קליקת הנדל"ן – כשרוצים לעשות נדל"ן באחריות, מגיעים לכאן. 300,000+ חברים כבר גילו את זה. 2,000+ משקיעים ורוכשים קיבלו ליווי אישי מהצוות שלנו. ליווינו אלפי לקוחות במשכנתאות פיננסים וזכאים לדיור. רוצים לעשות את זה בטוח? ← צרו קשר עכשיו
עודכן לאחרונה: 31/05/2026
בקצרה
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה ב-31 במאי 2026 את סיכום שנת 2025. הנתונים מציגים תמונה דו-קוטבית: בשטח חלה ירידה של 15% בהיתרי הבנייה לפינוי-בינוי (13,066 דירות לעומת 15,436 ב-2024) וירידה כללית של 7.5% בכלל היתרי ההתחדשות העירונית (28,902 דירות). מצד שני, בתחום התכנון נרשם שיא של כל הזמנים: 76 אלף יחידות דיור אושרו ב-186 תוכניות מפורטות לפינוי-בינוי, עלייה של 33% מ-2024.
דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2025 חושף סיפור של שני שווקים מקבילים. בתכנון יש שיא, בביצוע יש ירידה. ירושלים תופסת לראשונה כשליש מהיתרי הפינוי-בינוי בארץ, תל אביב יורדת למקום הרביעי, ופעם ראשונה ניתנו הכרזות באילת, מעלה אדומים וטירה. הניתוח המלא של הנתונים, ההסברים מהרשות, ומה זה אומר לדיירים ולרוכשים.
📌 עיקרי הכתבה
- סך היתרי הבנייה בהתחדשות עירונית ב-2025: 28,902 דירות, ירידה של כ-7.5% מ-31.2 אלף דירות ב-2024.
- פינוי-בינוי: 13,066 דירות קיבלו היתרים, ירידה חדה של 15% מ-15,436 ב-2024.
- התחדשות בניינית (כולל תמ"א 38): 15,836 דירות, יציב ביחס ל-2024.
- ירושלים מובילה את הפינוי-בינוי עם 4,092 דירות ב-11 תוכניות, כשליש מהכלל הארצי.
- תל אביב מובילה דווקא בהתחדשות בניינית: היתרים ל-180 מבנים (140 בהריסה ובנייה מחדש, 40 בחיזוק ועיבוי).
- שיא תכנוני: 186 תוכניות מפורטות אושרו ל-76 אלף יח"ד, עלייה של 33% מ-2024.
- הכרזות ראשונות באילת, מעלה אדומים, נשר, צפת, קרית שמונה, נהריה, חצור הגלילית ובטירה (מגזר ערבי).
המספר המרכזי: 28,902 דירות קיבלו היתר בהתחדשות עירונית
סיכום שנת 2025 שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מציג ירידה כללית בהיקפי הביצוע בפועל בענף. במהלך השנה הוציאו הרשויות המקומיות בארץ היתרי בנייה ל-28,902 דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, ירידה של כ-7.5% לעומת 2024, בה ניתנו היתרים לכ-31,200 דירות.
הקשיים הכלכליים והירידה בכדאיות הפרויקטים נותנים את אותותיהם בענף. הירידה אינה אחידה: היא חדה יותר במסלול הפינוי-בינוי, ומתונה משמעותית בהתחדשות הבניינית. השוק מתפצל למעשה לשני מסלולים שמתנהגים אחרת לחלוטין.
פינוי-בינוי: ירידה חדה של 15% בהיתרים
במסלול הפינוי-בינוי הוצאו ב-2025 היתרי בנייה ל-13,066 דירות, ירידה של 15% לעומת 15,436 ההיתרים שניתנו ב-2024. זוהי הירידה החדה ביותר בענף, ומשקפת קושי לקדם פרויקטים גדולים: הסכמת דיירים מורכבת, צורך במימון רב, ועלויות שיווק גבוהות.
הירידה מבטאת מגמה מתמשכת: הקשיים הכלכליים בענף הבנייה, הריבית הגבוהה במשך רוב 2025, והעלייה בתשומות הבנייה פוגעים בכדאיות הפרויקטים. יזמי פינוי-בינוי נדרשים להון רב יותר, להמתין זמן ארוך יותר עד להתחלת המכירות, ולהתמודד עם מורכבות הולכת וגוברת מול דיירים ועיריות.
ירושלים מובילה: כשליש מהיתרי הפינוי-בינוי ב-2025
בפילוח גיאוגרפי של היתרי הפינוי-בינוי, ירושלים תופסת מקום ראשון בולט. 4,092 דירות אושרו לבנייה ב-11 תוכניות, כשליש מכלל היתרי הפינוי-בינוי בארץ. תל אביב, שמובילה היסטורית את שוק הנדל"ן הישראלי, יורדת השנה למקום הרביעי בלבד במסלול הזה.
ההובלה של ירושלים לא מקרית. העיר רושמת בשנים האחרונות פעילות אינטנסיבית של פרויקטי פינוי-בינוי בשכונות מבוססות, יחד עם ביקושים גבוהים. בת ים, שעוברת בשנים האחרונות תנופה גדולה של פרויקטים על קו החוף, תופסת מקום שני בולט. תל אביב, למרות מעמדה בשוק, מתמקדת השנה דווקא במסלול אחר.
התחדשות בניינית: תל אביב מובילה עם 180 מבנים
במקביל לפינוי-בינוי, פועל מסלול ההתחדשות הבניינית (הכולל את תמ"א 38 על גלגוליה השונים: הריסה ובנייה מחדש או חיזוק ועיבוי). במסלול הזה הוצאו ב-2025 היתרים ל-15,836 יחידות דיור, נתון כמעט זהה לזה של 2024. כאן השוק מתמודד טוב יותר עם הירידה הכוללת.
תל אביב היא המנצחת הברורה במסלול ההתחדשות הבניינית: 180 מבנים קיבלו היתר, מתוכם 140 במסלול הריסה ובנייה מחדש ו-40 במסלול חיזוק ועיבוי. אחריה, בפער גדול, מצויות ירושלים (50 מבנים), פתח תקווה (44), וחיפה ורמת גן (39 כל אחת).
בעיר תל אביב, ההתחדשות הבניינית הפכה לכלי המרכזי לשיפור מלאי הדירות, במיוחד בשכונות הוותיקות יותר. העירייה ניתבה חלק גדול מהמשאבים שלה למסלול הזה במקום לפינוי-בינוי הגדול והיקר.
החלק החיובי: שיא של 76 אלף יח"ד בתוכניות מאושרות
לצד הירידה בביצוע, בתכנון נרשם שיא של כל הזמנים. במהלך 2025 אושרו ברחבי הארץ תוכניות לבנייה של כ-76 אלף יחידות דיור, מתוכן 55,074 יחידות תוספתיות. לעומת 57 אלף דירות שאושרו ב-2024, מדובר בעלייה של כ-33%.
השיא בולט במיוחד במספר התוכניות שאושרו: 186 תוכניות מפורטות למתחמי פינוי-בינוי, לעומת 156 ב-2024. כרבע מהתוכניות הן ביוזמה ממשלתית, מה שמלמד שהמדינה ממשיכה לדחוף את הענף קדימה גם כאשר השוק הפרטי מאט.
הפער בין השיא בתכנון לבין הירידה בביצוע מעיד על הצוואר הצר הקריטי בענף: התוכניות מאושרות, אבל לא תמיד מצליחות להתקדם להוצאת היתרים ולהתחלת בנייה בפועל. הסיבות לכך כוללות תנאי שוק כלכליים, קושי בקבלת הסכמת דיירים, ועלויות מימון גבוהות.
הכרזות ראשונות באזורים חדשים: אילת, מעלה אדומים וטירה
נתון מעניין נוסף מהדוח: ב-2025 הוכרזו 47 מתחמי פינוי-בינוי במסלול רשויות, המיועדים לבנייה של מעל 48 אלף יחידות דיור חדשות. מבין ההכרזות הללו, חלקן הן הכרזות ראשונות באזורים שעד היום היו מחוץ למשחק:
- אילת: 5 מתחמים חדשים. בהם ייהרסו 605 דירות ישנות ובמקומן ייבנו 1,845 דירות חדשות.
- מעלה אדומים (יהודה ושומרון): מתחם ראשון, מתוכננות כ-750 דירות חדשות.
- טירה (מגזר ערבי): הכרזה ראשונה במגזר הערבי, 250 דירות במתחם מרכזי.
- נשר, צפת, קרית שמונה, נהריה, חצור הגלילית: הכרזות ראשונות של מתחמים בערים אלו.
חלק מההכרזות החדשות, במיוחד באילת ובערי הצפון, קשורות לתוכניות השיקום של אזורים שנפגעו במלחמה. הרחבת הפינוי-בינוי לערים בפריפריה ולמגזר הערבי היא צעד תכנוני חשוב, גם אם ההכרזה עצמה אינה מבטיחה ביצוע בקרוב.
תגובות הרשות: מה מתוכנן ל-2026
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן, ששימש עד לפני חודשיים גם כממלא מקום מנהל הרשות להתחדשות, אמר בעת פרסום הדוח: "דוח 2025 מציג תמונה ברורה, ההתחדשות העירונית ממשיכה לשבור שיאים ולהפוך לחלק משמעותי יותר ויותר משוק הדיור בישראל. מאחורי הנתונים עומדת עבודה יומיומית של הממשלה, הרשויות המקומיות וכלל השותפים לדרך, שפעלו יחד להסרת חסמים, לקיצור תהליכים ולהרחבת היקפי הפעילות בשטח".
יורי גמרמן, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התייחס לתוכניות ל-2026: "בשנת 2026 הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתכוונת לפעול להאצת מימוש תוכניות מאושרות והבאתן לשלב ההיתרים והתחלות הבנייה. נפעל ביתר שאת לקיצור תהליכים בענף ההתחדשות העירונית, הסרת חסמים, לשיפור הכלים הכלכליים, וזאת לצד המשך עבודה מאומצת לקידום מהיר של התחדשות עירונית בכל חלקי הארץ ובמיוחד באזורים שנפגעו במהלך המלחמה".
סמנכ"ל הרשות ארבל אלטשולר הוסיף: "2025 הייתה שנת מבחן לענף ההתחדשות העירונית, גם כקטר מרכזי של שוק הדיור והמשק וגם כאמצעי וכמענה להתמודדות עם אתגרים לאומיים והשלכות המלחמה".
📖 אולי יעניין אתכם גם:
מה זה אומר לדיירים, רוכשים ומשקיעים
הנתונים מציעים תמונה מורכבת עבור שלושה קהלים שונים. עבור דיירים בבניינים מועמדים לפינוי-בינוי, הירידה בהיתרים מסמנת שתהליכים ייקחו זמן רב יותר ממה שצופים. תוכנית שאושרה לא בהכרח תתורגם להריסה ובנייה בקרוב, ובחלק מהמקרים החלק שמתעכב הוא דווקא השלב האחרון, של הוצאת היתר.
עבור רוכשי דירות, השיא של 76 אלף יח"ד מאושרות הוא בשורה חיובית בטווח הבינוני. ההיצע העתידי גדל, מה שעשוי לתרום למיתון מחירי הדירות בעוד שנתיים-שלוש. אבל בטווח הקצר, היצע הדירות החדשות הזמינות לא משתנה דרמטית. מחירי הדירות ימשיכו להיות מושפעים בעיקר מהפעילות בשוק יד שנייה ובמסלולי הסבסוד הממשלתי.
עבור משקיעים, השוק נראה כעת מפוצל: הריכוז בערים מובילות (ירושלים, ת"א, בת ים) ממשיך להציע הזדמנויות, אבל עם תחרות גדולה. ההכרזות החדשות באילת, במעלה אדומים ובערי הצפון מסמנות שווקים שצפויים להתפתח, אבל הסיכון בהם גבוה יותר ועל ציר זמן רב יותר.
מתעניינים בפרויקט התחדשות עירונית?
בין אם אתם דיירים בבניין מועמד לפינוי-בינוי, רוכשי דירה בפרויקט התחדשות, או משקיעים שמחפשים להבין את התמונה, הקליקה עוזרת לכם לנווט. בלי עמלה, בלי לחץ, בלי אינטרסים נסתרים.
🔥 הכתבות הכי פופולריות עכשיו
סיכום
דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2025 חושף שוק דו-קוטבי: בתכנון נרשם שיא של כל הזמנים עם 76 אלף יח"ד מאושרות, אבל בביצוע נרשמה ירידה של 7.5% (28,902 דירות שקיבלו היתר), עם צניחה חדה של 15% במסלול הפינוי-בינוי. ירושלים מובילה את הפינוי-בינוי עם כשליש מההיתרים בארץ, ותל אביב מובילה דווקא בהתחדשות הבניינית. ההכרזות החדשות באילת, מעלה אדומים, בערי הצפון ובטירה מסמנות הרחבה של הענף לפריפריה ולמגזר הערבי.
- סך היתרים בהתחדשות עירונית 2025: 28,902 דירות (-7.5%)
- פינוי-בינוי: 13,066 דירות (-15%)
- התחדשות בניינית: 15,836 דירות (יציב)
- ירושלים: 4,092 דירות בפינוי-בינוי (כשליש מהכלל)
- תל אביב: 180 מבנים בהתחדשות בניינית (המובילה)
- תוכניות מאושרות: 76 אלף יח"ד (+33% מ-2024)
- הכרזות חדשות: 47 מתחמים, 48 אלף יח"ד
שאלות ותשובות
מה אומרת הירידה של 15% בהיתרי הפינוי-בינוי?
הירידה מבטאת קושי גובר לקדם פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי. הסיבות העיקריות: ריבית גבוהה במשך רוב 2025, עליית עלויות הבנייה, ירידה בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים, וקושי מתמשך בקבלת הסכמת דיירים. בפועל, פחות דירות יהיו בבנייה בקרוב בפינוי-בינוי, אבל כפי שמראה שיא התכנון, התוכניות לעתיד נצברות.
למה ירושלים מובילה ולא תל אביב?
ירושלים זוכה לפעילות אינטנסיבית של פרויקטי פינוי-בינוי בשכונות מבוססות, עם 11 תוכניות שקיבלו היתרים ל-4,092 דירות (כשליש מהכלל הארצי). תל אביב, לעומת זאת, מתמקדת במסלול ההתחדשות הבניינית (תמ"א 38 על גלגוליה), בו היא המובילה הברורה עם 180 מבנים. שתי הערים בוחרות באסטרטגיות שונות של התחדשות.
מה ההבדל בין פינוי-בינוי להתחדשות בניינית?
פינוי-בינוי הוא פרויקט גדול שבו מתחם שלם של מבנים ישנים נהרס ובמקומו נבנה מתחם חדש עם יותר דירות. התחדשות בניינית (תמ"א 38) מתייחסת למבנה בודד: או הריסה ובנייה מחדש של בניין אחד, או חיזוק ועיבוי (הוספת חדרים ועליות גג). הפינוי-בינוי גדול ומורכב יותר, ההתחדשות הבניינית מהירה וקטנה יותר, אבל מתאימה לפחות מבנים.
מה מתוכנן ב-2026?
לפי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יורי גמרמן, ב-2026 הרשות מתכוונת לפעול להאצת מימוש התוכניות המאושרות והבאתן לשלב ההיתרים והתחלות הבנייה. הדגש: קיצור תהליכים, הסרת חסמים, שיפור הכלים הכלכליים, וקידום מהיר של התחדשות עירונית בכל חלקי הארץ, במיוחד באזורים שנפגעו במלחמה.
מה המשמעות של ההכרזות החדשות באילת ובמעלה אדומים?
ההכרזות הראשונות באילת (5 מתחמים, 605 דירות ישנות תוחלפנה ב-1,845 חדשות) ובמעלה אדומים (750 דירות חדשות) מסמנות הרחבה של ענף ההתחדשות העירונית לאזורים שעד כה היו פחות פעילים. הכרזות נוספות ניתנו בנשר, צפת, קרית שמונה, נהריה, חצור הגלילית ובטירה (מגזר ערבי). חלקן קשורות לשיקום אזורים שנפגעו במלחמה. ההכרזה היא צעד תכנוני, ולא מבטיחה ביצוע בקרוב.
📖 אולי יעניין אותך גם:
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
תגובה אחת
מישהו יכול להסביר כמה זמן לוקח בממוצע מאישור תוכנית עד היתר בנייה בפינוי-בינוי?