ירידה של 0.1% במחירי הדירות נשמעת כמו כלום, נכון? אבל כשמסתכלים על הנתונים לעומק, רואים משהו אחר לגמרי. ירושלים צנחה ב-0.9% בחודשיים, בעוד תל אביב דווקא עלתה ב-0.7%. זו לא ירידה אחידה, זה שוק שמתפצל לכיוונים שונים, ומי שלא מבין את הפערים האלה עלול לקבל החלטה יקרה.

מרכז ירד 3.9%, ירושלים טיפסה 5.4%

מרכז ירד 3.9%, ירושלים טיפסה 5.4%

פערים של 9 נקודות בין המחוזות בשנה, ההאטה לא אחידה

הנתון המרכזי

0.9%

ירידה שנתית במחירי הדירות

הירידה השנתית השלישית בעשור , אחרי 2018 ומחצית 2023

0.4% ירידה בדירות חדשות

בניכוי סבסוד ממשלתי, פי 4 מהנתון המדווח

31.7% עסקאות מסובסדות

ירידה מ-34.4%, הסבסוד מצטמצם

+0.7% תל אביב דו-חודשי

עלייה קצרת טווח למרות ירידה שנתית של 2.8%

מקור: הלמ"ס, מרץ 2026

ירידה של 0.1%: מה בדיוק אומרים המספרים של הלמ"ס

מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, שכולל דירות חדשות ויד שנייה בניכוי שינויי איכות, ירד ב-0.1% בין נובמבר-דצמבר 2025 לדצמבר 2025-ינואר 2026. זו ירידה קטנה, כמעט זניחה, אבל היא ממשיכה מגמה שנמשכת כבר כמה חודשים. בהשוואה שנתית, התמונה יותר ברורה: ירידה של 0.9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. למי שעוקב אחרי מחירי הדירות בחודשים האחרונים, הנתון הזה לא מפתיע, אבל הוא כן מאשר שהשוק עדיין לא חזר למומנטום של עליות.

חשוב להבין מה ירידה שנתית של 0.9% באמת אומרת. מדובר בירידה השנתית השלישית בעשור האחרון: הראשונה היתה ב-2018 שנמשכה שלושה רבעונים על רקע תוכנית מחיר למשתכן, השנייה במחצית השנייה של 2023 בעקבות העלאות ריבית חדות, ועכשיו הפעם השלישית על רקע האטה כללית בביקושים. אלה לא קריסות, אלא תיקונים מתונים שהשוק חוזר מהם תוך חודשים.

מי שמחכה לירידה של 20% בשביל לקנות, כנראה ימשיך לחכות. השוק הישראלי לא עובד ככה.

תל אביב עולה, ירושלים צונחת: הפערים בין המחוזות

הנתון הארצי של 0.1% מסתיר פערים חדים בין המחוזות. בזמן שמחוז תל אביב רשם עלייה של 0.7% בתקופה הדו-חודשית, ירושלים ירדה ב-0.9% ומחוז המרכז ירד ב-0.6%. מחוזות הצפון, חיפה והדרום נשארו כמעט ללא שינוי, עם תזוזות של 0.0% עד 0.1% בלבד. הפער בין עלייה של 0.7% בתל אביב לירידה של 0.9% בירושלים הוא 1.6 נקודות אחוז בתוך אותה תקופה. בגדול, מי שקונה בתל אביב משלם יותר מחודש לחודש, בעוד מי שקונה בירושלים דווקא מרגיש הקלה קלה.

ההבדלים חדים עוד יותר בהשוואה שנתית. ירושלים הובילה עם עלייה שנתית של 5.4% ומחוז הצפון עלה 3.2%, למרות שבטווח הקצר שניהם נעצרו או ירדו. לעומתם, מחוז המרכז איבד 3.9% ותל אביב ירדה ב-2.8% בהשוואה שנתית. הפער השנתי בין ירושלים לבין מחוז המרכז עומד על יותר מ-9 נקודות אחוז, פער שלא נראה בשנים האחרונות. זה אומר שתל אביב עולה עכשיו אבל עדיין נמוכה ממה שהיתה לפני שנה, ואילו ירושלים יורדת עכשיו אבל עדיין גבוהה בהרבה מאשתקד.

דירות חדשות: ירידה של 0.4% בניכוי סבסוד ממשלתי

מחירי הדירות החדשות ירדו ב-0.1% בתקופה הדו-חודשית, בדומה למגמה הכללית. אבל הנתון המעניין מתגלה כשמסירים את אפקט התמיכה הממשלתית: בניכוי עסקאות בסבסוד, הירידה היתה 0.4%, כלומר פי ארבעה מהנתון המדווח. ההפרש בין 0.1% ל-0.4% מלמד שעסקאות מסובסדות מרככות באופן משמעותי את תמונת הירידה האמיתית בשוק הדירות החדשות. בהשוואה שנתית, מחירי הדירות החדשות ירדו ב-2.7%, ירידה חדה יותר מהמדד הכללי שירד 0.9% באותה תקופה.

נקודה שכדאי לשים אליה לב: שיעור העסקאות עם תמיכה ממשלתית ירד מ-34.4% ל-31.7%, ירידה של כמעט 3 נקודות אחוז שמצביעה על צמצום הדרגתי של הסבסוד. כלומר, פחות רוכשים נהנים מסבסוד, מה שעשוי להגביר את הלחץ כלפי מטה על מחירי דירות חדשות בחודשים הקרובים. מי שבוחן סקירת מכירות ינואר 2026 יכול לראות שהנפח גם הוא לא בשיא, מה שמחזק את ההערכה שהשוק עדיין בשלב של חיפוש שיווי משקל.

למה הירידה השנתית השלישית בעשור חשובה

ירידה שנתית של 0.9% נשמעת קטנה, אבל ההקשר ההיסטורי חשוב. בעשור האחרון, ישראל חוותה רק שלוש תקופות של ירידות שנתיות במחירי הדירות. הראשונה היתה ב-2018, כשהמחירים ירדו במשך שלושה רבעונים על רקע תוכנית מחיר למשתכן שהציפה את השוק בעשרות אלפי דירות מסובסדות. השנייה הייתה במחצית השנייה של 2023, על רקע העלאות הריבית החדות של בנק ישראל שהעלו את הריבית מ-0.1% ל-4.75%. והשלישית מתרחשת עכשיו, על רקע שילוב של ריבית גבוהה יחסית וחוסר ודאות ביטחונית.

בשלוש הפעמים, הירידות היו מתונות יחסית ולא נמשכו יותר משנה. מי שמסתכל על נפח המכירות שירד ב-44% בשיא ההאטה, מבין שהבעיה לא הייתה רק במחירים אלא גם בכמות העסקאות שהצטמצמה באופן דרמטי ויצרה שוק קפוא. שוק שבו מוכרים מעדיפים לחכות ולא להוריד מחיר, הוא שוק שיורד לאט ובצורה מבוקרת. זו בדיוק הדינמיקה שאנחנו רואים עכשיו: מוכרים לא מתייאשים, וקונים לא ממהרים.

מה קורה בפריפריה: צפון ודרום עדיין עולים

בעוד מרכז הארץ ותל אביב רושמים ירידות שנתיות, הפריפריה מספרת סיפור אחר לגמרי. מחוז הצפון עלה 3.2% בהשוואה שנתית, ומחוז הדרום עלה 0.6%. גם חיפה רשמה עלייה שנתית של 0.5%, קצב איטי אבל עדיין חיובי. מדובר בהמשך מגמה של צמצום פערי מחירים בין המרכז לפריפריה, כשרוכשים שלא יכולים להרשות לעצמם דירה במרכז מחפשים חלופות במחוזות שבהם המחירים עדיין נגישים יותר באופן משמעותי.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

הנתון המעניין הוא שבטווח הדו-חודשי, כל שלושת המחוזות האלה כמעט לא זזו: הצפון 0.0%, חיפה 0.1%, הדרום 0.1%. כלומר, העלייה השנתית בפריפריה כבר מאטה מאוד ומתקרבת לאפס, ויכול להיות שהמחירים שם מתקרבים לרמת שיווי משקל חדשה אחרי תקופה ארוכה של עליות מואצות. מי שחושב לקנות בצפון או בדרום, צריך לדעת שהחלון של עליות מהירות כנראה נסגר והמחירים הנוכחיים כבר משקפים את רוב פוטנציאל הצמיחה.

מה לצפות בחודשים הקרובים

הנתונים מצביעים על שוק שנמצא בנקודת ביניים. הירידות לא מספיק חדות כדי להגדיר את זה כמשבר של ממש, אבל גם לא מספיק קלות כדי להתעלם מהן. כמה גורמים ישפיעו על הכיוון בחודשים הקרובים: מדיניות הריבית של בנק ישראל שעומדת כרגע על 4.5%, קצב התחלות הבנייה שהאט בשנה האחרונה, והאם התוכניות הממשלתיות ימשיכו להתכווץ כפי שרואים בירידת שיעור העסקאות המסובסדות מ-34.4% ל-31.7%.

בגדול, השוק לא קורס ולא ממריא. מי שרוצה לקנות דירה ומחכה לירידה משמעותית, כנראה צריך להבין שירידה של 0.9% בשנה זה בערך מה שהשוק הישראלי יכול לייצר בתקופות של האטה. ההחלטה לקנות או לחכות צריכה להתבסס על הצרכים האישיים, המיקום הספציפי, ותנאי המימון שאפשר להשיג עכשיו, ולא על ציפייה שהמחירים ייפלו ב-15% או 20% כי היסטורית זה פשוט לא קורה בישראל.

סיכום

נתוני הלמ"ס לדצמבר 2025 וינואר 2026 מראים שוק דירות שממשיך במגמת ירידה מתונה, עם הבדלים גדולים בין אזורים. הכותרת של 0.1% ירידה מסתירה תמונה מורכבת שבה כל מחוז מתנהג אחרת, ומי שמסתכל רק על הממוצע הארצי מפספס את העיקר.

שוק הדירות החדשות מגלה ירידה חדה יותר מהמדד הכללי, במיוחד כשמנטרלים את אפקט הסבסוד הממשלתי שהולך ומצטמצם. בפריפריה העליות השנתיות מאטות, בעוד המרכז ותל אביב רושמים ירידות שנתיות. התמונה הזו מחזקת את ההערכה שהשוק נמצא בשלב של איזון מחדש בין אזורים, ולא בתחילת קריסה ארצית.

• מחירי הדירות ירדו 0.1% דו-חודשי ו-0.9% שנתי, הירידה השנתית השלישית בעשור
• ירושלים ומרכז ירדו בטווח הקצר, בעוד תל אביב עלתה 0.7%
• דירות חדשות בניכוי סבסוד ירדו 0.4%, ושיעור העסקאות המסובסדות ירד ל-31.7%

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

צופה מהצד·לפני 3 חודשים

מחוז המרכז איבד 3.9% בשנה, זה המון! אני בתהליך רכישה באזור ולא בטוח שצריך לרוץ עכשיו, אולי נחכה קצת.

תומר ס.·לפני 3 חודשים

הירידה השנתית השלישית בעשור? פעם ב-2018, פעם ב-2023, ועכשיו. נראה לי שזה לא מגמה, זה סתם רעש סטטיסטי. כל פעם שיש ירידה קטנה כולם מתרגשים ואז המחירים חוזרים למעלה תוך שנה

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו