בקצרה
- תכנית 259-0552141, "שכונת נוה חן, חצור הגלילית", היא תכנית מתאר מקומית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת, שהגיש משרד הבינוי והשיכון. היא הופקדה ביולי 2018, החלטת האישור התקבלה באפריל 2019, והסטטוס שלה במרשם התכנון הוא פרסום לתוקף ברשומות.
- שטח התכנית הוא 54,820 מטרים רבועים, כלומר כ-55 דונם, והיא מאפשרת 144 יחידות דיור. הצפיפות הממוצעת נטו היא כ-5.8 יחידות דיור לדונם.
- התכנית מחלקת את השכונה לשני תמהילים: בייעוד מגורים א' מדובר על 8 יחידות דיור למגרש של כ-1,860 מטרים רבועים ובשלוש קומות, ובייעוד מגורים ג' על 14 יחידות דיור למגרש של כ-1,080 מטרים רבועים ובשבע קומות. הצפיפות באזור אחד היא כ-4 יחידות לדונם ובשני כ-14.
- בטבלת ייעודי הקרקע במצב המוצע אין כלל שטח למבנים ומוסדות ציבור, לעומת כ-10.1% במצב שאושר לפניה. דברי ההסבר קובעים במפורש שצורכי הציבור של השכונה נענים בשכונות הגובלות.
- התכנית מבטלת מגרש בייעוד מסחר ותיירות שאושר בתכנית ג/15915, ומציעה במקומו מגרש חלופי בצמוד להסדרי התנועה והחנייה של אתר חוני המעגל ולכביש שמוביל לפארק המחצבה.
חצור הגלילית נמצאת על הכביש שבין ראש פינה ובין קריית שמונה, והיא אחת מהערים הקטנות שכמעט לא נכתב עליהן בשוק הנדל"ן. דווקא שם, בקצה הצפון מערבי של היישוב, קיימת תכנית מאושרת לשכונה קטנה עם שתי החלטות תכנוניות שכדאי להכיר. הראשונה היא שילוב של שני תמהילי בנייה שונים לגמרי באותה שכונה. השנייה היא שהשכונה נבנית בלי מבני ציבור בתוכה, מתוך הנחה שצורכי הציבור שלה ייענו בשכונות שסביבה. ריכזנו מה בדיוק קובעת התכנית, מה השתנה בה ביחס למצב שאושר לפניה, ומה זה אומר למי ששוקל לקנות שם.
מה יש בתכנית המאושרת
הגבעה שמעל היישוב: מיקום השכונה והרקע לתכנון
חצור הגלילית היא מועצה מקומית בגליל העליון, מדרום לראש פינה, ומונה כיום כ-11 אלף תושבים. השכונה שעליה מדובר כאן נמצאת בקצה המרקם הבנוי של היישוב מכיוון צפון מערב, בתחום תכנית המתאר של חצור הגלילית, בסמוך לאתר חוני המעגל ולבית העלמין וצפונית לשכונה קיימת. מבחינה מנהלית התכנית שייכת למרחב תכנון מקומי אצבע הגליל ולמחוז צפון, ומי שהגיש אותה הוא משרד הבינוי והשיכון.
התכנית מתארת את עצמה כעיבוי והמשכיות למרקם הבנוי הגובל בה, ולא כשכונה מנותקת. לפי דברי ההסבר, היא תוכננה באופן מותאם לסביבה, לשיפועי הקרקע ולמבטי הנוף, והיא משלבת בנייה מרקמית של דירות גן ודירות גג לצד בנייה רוויה שמופנית אל הנוף.
שווה לשים לב לפרט שנוגע ישירות לאיכות החיים שם: התכנית מגדירה שצ"פ אינטנסיבי, כלומר שטח ציבורי פתוח מפותח, בחלקה התחתון והמזרחי של השכונה, ושצ"פ אקסטנסיבי, כלומר שטח פתוח טבעי יותר, בחלקה העליון והמערבי. בנוסף, אחד ממסמכי התכנית המחייבים הוא סקר עצים בוגרים, שכולל רשימת עצים ותכנית כללית. במילים אחרות, העצים הקיימים בשטח אינם עניין של רצון טוב אלא חלק ממסמכי התכנית.
למי ששוקל לקנות שם, ההבחנה החשובה היא שהתכנית הזו אינה הצהרת כוונות. היא תכנית מתאר מקומית שכוללת הוראות של תכנית מפורטת, ולכן אפשר להוציא מכוחה היתרי בנייה. את התמונה העירונית הרחבה של חצור הגלילית ריכזנו בנפרד, בכתבה על ההרחבה של היישוב.
שני עולמות בנייה על אותם 55 דונם
זו ההחלטה התכנונית המעניינת ביותר בתכנית. במקום להחליט אם השכונה תהיה צמודת קרקע או רוויה, היא עושה את שניהם, ובאותו שטח.
בייעוד מגורים א' יש תשעה מגרשים בגודל מזערי של 1,860 מטרים רבועים כל אחד, ובכל מגרש 8 יחידות דיור בשלוש קומות, בתכסית של 40%. יש גם מגרש עשירי, כפול בגודלו, של 3,862 מטרים רבועים ובו 16 יחידות דיור. הגובה המרבי שם הוא 11.5 מטרים בגג משופע או 9.5 מטרים בגג שטוח. הצפיפות בייעוד הזה היא כ-4 יחידות דיור לדונם.
בייעוד מגורים ג' התמונה שונה לחלוטין. שם יש ארבעה מגרשים בגודל של כ-1,080 מטרים רבועים, ובכל אחד 14 יחידות דיור בשבע קומות, בגובה של עד 23 מטרים ובתכסית של 75%. הצפיפות שם היא כ-14 יחידות דיור לדונם, כלומר פי שלושה ויותר מהייעוד השני.
החישוב מתלכד: תשעה מגרשים של 8 יחידות ועוד מגרש אחד של 16 נותנים 88 יחידות בייעוד מגורים א', וארבעה מגרשים של 14 נותנים 56 יחידות בייעוד מגורים ג'. יחד 144, בדיוק המספר שמופיע בדברי ההסבר של התכנית. הצפיפות הממוצעת נטו, כפי שהתכנית עצמה מציינת, היא כ-5.8 יחידות דיור לדונם.
מה זה אומר בפועל? שבשכונה אחת ייבנו לצד בניינים בני שלוש קומות גם מבנים בני שבע. זה משפיע על הנוף מהחלונות, על עומס התנועה בכל רחוב, ובמידה רבה גם על טווח המחירים בתוך אותה שכונה עצמה. מי שקונה שם צריך לדעת לא רק באיזו שכונה הוא קונה אלא באיזה ייעוד.
מה שאין בשכונה: מבני ציבור
כאן נמצא ההבדל הגדול ביותר בין המצב שאושר בעבר ובין מה שהתכנית קובעת היום. בטבלת ייעודי הקרקע במצב המאושר היה בשטח הזה ייעוד של מבנים ומוסדות ציבור בהיקף של כ-5,553 מטרים רבועים, שהם כ-10.1% משטח התכנית. בטבלת המצב המוצע הייעוד הזה אינו מופיע כלל.
התכנית אינה מסתירה את זה. דברי ההסבר קובעים במפורש שמבחינה פרוגרמתית, ולאחר בירור צרכים עם הרשות המקומית, צורכי הציבור של השכונה המוצעת מקבלים מענה בשכונות הגובלות. במילים אחרות, ההנחה היא שגני הילדים, בתי הספר ומבני הקהילה של תושבי נוה חן יהיו מחוץ לשכונה.
זו החלטה לגיטימית ביישוב קטן, ויש לה גם צד חיובי: שטח שהיה מיועד למבני ציבור פנוי עכשיו לשימושים אחרים, ובפועל שיעור השטח הציבורי הפתוח בתכנית עלה מכ-2.7% לכ-17.2%. בו בזמן, שיעור הפארק והגן הציבורי ירד מכ-20.8% לכ-4.2%, כך שסך השטחים הפתוחים נשאר דומה, סביב כרבע מהשטח.
ועם זאת, זו בדיוק השאלה שכדאי לשאול לפני קנייה: איזה מוסד חינוך משרת את השכונה, מה המרחק אליו, והאם הוא ערוך לתוספת של 144 משפחות. בשכונה שנבנית בלי מבני ציבור בתוכה, התשובה תלויה כולה במה שקורה בשכונות הסמוכות. את השאלות התכנוניות שכדאי לשאול לפני קנייה ריכזנו במדריך התכנון העירוני למשקיעים.
מגורים א' מול מגורים ג'
מגרש התיירות שזז, ולמה דווקא לשם
פרט נוסף בתכנית נוגע למסחר ולתיירות, והוא מסביר משהו על הכלכלה המקומית. במצב שאושר לפני התכנית היו בשטח שני ייעודים רלוונטיים: מסחר ותיירות בהיקף של כ-1,009 מטרים רבועים, ותיירות בהיקף של כ-2,311 מטרים רבועים נוספים.
התכנית מבטלת מגרש בייעוד מסחר ותיירות שאושר בתכנית ג/15915, ומציעה עבורו מגרש חלופי. המיקום החדש אינו מקרי: הוא ממוקם בצמידות להסדרי התנועה והחנייה של אתר חוני המעגל, בסמוך לשכונת נוה חן, ובצמוד לכביש שמוביל לפארק המחצבה.
ההיגיון שהתכנית מנסחת בעצמה הוא הצטברות של שלושה קהלים: כוח הקנייה של דיירי השכונה, קהל התיירים באתר חוני, וקהל המבקרים בפארק המחצבה. לפי דברי ההסבר, השילוב הזה נותן סיכוי מעשי לשימושים כמו חנויות מזכרות, מסעדות ומרכז מבקרים. בטבלת המצב המוצע נותר ייעוד מסחר אחד, בהיקף של כ-2,004 מטרים רבועים, שבו מותרת בנייה של עד שתי קומות בתכסית של 25%.
זו נקודה שכדאי לקרוא במידה. מגרש מסחר של תא שטח אחד אינו מרכז מסחרי, וזכויות הבנייה בו מסתכמות ב-500 מטרים רבועים בסך הכול. ההיגיון התיירותי אמיתי, אבל ההיקף שלו קטן. מי שקונה דירה בשכונה בהנחה שהיא הופכת למוקד תיירות עירוני קורא לתוך התכנית יותר ממה שכתוב בה. את היחס בין תיירות ובין ערך נדל"ן בגליל פירטנו במדריך ההשקעות בגליל.
מה שווה לברר לפני קנייה בשכונה כזו
הדבר הראשון הוא הייעוד של הבניין המסוים. בשכונה הזו ההבדל בין מגורים א' ובין מגורים ג' הוא ההבדל בין שלוש קומות ובין שבע, בין תכסית של 40% ובין 75%, ובין צפיפות של כ-4 יחידות לדונם ובין כ-14. שני סוגי הדירות נמצאים באותה שכונה, ולכן שם השכונה לבדו אינו אומר הרבה.
הדבר השני הוא מה כלול ומה לא. התכנית קובעת שמתוך שטחי השירות בייעוד מגורים א' 120 מטרים רבועים מיועדים לחנייה מקורה בלבד, ובייעוד מגורים ג' 550 מטרים רבועים. בנוסף מותר מחסן לכל יחידת דיור בשטח של עד 10 מטרים רבועים, ובמגורים ג' מותרים עד 60 מטרים רבועים למרפסות זיזיות בכל מבנה, שאפשר לחלק בין כל יחידות הדיור או רק בין חלקן. שאלו את היזם איך בדיוק חולקו הזכויות האלה בין הדירות.
הדבר השלישי הוא המשרד הביתי. התכנית מרשה שטח של עד 30 מטרים רבועים למשרד או לסטודיו לכל יחידת דיור, אבל קובעת במפורש שהוא מהווה חלק משטח הבנייה העיקרי ולא תוספת מעליו. כלומר זו אינה זכות חינם אלא בחירה על חשבון שטח המגורים.
הדבר הרביעי הוא מבני הציבור. מכיוון שהתכנית אינה כוללת אותם בתוך השכונה, בדקו לאיזה גן ילדים ולאיזה בית ספר משויכת הכתובת, מה המרחק ואיך מגיעים לשם. זו שאלה קונקרטית שאפשר לשאול את מחלקת החינוך במועצה המקומית עוד לפני חתימה.
הדבר החמישי הוא ההקשר האזורי. חצור הגלילית היא יישוב קטן שמונה כ-11 אלף תושבים, ולכן עומק שוק המשנה שם קטן מזה שבערי המרכז: קל יותר להיכנס במחיר נמוך, ופחות קל למכור מהר. מנגד, היישוב נהנה מהטבות אזור עדיפות לאומית ומהשקעה ציבורית גדולה בשיקום הצפון. שני הצדדים אמיתיים, וכל אחד צריך להחליט בעצמו איזה משקל לתת לכל אחד מהם. את הטבות המס בצפון פירטנו בכתבה על הטבות המס ביישובי הצפון.
- הוראות תכנית 259-0552141, "שכונת נוה חן, חצור הגלילית", מסמך בן 28 עמודים במאגר התכניות. ממנו נלקחו שטח התכנית, מספר יחידות הדיור, שני תמהילי הבנייה, הצפיפויות, שתי טבלאות ייעודי הקרקע, מגבלות הגובה והתכסית, זכויות המרפסות והמחסנים, וההוראה שאוסרת להוציא היתר בלי סקר עצים.
- דברי ההסבר של אותה תכנית. מהם נלקחו מיקום השכונה ביחס לאתר חוני המעגל ולבית העלמין, הקביעה שצורכי הציבור של השכונה נענים בשכונות הגובלות, וההסבר על ביטול מגרש המסחר והתיירות שאושר בתכנית ג/15915 ועל המגרש החלופי שהוצע במקומו.
- רשומת התכנית במרשם התכנון. ממנה נלקחו מועד ההפקדה, מועד החלטת האישור והסטטוס הסטטוטורי הנוכחי.
- מספר התושבים בחצור הגלילית: נתוני הלמ"ס כפי שמופיעים בערך היישוב, אותו מקור שממנו נשאבים מספרי האוכלוסייה בכל כתבות הערים שלנו.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- שכונת יערית בשלומי: התכנית שמרשה לבנות צימר או משרד לצד הבית
- שכונת הפרחים בכרמיאל: חיזוק במקום הריסה, ומה כתוב בהוראות התכנית
- עין קניה מקבלת תכנית מתאר: מה היא קובעת, ובאיזה שלב היא נמצאת
- ראש פינה: מה מתוכנן בשכונה החדשה של 800 דירות, ולמה בונים בה נמוך
- שלומי: התכנית שמבקשת לשלש את גבעת חמודות, ועוד שתי דרכים להוסיף דירות ביישוב
סיכום
שכונת נוה חן נמצאת בקצה הצפון מערבי של חצור הגלילית, בסמוך לאתר חוני המעגל ולבית העלמין, ביישוב שמונה כיום כ-11,100 תושבים בגליל העליון. התכנית שחלה עליה, 259-0552141, היא תכנית מתאר מקומית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת שהגיש משרד הבינוי והשיכון. היא הופקדה ביולי 2018, החלטת האישור התקבלה באפריל 2019, וסטטוסה במרשם התכנון הוא פרסום לתוקף ברשומות. שטחה 54,820 מטרים רבועים, כלומר כ-55 דונם, והיא מאפשרת 144 יחידות דיור בצפיפות ממוצעת נטו של כ-5.8 יחידות לדונם. השכונה מחולקת לשני ייעודים שונים לגמרי: מגורים א', ובו 8 יחידות למגרש של כ-1,860 מטרים רבועים בשלוש קומות ובתכסית 40%, ומגורים ג', ובו 14 יחידות למגרש של כ-1,080 מטרים רבועים בשבע קומות ובתכסית 75%. בטבלת המצב המוצע אין כלל ייעוד למבנים ומוסדות ציבור, לעומת כ-10.1% במצב שאושר לפניה, ודברי ההסבר קובעים שצורכי הציבור נענים בשכונות הגובלות. במקביל, התכנית מבטלת מגרש מסחר ותיירות שאושר בתכנית ג/15915 ומציעה מגרש חלופי ליד הסדרי התנועה של אתר חוני המעגל ובצמוד לכביש שמוביל לפארק המחצבה. מחירי דירות, מועדי שיווק ומועדי אכלוס לא פורסמו ואינם מופיעים כאן.
- תכנית 259-0552141, "שכונת נוה חן, חצור הגלילית", היא תכנית מתאר מקומית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת, שהגיש משרד הבינוי והשיכון. היא הופקדה ביולי 2018, החלטת האישור התקבלה באפריל 2019, והסטטוס שלה במרשם התכנון הוא פרסום לתוקף ברשומות.
- שטח התכנית הוא 54,820 מטרים רבועים, כלומר כ-55 דונם, והיא מאפשרת 144 יחידות דיור. הצפיפות הממוצעת נטו היא כ-5.8 יחידות דיור לדונם.
- התכנית מחלקת את השכונה לשני תמהילים: בייעוד מגורים א' מדובר על 8 יחידות דיור למגרש של כ-1,860 מטרים רבועים ובשלוש קומות, ובייעוד מגורים ג' על 14 יחידות דיור למגרש של כ-1,080 מטרים רבועים ובשבע קומות. הצפיפות באזור אחד היא כ-4 יחידות לדונם ובשני כ-14.
- בטבלת ייעודי הקרקע במצב המוצע אין כלל שטח למבנים ומוסדות ציבור, לעומת כ-10.1% במצב שאושר לפניה. דברי ההסבר קובעים במפורש שצורכי הציבור של השכונה נענים בשכונות הגובלות.
- התכנית מבטלת מגרש בייעוד מסחר ותיירות שאושר בתכנית ג/15915, ומציעה במקומו מגרש חלופי בצמוד להסדרי התנועה והחנייה של אתר חוני המעגל ולכביש שמוביל לפארק המחצבה.
שאלות ותשובות
איפה נמצאת שכונת נוה חן ומה הסטטוס התכנוני שלה?
כמה דירות מתוכננות בשכונה ובאיזו צפיפות?
מה ההבדל בין מגורים א' ומגורים ג' בשכונה?
למה אין בשכונה מבני ציבור?
מה קרה למגרש המסחר והתיירות?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
אין בכלל מבני ציבור בשכונה? 144 דירות ואין גן ילדים, אין כלום?? וכתוב שם שזה יסופק מהשכונות הסמוכות… זה נשמע לי כמו תירוץ
מה ההבדל בין מגורים א' למגורים ג'? שלוש קומות לעומת שבע זה פער מטורף באותה שכונה