בקצרה
אתם מוכרים את הדירה ועוברים לחדשה, אבל יש לכם משכנתה עם ריבית מעולה שלקחתם לפני מספר שנים. לא תמיד זה נכון סגור אותה ולהתחיל מחדש. כאן נכנסת גרירת משכנתה, מהלך שמאפשר לקחת איתכם את המשכנתה הישנה לדירה החדשה ולשמור על התנאים. נסביר מה זה, מתי זה משתלם, ואיך עושים את זה.
- גרירת משכנתה היא העברה של המשכנתה הקיימת מדירה אחת לדירה אחרת.
- השעבוד עובר לנכס החדש, והיתרה ממשיכה באותם תנאים ומסלולים.
- היתרון המרכזי: שמירה על תנאי המשכנתה המקוריים , גם אם השוק השתנה.
- הגרירה אפשרית רק באותו בנק, ומוגבלת לערך הנכס החדש.
- התהליך לוקח בדרך כלל חודש עד חודשיים וכרוך בשמאות ובאגרות.
- וכמובן שיש מי שיסגור לכם את החוב על הדירה הישנה…
גרירה או משכנתה חדשה?
מה זה גרירת משכנתה?
גרירת משכנתה היא תהליך שמאפשר להעביר את המשכנתה הקיימת מנכס אחד לנכס אחר. כשאתם מוכרים את הדירה הישנה וקונים חדשה, במקום לסגור את המשכנתה בהליך המכירה ולפתוח אחת חדשה ברכישה, השעבוד שרשום לטובת הבנק עובר מהדירה הישנה לדירה החדשה.
המשמעות: יתרת ההלוואה שנותרה לכם עוברת לנכס החדש, באותם תנאים, אותם מסלולים ואותה ריבית, עד תום התקופה שנקבעה במקור. בעצם, אותה משכנתה ממשיכה לרוץ, רק שהבטוחה שמאחוריה היא עכשיו הדירה החדשה.
למה לגרור: שמירה על תנאים טובים
היתרון הגדול של גרירה הוא שמירה על תנאי המשכנתה הקיימת. אם לקחתם את המשכנתה בתקופה שבה הריבית הייתה נמוכה, והריבית בשוק עלתה מאז, גרירה מאפשרת לכם לשמור על הריבית הטובה הישנה, במקום לקחת משכנתה חדשה בריבית גבוהה יותר.
יתרון נוסף וחשוב: בגרירה אתם בדרך כלל נמנעים מעמלת היוון, שהייתה עלולה להיגבות אם הייתם פורעים את ההלוואה הישנה ופותחים חדשה. בנוסף, התהליך פשוט יחסית לתהליך של נטילת משכנתה חדשה לגמרי. במילים אחרות, גרירה יכולה לחסוך גם בריבית, גם בעמלות וגם בבירוקרטיה.
מתי כדאי לגרור?
הכלל פשוט: גרירה משתלמת במיוחד כשהתנאים של המשכנתה הקיימת טובים יותר ממה שתוכלו לקבל היום. אם הריבית שלכם נמוכה ביחס לריבית בשוק כעת, שמירה עליה דרך גרירה היא בדרך כלל מהלך מצוין.
לעומת זאת, אם הריבית בשוק היום דווקא נמוכה מהריבית שיש לכם, ייתכן שעדיף לבחון אפשרות אחרת, כמו לקיחת משכנתה חדשה בתנאים עדכניים. ההחלטה תלויה בהשוואה בין התנאים הישנים לחדשים, ולכן כדאי לעשות את החישוב לפני שמחליטים, רצוי בליווי מקצועי.
שימו לב, אם צריך להגדיל את המשכנתה בצורה משמעותית ככל הנראה ההליך אינו כדאי.
התנאים והמגבלות
גרירת משכנתה אינה אוטומטית, ויש לה כמה תנאים ומגבלות שחשוב להכיר:
- הגרירה אפשרית רק באותו בנק שבו קיימת המשכנתה.
- לא כל הבנקים מאפשרים גרירה בכל מצב, וצריך את אישור הבנק.
- סכום ההלוואה שניתן לגרור מוגבל בדרך כלל לערך הנכס החדש, שמשמש בטוחה.
- הנכס החדש עובר הערכת שמאי, כדי לוודא שהוא מתאים כבטוחה.
- ייתכן שתידרשו להוסיף הון עצמי, בהתאם ליחס בין הנכסים והסכומים.
בגלל המגבלות האלה, חשוב לבדוק מראש מול הבנק אם הגרירה אפשרית במקרה שלכם, ובאילו תנאים. תכנון מוקדם חוסך הפתעות, במיוחד כשיש לוח זמנים צמוד בין מכירת הדירה הישנה לקניית החדשה.
כמה זה עולה וכמה זמן זה לוקח?
גרירת משכנתה כרוכה בכמה עלויות, אבל הן בדרך כלל נמוכות משמעותית מעלות של פתיחת משכנתה חדשה. בין העלויות: עמלת גרירה, שהיא בדרך כלל סכום קבוע של כמה מאות שקלים, עלות שמאות להערכת הנכס החדש, ואגרות רישום לטאבו ולרשם המשכונות.
מבחינת זמן, התהליך לוקח בממוצע כחודש עד חודשיים, תלוי בבנק ובמהירות שבה אתם מספקים את המסמכים. הסכומים המדויקים של העמלות והאגרות משתנים ומתעדכנים מעת לעת, ולכן כדאי לקבל הצעה מסודרת מהבנק לפני שמתחילים.
גרירה מול פתיחת משכנתה חדשה
ההחלטה המרכזית כשעוברים דירה היא בין לגרור את המשכנתה הקיימת לבין לסגור אותה ולפתוח חדשה. גרירה עדיפה כשהתנאים הישנים שלכם טובים, כי היא שומרת עליהם ונמנעת מעמלות. פתיחת משכנתה חדשה עדיפה כשהתנאים בשוק היום טובים יותר, או כשהגרירה אינה אפשרית.
לעיתים הפתרון הוא שילוב: לגרור חלק מהמשכנתה הקיימת, ולהשלים את המימון הנדרש בהלוואה חדשה. כך אפשר ליהנות מהריבית הטובה הישנה על חלק מהסכום, ולהתאים את היתר לצרכים הנוכחיים. כמו תמיד בעולם המשכנתאות, אין פתרון אחד נכון, אלא התאמה אישית למצב שלכם.
סיכום
גרירת משכנתה היא העברה של המשכנתה הקיימת מדירה אחת לדירה אחרת, כשעוברים דירה. השעבוד עובר מהנכס הישן לנכס החדש, ויתרת ההלוואה ממשיכה באותם תנאים, מסלולים וריבית עד תום התקופה המקורית. היתרון המרכזי הוא שמירה על תנאי ריבית טובים, גם אם הריבית בשוק עלתה מאז, ובדרך כלל גם הימנעות מעמלת היוון. הגרירה אפשרית רק באותו בנק, מוגבלת לערך הנכס החדש שמשמש בטוחה, ולוקחת בדרך כלל חודש עד חודשיים. היא משתלמת במיוחד כשהתנאים הישנים שלכם טובים יותר ממה שניתן לקבל היום. כמו בכל מהלך משכנתה, כדאי לעשות את החישוב ולהשוות אפשרויות לפני שמחליטים.
- מה זה: העברת המשכנתה הקיימת לדירה החדשה
- איך: השעבוד עובר, היתרה ממשיכה באותם תנאים
- היתרון: שמירה על ריבית טובה והימנעות מעמלת היוון
- מתי כדאי: כשהתנאים הישנים טובים מהשוק היום
- מגבלות: רק באותו בנק, מוגבל לערך הנכס החדש
- זמן ועלות: כחודש-חודשיים, עמלות קטנות ושמאות
שאלות ותשובות
מה זה גרירת משכנתה?
מתי כדאי לגרור משכנתה?
האם גרירת משכנתה חוסכת עמלת היוון?
האם אפשר לגרור משכנתה לבנק אחר?
כמה זמן לוקחת גרירת משכנתה?
📖 אולי יעניין אתכם גם:
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
רגע, אז אם הבנק לא מסכים לגרור, אין מה לעשות? אי אפשר לעבור לבנק אחר עם אותם תנאים?
לקחנו משכנתה ב-2021 עם ריבית ממש טובה, ועכשיו אנחנו מחפשים דירה גדולה יותר. כל הזמן אמרו לנו לסגור ולפתוח מחדש אבל לא הגיוני לוותר על הריבית ההיא. שמחה שיש מידע על זה סוף סוף.