בגדול, כל שנה אנחנו שומעים שהממשלה הגדילה את היצע הדיור ושמחירים יירדו בקרוב. ב-2025 זה אכן קרה מבחינת המספרים: 80,000 התחלות בנייה, אחד הנתונים הגבוהים בעשור. אבל המחירים לא ירדו. מחקר חדש מאוניברסיטת רייכמן הניח את האצבע על למה. כלומר, יש כאן 3 סיבות מבניות שיותר חשוב להבין מהמספר עצמו.

מה אומר המחקר בדיוק

המחקר הוצג השבוע בכנס השנתי של מכון אהרן למדיניות כלכלית באוניברסיטת רייכמן, בידי החוקר הבכיר סני זיו. הנקודה המרכזית: גידול בהיצע הדיור הוא תנאי הכרחי לירידת מחירים, אבל הוא לא תנאי מספיק. אם הבנייה לא מותאמת מבחינת מיקום, תחבורה וכמות, היא תייצב את המחסור הקיים אבל לא תוריד את המחירים.

לפי המחקר, 80,000 התחלות בנייה ב-2025 משקפות בעיקר את הגידול הטבעי באוכלוסייה. כלומר, יותר אנשים שצריכים דירה גדל בערך באותו קצב כמו ההיצע החדש. וזה אומר משהו חשוב: השוק נשאר במצב של מחסור מבני, פשוט בכמויות מוחלטות גדולות יותר.

סיבה 1: מיקום בנייה לא נכון

הבעיה הראשונה היא איפה בונים. רוב התחלות הבנייה בישראל מתרחשות באזורים רחוקים ממוקדי תעסוקה משמעותיים. בנייה ביישובי פריפריה, בערי בת ביקוש, ובאזורים בלי תשתיות מספיקות. כשאדם זקוק לדירה, הוא לא קונה דירה בכל מקום, הוא קונה דירה בקרבה למקום העבודה שלו. אם ההיצע נבנה במקומות שבהם הוא לא רוצה לגור, ההיצע לא משנה לו את המחיר באזור שהוא כן רוצה.

מה שמעניין כאן הוא שהבנייה במרכז הארץ, שם הביקוש האמיתי, מוגבלת בגלל היעדר קרקע מתוכננת ובגלל הסכמי קואליציה ושיקולי בחירות. אז אפילו עם 80,000 התחלות בנייה ארציות, האזורים הספציפיים שבהם רוכשי דירות צעירים מנסים לקנות נשארים לחוצים מבחינת היצע.

סיבה 2: התחבורה שלא נבנית במקביל

הבעיה השנייה קשורה ישירות לראשונה: תחבורה. אפשר לבנות אלפי דירות באזורים רחוקים, אבל אם אין דרך זולה ויעילה להגיע מהן למוקדי התעסוקה, הדירות לא ירוויחו ביקוש. לפי המחקר, זמני הנסיעה בישראל הם פי 2 בממוצע מערים מטרופולין מובילות בעולם. גוש דן בלי מטרו עובד בקיבולת תחבורתית של עיר משנות ה-90, לא של עיר 2026.

המחקר מצביע על תופעה ברורה: שכונות חדשות שנבנו בלי גישה תחבורתית טובה, כמו חלקים מבית שמש, מודיעין או באזורי הצפון, סובלות מביקוש נמוך יחסית. דירה ב-1.6 מיליון שקל לא נשמעת זול אם הנסיעה לעבודה לוקחת שעתיים בכל כיוון. השורה התחתונה: בנייה ללא תחבורה תואמת = היצע שלא משפיע על המחיר באזורים הנכונים.

סיבה 3: בנייה בקצב הגידול הטבעי

הסיבה השלישית, ואולי החשובה ביותר, היא כמותית. בכל שנה גדל מספר משקי הבית בישראל בכ-65,000. כלומר, בכל שנה צריכים להיות לפחות 65,000 דירות חדשות רק כדי לשמור על האיזון. אם בונים 80,000, זה רק 15,000 מעבר לגידול הטבעי, מה שמאזן לאט מאוד את המחסור המצטבר אבל לא יורה אותו למטה.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

סני זיו ממליצה במחקר על מטרה ספציפית: להעלות את היתרי הבנייה ל-100,000 בשנה ואת גמר הבנייה (דירות מאוכלסות בפועל) ל-100,000 בשנה במשך 10 שנים. רק שיעור כזה, לפי המחקר, יכול להוריד מחירים. גמר בנייה ב-2026 צפוי לעמוד על כ-63,000, פחות מהגידול הטבעי, מה שאומר שהמחסור עוד מתעמק.

מה זה אומר לרוכשים בפועל

בשורה התחתונה, המחקר הזה משנה איך אנחנו צריכים לחשוב על השוק. האמירה הפופולרית "הממשלה מגדילה את ההיצע, מחירים ירדו" התבררה כלא מדויקת ב-2025. אם זה לא קרה ב-80,000 התחלות בנייה, סביר שזה גם לא יקרה ב-2026 ו-2027. אלא אם תהיה רפורמה מבנית בתחבורה ובמיקומי בנייה, מה שלא קורה ברגע זה.

כלומר, מי שמתכנן לקנות דירה במרכז הארץ ומחכה ל"ירידת מחירים בעקבות ההיצע" – יש סיכוי טוב שהוא יחכה הרבה זמן. מה שכן יקרה זה התייצבות במחירים באזורים מסוימים, חוסר עליות חדות בעוד אזורים, וירידות נקודתיות באזורים פחות מבוקשים. למי שיש זכאות לדירה בהנחה או הון עצמי מוכן, התקופה הנוכחית מציעה תנאים סבירים לבדיקה רצינית של הזדמנויות, לא תקופה לחכות בה.

איפה כן אפשר לראות יתרון בהיצע הגדול

למרות הכל, ההיצע הגדול לא חסר משמעות. ב-2025 ראינו תהליכים מקומיים שהושפעו ממנו: תחרות גדלה בין קבלנים על קונים, פריסות תשלום נדיבות יותר, מבצעים נקודתיים, וירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי. וזה אומר שלרוכשים שיודעים לחפש, יש כעת יותר כוח מיקוח מאשר היה לפני שנתיים. מה שמעניין כאן הוא שהתחרות הזו לא משתקפת במחיר הרשמי המפורסם, אלא בתנאים: הצמדות, תשלומים, מסירה, ולפעמים אפילו דמי תיווך.

למשל, אזור רחובות שבלט עם ירידה של 35% במכירות קבלנים בפברואר 2026 הופך לאזור שבו קונים מקבלים תנאים טובים יותר ממי שקנה לפני שנתיים. אבל זה דורש מיומנות בבדיקה ובמשא ומתן. השורה התחתונה היא שהיצע גדול לא מוריד מחיר רשמי באזורים מבוקשים, אבל הוא כן יוצר הזדמנויות לרוכש שיודע מה הוא מחפש.

סיכום: מה לקחת מהמחקר הזה

שאלות ותשובות

תגובות1

שני·לפני 3 חודשים

רגע, אז 80,000 דירות בשנה זה בכלל לא מספיק כדי להוריד מחירים? צריך 100,000 פלוס? מישהו יכול להסביר איך זה עובד?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו