תכנית מתאר כוללנית אינה מוציאה היתרי בנייה. היא קובעת מסגרת, ואחריה נדרשות תכניות מפורטות לכל מתחם. אבל יש בה החלטה אחת שקשה לתקן בדיעבד: כמה קרקע נשמרת לגנים, לבתי ספר ולשטחים ציבוריים. מי שמקצה מעט מדי, יגלה בעוד עשור שאין איפה לבנות בית ספר. בחורפיש, כפר דרוזי בגליל העליון, נספח הפרוגרמה של התכנית מסביר בדיוק לפי איזה מספר הוקצתה הקרקע לכל סוג מוסד, ולמה זה לא אותו מספר.

תכנית שפרוסה כמעט על כל הכפר, ומה זה אומר

חורפיש היא מועצה מקומית בגליל העליון, הכפר הדרוזי הצפוני בגליל, בגובה ממוצע של כ-670 מטרים מעל פני הים. השטח המוניציפלי שלה הוא כ-6,220 דונם, ושטח תכנית המתאר הכוללנית הוא 6,221.139 דונם. כלומר התכנית פרוסה למעשה על כל היישוב, ולא על שכונה או על מתחם.

זה ההבדל המהותי בין תכנית מתאר כוללנית ובין תכנית מפורטת. תכנית מפורטת מטפלת במגרש או במתחם ומאפשרת להוציא מכוחה היתרי בנייה. תכנית כוללנית מסדירה את היישוב כולו, קובעת חלוקה לייעודים ומגדירה כללים, אבל היא אינה מוציאה היתרים. אחריה נדרשת תכנית מפורטת לכל מתחם בנפרד. את ההבדל הזה, ואיך מזהים אותו במסמך, הסברנו במדריך קריאת תב"ע.

פילוח הייעודים ברשומה מציג יישוב שרובו אינו בנוי. ייעוד המגורים תופס 2,600.130 דונם, כ-41.8 אחוזים משטח התכנית. השטחים הפתוחים תופסים 1,708.002 דונם, כ-27.5 אחוזים. חקלאות ומרעה 1,035.348 דונם, כ-16.6 אחוזים. מבנים ומוסדות ציבור 322.730 דונם, כ-5.2 אחוזים. כל השאר, ובכללו דרכים, בית קברות, מסחר וספורט, מסתכם ב-554.929 דונם.

שימו לב לפרופורציה של שורת הציבור. 322.730 דונם למבנים ומוסדות ציבור ביישוב שמונה היום כ-7,000 תושבים הוא היקף גדול מאוד. הסיבה לכך אינה נדיבות, אלא החלטה תכנונית מפורשת שמוסברת בפרוגרמה, ואליה נגיע בהמשך.

נקודה סטטוטורית אחת שכדאי להכיר. הרשומה מציגה תהליך אישור ארוך: תנאי הסף נבדקו בספטמבר 2017, ההחלטה בדיון בהפקדה התקבלה בינואר 2018, ולאחר מכן מופיעים פרסומים ברשומות באפריל וביוני 2019 ושוב בינואר 2021, ולבסוף פרסומים בעיתונות במאי 2021, ב"ישראל היום" ב-13 בחודש וב"מעריב" ב-14 בו. כלומר מהגשה ועד פרסום סופי חלפו כארבע שנים, וזו טווח סביר לתכנית כוללנית של יישוב שלם.

הפער בין 8,135 ל-5,370, ומאיפה מגיע היחס של שני שלישים

הפרוגרמה נוקבת בקיבולת נומינלית של כ-8,135 יחידות דיור. המספר הזה מורכב משלושה חלקים, וכולם מופיעים בטבלאות: 3,080 יחידות במתחמים שכבר מאושרים לבנייה, 5,010 יחידות בשמונה מתחמים חדשים, ועוד 45 יחידות שכבר בנויות במתחמי שטחים פתוחים עם הוראות מיוחדות, לפי תצלום אוויר מינואר 2018.

מיד אחרי המספר הזה כותבת הפרוגרמה משפט שראוי לצטט: התכנית מעריכה שבאופק התכנון, ללא ציון שנת יעד, ימומשו עד שני שלישים מהיחידות, כלומר כ-5,370. זה לא סייג בשוליים אלא הנחת עבודה שעליה נבנה כל שאר המסמך.

ההנחה הזו נשמעת שמרנית עד שמסתכלים על טבלת המתחמים המאושרים. בטבלה הזו הקיבולת הנומינלית של המתחמים שכבר מאושרים היא 3,080 יחידות, מהן 1,290 היו בנויות ומאוכלסות בסוף 2017. הצפי עד 2035 הוא תוספת של 500 יחידות בלבד, כלומר כ-1,790 יחידות במרקם הקיים. גם בטווח ארוך יותר, הפרוגרמה מעריכה מימוש של עד כ-2,000 יחידות מתוך 3,080, בשל צורת החלקות והבעלות על הקרקע.

זו הנקודה שהופכת את המסמך הזה למאלף. במתחמים שכבר מאושרים לבנייה, ושבהם אין מכשול תכנוני כלל, המתכננים עצמם מעריכים שיותר משליש מהזכויות לא יבוא לידי מימוש. הסיבות הן הבעלות הפרטית על החלקות וצורתן, ולא היעדר אישור. מי שמסתכל על מספר יחידות דיור בתכנית ומניח שכולן ייבנו, מחשב מלאי שאינו קיים.

ולסיום החלק הזה, תיקון פרספקטיבה. הפרוגרמה מציינת שתמ"א 35/1 מגדירה את חורפיש כ"יישוב מיוחד" בלי ציון שנת יעד ובלי הגדרה או מגבלה של היקף האוכלוסייה בו. כלומר בניגוד ליישובים כפריים שכפופים למכסת יחידות דיור קשיחה, כאן אין תקרה ארצית, והקיבולת נגזרת מהתכנון המקומי עצמו.

גנים לפי הקיבולת המלאה, בתי ספר לפי צפי המימוש

כאן החלק שבגללו נכתבה הכתבה. הפרוגרמה קובעת במפורש שבשל הפער בין הקיבולת הנומינלית ובין המימוש המוערך, ומתוך הנחה שיש להבטיח קרקע למוסדות ציבור גם מעבר למימוש הריאלי הצפוי, יחושבו סוגי מוסדות שונים לפי מספרים שונים.

ההוראה לגני ילדים ולמעונות יום היא הברורה מכולן: בתכניות המפורטות של המתחמים החדשים תוקצה קרקע לגני ילדים, למעונות יום ולרזרבה לצורכי ציבור עבור מלוא הקיבולת הנומינלית של אותה תכנית מפורטת. כלומר לפי 8,135 ולא לפי 5,370. גן ילדים הוא מוסד קטן שנדרש בכל שכונה, ואם לא שמרו לו מגרש בשלב התכנון, אין דרך לייצר אותו אחר כך.

בבתי ספר ההיגיון הפוך. חישוב שטחי הציבור למוסדות גדולים כמו בתי ספר נעשה לפי המימוש הריאלי. הפרוגרמה מסבירה את הלוגיקה גם ברמת המתחם: במתחמים שצמודים ללב היישוב, שבהם כמעט אין שטחים ציבוריים פתוחים, החישוב למוסדות הקטנים ולשטח הפתוח נעשה לפי הקיבולת הנומינלית, ואילו לבתי ספר לפי המימוש הריאלי.

ולמקרה שההערכה תתברר כנמוכה מדי, יש שני שסתומים. הראשון: ניתן להרחיב את מבנה בית הספר היסודי הקיים בשש כיתות, והרחבה זו כלל לא נלקחה בחשבון בפרוגרמה הנוכחית, כלומר היא עתודה שמורה. השני: לבית ספר על יסודי מוקצה מגרש של כ-30 דונם במתחם 2, ואם ייווצרו ביקושים מעבר לאוכלוסיית היעד, ניתן יהיה לצופף את הבינוי על אותו מגרש במקום לחפש מגרש נוסף.

שתי הנחיות גורפות נוספות מסבירות איך זה עובד בפועל. הראשונה: כל כיתות הגן והמעונות החדשים ייבנו על מגרשים ציבוריים שייועדו למבני ציבור או חינוך. השנייה: כל מוסדות הציבור הקטנים יתוכננו כך שניתן יהיה להוסיף עליהם קומות בעתיד לשימושים בתחומי הקהילה, התרבות, הרווחה והבריאות. במילים אחרות, מקצים קרקע לרוחב ושומרים אפשרות לגדול לגובה.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

שמונה מתחמים חדשים, ומה כתוב בהערות שלצדם

הפרוגרמה מפרטת שמונה מתחמי מגורים חדשים, ומציינת שהם מתוכננים על בסיס צפיפות ממוצעת של כ-6 יחידות דיור לדונם נטו. לכל מתחם מופיעים שטח לפיתוח, קיבולת נומינלית וקיבולת למימוש ריאלי, וסך הכול הוא 5,010 יחידות נומינליות מול 3,450 למימוש.

המתחם הגדול בהרבה הוא מתחם 2: כ-700 דונם לפיתוח, 2,400 יחידות נומינליות ו-1,600 למימוש, כלומר כמעט מחצית מכל התוספת המתוכננת. אחריו מתחם 1 עם 280 דונם, 900 יחידות נומינליות ו-600 למימוש, ומתחם 3 עם 200 דונם, 600 ו-480. מתחם 5 משתרע על 255 דונם עם 600 ו-400, ומתחם 4 על 380 דונם אך עם 240 ו-160 בלבד.

ההערות שלצד הטבלה שוות יותר מהמספרים. לצד מתחם 1 נכתב שיש להקצות מגרש לבית ספר יסודי. לצד מתחם 2 נכתב שיש צורך להגדיל משמעותית את מוסדות החינוך, כולל בית ספר יסודי ובית ספר על יסודי, על קרקעות מדינה. לצד מתחם 3 נכתב שהקרקעות ברובן בבעלות המדינה ושהמתחם כולל בית ספר יסודי. כלומר שלושת המתחמים הגדולים נושאים על גבם את מערכת החינוך של היישוב.

מתחם 4 מסביר את עצמו במספרים. הוא פרוס על 380 דונם משני צידי כביש 89 ומשלב מגורים עם מסחר ותעסוקה, ולכן המגורים בו הם שימוש משני יחסית: כ-40 אחוזים מתוך כ-100 דונם נטו, בצפיפות של 6 יחידות לדונם, נותנים 240 יחידות, ובמימוש של שני שלישים 160. מתחם 6 קטן, 95 דונם, אבל הפרוגרמה מציינת שהוא מתאים לבנייה מרוכזת ולדיור בר השגה. מתחמים 7 ו-8 זעירים, 15 דונם כל אחד עם 35 יחידות נומינליות ו-25 למימוש.

ולבסוף, אזהרת קריאה. מספרי המתחמים האלה אינם זכויות בנייה של אף אחד. הם קיבולת שנקבעה בתכנית כוללנית, שממנה לא ניתן להוציא היתר. בכל מתחם תידרש תכנית מפורטת נפרדת, שתואמת את הנחיות התכנית הכוללנית, וזו יכולה לקחת שנים ולהגיע למספר אחר.

תחזית 2035: תוספת של כ-680 יחידות בלבד, ומה עדיין לא ידוע

התחזית לטווח הנראה לעין צנועה מאוד ביחס לכותרות. בסוף 2017 מנתה חורפיש כ-6,300 נפש שהתגוררו בכ-1,500 יחידות דיור, צפיפות ממוצעת של 4.22 נפשות ליחידה. הפרוגרמה מניחה שגודל משק הבית הממוצע ימשיך לרדת, מ-4.4 בסוף העשור הראשון של שנות האלפיים אל כ-3.9 נפשות, ויש הערכות שאף נמוך מכך.

לפי אותה הנחה, ב-2035 צפויה חורפיש להגיע לכ-8,500 נפש, תוספת של כ-2,200 תושבים. היקף כזה דורש כ-2,180 יחידות דיור, כלומר תוספת של כ-680 יחידות בלבד מעל 1,500 הקיימות. השוו את המספר הזה לקיבולת הנומינלית של 8,135, ותקבלו את סדר הגודל של הפער בין תכנון ובין ביקוש בעשור הקרוב.

המספרים בשטח קרובים לתחזית. חורפיש מונה כיום 6,953 תושבים לפי אומדן לסוף יולי 2026, כלומר כ-650 תושבים מעל נתון 2017. הקצב הזה עקבי עם התחזית ולא חורג ממנה.

צד אחד שהפרוגרמה מודה בו בגלוי הוא מצב הקיים. סקירת מצאי מוסדות הציבור שנעשתה בדוח מיולי 2010 העלתה תמונה מורכבת: חלק מהמוסדות מספקים מענה לאוכלוסייה הנוכחית ואף יכולים לשרת יותר, בעוד בתחומי חינוך טרום יסודי ועל יסודי הוגדרו חוסרים כבר עבור האוכלוסייה הקיימת. בנוסף נמצא שמוסדות חינוך רבים אינם ממוקמים על מגרשים מתאימים, כך שקיים פער בין עמידה במכסות הקצאת הקרקע ובין עמידה במכסות השטח הבנוי. הפרוגרמה עצמה נערכה על בסיס המדריך להקצאת שטחים לצרכי ציבור שפרסם מינהל התכנון במשרד האוצר בשנת 2018.

ומה אין. אין במסמכים מחירים, אין לוח זמנים לשיווק, ואין מידע על מספר התכניות המפורטות שכבר קודמו מאז אישור התכנית ב-2021. הכתבה הזו מתארת מסגרת תכנונית ואת ההיגיון שמאחוריה, ולא מלאי זמין. מי ששוקל צעד בפועל כדאי שיברר את מעמד התכנית המפורטת של המתחם המסוים מול הוועדה המקומית מעלה הגליל, ואת מצב הבעלות בחלקה המסוימת. את מפת ההטבות באזור פירטנו במדריך הטבות המס ביישובי הצפון ובמדריך הטבות רמ"י ביישובי הגבול, ואת התמונה האזורית הרחבה במדריך ההשקעות בגליל.

סיכום

תכנית מספר 258-0559989, "תכנית מתאר כוללנית חורפיש ג/20820", פרוסה על 6,221.139 דונם, כמעט כל השטח המוניציפלי של הכפר, והיא בסמכות מחוזית במרחב התכנון מעלה הגליל. הקיבולת הנומינלית שלה היא כ-8,135 יחידות דיור, המורכבות מ-3,080 במתחמים המאושרים, 5,010 בשמונה מתחמים חדשים ועוד 45 יחידות בנויות במתחמי שטחים פתוחים, והפרוגרמה מעריכה מימוש של שני שלישים, כ-5,370 יחידות, שמשרתות אוכלוסיית יעד של כ-21 אלף תושבים. ההחלטה המרכזית בפרוגרמה היא שכל סוג מוסד ציבור מתוכנן לפי מספר אחר: גני ילדים ומעונות לפי מלוא הקיבולת הנומינלית, בתי ספר לפי המימוש הריאלי, עם עתודה של שש כיתות בבית הספר היסודי הקיים ומגרש בן כ-30 דונם לבית ספר על יסודי במתחם 2. התחזית לטווח הקרוב צנועה: כ-8,500 תושבים ב-2035, שדורשים תוספת של כ-680 יחידות דיור בלבד מעל כ-1,500 שהיו קיימות ב-2017. בפועל מונה חורפיש 6,953 תושבים לפי אומדן לסוף יולי 2026.

• תכנית מספר 258-0559989, "תכנית מתאר כוללנית חורפיש ג/20820", פרוסה על 6,221.139 דונם, כלומר כמעט כל השטח המוניציפלי של היישוב, והיא בסמכות מחוזית במרחב התכנון מעלה הגליל.
• הקיבולת הנומינלית של התכנית היא כ-8,135 יחידות דיור, המורכבות מ-3,080 במתחמים המאושרים, 5,010 בשמונה מתחמים חדשים ועוד 45 יחידות בנויות במתחמי שטחים פתוחים. הפרוגרמה מעריכה מימוש של שני שלישים, כלומר כ-5,370 יחידות.
• אוכלוסיית היעד שעליה מבוססת הפרוגרמה לצורכי ציבור היא כ-21 אלף תושבים, גידול של כ-230 אחוזים לעומת כ-6,300 התושבים שנמנו בסוף 2017. בפועל מונה חורפיש כיום 6,953 תושבים לפי אומדן לסוף יולי 2026.
• התחזית לטווח הקרוב צנועה בהרבה: כ-8,500 תושבים ב-2035, תוספת של כ-2,200 נפש, שדורשת כ-2,180 יחידות דיור לעומת כ-1,500 שהיו קיימות ב-2017, כלומר תוספת של כ-680 יחידות בלבד.
• ייעוד המגורים תופס 2,600.130 דונם, כ-41.8 אחוזים משטח התכנית, השטחים הפתוחים 1,708.002 דונם, כ-27.5 אחוזים, החקלאות והמרעה 1,035.348 דונם, ומבנים ומוסדות ציבור 322.730 דונם.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

אנה·לפני 1 חודש

אז הם מתכננים ל-21 אלף תושבים בכפר שיש בו כיום פחות מ-7,000?? זה פי 3 מהאוכלוסייה הנוכחית... מישהו מאמין שזה יקרה בפועל?

מרב·לפני 1 חודש

מישהו מבין מה ההבדל בין 3,080 יחידות במתחמים מאושרים לבין ה-5,010 במתחמים החדשים? כלומר אפשר להתחיל לבנות על המאושרים כבר עכשיו?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו