אחרי שהחוק נחקק ואחרי שהוכרזו המתחמים הראשונים, נשארה השאלה שקובעת אם משהו באמת ייבנה: מי מממן את הפער. בבניין ותיק שנהרס, עלות הבנייה מחדש גבוהה מהשווי שאפשר להפיק ממנו, ובלי מישהו שסוגר את ההפרש הפרויקט לא יוצא לדרך.

מה השתנה: המדינה עוברת ממפצה למממנת

עד עכשיו התפקיד של מס רכוש בסיפור הזה היה ברור יחסית: לפצות על הנזק. קרן הפיצויים היא הערוץ שדרכו המדינה נושאת באחריות לנזקי מלחמה, והשאלה הייתה בעיקר כמה ומתי.

הדיווח החדש מוסיף תפקיד שני. למנהל מס רכוש ניתנה סמכות רחבה להשתתף במימון פרויקטים של התחדשות עירונית בבניינים שנפגעו, כולל כיסוי פערים כלכליים בפרויקטים שאינם כדאיים בתנאי שוק רגילים. חשוב לא פחות: ההשתתפות אפשרית גם מחוץ למסגרת חוק שיקום נזקי מלחמה, כלומר לא רק במתחמים שהממשלה הכריזה עליהם.

הכספים שמס רכוש חייב ממילא כפיצוי הם חלק מהתמונה. בניהול נכון אפשר למנף אותם לטובת הפרויקט במקום להעביר אותם כפיצוי נקודתי לכל בעל דירה בנפרד.

המשפט שמסביר למה זה עדיין תקוע

לצד ההרחבה הזו יש הסתייגות אחת שקובעת הכול: המדינה אינה מבטיחה ליזם רווחיות. ההבדל בין השניים הוא מעשי לגמרי. השתתפות במימון סוגרת חלק מהפער. הבטחת רווחיות אומרת שהיזם יודע מראש שהפרויקט כדאי לו. בלי השני, גם עם הראשון יזמים וגופים מלווים עשויים לא להיכנס.

לפי הדיווח, מנהלי מס רכוש מנהלים כרגע משא ומתן על השתתפות באחד הפרויקטים, ועדיין לא ידוע אם ההשתתפות תשיג את הרווחיות הנדרשת להשלמתו. זהו מבחן ראשון, ומה שיקרה בו ילמד על מה שיקרה בשאר.

להרוס או לתקן: המחלוקת שמתחת לפני השטח

מאחורי שאלת המימון מסתתרת מחלוקת עקרונית. מס רכוש והאוצר נוטים להעדיף תיקון וחיזוק של המבנה הקיים, כי זה מהיר יותר וזול יותר לקרן הפיצויים. חלק מהרשויות המקומיות ומהנדסי הערים מעדיפים דווקא הריסה ובנייה מחדש, כדי לנצל את ההזדמנות ולהחליף מבנים משנות השישים והשבעים בבנייה עדכנית.

מהנדס העיר רחובות ניסח את זה בצורה ישירה: זול יותר לתקן את מה שנהרס מאשר לחשוב מה צריך להיבנות שם, אבל זה לא בהכרח נכון. מקרן הפיצויים נמסר שאינם מתנגדים לשלב שיקום עם התחדשות עירונית, ושכל מקרה נבחן לגופו.

מקור: דיווח כלכליסט על המחלוקת בין מס רכוש לרשויות המקומיות. הנתונים מתייחסים לבניינים שנפגעו בערים אלה ולא לכלל הפגיעות בארץ.

המספרים ממחישים את סדר הגודל. ברחובות מדובר בכ-200 בניינים שנפגעו וכ-2,000 יחידות דיור, ומתוכם 25 בניינים שדורשים בנייה מחדש. בבת ים כ-100 בניינים וכ-1,000 יחידות, ובין 10 ל-20 בניינים שמיועדים להריסה. על בת ים כתבנו בזמנו בכתבה בת ים אחרי הפגיעה: משבר או הזדמנות.

מי בכלל יכול להתמודד: תנאי הסף ליזמים

במקביל פרסמה רשות המסים תנאי סף ליזמי שיקום במתחמים שנפגעו. המטרה המוצהרת היא למנוע מיזמים בלי יכולת פיננסית ותפעולית לקדם פרויקטים כאלה, וזה רלוונטי מאוד לבעלי הדירות: יזם שנתקע באמצע משאיר אותם בלי בית ובלי פרויקט.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

מקור: תנאי הסף שפרסמה רשות המסים ליזמי שיקום במתחמים שנפגעו. דרישות ההון המזערי וההכנסה השנתית משתנות לפי היקף הפרויקט ומפורטות בטבלאות המקור.

שימו לב לדרישה שהכי קשה לעמוד בה: פרויקט התחדשות אחד לפחות שהגיע ל-100% חתימות בשבע השנים האחרונות. זו דרישה שמצמצמת משמעותית את מספר היזמים שיכולים להיכנס, ובפועל היא מסננת לטובת שחקנים מנוסים.

מה זה אומר לבעלי דירות במתחם שנפגע

יש כאן שני מסלולים שונים, ולא תמיד ברור מראש באיזה מהם תהיו. במסלול אחד הבניין מתוקן ומחוזק ואתם חוזרים אליו. בשני הבניין נהרס ונבנה מחדש כפרויקט התחדשות, עם לוח זמנים ארוך בהרבה ועם תמורה שונה לגמרי.

ההבדל בין השניים הוא לא טכני. הוא קובע כמה זמן תהיו מחוץ לבית, מה תקבלו בסוף, ומי נושא בסיכון אם היזם נתקע. לכן שווה לברר מול הרשות המקומית ומול מס רכוש באיזה מסלול הבניין שלכם נמצא, ולא להסתמך על מה שנאמר בקבוצת הדיירים.

נקודה שנייה: התארגנות. בעלי דירות שפועלים כגוף אחד, עם ייצוג משפטי משלהם, נמצאים בעמדה טובה יותר מול היזם ומול הרשויות. את המנגנונים של החוק עצמו, ובהם מנגנון ה-80% והשינוי בהיטל ההשבחה, פירטנו בכתבה חוק שיקום מתחמי ההרס: 5 שינויים שכל בעל דירה חייב להכיר, ואת המתחמים הראשונים שאושרו בכתבה על שלוש תוכניות השיקום הראשונות.

סיכום

המדינה מרחיבה את התפקיד שלה בשיקום מתחמי ההרס: מס רכוש לא רק מפצה אלא גם יכול להשתתף במימון ההתחדשות, כולל בפרויקטים שאינם כדאיים בתנאי שוק רגילים, וגם מחוץ למסגרת החוק. מה שהיא לא עושה זה להבטיח ליזם רווחיות, וזה בדיוק מה שיקבע אם הפרויקטים יצאו לדרך.

• מה חדש: סמכות רחבה למנהל מס רכוש להשתתף במימון ולסגור פערים
• ההיקף: גם מחוץ למסגרת החוק, לא רק במתחמים שהוכרזו
• המגבלה: אין הבטחת רווחיות, ומתנהל משא ומתן על פרויקט אחד
• בשטח: כ-200 בניינים ברחובות וכ-100 בבת ים
• ליזמים: תנאי סף, ובהם 18% הון למאזן ופרויקט עם 100% חתימות

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

שני·לפני 2 שבועות

אז המדינה יכולה להיכנס גם לפרויקטים שלא הוכרזו רשמית? זה לא ידעתי. אבל מה קורה אם בסוף הפער עדיין לא נסגר ואין ליזם רווחיות? הבניין פשוט נשאר הרוס?

אופירה·לפני 2 שבועות

בנייה מחדש זה נשמע יפה בכותרות אבל בפועל זה מסובך מטורף

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו