רוב מוכרי הדירות הוותיקות בישראל לא יודעים שאפשר לחייב אותם בהיטל השבחה על זכויות בנייה שהם מעולם לא ביקשו, לא ניצלו ולא בטוח שיוכלו לנצל. בדיוק זה מה שקרה החודש ברמת גן, והמומחים שמצוטטים בכתבה מעריכים שזו לא תישאר עיר אחת.

מה קרה ברמת גן, ולמה זה לא סיפור מקומי

לפי דיווח של מרכז הנדל"ן מ-10 באוגוסט 2026, מוכר דירה ותיקה באזור שיכון ותיקים ברמת גן קיבל שומת היטל השבחה על מאות אלפי שקלים, שנשענה בין היתר על תוכנית רג/מק/340/ג/100, המכונה "תוכנית לעיגון הקלות". מעיון בשומה שהגיעה לידי מרכז הנדל"ן עולה שמתוך כ-355 אלף שקל, כ-152 אלף שקל יוחסו לאותה תוכנית. הזכויות שבגינן חויב כוללות הגדלה של שטח המגורים, אפשרות להגביה את גובה הקומה ואת גובה קומת הגג, ותוספת קומות מרתף.

התוכנית אושרה בוועדה המקומית ונכנסה לתוקף בינואר 2026. לפי דברי ההסבר שלה, היא נועדה לקבוע "הוראות בינוי לייעודי מגורים בהתאם למדיניות ההקלות שהיתה נהוגה בוועדה המקומית והרשות המקומית". במילים אחרות, העירייה לקחה את מה שנהגה לאשר בעבר כהקלה נקודתית, והפכה אותו להוראה תכנונית שחלה על כלל השכונות הוותיקות.

עיריית רמת גן מסרה בתגובה שהתוכנית נועדה לשפר את התכנון עבור מבקשי היתר, שהיא מחויבת בגביית היטלי השבחה על פי חוק, וש"לא מדובר במהלך חריג, רשויות נוספות נהגו בדיוק באותו אופן". זו נקודה שכדאי לקרוא לשני הכיוונים, כי היא גם ההסבר של העירייה וגם הסימן הטוב ביותר לכך שהנוהג הזה אינו ייחודי לרמת גן.

למה תוכנית מחייבת אנשים שהקלה לא חייבה

ההבדל נובע מהגדרת אירוע ההשבחה עצמו. לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, השבחה נוצרת מעליית שווי המקרקעין בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. כשההטבה ניתנה כהקלה, האירוע התרחש רק אצל מי שביקש אותה במסגרת הליך הרישוי שלו. כשאותן זכויות מעוגנות בתוכנית, האירוע מתרחש לכלל הנכסים שבתחום התוכנית, בלי קשר לשאלה מי ביקש מה.

מוסד ההקלות עצמו בוטל כמעט לחלוטין. לפי החוק שאושר בסוף 2021, החל מ-1 בינואר 2025 לא ניתן עוד לקבל הקלה במסגרת הליך הוצאת ההיתר, ואפשר לבנות רק מכוח תוכנית מאושרת. הביטול נעשה בין היתר משום שכל בקשה להקלה גררה הליך התנגדויות ממושך שעיכב את הרישוי. ההקלה המוכרת ביותר היתה "שבס-כחלון", שאפשרה תוספת של עד 30% יחידות דיור מעבר למאושר בתוכנית.

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, אמר למרכז הנדל"ן כי "בדומה לתוכנית הרובעים בתל אביב, גם כאן מדובר בהשבחה תיאורטית המבוססת על זכויות בנייה עתידיות והקלות תכנוניות ערטילאיות, שאין כל ודאות אם ומתי יתממשו". עו"ד אריאל קמנקוביץ, ממשרד קמנקוביץ-זלמנוביץ, הצביע על ההשלכה הרחבה: "כל עיר שתבחר לעגן זכויות להתחדשות עירונית במסגרת תוכנית עירונית עלולה ליצור מצב שבו בעלי דירות ישנות יחויבו בהיטל השבחה, למרות שלא הוגשה בקשה להיתר בנייה ולא קיימת כל תוכנית קונקרטית להתחדשות עירונית בבניין".

מחצית ההשבחה, ולמה החיוב מגיע דווקא במכירה

היטל ההשבחה עומד על מחצית מההשבחה, כלומר מעליית שווי המקרקעין שנוצרה בעקבות האירוע התכנוני, כפי שקובעת התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. את ההשבחה קובע שמאי מטעם הוועדה המקומית.

הנקודה שמפתיעה את רוב האנשים היא לא השיעור אלא העיתוי. אישור התוכנית יוצר את החיוב, אבל הוא לא נגבה באותו רגע. התשלום נדרש במועד מימוש הזכויות, ובפועל זה קורה בדרך כלל באחת משתי נקודות: קבלת היתר בנייה מכוח התוכנית המשביחה, או מכירת הזכויות בנכס. לכן אפשר לגור בדירה שנים בלי לדעת שנוצר חיוב, ולפגוש אותו לראשונה דווקא כשחותמים על חוזה מכר. מי שרוצה להבין איך תוכנית משנה את מה שמותר לבנות על מגרש יכול להתחיל במדריך שלנו לתב"ע.

קיבלתם שומה שנראית לכם מופרזת: 45 יום

סעיף 14 לתוספת השלישית קובע שאפשר לערור על השומה תוך 45 יום מהיום שבו הובאה לידיעת החייב. חשוב להבין שיש שני מסלולים נפרדים, והבחירה ביניהם תלויה בשאלה על מה בדיוק אתם חולקים.

אם הטענה היא שלא היתה כאן השבחה בכלל, למשל משום שהזכויות תיאורטיות ולא ניתנות למימוש בנכס הספציפי, זו טענה נגד עצם החיוב והיא מוגשת לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. אם מקבלים את עצם החיוב אבל חולקים על הסכום, המחלוקת השמאית מועברת להכרעתו של שמאי מכריע. שתי הדרכים דורשות בדרך כלל חוות דעת שמאית נגדית, ולכן כדאי להתחיל אותן מוקדם ולא בשבוע האחרון. הפסיקה בתחום ממשיכה להתפתח, ובכתבה שלנו על הפסיקה שיכולה לחסוך למוכרי דירות מאות אלפי שקלים יש הרחבה על מה שכבר הוכרע.

מה זה אומר למי שקונה או מוכר דירה ותיקה

המסקנה המעשית היא שהיטל השבחה הפך לסעיף שצריך לברר לפני החתימה, ולא אחריה. מוכרים של דירה ותיקה בעיר שקידמה תוכנית מהסוג הזה יכולים לבקש מהוועדה המקומית מידע על חיובי השבחה צפויים לפני שהם מתמחרים את הדירה, כדי שהסכום לא ייגזר מהם מתוך התמורה בהפתעה. רוכשים, מצידם, צריכים לוודא מי נושא בהיטל בהסכם המכר, כי זה סעיף שנקבע בהסכמה בין הצדדים ולא כל חוזה מנוסח באותו אופן.

שווה גם להחזיק את הפרופורציה. תוכנית שמוסיפה זכויות בנייה לשכונה ותיקה היא לא רק חיוב, היא גם מה שהופך התחדשות עירונית לכדאית באותו מתחם. השאלה הפתוחה, שבה עוסקת המחלוקת המקצועית, היא אם נכון לגבות היום על זכויות שאולי ימומשו בעוד שנים רבות, ואם בכלל. בינתיים, מי שנמצא בתהליך מכירה יכול לעבור על רשימת הבדיקות לפני עסקה ולוודא שהסעיף הזה לא נשכח.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

מה עושים בפועל

סדר הפעולות פשוט יחסית, והוא שווה יותר ככל שמקדימים אותו. לפני שמתמחרים דירה ותיקה למכירה, כדאי לברר בוועדה המקומית אם חלה על הנכס תוכנית שאישרה זכויות בשנים האחרונות ומהו החיוב הצפוי. אם כבר הגיעה שומה, סופרים 45 יום מהיום שהיא הובאה לידיעתכם, ומחליטים מוקדם אם המחלוקת היא על עצם החיוב או על הסכום, כי לכל אחת מהן כתובת אחרת. בשני המקרים חוות דעת שמאית נגדית היא בדרך כלל תנאי לדיון אמיתי.

ואם אתם באמצע משא ומתן, כדאי שהסעיף שקובע מי נושא בהיטל יופיע בחוזה במפורש. זה נשמע טכני, אבל במקרה שדווח מדובר בהפרש של כ-152 אלף שקל בתוך עסקה אחת.

סיכום

ביטול מוסד ההקלות נועד לקצר את הליכי הרישוי, אבל הוא לא ביטל את היטל ההשבחה. רשות שמעגנת בתוכנית את הזכויות שנהגה לאשר בעבר כהקלה מייצרת אירוע השבחה שחל על כלל הנכסים בתחומה, ולא רק על מי שביקש משהו. מבחינת בעלי דירות ותיקות, המשמעות היא שהחיוב יכול להופיע לראשונה דווקא ברגע המכירה.

• שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה, והוא נגבה במימוש הזכויות ולא במועד אישור התוכנית
• על עצם החיוב עוררים לוועדת הערר, על גובה החיוב פונים לשמאי מכריע, ובשני המקרים החלון הוא 45 יום
• המומחים שצוטטו מעריכים שרשויות נוספות ילכו באותו כיוון, ולכן שווה לברר את החיוב הצפוי לפני שמתמחרים דירה ותיקה

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

ליאת·לפני 4 שבועות

רגע, אני לא מבינה... אם לא ביקשתי שום הקלה ולא ניצלתי כלום, איך אפשר לחייב אותי ב-152 אלף שקל?? זה נשמע כאילו קנסו אותי על משהו שלא עשיתי

הדס·לפני 3 שבועות

355 אלף שקל שומה כוללת זה לא סכום שזורקים לפח. כדאי מאוד לבדוק לפני כל מכירה

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו