משרד האוצר פרסם את הסקירה החודשית של ענף הנדל"ן למגורים, ובינואר 2026 המספרים מספרים סיפור ברור: הקונים מהססים, הקבלנים נלחצים, והמשקיעים ממשיכים להיעלם מהשוק. התזרים של הקבלנים? צנח מ-7.2 מיליארד ל-2.2 מיליארד בתוך שנה. מי שמתעניין בנדל"ן צריך להבין מה קורה פה.

6,933 דירות נרכשו בינואר 2026: ירידה של 9%

לפי סקירת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בינואר 2026 נרכשו 6,933 דירות בישראל, ירידה של 9% לעומת ינואר 2025. בשוק החופשי (ללא דירות מוזלות) המספר עמד על 6,286 עסקאות בלבד, ירידה של 6% בהשוואה שנתית ו-17% לעומת דצמבר 2025. המספרים מצביעים על האטה משמעותית שמורגשת בכל סגמנטים של השוק, ובמיוחד ברכישות מקבלן ובקרב משקיעים.

חשוב לשים לב שינואר הוא חודש שבדרך כלל מתאפיין בירידה עונתית, אבל הירידה השנה חדה יותר מהרגיל. הסקירה מציינת שהמתיחות הביטחונית השפיעה על הקצב, כשרכישות "על הנייר" (דירות שהמסירה שלהן עוד רחוקה) צנחו ל-55% מסך הרכישות מקבלן, לעומת 63% בדצמבר ו-67% בינואר 2025. זהו השיעור הנמוך ביותר בשוק הדירות ב-4 שנים.

רכישות מקבלן בשוק החופשי: 1,668 עסקאות, מהנמוכים בשנתיים

בשוק החופשי נרכשו מקבלנים 1,668 דירות בלבד בינואר, ירידה של כ-13% לעומת ינואר 2025. זה אחד המספרים הנמוכים בשנתיים האחרונות, והוא משקף לחץ אמיתי על ענף הבנייה. כשמוסיפים את הרכישות המוזלות (647 עסקאות, הנמוך ביותר מאז יוני 2025), סך הרכישות מקבלן עמד על 2,315 דירות, ירידה של 20% בהשוואה שנתית.

הנתון הזה מעניין במיוחד כי הוא מגיע על רקע תמריצי מימון שהקבלנים מציעים. 25% מהעסקאות בשוק החופשי כללו הטבות מימון כמו הלוואות קבלן, תשלומים נדחים או סבסוד ריבית. כלומר, גם כשהקבלנים "מתאמצים" למשוך קונים, הביקוש נשאר חלש. מי ששוקל רכישת דירה מקבלן צריך לדעת שזה שוק של קונים, ויש מקום למשא ומתן.

משקיעים בנסיגה: 1,088 עסקאות

המשקיעים ממשיכים לצמצם את הנוכחות שלהם בשוק. בינואר 2026 נרשמו 1,088 רכישות על ידי משקיעים, ירידה של 9% לעומת ינואר 2025 ו-28% לעומת חודש דצמבר. המספר הזה אומר הרבה: המשקיעים לא רק שלא חוזרים, אלא ממשיכים למכור יותר ממה שהם קונים. המלאי הכולל של דירות בבעלות משקיעים ירד ב-277 יחידות בינואר בלבד.

מאז אוקטובר 2021 הוחסרו 8,182 דירות ממלאי ההשקעות של המשקיעים. זו מגמה ברורה שנמשכת כבר ארבע שנים, ומשפיעה ישירות על כדאיות ההשקעה בנדל"ן. הסיבות ברורות: מיסוי כבד על דירות להשקעה (מס רכישה 8%, מס שבח 25%), ריבית גבוהה שמייקרת את המשכנתה, ותשואות שכירות שלא מפצות על העלויות.

רוכשי דירה ראשונה: העלייה היחידה בשוק

3,209 רוכשים ראשונים נכנסו לשוק החופשי בינואר, עלייה של 3% לעומת ינואר 2025. זה אולי נשמע צנוע, אבל אחרי שנה שלמה של ירידות בקרב הקבוצה הזו, כל עלייה היא חדשות טובות. נראה שחלק מהזוגות הצעירים מנצלים את ההאטה בשוק ואת ההזדמנויות שנוצרות.

לעומתם, משפרי הדיור (בעלי דירה שמוכרים וקונים גדולה יותר) ירדו ב-16% לעומת ינואר אשתקד, עם 1,998 עסקאות בלבד. המשפרים מהססים כי הם צריכים גם למכור וגם לקנות, ובשוק שמאט קשה לתזמן את שני הצדדים. מי שנמצא בתהליך כזה כדאי שיבדוק את מסלולי המשכנתה העדכניים ויבנה תמהיל שמתאים למצב הנוכחי.

תזרים הקבלנים בירידה חדה: 440 מיליון בחודש

הנתון שצריך לעניין את כל מי שקנה דירה מקבלן או מתכנן לקנות: תזרים המזומנים נטו של הקבלנים עמד על 440 מיליון ש"ח בינואר 2026. אם מסתכלים על התמונה הרחבה יותר, בתקופה דצמבר 2025 עד ינואר 2026 התזרים הצטבר ל-2.2 מיליארד ש"ח בלבד, לעומת 7.2 מיליארד ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. זו ירידה של כ-69% שמצביעה על זה שהשוק עדיין מתנהל בקצב מתון יחסית ושחלק מהיזמים פועלים בזהירות רבה יותר מבחינה תזרימית.

מה זה אומר בפרקטיקה? קבלנים שמקבלים פחות כסף מרוכשים נאלצים להסתמך יותר על אשראי בנקאי, ובסביבת ריבית של 4% זה עולה יקר. זו גם הסיבה ש-25% מהעסקאות כוללות תמריצי מימון: הקבלנים מוכנים "לשלם" כדי להכניס תזרים. עבור רוכשים, זו הזדמנות לנהל משא ומתן על תנאי תשלום משופרים. עבור מי שכבר רכש מקבלן, כדאי לעקוב אחרי היציבות הפיננסית של הקבלן שלו.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

מפת חום: חיפה מובילה, באר שבע צונחת

הנתונים לפי אזורים חושפים פערים דרמטיים. חיפה הובילה את הרכישות מקבלן עם 283 יחידות, בעוד באר שבע חוותה ירידה חדה של 39% ברכישות מקבלן וגם ברכישות משקיעים. באר שבע, שהייתה יעד השקעות פופולרי בשנים האחרונות, מציגה כעת פעילות מתונה יותר – נתון שעשוי להעיד על תקופת הסתגלות של השוק המקומי לאחר שנים של ביקושים גבוהים.

תל אביב הציגה עלייה של 16% ברכישות מקבלן, אבל חשוב להבין את ההקשר: המספרים מגיעים מבסיס נמוך מאוד. במקביל, רכישות יד שנייה בתל אביב ירדו ב-21% ורכישות משקיעים צנחו ב-35%.

סיכום

סקירת משרד האוצר לינואר 2026 מצביעה על שוק שנמצא בהאטה ברורה. הקונים מהססים, המשקיעים ממשיכים לצאת, והקבלנים מרגישים את הלחץ בתזרים. עם זאת, דווקא רוכשי דירה ראשונה מנצלים את ההזדמנות, והשוק מציע תנאים טובים יותר למי שנכנס עכשיו עם הכנה נכונה.

• 6,933 דירות נרכשו בינואר 2026, ירידה של 9% בהשוואה שנתית
• תזרים הקבלנים צנח ב-69%: מ-7.2 מיליארד ל-2.2 מיליארד בדצמבר-ינואר
• רוכשי דירה ראשונה עלו ב-3%, הקבוצה היחידה שצמחה

בן סולומון והחברים מהקליקה

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו