בקצרה
- עו"ד אמיר דרמר ממשרד מויאל מלאכי טוען שחילוט ערבויות מוציא כספים מהפרויקט בזמן שכונס הנכסים מנסה להשלים אותו, ועלול לעכב עוד יותר את הבנייה.
- עו"ד בועז אדלשטיין ממשרד עמית פולק מטלון חולק: לדבריו פסק הדין אינו איום על הענף אלא תמריץ לאחריות.
- עו"ד יוחאי שכטר ממשרד ש. פרידמן, אברמזון ושות" מעריך שאם יינתנו פסקי דין נוספים, תמחור הסיכון של הגורמים המממנים עשוי להשתנות.
- אותו שכטר גם מסייג: קשה לומר שמדובר בשינוי מגמה של ההלכה השלטת.
- לרוכש בפרויקט תקוע המשמעות המעשית לא השתנתה: הערבות היא ההגנה, והיא ניתנת על ידי הגוף המלווה ולא על ידי היזם.
כשכתבנו על ההחלטה שאפשרה לשתי משפחות לצאת מפרויקט תקוע עם הכסף, זו הייתה בשורה טובה לרוכשים. מה שלא כתבנו הוא מי משלם על היציאה הזאת, והיום הענף עונה על זה בעצמו.
שתי דלתות, מחיר אחד
מה נקבע, בקצרה
בית המשפט אישר לשתי משפחות שרכשו דירות בפרויקט תמא 38 בנאות אפקה בתל אביב, פרויקט שנתקע ומונה לו כונס נכסים, לממש את ערבות חוק המכר ולצאת מהעסקה. את ההחלטה עצמה, ואת מה שהיא קובעת, פירטנו בכתבה על פרויקט שנתקע ומונה לו כונס נכסים.
הכתבה ההיא ענתה על שאלה אחת: מה זכותם של הרוכשים. הכתבה הזאת עונה על השאלה שהיא פתחה, ושלא ענינו עליה: מי משלם על היציאה הזאת.
הטענה של הענף
התגובות כפי שפורסמו בגלובס. הטבלה מציגה את עיקר הטענה של כל אחד ואינה מחליפה את הציטוט המלא במקור.
הטענה המרכזית מגיעה מעו"ד אמיר דרמר ממשרד מויאל מלאכי, ולפיה כסף המיועד למימוש הערבויות של פרויקט הוא לעיתים אותו כסף המיועד לבנייה ולהשלמת הפרויקט. לדבריו, חילוט שמוציא כספים מהפרויקט בזמן שכונס נכסים מנסה להשלים אותו עלול להכביד על הכונס ולעכב עוד יותר את הבנייה, ובכך לפגוע דווקא בכלל בעלי הדירות בפרויקט.
מאחורי הטענה הזאת יש מנגנון, ושווה לפרק אותו ולא רק להעביר אותה הלאה. בפרויקט מלווה, הכספים של הרוכשים מנוהלים בחשבון ליווי, והערבות ניתנת על ידי הגוף המלווה כנגד אותם תשלומים. כשרוכש מממש ערבות, הגוף המלווה משיב לו את כספו ונכנס במקומו כבעל תביעה בפרויקט. מכאן החשש: אותם מקורות שאמורים לממן את השלמת הבנייה נדרשים גם להחזרים.
חשוב לומר מה לא נקבע. בית המשפט לא קבע שהערבות תפגע בדיירים. זו טענה של גורמים בענף לגבי השלכה אפשרית, והיא תלויה במבנה הליווי של כל פרויקט ובסדר הנשייה בו. את מה שערבות חוק מכר עושה ואיך היא מתנהגת בפועל הסברנו בכתבה על ערבות חוק מכר.
הצד השני, מאותו ענף
לא כולם רואים בזה בעיה. עו"ד בועז אדלשטיין ממשרד עמית פולק מטלון אמר שפסק הדין אינו מהווה בעיניו איום על הענף, אלא תמריץ לאחריות. ההיגיון שמאחורי העמדה הזאת פשוט: אם יזמים וגורמים מממנים יודעים שרוכש יכול לצאת, התמריץ שלהם לא להגיע למצב של פרויקט תקוע גדל.
עו"ד יוחאי שכטר ממשרד ש. פרידמן, אברמזון ושות" סייג את המשמעות המשפטית ואמר שקשה לומר שמדובר בשינוי מגמה של ההלכה השלטת. לצד זה הוא העריך שאם יינתנו פסקי דין נוספים, תמחור הסיכון של הגורמים המממנים עשוי להשתנות בהתאם.
ועו"ד גיא סרוסי, מומחה בהליכי כינוס נכסים, אמר שבתי המשפט נדרשים להיות הרבה יותר אקטיביים לאור המצב המורכב בשוק. כלומר גם מי שרואה בהחלטה חריגה מסכים שיש כאן בעיה אמיתית שדורשת מענה.
מה זה אומר לרוכש בפרויקט תקוע
ראשית, מה שלא השתנה: הערבות לפי חוק המכר היא ההגנה, והיא ניתנת על ידי הגוף המלווה את הפרויקט ולא על ידי היזם. גם אם היזם קורס, הערבות עומדת מול הבנק או חברת הביטוח שהנפיקה אותה.
שנית, מה שכן: פסק הדין נדון בנסיבות של תיק אחד, ועורכי דין שצוטטו מדגישים שמדובר בנסיבות מאוד ספציפיות. הוא מחזק כיוון, אבל אינו הופך יציאה מפרויקט לזכות אוטומטית. מי שנמצא היום בפרויקט שנתקע צריך ליווי משפטי פרטני, ולא הסתמכות על תקדים.
- לוודא שהערבות בידיכם: ושהיא מכסה את כל הסכומים ששילמתם עד היום, ולא רק חלקם
- לוודא שכל תשלום נעשה לחשבון הליווי: זה הכלל החשוב ביותר, ובוודאי בפרויקט שכבר מראה סימני עיכוב
- לתעד את העיכוב: תאריכים, הודעות והתכתבויות. אלה הראיות שיידרשו אם תגיעו להליך
- לבדוק את סעיף הפיצוי: מה קובע החוזה על איחור במסירה, ומה המשמעות הכספית שלו
ומה עם הדיירים שנשארו
זו השאלה שהתגובות פותחות, וראוי לומר עליה בכנות שאין עליה תשובה חד משמעית. בפרויקט התחדשות עירונית, הדיירים הקיימים הם הצד שתלוי בהשלמת הבנייה יותר מכל אחד אחר. הם פינו את דירתם, הם גרים בשכירות, ולוח הזמנים שלהם נקבע על ידי קצב הבנייה.
אם הטענה של דרמר נכונה, ומימוש ערבויות מקשה על כונס הנכסים, הדיירים האלה משלמים בזמן. אם הטענה של אדלשטיין נכונה, ופסק הדין מייצר תמריץ לאחריות, הם דווקא מרוויחים ממנו בטווח הארוך. שתי הטענות סבירות, ואף אחת מהן לא נבחנה עדיין במספר מקרים מספיק כדי להכריע.
מה שכן אפשר לומר לדיירים: הכלים שלכם נקבעים בשלב החתימה על ההסכם, ולא בשלב הכינוס. ערבויות, בטוחות ומנגנוני יציאה בהסכם הדיירים הם מה שיעמוד לרשותכם אם משהו משתבש. את שלבי התהליך, ואת הנקודה שבה הוא הופך למחייב, פירטנו בכתבה על איך עובד תהליך פינוי בינוי.
ולמי שתוהה כמה נפוץ המצב הזה: הרקע הרחב הוא שוק שבו יזמים נשענים יותר על מימון יקר, ובו רשות שוק ההון מצאה פיגורים בהחזרים באשראי החוץ-בנקאי לנדל"ן. את זה פירטנו בכתבה על האשראי החוץ-בנקאי.
- כל הציטוטים והתגובות: דיווח גלובס מאת יובל ניסני. הדיווח חסום בתשלום, ובעמוד מוצגת שעת פרסום בלבד ולא תאריך מלא, ולכן הוא מיוחס כאן לחודש ולא ליום.
- שמות עורכי הדין והמשרדים אומתו מול מבנה הכתבה: אמיר דרמר ממויאל מלאכי, יוחאי שכטר מש. פרידמן אברמזון ושות", בועז אדלשטיין מעמית פולק מטלון, וגיא סרוסי, מומחה בהליכי כינוס נכסים.
- עובדות פסק הדין עצמו, ובהן זהות הפרויקט בנאות אפקה ומספר היחידות: הכתבה שלנו מ-27 באוגוסט 2026, המקושרת בגוף.
- מועד מתן פסק הדין אינו מצוין כאן. הוא לא אומת מול מקור ראשוני, ולכן לא נכתב בכתבה תאריך או ניסוח של סמיכות זמנים להחלטה עצמה.
סיכום
ההחלטה שאפשרה לשתי משפחות לצאת מפרויקט תקוע עם הכסף עוררה בענף ויכוח על המחיר שלה. הטענה: הכסף שיוצא הוא לעיתים הכסף שנועד להשלים את הבנייה. הטענה הנגדית: זהו תמריץ לאחריות. שתיהן מובאות כאן, ואף אחת מהן אינה קביעה של בית המשפט.
- הטענה: חילוט מוציא כספים מהפרויקט ומקשה על כונס הנכסים
- הצד השני: פסק הדין הוא תמריץ לאחריות ולא איום על הענף
- הסייג המשפטי: קשה לומר שזה שינוי של ההלכה השלטת
- מה שלא השתנה: הערבות ניתנת על ידי הגוף המלווה, לא על ידי היזם
- לדיירים הקיימים: הכלים נקבעים בהסכם, לא בשלב הכינוס
שאלות ותשובות
אם אני רוכש בפרויקט שנתקע, ההחלטה הזאת עוזרת לי?
למה חילוט ערבות של רוכש אחד עלול לפגוע בשאר?
אז מי צודק?
אני דייר קיים בבניין בהתחדשות עירונית. מה זה אומר עליי?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
רגע, אז הבנתי נכון? הכסף של הערבות שהרוכשים מושכים הוא אותו כסף שאמור לגמור את הבניין לאלה שנשארו? זה מצב בלתי אפשרי…
אני גר בפרויקט תמא 38 תקוע כבר שלוש שנים. כל פעם שיש ידיעה כזאת אני מקווה שמשהו יזוז. בינתיים הבניין עומד חצי גמור ואנחנו שומעים הבטחות. הלוואי שגם לנו הייתה ערבות שאפשר לממש.