קליקת הנדל"ן – כשרוצים לעשות נדל"ן באחריות, מגיעים לכאן. 300,000+ חברים כבר גילו את זה. 2,000+ משקיעים ורוכשים קיבלו ליווי אישי מהצוות שלנו. ליווינו אלפי לקוחות במשכנתאות פיננסים וזכאים לדיור. רוצים לעשות את זה בטוח? ← צרו קשר עכשיו
עודכן לאחרונה: 15/06/2026
בקצרה
בקליקת הנדל"ן ניתחנו את דו"ח הרשות להתחדשות עירונית לשנת 2025, וצללנו אל הנתונים המעניינים שמאחורי הכותרות. הממצא הבולט: אחת מכל ארבע דירות חדשות בישראל מקורה כיום בהתחדשות עירונית, מגמה שרק הולכת וגדלה. לצד זה, יש פער חשוב בין 76 אלף יחידות הדיור שאושרו בתוכניות "על הנייר" לבין 28,902 היתרי הבנייה שניתנו בפועל. בכתבה: למה השוק עובר מחיזוק להריסה ובנייה, איך עובדת שיטת המכפילים, למה יזמים לפעמים מעכבים פרויקטים, ומה דיירים חייבים לדעת.
פעם בחודש אנחנו עורכים וובינר שבו אנחנו מרכזים את כל הנתונים הכי מעניינים בשוק. הפעם הקדשנו מפגש שלם לדו"ח חשוב במיוחד: דו"ח הרשות להתחדשות עירונית, שמסכם מה קרה בתחום בשנת 2025. ישבנו על המספרים, ניסינו לתת פרשנות, ולשים זרקור על מה שבאמת חשוב להבין, גם אם אתם בעלי דירה ישנה, גם אם אתם רוכשים, וגם אם אתם משקיעים. הנה התמצית.
📌 עיקרי הכתבה
- אחת מכל ארבע דירות חדשות בישראל מקורה היום בהתחדשות עירונית, והיעד הוא 50% ויותר.
- 76 אלף יח"ד אושרו בתוכניות "על הנייר", אך זה לא אומר שמתחילים לבנות אותן מחר.
- בפועל ניתנו 28,902 היתרי בנייה ב-2025, וחלק מהיחידות מחליפות דירות שנהרסות.
- השוק עבר מחיזוק להריסה ובנייה: מעל 65% מההיתרים, לעומת 28% בלבד ב-2023.
- שיטת המכפילים: במרכז בונים פחות דירות על כל אחת שנהרסת, בפריפריה יותר.
- קריאת השכמה לדיירים: לוודא שהיזם באמת מקדם את הפרויקט ולא מורח זמן.
התחדשות עירונית 2026: מהנייר למציאות
הנתון הבולט: אחת מכל ארבע דירות חדשות
אם יש נתון אחד שצריך לזכור מהדו"ח, זהו: כל יחידת דיור רביעית שנבנית בישראל בשנה האחרונה מקורה בהתחדשות עירונית. כלומר, רבע מהדירות החדשות אינן שכונות חדשות בשטח פתוח, אלא פרויקטים של חידוש הקיים. וזו מגמה שרק הולכת וגדלה, כשהיעד הוא להגיע ל-50% ומעלה.
מאחורי הנתון הזה יש היגיון ברור. חלק גדול מיחידות הדיור בישראל נבנו בין שנות ה-50 לשנות ה-80 של המאה הקודמת, בסטנדרט בנייה שכבר לא תואם את המציאות, ובלי מרחב מוגן בכל דירה. עד אמצע שנות ה-90 בנו עם מקלט ציבורי או משותף, ולא כל אחד מסוגל לרדת מהקומה הרביעית למקלט בקומת קרקע בזמן אזעקה. בנוסף, המדינה מעדיפה לשמר שטחים פתוחים לדורות הבאים, ולא לפזר שכונות חדשות בכל מקום ריק. לכן הקצב של ההתחדשות העירונית רק ילך ויגדל.
76 אלף "על הנייר" מול 28,902 בפועל: ההבדל הקריטי
אחד הדברים החשובים ביותר להבין הוא ההבדל בין שני מספרים. מצד אחד, ב-2025 אושרו תוכניות בניין עיר (תב"ע) ל-76 אלף יחידות דיור חדשות. זה מספר מרשים, אבל הוא לא אומר שמחר בבוקר מתחילים לבנות 76 אלף דירות. זה אומר שהוועדות המקומיות אישרו את התוכניות באופן עקרוני, ומכאן בעלי הדירות והיזמים צריכים להתחיל להניע את התהליך בפועל.
מצד שני, מספר היתרי הבנייה שניתנו בפועל ב-2025 עמד על 28,902. זהו הנתון שמשקף בנייה שיכולה להתחיל ממש. הפער בין שני המספרים הוא בדיוק הסיפור: יש פוטנציאל תכנוני גדול, אבל הדרך ממנו לבנייה ארוכה. צריך גם לזכור ששני המספרים כוללים גם יחידות שנהרסות בתהליך, כך שלא כל היחידות הן תוספת נטו לשוק. תהליך שלם של התחדשות, מהרגע שמתחילים אותו ועד קבלת מפתח, לוקח לרוב לפחות שבע שנים, ובדרך כלל יותר.
מחיזוק להריסה ובנייה: המגמה הגדולה
אחת המגמות הבולטות שעולות מהדו"ח היא שינוי באופי הפרויקטים. בעבר ראינו הרבה פרויקטים של חיזוק ועיבוי, שבהם לא הורסים את הבניין אלא מחזקים אותו ומוסיפים קומות, ממ"ד ומעלית. היום המגמה השתנתה: נתח השוק של הריסה ובנייה מחדש הגיע ב-2025 למעל 65% מכלל ההיתרים, לעומת 28% בלבד בשנת 2023.
זו קפיצה משמעותית, והיא מלמדת על התבגרות בתפיסה התכנונית. במקום לחזק בניין ישן, מעדיפים להרוס ולבנות מחדש, לעיתים כמה בניינים יחד, מה שמאפשר בנייה לגובה, יותר שירותים ציבוריים והתחדשות מתחמית רחבה יותר. הדו"ח מדגיש שלמעלה מ-40% מהיחידות שקיבלו היתר היו במתחמי פינוי-בינוי, פרויקטים מורכבים יותר שדורשים יזמים חזקים והסכמה רחבה, אך נותנים מענה טוב יותר לעיר מבחינת התשתיות.
שיטת המכפילים: כמה דירות בונים על כל אחת שנהרסת
כדי להבין מתי פרויקט התחדשות בכלל משתלם, צריך להכיר את שיטת המכפילים. מכפיל הוא היחס בין מספר הדירות שנהרסות למספר הדירות החדשות שנבנות. בתל אביב, למשל, היחס הוא בערך אחד לשלוש: על כל דירה שנהרסת בונים שלוש, מחזירים אחת לבעלים המקוריים, ושתיים נמכרות. בירושלים היחס גבוה יותר, בערך אחד לחמש, ובפריפריה הוא יכול להגיע לאחד לשש, לאחד לשבע ואף יותר.
הכלל פשוט: ככל שערך הקרקע גבוה יותר, כמו במרכז, היזם צריך לבנות פחות דירות נוספות כדי שהפרויקט יהיה רווחי. ככל שמתרחקים לפריפריה, צריך לבנות הרבה יותר. וכאן עולה בעיה: יש אזורים שבהם ההתחדשות פשוט לא משתלמת כלכלית, ובלעדי סיוע ממשלתי, כמו קרקע משלימה או מענקים, היזם לא ייכנס. בפרויקטים כאלה רווחיות היזם נעה בסדרי גודל של 17 עד 18 אחוז, עם טווח של בערך 15 עד 22 אחוז.
למה יזמים מעכבים פרויקטים? כלכלת המימון
נקודה שחשוב שדיירים יבינו: לפעמים דווקא ליזם יש אינטרס לעכב פרויקט פינוי-בינוי. הסיבה כלכלית. חברה יזמית גדולה שרכשה קרקע במכרז שילמה עליה הון עצמי, ועל היתרה היא משלמת ריביות. כשהיא ממונפת ויושבת עם הלוואות על קרקע שכבר קנתה, היא מעדיפה לסיים קודם את הפרויקטים שבהם המימון כבר חונק אותה, ולא להיכנס בו זמנית לפרויקט חדש.
בפרויקט התחדשות, ההוצאות של היזם בהתחלה דווקא נמוכות יותר, כי זו מעין עסקת קומבינציה: הוא לא קונה את הקרקע מבעלי הדירות אלא מפצה אותם בשירותי בנייה. אבל בדיוק בגלל שאין עליו לחץ מימוני כבד מההתחלה, אין לו גם דחיפות. הוא יכול להמתין עם ההיתר, כדי לא להיכנס מוקדם מדי לתשלומי דמי שכירות לדיירים, ערבויות, היטלי פיתוח והיטל השבחה, שכולם חלים עליו רק כשהוא יורד לקרקע ומתחיל לבנות. בתקופה של חוסר ודאות בשוק, ריבית גבוהה ומלאי דירות שלא נמכר, חלק מהיזמים פשוט מאיטים את הקצב.
נטל התשתיות: למה צריך לבנות גם בתי ספר וכבישים
נקודה שמשקיעים רבים מפספסים: כשמכפילים את אוכלוסיית השכונה, צריך גם להכפיל את התשתיות. ניקח שכונה עם 2,000 בתי אב שהופכת ל-6,000. פתאום צריך פי שלושה בערך בתי ספר, גני ילדים, כבישים, חניות, מערכות ביוב ומים ותחבורה ציבורית. כל אלה הם רכוש ציבורי, והרשות המקומית היא זו שצריכה לבנות ולתחזק אותם.
בדיוק בגלל זה הרשויות מטילות על היזמים מטלות ציבוריות: לבנות בית ספר חדש, להקים תשתיות, ולעיתים לממן מבני ציבור, במסגרת תוכניות של איחוד וחלוקה. בחלק מהפרויקטים המדינה משלימה את החסר באמצעות הסכמי גג ומענקים לרשות המקומית עבור תשתיות ומוסדות ציבור. מבחינת היזם, כל אלה נספרים כהוצאות, אך גם אחריהן הפרויקט עדיין רווחי, בזכות תמורות נוספות בזכויות בנייה.
תל אביב מול ירושלים, והערים עם ההיתר המהיר
השוואה מעניינת בדו"ח היא בין שתי הערים הגדולות. תל אביב מובילה בהיתרי הבנייה בפועל לשנת 2025, בעוד ירושלים מובילה ביחידות הדיור המתוכננות והמצטברות. בירושלים יש אופק תכנוני עצום, חלק גדול מאותן 76 אלף יחידות, אך הביצוע בפועל איטי יותר, בין היתר בגלל הסכמות דיירים ומצב כלכלי.
בתל אביב, לעומת זאת, רוב העיכובים ההיסטוריים כבר מאחור. הרבה פרויקטים הגיעו לבשלות אחרי שנים של המתנה, וברגע שזה השתחרר ראינו זינוק בביצוע, שאפשר לראות אותו ממש בשטח בצפון הישן של העיר. הדו"ח גם מצביע על ערים שבהן ההיתר ניתן במהירות הגבוהה ביותר, פחות משנתיים מרגע הבקשה, כמו קריית מוצקין וקריית אתא. ערים שבהן הרשות מקדמת תוכנית עירונית שמחליפה את תמ"א 38, ובכך מקצרת את הדרך ליזמים, הן מקומות שכדאי לשים עליהם עין, כי ודאות וזמן שווים כסף.
קריאת השכמה לדיירים
אם אתם דיירים שכבר התאגדתם, בחרתם יזם וחתמתם, המסר אליכם פשוט: תהיו עם האצבע על הדופק. בהסכם טוב אמורים להיות לכם דדליינים מוגדרים לכל שלב, וכדאי מדי פעם לבקש דוחות, עדכונים וסטטוסים, ולוודא שהיזם באמת מקדם את הפרויקט. כמו שראינו, לעיתים יש ליזם אינטרס לעכב, ולכן הבקרה שלכם חשובה. כדי להיכנס לתהליך עם הגנות נכונות, כדאי להכיר את עקרונות הבדיקה במדריך על קניית דירה מקבלן, ולעקוב אחרי הנתונים המלאים בכתבה על דו"ח ההתחדשות העירונית 2025.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
בתהליך התחדשות עירונית ורוצים לדעת אם זה מתקדם נכון?
הצוות של הקליקה עוזר לכם לקרוא את ההסכם, לבדוק את היזם, ולוודא שהפרויקט שלכם באמת זז. בלי עמלה, בלי לחץ.
🔥 הכתבות הכי פופולריות עכשיו
סיכום
דו"ח הרשות להתחדשות עירונית לשנת 2025, שאותו ניתחנו, מספר סיפור של תחום שצובר תאוצה: אחת מכל ארבע דירות חדשות בישראל היא כבר התחדשות עירונית, והיעד גבוה אף יותר. מאחורי הכותרת מסתתרים פרטים חשובים: פער גדול בין 76 אלף היחידות שאושרו בתוכניות לבין 28,902 ההיתרים שניתנו בפועל, מעבר ברור מחיזוק להריסה ובנייה, ושיטת מכפילים שקובעת איפה הפרויקט בכלל משתלם. לצד זה למדנו למה יזמים לפעמים מעכבים פרויקטים, ולמה חשוב שדיירים יישארו עם האצבע על הדופק. למי שמעורב בהתחדשות עירונית, כדיירים, רוכשים או משקיעים, ההבנה של הדינמיקה הזו שווה הרבה.
- אחת מכל ארבע דירות חדשות היא התחדשות עירונית, היעד 50% ויותר
- 76 אלף יח"ד אושרו בתוכניות, מול 28,902 היתרים בפועל
- מעבר מחיזוק להריסה ובנייה: מעל 65% מההיתרים, מול 28% ב-2023
- מכפילים: במרכז נמוך, בפריפריה גבוה, ולעיתים צריך סיוע ממשלתי
- יזמים עשויים לעכב פרויקטים משיקולי מימון
- הדיירים צריכים לוודא שהפרויקט באמת מתקדם
שאלות ותשובות
כמה מהדירות החדשות בישראל הן התחדשות עירונית?
לפי הדו"ח, אחת מכל ארבע דירות חדשות בישראל, כלומר כ-25%, מקורה כיום בפרויקטים של התחדשות עירונית. זו מגמה שהולכת וגדלה, והיעד הוא להגיע ל-50% ויותר מהדירות החדשות.
מה ההבדל בין 76 אלף יחידות ל-28,902 היתרים?
76 אלף הן יחידות שאושרו בתוכניות בניין עיר, כלומר פוטנציאל תכנוני "על הנייר", ולא בנייה שמתחילה מיד. 28,902 הם היתרי בנייה שניתנו בפועל ב-2025, שמהם אפשר להתחיל לבנות. הפער מבטא את הדרך הארוכה מתכנון מאושר לבנייה.
מהי שיטת המכפילים בהתחדשות עירונית?
מכפיל הוא היחס בין מספר הדירות שנהרסות למספר הדירות החדשות שנבנות. בתל אביב היחס בערך אחד לשלוש, בירושלים בערך אחד לחמש, ובפריפריה אף יותר. ככל שערך הקרקע גבוה יותר, צריך לבנות פחות דירות נוספות כדי שהפרויקט יהיה רווחי.
למה יזם עשוי לעכב פרויקט פינוי-בינוי?
לעיתים ליזם יש אינטרס כלכלי לעכב. אם הוא ממונף על קרקעות שכבר רכש ומשלם עליהן ריביות, הוא יעדיף לסיים אותן קודם. בפרויקט התחדשות אין עליו לחץ מימוני כבד מההתחלה, ולכן אין לו דחיפות, והוא עשוי להמתין עם ההיתר כדי לדחות הוצאות.
מה דיירים בתהליך התחדשות צריכים לעשות?
להישאר עם האצבע על הדופק. כדאי לוודא שבהסכם יש דדליינים מוגדרים לכל שלב, לבקש מהיזם דוחות, עדכונים וסטטוסים, ולוודא שהפרויקט מתקדם בפועל. הבקרה של הדיירים חשובה, במיוחד כשלעיתים יש ליזם אינטרס לעכב.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מה זה אומר לדיירים ולמשקיעים
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
רגע, אז מ-76 אלף יחידות שאושרו רק 28,902 קיבלו היתר בנייה בפועל? זה פחות מחצי… מישהו יכול להסביר למה הפער כזה גדול? זה בגלל יזמים שמעכבים או בגלל בירוקרטיה?
אני גר בשכונת שפירא בת"א כבר 17 שנה. רואים את השינוי ממש. מתחיל להרגיש שהשכונה הולכת להיות משהו אחר לגמרי בעוד עשר שנים.