ג'וליס הוא יישוב דרוזי בגליל המערבי שמונה היום כ-כ-6,900 תושבים, ובו יושבת ההנהגה הרוחנית של העדה הדרוזית בישראל. תוכנית המתאר הכוללנית שלו, מספר 252-0571828, זכתה לכותרות שדיברו על אלפי יחידות דיור חדשות. קריאה במסמכי התכנית עצמם מגלה תמונה מורכבת יותר, ומעניינת יותר, שכדאי להכיר לפני שמסיקים מסקנות על היישוב.

המספר שהופיע בכותרות, והמספר שכתוב במסמך

פרסומים על התכנית נקבו בתוספת של כ-3,000 יחידות דיור ובאוכלוסייה של כ-12,500 תושבים. המספר השני אינו מופיע במסמכי התכנית. נספח הוראות הבינוי, שנערך במאי 2023, קובע שצפי האוכלוסייה במסגרת התכנית עומד על כ-9,200 תושבים, וכי הקיבולת הריאלית עונה על גידול של כ-3,000 נפש לעומת כ-6,300 תושבים במועד הכתיבה.

הפער הזה אינו טעות סופר. המסמך מסביר אותו במפורש: הקיבולת הנומינלית, כלומר סך הזכויות שאפשר לבנות על הנייר, גבוהה בהיקף משמעותי מצפי האוכלוסייה. היא נובעת מתוכניות מאושרות שטרם מומשו ומתוכניות שנמצאות בהליכי תכנון, ולא מהערכה שכל הזכויות האלה אכן ייצאו אל הפועל.

לכן המסמך מציג שני מספרים זה לצד זה. הרחבת אזורי המגורים במתחמים החדשים מגיעה לקיבולת נומינלית של כ-3,300 יחידות דיור, וכוללת בתוכה מתחם ותמ"ל של כ-550 יחידות. מיד אחר כך קובע המסמך מה המשמעות של הנתונים האלה: מכוח תוכנית המתאר יתממשו כ-1,500 יחידות דיור, ועוד כ-300 יחידות מכוח תוכניות מאושרות.

למה התכנון עצמו מניח שרק חלק מהזכויות יתממש

התשובה שהמסמך נותן קשורה לבעלות על הקרקע, והיא מנוסחת כהנחת עבודה מפורשת של צוות התכנון. בקרקעות שבבעלות מעורבת ההנחה היא שיתממשו כ-40% מזכויות הבנייה המאושרות. בקרקעות שבבעלות מדינה ההנחה גבוהה בהרבה, כ-80%.

מאחורי ההבחנה הזו עומד האתגר המרכזי שהתכנית מזהה ביישוב, ושהיא מנסחת בלשון ברורה: מעמד חסרי הקרקע למגורים. לפי דברי ההסבר, הקושי נובע מהרכב בעלויות הקרקע ביישוב, שמחולקות בין בעלות ציבורית לבעלות פרטית. כשקרקע נמצאת בבעלות פרטית מרובת שותפים, הדרך מזכות בנייה על הנייר לדירה בנויה ארוכה בהרבה.

זו נקודה שכדאי להפנים הרבה מעבר לג'וליס. בתוכניות מתאר כוללניות ביישובים שבהם הקרקע פרטית ברובה, המספר הגדול שמופיע בכותרת הוא כמעט תמיד הקיבולת הנומינלית. הקצב שבו הוא הופך לדירות תלוי בהסדרת הבעלויות, ולא רק באישור התכנית.

מה התכנית עושה במרקם הבנוי הקיים, ומה בשוליים

התכנית מבחינה בבירור בין היישוב הבנוי לבין השוליים שלו. במרקם הבנוי הקיים היא רואה לנכון למצות את פוטנציאל הבינוי שכבר מאושר, ואינה מגדילה את זכויות הבנייה. החריג היחיד הוא הגרעין הוותיק של היישוב, שבו הותאמו זכויות הבנייה לרמה שקיימת בשאר חלקי המרקם הבנוי, כלומר יישור קו ולא תוספת.

הגדלת מלאי יחידות הדיור נעשית אפוא בעיקר באמצעות אזורי בנייה חדשים בשולי המרקם הבנוי, לצד שיקום ועיבוי של גרעין היישוב. בכל מתחמי הבנייה החדשים נקבעה צפיפות בנייה מינימלית של 6 יחידות דיור לדונם נטו. המסמך מציין שזו צפיפות גבוהה יחסית למבנה הקיים ביישוב, ומסביר שהיא נבחרה כדי לשפר את ניצול הקרקע.

לשם קנה מידה, שטח התכנית עומד על 4,386 דונם, והיישוב כולו משתרע על כ-4,400 דונם. חלקו הארי של השטח כבר כלול בתוכניות מאושרות שבהן נקבעו היקפי הבנייה, בין 100% ל-144% משטח מגרש הבנייה, מה שמסתכם בכ-1.6 מיליון מטרים רבועים למגורים.

תעסוקה ותיירות: שתי הרגליים הנוספות של התכנית

בצד המגורים, התכנית עוסקת בהרחבה באזור התעסוקה. באזור התעסוקה הקיים מאושרים לבנייה כ-196,000 מטרים רבועים, והתכנית מייעדת שטחים נוספים והעצמה של זכויות הבנייה בעוד כ-300,000 מטרים רבועים. במקביל היא מגדירה מחדש את אזורי התעשייה כאזור תעסוקה, שמאפשר גיוון רחב יותר של הפעילות.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

כדי שהתוספת הזו לא תיפול על אזורי המגורים, התכנית מגדירה שלוש רמות של מגבלות סביבתיות על שימושי התעסוקה, המלאכה והתעשייה. המטרה שהמסמך מציין היא למנוע חשיפה למטרדים ולהשפעות סביבתיות על אזורי המגורים ועל מבני ציבור רגישים שגובלים באזורים האלה.

הרגל השנייה היא תיירות, וכאן נמצא הייחוד של ג'וליס. ההנהגה הרוחנית של העדה הדרוזית בישראל יושבת ביישוב, ולכן הוא מהווה מוקד עלייה לרגל. כדי לתרגם את זה לפעילות כלכלית, התכנית מאפשרת הקמת יחידות אירוח כפרי במסגרת בתי המגורים והקמת חדר אכסון, הן במרקם הבנוי והן במרקם המתוכנן. התכנית גם מתמקדת בשימור האתרים הדתיים והציבוריים ובהקמת מבני ציבור מרכזיים חדשים.

מה כדאי לבדוק לפני שמסתמכים על המספרים האלה

נקודה ראשונה, ולא טריוויאלית: בתוך אותו קובץ מופיעות שתי גרסאות של דברי ההסבר, והן אינן זהות. דף ההסבר שבהוראות התכנית, בהפקה מיוני 2023, מדבר על כ-6,000 תושבים בכ-1,400 יחידות דיור, צפי של 9,250 תושבים, הרחבה של כ-2,300 יחידות ועוד 500 בפתרון על-פרוגרמתי, הנחת מימוש של כ-40% וצפיפות של 5 יחידות לדונם נטו. נספח הוראות הבינוי, שנערך במאי 2023, מדבר על כ-6,300 תושבים בכ-1,600 יחידות דיור, צפי של כ-9,200, קיבולת של כ-3,300 יחידות וצפיפות מינימלית של 6 יחידות לדונם נטו. הכתבה הזו נשענת על הנספח, שהוא המפורט מבין השניים.

נקודה שנייה: דף ההסבר עצמו קובע במפורש שהוא מהווה רקע לתכנית ואינו חלק ממסמכיה הסטטוטוריים. המספרים שמצוטטים ממנו מסבירים את כוונת התכנון, אבל מה שמחייב מבחינה משפטית הוא הוראות התכנית והתשריט. מי שמתכוון להסתמך על נתון מסוים צריך לאתר אותו במסמך המחייב.

נקודה שלישית: לפי הפרסומים, התכנית הופקדה באוקטובר 2020 והוועדה המחוזית קיבלה בה החלטה באפריל 2022, ומסמכיה נושאים תאריכי עריכה ממאי ומיוני 2023. אלה מועדים שנלקחו מאתרי תוכן ולא ממרשם התכנון, ולכן לפני כל צעד מעשי כדאי לאמת את הסטטוס הנוכחי של התכנית מול הוועדה המקומית או מול מרשם התכנון. תוכנית מתאר כוללנית היא מסמך מדיניות שקובע מסגרת, ובדרך כלל נדרשות אחריה תוכניות מפורטות כדי שאפשר יהיה להוציא היתרי בנייה.

סיכום

תוכנית המתאר הכוללנית של ג'וליס היא דוגמה טובה לפער שבין מה שתכנית מאפשרת לבין מה שהתכנון עצמו מצפה שייבנה. המסמך אינו מסתיר את הפער הזה, אלא מציג אותו במפורש ומסביר אותו בבעלות על הקרקע. מי שקורא רק את הכותרת מקבל מספר אחד, ומי שקורא את המסמך מקבל מספר אחר וגם את ההסבר לו. אלה הנתונים המרכזיים:

• שטח התכנית עומד על 4,386 דונם, והיישוב כולו משתרע על כ-4,400 דונם.
• הקיבולת הנומינלית של הרחבת אזורי המגורים מסתכמת בכ-3,300 יחידות דיור, וכוללת בתוכה מתחם ותמ"ל של כ-550 יחידות.
• הקיבולת שצוות התכנון מצפה לה בפועל נמוכה בהרבה: כ-1,500 יחידות מכוח תוכנית המתאר ועוד כ-300 מכוח תוכניות מאושרות, כלומר כ-1,800 בסך הכול.
• הנחת המימוש שהמסמך נוקב בה מפוצלת לפי בעלות: כ-40% מזכויות הבנייה בקרקעות בבעלות מעורבת, וכ-80% בקרקעות בבעלות מדינה.
• באזור התעסוקה הקיים מאושרים לבנייה כ-196,000 מטרים רבועים, והתכנית מייעדת שטחים נוספים והעצמת זכויות בעוד כ-300,000 מטרים רבועים.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות1

מעיין·לפני 1 חודש

מה זה בדיוק ותמ"ל?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו