בקצרה
- אשקלון הובילה עם מאזן הגירה פנימית חיובי של 3,198 תושבים, כ-1.9% מאוכלוסייתה בתחילת השנה שמנתה 171,693 איש.
- שדרות שנייה עם 915 תושבים, אבל ביחס לגודלה זה הגידול החד ביותר: כ-2.3%.
- ירושלים רשמה את המאזן השלילי הגבוה ביותר, 4,357 תושבים, כ-0.4% מאוכלוסייתה.
- ובכל זאת ירושלים גדלה: 938 עולים חדשים ועוד 12,441 תושבים בגידול טבעי. מאזן הגירה אינו שינוי אוכלוסייה.
- אחרי אשקלון ושדרות: באר יעקב (802), עפולה (784), בית שמש (669), ראש העין (661) וקריית אונו (596). בצד השלילי אשדוד (-1,880) ומודיעין עילית (-929).
אפשר לקרוא דוחות שוק ואפשר להסתכל לאן אנשים באמת עוברים. הלמ"ס פרסמה את מאזני ההגירה הפנימית לשבעת החודשים הראשונים של השנה, והפערים בין הערים גדולים. הם גם קלים מאוד לפרשנות שגויה, ולכן שווה להתחיל מהמספרים.
לאן עוברים בתוך ישראל
מי קלטה תושבים
לפי נתוני הלמ"ס לשבעת החודשים הראשונים של 2026, אשקלון הוסיפה 3,198 תושבים במאזן ההגירה הפנימית, הנתון הגבוה בישראל. מדובר בגידול של כ-1.9% ביחס לאוכלוסייתה בתחילת השנה, שמנתה 171,693 תושבים.
שנייה אחריה שדרות, עם מאזן חיובי של 915 תושבים. מספרית זה פחות, אבל ביחס לאוכלוסייה של כ-39 אלף איש מדובר בגידול של כ-2.3%, החד ביותר ברשימה. זו דוגמה טובה לכך שאי אפשר לקרוא את המספרים המוחלטים לבד.
מאזן חיובי נרשם גם באופקים, נוף הגליל, נהריה, קריית גת ורמת גן. מקור: נתוני הלמ"ס בעיבוד ארי מגורים, כפי שדווחו במרכז הנדל"ן.
מי איבדה
בצד השני של הרשימה, ירושלים רשמה מאזן שלילי של 4,357 תושבים, הנתון השלילי הגבוה ביותר ובפער ניכר. במונחים יחסיים מדובר בכ-0.4% מאוכלוסיית העיר בתחילת השנה, שעמדה על 1.06 מיליון איש.
אחריה אשדוד עם מאזן שלילי של 1,880 תושבים, ובהמשך מודיעין עילית, חולון, אלעד, פתח תקווה וחיפה. גם תל אביב, באר שבע, רמלה, גבעתיים וראשון לציון נמצאות בצד השלילי.
מאזן שלילי נרשם גם בתל אביב, ביתר עילית, באר שבע, צפת, נצרת, רמלה, גבעתיים וראשון לציון. מאזן שלילי אינו אומר שהעיר מתכווצת.
מה הנתון הזה מודד, ומה הוא לא
זו הנקודה החשובה ביותר בכתבה, ולכן היא כאן ולא בסוף. מאזן הגירה פנימית אינו שינוי באוכלוסייה. הוא סופר רק מעברים בין יישובים בתוך ישראל, ולא לידות, פטירות או עלייה מחו"ל.
ירושלים היא ההמחשה הטובה ביותר. באותה תקופה שבה איבדה 4,357 תושבים במאזן ההגירה, היא גם קלטה 938 עולים חדשים, יותר מכל עיר אחרת, ורשמה גידול טבעי של 12,441 תושבים. בסיכום הכולל העיר גדלה, ולא במעט.
אוהד אסרף, מנכ"ל ארי מגורים, שהחברה שלו עיבדה את הנתונים, מדגיש בדיוק את זה: ערים יכולות לרשום מאזן הגירה שלילי ובכל זאת לגדול. לדבריו זה עדיין "מדד משמעותי לבחינת כיוון הביקושים בשוק הדיור, משום שהוא משקף בפועל את בחירת משקי הבית היכן לגור בתוך ישראל".
מה מסבירים בענף
לפי אסרף, הערים שמובילות נהנות משילוב של כמה מנועי צמיחה: בנייה של אלפי יחידות דיור, אכלוס שכונות גדולות שרבות מהן במסגרת הסכמי גג, ומחירים שנותרו ברי השגה יחסית לאזורי הביקוש במרכז.
גורם נוסף שחוזר בדברי כל המצוטטים הוא הטבות המס בחלק מערי הפריפריה. הדוגמאות שניתנו הן מעבר מבאר שבע לאופקים ומאשדוד לאשקלון. את מפת ההטבות והתמריצים באזורים האלה סקרנו בכתבה על המודל של רמ"י לגליל המזרחי ובכתבה על רכישת הדירות בקצרין ובגליל.
מי אומר את זה, ולמה זה משנה
הנתונים עצמם הם של הלמ"ס, וזו העובדה. אבל שווה לדעת מי הציג אותם ומי התראיין סביבם.
העיבוד נעשה על ידי חברת שיווק נדל"ן, וכל המצוטטים בכתבה המקורית הם יזמים או משווקים שבונים בערים שהם משבחים: מנכ"לית שבונה בשתי שכונות באשקלון, יו"ר שפועל בבית שמש, ומנכ"ל שבונה באופקים ובנוף הגליל. זה לא פוסל את דבריהם, והם מכירים את השטח מקרוב. זה כן אומר שהפרשנות שמסביב למספרים היא גם מיצוב שיווקי, והמספרים עצמם עומדים בפני עצמם.
אותו כלל שווה להחיל על כל תחזית שמגיעה ממי שיש לו דירות למכור. ראינו את זה לאחרונה גם בכתבה על התחזית של אשטרום ליציאה מהקיפאון.
מה זה אומר למי ששוקל לקנות
מאזן הגירה חיובי הוא סימן טוב, אבל הוא לא תחליף לבדיקה. ארבעה דברים שכדאי לעשות איתו:
- לקרוא באחוזים ולא במספרים: 915 תושבים בשדרות הם גידול חד יותר מ-3,198 באשקלון, כי הבסיס שונה לגמרי.
- לבדוק מה קורה להיצע: בערים שמובילות ברשימה נבנות במקביל שכונות גדולות. ביקוש שגדל יחד עם היצע לא בהכרח מעלה מחירים.
- לבדוק את המחיר בפועל, לא את המגמה: את התנועה במחירי הדירות סקרנו בכתבה על מדד מחירי הדירות.
- לזכור שהטבת מס אינה קבועה: חלק מהמעברים מונעים מהטבות שנקבעות בחקיקה ויכולות להשתנות. זה שיקול לגיטימי, אבל לא עוגן לטווח ארוך.
- נתוני מאזן ההגירה הפנימית, ההגירה הבין-לאומית והגידול הטבעי: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לשבעת החודשים הראשונים של 2026.
- עיבוד הנתונים בצורתם המוצגת כאן: ארי מגורים לשיווק נדל"ן, כפי שדווח במרכז הנדל"ן, נמרוד בוסו, 28 באוגוסט 2026.
- הציטוט של אוהד אסרף, מנכ"ל ארי מגורים, מאותו דיווח.
- ההסברים על מנועי הצמיחה בערים המובילות ניתנו על ידי יזמים ומשווקים הפעילים באותן ערים, והם מובאים כהערכתם.
סיכום
אשקלון הובילה את מאזני ההגירה הפנימית בשבעת החודשים הראשונים של 2026 עם 3,198 תושבים, ושדרות שנייה עם 915 שהם הגידול היחסי החד ביותר. ירושלים רשמה את המאזן השלילי הגבוה, 4,357 תושבים, ובכל זאת גדלה בזכות עלייה וגידול טבעי.
- המובילות: אשקלון, שדרות, באר יעקב, עפולה, בית שמש
- בצד השני: ירושלים, אשדוד, מודיעין עילית, חולון, אלעד
- האזהרה: מאזן הגירה אינו שינוי אוכלוסייה
- ההסבר: בנייה, הסכמי גג, מחירים נגישים והטבות מס
- הזהירות: המפרשים הם מי שבונה ומשווק באותן ערים
שאלות ותשובות
ירושלים איבדה 4,357 תושבים? העיר מתרוקנת?
אז למה בכלל להסתכל על המדד הזה?
למה דווקא אשקלון ושדרות בראש?
מה זה אומר לגבי מחירי הדירות בערים האלה?
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- אופקים השנייה במכירות דירות אחרי תל אביב: למה הדרום הופך להזדמנות
- שוק השכירות בישראל: נתוני הלמ"ס נחשפים, אלה הערים המובילות
- דו"ח הלמ"ס: 22,640 דירות נמכרו באפריל-יוני, והדירות החדשות מזנקות ב-18%
- 439 דירות באיחור מסירה: הפיצוי שקיבלו קרנות הריט לא כיסה את ההפסד
- סקירת ענף הנדל"ן למגורים, נובמבר 2024 | קליקת הנדל"ן
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
גרה באשקלון שמונה שנים וזה לא מפתיע אותי בכלל. המחירים פה עדיין סבירים ביחס למרכז, ויש פה חיים אמיתיים. כל חודש אני רואה שכנים חדשים עוברים לבניין.
שדרות 2.3% גידול ביחס לגודלה זה יותר מאשקלון? לא הבנתי… אז מי באמת מנצחת?