בקצרה
- בזכרון יעקב החציון עומד על 24,054 שקל למ"ר ובעתלית על 22,484, לעומת 20,093 בחיפה.
- הזולות ברצועה הן דווקא טירת כרמל ב-17,059 ונשר ב-17,984, ושתיהן צמודות לחיפה.
- בתכניות: חדרה מובילה בפער עצום עם יותר מ-48 אלף יחידות ב-305 תכניות, וטירת כרמל עם 10,166.
- באור עקיבא 8,190 יחידות כבר מאושרות, ובזכרון יעקב רק 2,049 בסך הכול.
- ובשני יישובים ברצועה לא הצגנו מחיר, כי המדגם קטן מכדי לומר ממנו משהו.
הכלל שכולם מכירים אומר שככל שמתרחקים מהעיר, המחיר יורד. ברצועה הזאת הוא פשוט לא מתקיים.
קרוב לים, ולא זול
מה נטען על הרצועה
לאורך הקו שבין חיפה לחדרה מתבססות שכונות שנבנו מחוץ למרכזי הערים ובסמיכות לחוף. לפי הדיווח שממנו יצאנו, כשנבנו לפני כעשור וחצי הן הציעו בנייה חדשה במחיר נמוך, ומאז המחירים עלו והשכונות נותרו מנותקות.
הטענה שם חריפה: אלה שכונות שינה, וההשקעה בהן באה על חשבון השכונות הוותיקות. הכתבה במקור חסומה בחלקה, וקראנו את הכותרת, את תת הכותרת ואת הפסקה הראשונה.
במקום להתווכח עם הטענה או לחזור עליה, בדקנו אותה מול נתונים.
מה שהמספרים אומרים על המחיר
ההנחה הרווחת היא שהתרחקות מהעיר מוזילה. ברצועה הזאת ההפך הוא הנכון.
חציון מחיר למ"ר בעסקאות שסווגו כדירה בבית קומות, שנת 2025. בחרנו ב-2025 משום ש-2026 עדיין מתמלאת בדיווחים. פוריידיס וג'סר א-זרקא אינן בטבלה: המדגם שלהן הוא 6 ו-14 עסקאות, והחציון שלהן קופץ בין שנים בעשרות אחוזים.
זכרון יעקב ועתלית, שתי הנקודות ה"חופיות" הקלאסיות, יקרות מחיפה עצמה. חדרה מעליה גם היא. הזולות ברצועה הן טירת כרמל ונשר, ושתיהן דווקא צמודות לחיפה ולא מרוחקות ממנה.
כלומר הפרמיה כאן אינה על ריחוק מהעיר, אלא על סוג היישוב ועל הקרבה לים. וזה מתיישב בדיוק עם הטענה שבמקור: מה שהיה זול לפני עשור וחצי כבר לא זול.
על טירת כרמל, הזולה ברצועה, כתבנו בהרחבה בכתבה על מחקר השוק בטירת כרמל ובכתבה על 8,100 הדירות המתוכננות בה.
איפה יש תכניות, ואיפה כמעט לא
הצד השני של המפה הוא ההיקף התכנוני. שלפנו מהמאגר את כל התכניות שמוסיפות יחידות דיור בכל יישוב ברצועה, וסיווגנו לפי הסטטוס.
⚠️ המספרים הם סכום תוספות יחידות הדיור בתכניות שבמאגר, מכל השנים. תכנית מאושרת יכולה להיות כזאת שכבר נבנתה, ולכן אין לקרוא לזה היצע עתידי. בחדרה סכמנו את 200 התכניות הגדולות מתוך 305, ולכן המספר הוא רצפה.
שלוש מסקנות עולות מכאן. חדרה בליגה אחרת, עם יותר מ-48 אלף יחידות ב-305 תכניות, ואף יישוב אחר ברצועה לא מתקרב לזה. אור עקיבא מחזיקה 8,190 יחידות שכבר מאושרות, היקף גדול מאוד ביחס לגודלה. וזכרון יעקב, היקרה ברצועה, מחזיקה את ההיקף הקטן ביותר, וכמעט כולו כבר מאושר.
ועכשיו הסייג החשוב ביותר בכתבה הזאת: המספרים האלה אינם צפי היצע. הם סכום תוספות בתכניות מכל השנים, ותכנית מאושרת יכולה להיות כזאת שכבר נבנתה לפני עשור. מי שיקרא אותם כ"כמה ייבנה שם" יטעה.
הערה על עתלית: היא אינה רשות מקומית עצמאית אלא חלק ממועצה אזורית, ולכן ספרנו עבורה תכניות לפי שם התוכנית. בין השאר מופיעה שם תכנית לשכונת מגורים במרגלות הרכס, אותה שכונה שמופיעה בדיווח שממנו יצאנו.
מה בדקנו ומה לא
כדי שתדעו כמה משקל לתת לכל מספר, הנה מה שעומד מאחוריו.
- המחירים הם עסקאות בפועל, לא מחירי מבוקש, וסוננו לסוג נכס אחד כדי שרשומות לא מסווגות לא יטו את החציון
- שנת הייחוס היא 2025, כי 2026 עדיין מתמלאת בדיווחים ומדגם חלקי מייצר מספר מטעה
- חציון ולא ממוצע, כדי שעסקאות חריגות לא ימשכו את התמונה
- שני יישובים הושמטו מהמחירים מפני שהמדגם שלהם בן ספרות בודדות
- לא בדקנו זמני נסיעה וזמינות רכבת למרכזי התעסוקה, וזה הטיעון האמיתי מאחורי ההפרדה מהעיר
- ולא בדקנו מגבלות בנייה חופיות, שיכולות לשנות לגמרי תחזית היצע באזור הזה
שתי השורות האחרונות חשובות. בלעדיהן אי אפשר לומר מה יקרה ברצועה בחמש השנים הבאות, ולכן איננו אומרים.
איך לקרוא את המפה הזאת
הרצועה אינה שוק אחד, וזו אולי המסקנה השימושית ביותר.
- מחפשים מחיר נמוך למטר: טירת כרמל ונשר הן הזולות, ובטירת כרמל גם היקף תכנוני גדול
- מחפשים יישוב קטן ליד הים: זכרון יעקב ועתלית, ושתיהן יקרות מחיפה
- מחפשים היצע חדש: חדרה בסדר גודל אחר לגמרי
- ואם ההיצע חשוב לכם דווקא כמעט: בזכרון יעקב יש מעט מאוד תכנון חדש בתהליך
על חדרה, ובפרט על מסלול מסובסד בה, כתבנו בכתבה על ההגרלה בחדרה ליד הים. ועל רצועת חוף אחרת, צפונה מכאן, בכתבה על רצועת החוף של עכו.
- הטענה על אופיין של השכונות ברצועה, ובכללה שהן נבנו לפני כעשור וחצי במחיר נמוך, שהמחירים עלו מאז ושהן נותרו מנותקות, מגיעה מדיווח מ-10 בספטמבר 2026. הכתבה במקור חסומה בחלקה: קראנו את הכותרת, את תת הכותרת, את כיתוב התמונה ואת הפסקה הראשונה, ולא השלמנו מעבר לכך.
- חציוני המחיר חושבו על ידינו מנתוני עסקאות, לאחר סינון לעסקאות שסווגו כדירה בבית קומות. שנת הייחוס היא 2025, משום שהדיווח על 2026 עדיין חלקי. גודל המדגם מוצג לצד כל יישוב כדי שאפשר יהיה לשקול את המספר.
- פוריידיס וג'סר א-זרקא הושמטו מטבלת המחירים. המדגם המסונן שלהן בשנת 2025 הוא שש וארבע עשרה עסקאות בהתאמה, והחציון שלהן משתנה בין שנים בעשרות אחוזים.
- נתוני התכניות נשלפו ממאגר התכניות הארצי, לתכניות שמוסיפות יחידות דיור, ומסווגים לפי שדה הסטטוס. הם סכום תוספות מכל השנים ואינם צפי היצע: תכנית מאושרת יכולה להיות תכנית שכבר מומשה.
- בחדרה סכמנו את 200 התכניות הגדולות מתוך 305 שנמצאו, ולכן המספר המוצג הוא רצפה ולא סך הכול.
- עתלית אינה רשות מקומית עצמאית, ולכן נספרו עבורה תכניות לפי שם התוכנית ולא לפי תחום שיפוט.
- לא בדקנו זמני נסיעה למרכזי תעסוקה, זמינות רכבת ומגבלות בנייה חופיות. בהיעדרם אין בכתבה תחזית היצע או תחזית מחירים לרצועה.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- באיזו שכונה ברמת גן המטר עולה פחות, ובאיזו הכי הרבה
- 70% מהמכירות ברבעון היו בהנחת קבלן: מה שהדוח של אלמוגים חושף
- מודל תכנן ובנה בקצרין: כשקבלן אחד בונה שכונה שלמה
- 37% יותר דירות, 5% יותר כסף: מה דוחות הרבעון של היזמים מספרים באמת על שוק הדיור
- בית בקצרין נמכר ב-6 מיליון שקל: השיא של רמת הגולן, ומה הוא מספר על השוק שם
סיכום
הרצועה שבין חיפה לחדרה אינה המקום שבו ההון העצמי נמתח רחוק יותר. במקומות החופיים הקלאסיים המחיר למטר גבוה מחיפה עצמה.
- היקרות: זכרון יעקב 24,054 ועתלית 22,484 שקל למ"ר
- לעומת חיפה: 20,093 שקל למ"ר
- הזולות: טירת כרמל 17,059 ונשר 17,984, ושתיהן צמודות לחיפה
- התכנון: חדרה עם יותר מ-48 אלף יחידות, זכרון יעקב עם 2,049
- ומה שלא בדקנו: זמני נסיעה, רכבת ומגבלות בנייה חופיות
שאלות ותשובות
הרצועה הזאת זולה יותר מחיפה?
למה בחרתם דווקא בשנת 2025?
למה שני יישובים לא מופיעים בטבלת המחירים?
מספרי התכניות אומרים כמה ייבנה שם?
אז איפה כדאי לחפש ברצועה?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
אז עתלית יקרה יותר מחיפה?? 22,484 לעומת 20,093? לא הבנתי את זה…
ווואלה 305 תכניות בחדרה זה מספר מטורף… יש מצב שהמחירים שם ירדו בעוד כמה שנים?