בקצרה
- בהחלטה הראשונה בוטלה דרישת היטל של כ-3.05 מיליון שקל מיזם בשכונת לאה גולדברג בלוד.
- בהחלטה השנייה בוטלו שומות בסך 26,050 שקל שהוצאו לבעלי זכויות במתחם אחר בעיר, בגין היטל במכר.
- הבסיס: החלטת עיריית לוד מ-2022 שקבעה היטל בשיעור אפס ב"מקרקעין למגורים", והשאלה הייתה אם היא חלה על הכול.
- הוועדה קבעה שהמבחן הוא ייעוד המקרקעין במקור, ושהמסחר והתעסוקה הם שימושים טפלים למגורים.
- זו החלטת ועדת ערר ולא פסק דין, ולכן אינה מחייבת רשויות אחרות, גם אם היא משפיעה על טיעונים בהן.
שתי החלטות התקבלו באותו יום באותה ועדה. אחת מהן עשתה כותרות, והשנייה היא זו שנוגעת ישירות לכיס של בעלי הדירות.
הפטור חל גם על המסחר
מה הוחלט
ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטלי השבחה במחוז מרכז, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, קבעה שהפטור מהיטל השבחה שנקבע במתחם פינוי-בינוי חל על מלוא ההשבחה ולא רק על רכיב המגורים.
ההכרעה ניתנה בשני הליכים נפרדים, שניהם בלוד, ובאותם נימוקים.
שתי ההחלטות ניתנו באותה ועדה ובאותם נימוקים. המקורות חלוקים בשאלה כיצד להגדיר את מגישי הערר בהחלטה השנייה: דיווח אחד מתאר מוכרי דירות והשני בעלי קרקעות.
בהחלטה הראשונה, שעסקה בחברה יזמית בשכונת לאה גולדברג, בוטלה דרישת היטל של כ-3.05 מיליון שקל. חשוב להבין מאיפה הסכום הזה הגיע: לפי שומת הוועדה המקומית, אישור התוכניות יצר השבחה של כ-5.27 מיליון שקל בגין רכיבי המסחר והתעסוקה, ומכאן היטל של כ-2.64 מיליון שקל למועד הקובע באוגוסט 2020. עד למועד דרישת התשלום, באפריל 2025, הסכום כבר עמד על כ-3.05 מיליון.
בהחלטה השנייה, שהתקבלה זמן קצר לאחר מכן, אוחדו שלושה עררים של בעלי זכויות במתחם אחר בעיר, והפעם בגין היטל השבחה במכר. שם בוטלו שומות בסך 26,050 שקל. לפי הדיווח, באותו מתחם עמדו שטחי המגורים על 32,648 מטר רבוע לעומת 900 מטר רבוע בלבד למסחר.
הערה על המקורות: הדיווחים חלוקים בהגדרת מגישי הערר בהחלטה השנייה. אחד מתאר מוכרי דירות והשני בעלי קרקעות. שניהם מסכימים שההיטל שם היה בגין מכר, ולכן זו ההגדרה שאנחנו משתמשים בה.
על מה נסבה המחלוקת
בבסיס העניין עומדת החלטת עיריית לוד מ-13 באפריל 2022, שקבעה שיעור היטל השבחה של אפס אחוזים ב"מקרקעין למגורים" באזור הרלוונטי. השאלה הייתה מה בדיוק נכלל בפטור הזה.
תמצית המחלוקת כפי שדווחה. הוועדה המקומית טענה שהמונח "מקרקעין למגורים" מלמד על הגבלה לרכיב המגורים בלבד.
הוועדה המקומית טענה שעצם השימוש במונח "מקרקעין למגורים" מלמד שהפטור נועד לרכיב המגורים בלבד, ושאין הצדקה לפטור רכיבים מסחריים סחירים. העוררים טענו שסעיף 3א לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מתייחס לייעוד המקרקעין במצב הנכנס, ולא לשימושים שייבנו בפועל.
שני הנימוקים שהכריעו
הוועדה קיבלה את עמדת העוררים, ונשענה על שני נימוקים נפרדים.
הראשון הוא ודאות. לפי ההחלטה, תכלית סעיף 3א היא להגביר את הוודאות של הצדדים לפני היציאה לפרויקט, וזו מוגשמת בבחינת הייעוד המקורי. בלשון הוועדה: ייעוד המקרקעין במצב היוצא "עשוי להשתנות במהלך ההליך התכנוני, ואינו ודאי".
השני הוא יחס השטחים. הוועדה קבעה שהמגרש נותר במהותו מגרש מגורים, וכי "השימושים למסחר ותעסוקה הינם שימושים טפלים למגורים". כלומר גם לגופו של עניין, שילוב המסחר אינו שולל את תחולת הפטור.
בסיום חויבה הוועדה המקומית בהוצאות ובשכר טרחת עורך דין בסך 10,000 שקל.
מי שרוצה להבין את המנגנון עצמו, מה זו השבחה ואיך נקבעת השומה, ימצא את זה במדריך שלנו על היטל השבחה במכירת דירה, ואת דרך ההשגה על שומה בכתבה על שומה מכרעת ושמאי מכריע.
כמה רחב זה באמת
בדיווחים נכתב שההחלטה תשפיע על אלפי מיזמי פינוי-בינוי. זו הערכה עיתונאית, ואין מאחוריה מספר שנמסר על ידי גורם מוסמך. כדי לא להעביר הערכה כעובדה, הנה מה שכן מתועד.
- יו"ר הוועדה עצמה כתבה שהשאלה מתעוררת "במלוא עוזה בפרויקטים רבים", בפרויקטים המציעים ייעוד מעורב
- מגמת עירוב השימושים: לפי נתוני הרשות להתחדשות עירונית שצוטטו בדיווח, שיעור השטחים המתוכננים שאינם למגורים עלה מ-2 אחוזים בשנים 2011 עד 2015 ל-18 אחוזים בשנים 2018 עד 2019
- שיעורי ההיטל: בפינוי-בינוי כל רשות קובעת לעצמה, בטווח שבין אפס ל-50 אחוזים, כשברירת המחדל היא 25 אחוזים
ומה שחשוב לא פחות: זו החלטה של ועדת ערר ולא פסק דין. היא מכריעה במקרים שהובאו בפניה ומשמשת אסמכתה בטיעון מול ועדות אחרות, אך אינה יוצרת הלכה מחייבת ברמה הארצית.
מה זה אומר לכם
אם אתם בעלי דירה במתחם פינוי-בינוי, יש כאן שני דברים נפרדים שכדאי להפריד ביניהם.
- מה שברור ומתועד: בעלי זכויות שקיבלו שומת היטל השבחה במכר בגין רכיבי מסחר, במתחם שבו יש החלטה על פטור, קיבלו את עררם
- מה שכדאי לבדוק: אם קיבלתם שומה, האם היא כוללת רכיבי מסחר ותעסוקה, ומה נקבע ברשות שלכם לגבי שיעור ההיטל באזור
- מה שאינו ידוע: האם ההחלטה תשפיע על התמורה שתקבלו. אף אחד מהמקורות אינו קובע זאת, ואנחנו לא נסיק את זה לבד
- לוחות הזמנים לא השתנו: ההחלטה נוגעת למיסוי ולא לקצב הפרויקט
על השלבים עצמם, ומה קורה בכל אחד מהם, כתבנו בכתבה על שלבי הפינוי-בינוי בפועל, ועל המסלול המזורז בכתבה על המסלול המהיר למתחמים.
- פרטי ההחלטות, ובהם זהות הוועדה, שם היושבת בראש, המתחמים בלוד, הסכומים והציטוטים, מבוססים על שני דיווחים מ-8 בספטמבר 2026: דיווח של גלובס ודיווח של מרכז הנדל"ן. את החלטות ועדת הערר עצמן לא פתחנו.
- סכום ההיטל שבוטל בהחלטה הראשונה הוא דרישת התשלום מאפריל 2025, כ-3.05 מיליון שקל. ההיטל למועד הקובע באוגוסט 2020 עמד על כ-2.64 מיליון שקל, והפרש ההצמדה הוא שיוצר את הפער. שני הסכומים מובאים כדי שלא ייראה שמדובר במספר אחד.
- המקורות חלוקים בהגדרת מגישי הערר בהחלטה השנייה: דיווח אחד מתאר מוכרי דירות והשני בעלי קרקעות. שניהם מסכימים שההיטל היה בגין מכר. סכום השומות, 26,050 שקל, ונתוני יחס השטחים באותו מתחם מופיעים בדיווח אחד בלבד.
- הקביעה שההחלטה תשפיע על אלפי מיזמים היא הערכה שהופיעה בדיווח. לא נמסר מספר על ידי גורם מוסמך, ולכן היא אינה מוצגת כאן כנתון.
- נתוני שיעור השטחים שאינם למגורים, 2 אחוזים בשנים 2011 עד 2015 מול 18 אחוזים בשנים 2018 עד 2019, יוחסו בדיווח לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. לא פתחנו את הפרסום המקורי.
- מדובר בהחלטת ועדת ערר מחוזית ולא בפסק דין. אין לה מעמד של הלכה מחייבת, והיא אינה מחייבת ועדות מקומיות אחרות.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- רעידת אדמה בהיטלי השבחה: הפסיקה שיכולה לחסוך למוכרי דירות מאות אלפי שקלים
- העליון: מחיר למשתכן לא מזכה אוטומטית בפטור מחצי אגרת הבנייה
- היטל ההשבחה במכירה, בדרך לביטול?
- חלון אחד מול 11 דירות: בית המשפט קבע שפגיעה קניינית אינה כרטיס יציאה אוטומטי מהיתר
- חוק שיקום מתחמי ההרס: 5 שינויים דרמטיים שכל בעל דירה חייב להכיר
סיכום
ועדת ערר מחוזית קבעה שהפטור מהיטל השבחה בפינוי-בינוי חל גם על שטחי מסחר ותעסוקה. שתי החלטות, ואחת מהן נוגעת ישירות לבעלי הזכויות.
- ההחלטה הראשונה: ביטול דרישת היטל של כ-3.05 מיליון שקל מיזם
- ההחלטה השנייה: ביטול שומות של 26,050 שקל בגין היטל במכר
- הנימוק: המבחן הוא הייעוד במצב הנכנס, והמסחר טפל למגורים
- המעמד: ועדת ערר ולא פסק דין, ולכן אינה מחייבת רשויות אחרות
- מה לא ידוע: אם זה משפיע על התמורה לדיירים
שאלות ותשובות
מה בעצם הוחלט כאן?
אני בעל דירה במתחם פינוי-בינוי. זה נוגע לי?
למה בכלל היה ויכוח? הפטור לא היה ברור?
ההחלטה מחייבת את כל הרשויות בארץ?
האם זה אומר שאקבל תמורה גבוהה יותר בפינוי-בינוי?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
זה יכול לחול גם על מתחמי פינוי-בינוי אחרים בארץ?
היו לנו פינוי-בינוי בשכונה שלנו בראשון ובדיוק על הנושא הזה של ההיטלים רבנו עם העירייה חצי שנה. לא ידענו שאפשר לערער ככה. חבל שלא ידעתי את זה אז