19 נקודות אחוז בעשור. זה לא טעות במספרים. בחברה הערבית בישראל שיעור הבעלות על דירה זינק מ-60% ל-79%, בזמן ששיעור המגורים בדירת קרוב משפחה צנח מ-18% ל-7%. ככה נראה שינוי תרבותי שעובר מתחת לרדאר של רוב הדיונים על שוק הדיור, ויש לו השלכות גם על מי שלא במגזר.

הזינוק שעבר מתחת לרדאר: 19 נקודות אחוז ב-10 שנים

המחקר של מרכז טאוב, שיצא השבוע בחתימת פרופ' בנימין בנטל וד"ר לביב שאמי, בדק את דפוסי הדיור בישראל בעשור 2013-2022. הממצא הבולט ביותר: בחברה הערבית, שיעור משקי הבית שמתגוררים בדירה בבעלותם זינק מ-60% ל-79%. זה זינוק של 19 נקודות אחוז בעשור, נתון חריג בקנה מידה בינלאומי.

לשם השוואה, באותה תקופה השיעור בחברה הישראלית הכללית עלה רק מ-62% ל-69%, עלייה הדרגתית של כ-7 נקודות אחוז. כלומר, החברה הערבית הקדימה את החברה היהודית בכמעט 10 נקודות אחוז. הקפיצה הזו, לפי החוקרים, מבטאת שינוי תרבותי וכלכלי שעוד לא הגיע לדיון הציבורי הרחב. הביקוש לדירות מצד צעירים בחברה הערבית גדל באופן ניכר, וזה משפיע על מדד מחירי הדירות גם באזורים שמחוץ למגזר.

מ-18% ל-7%: סוף עידן "הדירה של ההורים"

במקביל לזינוק בבעלות, ירד דרמטית שיעור משקי הבית הערבים שמתגוררים בדירה השייכת לקרוב משפחה. מ-18% בתחילת העשור ל-7% בלבד ב-2022. בפועל, מודל המגורים המסורתי בבית של ההורים, שאפיין דורות, פשוט נסוג.

לפי החוקרים, מדובר בשינוי מהותי שמאפשר למשקי הבית הללו "למנף את בעלותם על הנכס לטובת השקעות בהון פיזי ואנושי". במילים פשוטות: הנכס הופך לעוגן כלכלי, לא רק קורת גג. זה משנה את היחס של דור שלם להון, להלוואות, ולמשכנתה כמכשיר.

ישראל ב-71%: איפה אנחנו על מפת ה-OECD

מעבר לחברה הערבית, הנתון הכללי לישראל ב-2023 עומד על כ-71% שיעור בעלות על דירה. זה דומה מאוד לממוצע במדינות ה-OECD, ולמעשה גבוה ממדינות אנגלו-סקסיות מסורתיות. בארה"ב השיעור עומד על כ-66%, בקנדה כ-70%, ובבריטניה כ-68%.

כלומר, למרות הטענה השכיחה שישראל "חריגה" במחירי הדיור הגבוהים שלה, מבחינת חלוקת הבעלות מול השכירות, אנחנו די באמצע. הסיפור הישראלי הוא לא של פחות בעלות בגלל מחירים, אלא של מאמץ גדול יותר להגיע אליה.

למה גרמניה ואוסטריה אחרת לגמרי

הפער הגדול הוא דווקא במערב אירופה. בגרמניה, רק כ-41% מהאוכלוסייה מתגוררת בדירה בבעלותה. השאר, כ-55%, גרים בשכירות. באוסטריה השיעורים דומים: כ-45% בעלות מול כ-47% שכירות. ההבדל לא מקרי. בשתי המדינות יש פיקוח הדוק על מחירי השכירות, מה שהופך את השכירות לאופציה כלכלית סבירה לטווח ארוך.

בישראל, השכירות לרוב יקרה יותר מהחזר משכנתה חודשי על אותה דירה, ולכן רוב משקי הבית רוצים לעבור לבעלות. ההיגיון: אם בכל מקרה תשלמו, עדיף שזה ייבנה לכם כהון. הפיקוח השונה הוא מה שמסביר למה גרמניה היא "מדינת שוכרים" וישראל היא "מדינת בעלים".

הכנסה לא קובעת: הממצא המפתיע במחקר

אחד הממצאים המעניינים יותר במחקר נוגע לקשר בין הכנסה לבעלות. בקרב האוכלוסייה היהודית, קיים קשר חיובי מסוים: ככל שההכנסה גבוהה יותר, גם שיעור הבעלות עולה. אבל בחברה הערבית, הקשר הזה פשוט לא קיים. שיעור הבעלות דומה בכל רמות ההכנסה, נמוכות ובינוניות.

זה אומר שמשקי בית ערבים בעשירונים נמוכים מצליחים לרכוש דירה בשיעורים דומים לאלה שבעשירונים גבוהים. החוקרים מסבירים את זה ברשת תמיכה משפחתית-קהילתית, שמאפשרת מימון לצעירים גם בלי הון גבוה. מנגנון שהחברה היהודית פחות מכירה, אבל יכול ללמד הרבה על איך לעשות בדיקה נכונה לפני רכישה.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

14.5 שנים בדירה אחת: למה ישראלים יושבים יותר זמן

נתון נוסף שמאיר את היציבות של שוק הדיור: משך השהות הממוצע של משקי בית ישראלים בדירה אחת עומד על כ-14.5 שנים, והחציון על 14.6 שנים. זה זמן ארוך גם בקנה מידה בינלאומי. בארה"ב הממוצע עומד על 12.3 שנים, בבריטניה על כ-10 שנים בלבד, וערים יקרות במיוחד כמו לוס אנג'לס וסן פרנסיסקו מגיעות ל-16 שנה.

למה זה חשוב לכם אם אתם שוקלים לקנות? כי אתם לא קונים ל-3 שנים. ההחלטה על הדירה הזו, באזור הזה, עם המשכנתה הזו, היא ככל הנראה החלטה לעשור וחצי. זה משנה את הצורה שבה צריך להעריך עסקה, ועד כמה חשוב להבין את הסיכונים לטווח ארוך.

מה הדאטה הזה אומר לכם כקונים ב-2026

המסקנה החשובה לכם היא לא הסטטיסטיקה עצמה, אלא מה היא משקפת. כשמגזר שלם, של מיליוני אנשים, עובר ממודל של שכירות-בית-משפחה למודל של בעלות פרטית, הביקוש לדירות גדל מבסיס שלא היה מחושב קודם. זה לוחץ על המחירים גם באזורי ביקוש שלא תמיד שמים אליהם לב, ושווה לעקוב אחרי מדד מחירי הדירות כדי להבין לאן זה הולך.

במקביל, התובנה שהכנסה לא היחידה שקובעת בעלות מציפה שאלה שווה: האם אתם מסתמכים רק על הכוח של עצמכם, או שאתם מבינים את כל המנופים שיש לפעול בהם, החל מליווי ועד הגרלות. הגרלת "דירה בהנחה" 2026 היא רק אחת מהן. מי שלא בודק את כל המסלולים, מאבד אופציות שיכולות לחתוך מאות אלפי ש"ח מהעסקה הסופית.

סיכום

הדאטה ממרכז טאוב מספרת סיפור גדול יותר מהכותרת. החברה הערבית בישראל עוברת מעבר חד למודל של בעלות פרטית, השוק הישראלי הכללי נמצא במקום דומה ל-OECD מבחינת חלוקת בעלות מול שכירות, וההון העצמי הוא לא חזות הכל. כל אחד מאלה משנה משהו במשוואה שעומדת מול קונה ב-2026.

• שיעור הבעלות הערבי חצה את היהודי, ומשפיע על ביקוש לדירות באזורים מעורבים
• גרמניה ואוסטריה הן יוצאות דופן, לא הנורמה. רוב המדינות המפותחות סביב 65-70% בעלות
• משך שהות של 14.5 שנים אומר שהחלטת הקנייה היא החלטה לטווח ארוך מאוד

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות1

יוסי·לפני 4 חודשים

לא ידעתי את זה בכלל.

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו