יש הבדל גדול בין שכונה שמוכרזת ובין שכונה שמתוכננת, ויש הבדל גדול עוד יותר בין שכונה שמתוכננת ובין שכונה שמשווקת. שכונת הר כרמי, במערב כרמיאל, עברה את שלושת השלבים האלה בקצב איטי מאוד: התכנית שלה קיבלה תוקף בתחילת 2013, ורק בסוף 2024 יצא לדרך מכרז שמשווק בה מאות יחידות דיור. במקום להסתמך על כותרות, פתחנו את שני המסמכים שמתארים אותה, רשומת התכנית עצמה והודעת המכרז של רשות מקרקעי ישראל, וריכזנו מה בדיוק כתוב בהם ומה עוד לא.

איפה נמצאת הר כרמי, ומה גודלה ביחס לעיר

כרמיאל היא העיר המרכזית בגליל המערבי, והיא מונה כיום כ-47 אלף תושבים. שכונת הר כרמי נמצאת בחלק המערבי של העיר. לפי הודעת המכרז של רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון, השכונה משתרעת על כ-1,525 דונם, מדרום לכביש 85 וממערב לגבעת רם.

רשומת התכנית עצמה נוקבת במספר מדויק יותר: 1,499.710 דונם. הפער בין שני המספרים קטן, והוא נובע מכך שהודעת המכרז מתארת את השכונה במונחים כלליים ואילו רשומת התכנית מסכמת את תאי השטח שבה. כשקוראים מסמכי תכנון כדאי להתרגל לפער הזה: שני מספרים שנשמעים סותרים לרוב מתארים שתי נקודות מבט על אותו דבר.

כדי לתת קנה מידה, כ-1,500 דונם הם שטח שגדול משטחן הבנוי של חלק מהמועצות המקומיות בגליל. מדובר בהרחבה של ממש לעיר, ולא בהשלמה של מתחם בודד. זו גם הסיבה שהתכנית אינה מתקדמת בבת אחת אלא בשלבים, מתחם אחר מתחם.

את התמונה העירונית הרחבה של כרמיאל, ובכללה הסכם הגג של העיר, ריכזנו בכתבה על כניסת כרמיאל למפת ההתחדשות העירונית.

כמה יחידות דיור באמת יש בתכנית, ולמה יש שני מספרים

כאן מגיע הפרט שהכי כדאי לשים לב אליו, והוא בדיוק מהסוג שנעלם בכותרות. מטרת התכנית, כפי שהיא מנוסחת ברשומה, היא הקמת שכונת מגורים שתכלול כ-2,614 יחידות דיור ושירותים עירוניים נלווים, כמו מבני ציבור, מבנים מסחריים, שטחים ציבוריים פתוחים, דרכים ומעברים להולכי רגל, פארקים ושטחים למתקנים הנדסיים.

אבל טבלת הייעודים של אותה תכנית, שמפרטת מגרש אחר מגרש, מסכמת 2,492 יחידות דיור. ההפרש בין שני המספרים הוא 122 יחידות.

זה לא סימן לטעות, וגם לא סיבה לפסול את אחד המספרים. ניסוח המטרה נכתב בשלב מוקדם ומתאר כוונה מעוגלת, ואילו טבלת השטחים היא הסיכום המחייב של מה שמותר בפועל בכל תא שטח. מי שמצטט מספר יחידות דיור מתכנית צריך לדעת מאיזו שורה הוא לקוח. הודעת המכרז של רמ"י, אגב, בחרה בניסוח שלישי ותיארה את השכונה כבת כ-2,500 יחידות דיור.

לצד היחידות, הטבלה מפרטת גם 400,180 מטרים רבועים של שטחי בנייה למגורים. חלוקה פשוטה נותנת ממוצע של כ-160 מטרים רבועים של בנייה ליחידת דיור. זהו ממוצע ברוטו של זכויות ולא גודל דירה, אבל הוא מלמד שמדובר בשכונה עם תמהיל רחב, ולא בשכונה של דירות קטנות בלבד.

כמעט מחצית מהתכנית היא שטח פתוח, וזה לא פרט שולי

טבלת הייעודים של התכנית מתחלקת לחמש שורות, והן מספרות סיפור ברור. שטחי המגורים תופסים 398.030 דונם ב-176 מגרשים, שהם 26.54 אחוזים מהתכנית. מוסדות ציבור תופסים 96.190 דונם ב-24 מגרשים, שהם 6.41 אחוזים. שטח הדרכים תופס 241.417 דונם ב-88 מגרשים, שהם 16.10 אחוזים. שטחים פתוחים תופסים 734.323 דונם ב-80 מגרשים, שהם 48.96 אחוזים. יתרת השטח, 29.750 דונם בארבעה מגרשים, מסווגת כאחר.

חמש השורות מסתכמות ב-1,499.710 דונם ו-372 מגרשים, בדיוק כפי שמופיע בשורת הסיכום. הבדיקה הזו נשמעת טכנית, אבל היא הדרך היחידה לדעת שקראנו את הטבלה נכון לפני שמצטטים ממנה.

המספר שקופץ לעין הוא כמובן השטח הפתוח. כמעט מחצית משטח התכנית אינה מיועדת לבנייה כלל. חלק מכך נובע מהטופוגרפיה, שכן מדובר באזור הררי במערב העיר, וחלק מכך הוא בחירה תכנונית. עבור רוכש פוטנציאלי זו נקודה עם שני צדדים: מצד אחד סביבת מגורים פתוחה ומרווחת, ומצד שני צפיפות נמוכה שמייקרת את עלות הפיתוח לכל יחידה ומאריכה מרחקי הליכה לשירותים.

הצפיפות שנגזרת מכל זה מתונה. 2,492 יחידות דיור על 1,499.710 דונם הן ממוצע של פחות משתי יחידות דיור לדונם ברוטו. בתוך מגרשי המגורים בלבד הצפיפות עולה לכ-6.3 יחידות לדונם. אלה מספרים שמתאימים לבנייה נמוכה עד בינונית, ולא למגדלים.

המכרז: מה בדיוק פורסם, ואיך עובד מסלול מחיר מטרה

בדצמבר 2024 פרסמו רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון מכרז מקוון במסלול דיור במחיר מטרה, לרכישת זכויות חכירה בשלושה מתחמים לבניית 302 יחידות דיור בבנייה רוויה, ברמת נבון שבכרמיאל. מספר המכרז הוא צפ/439/2024.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

ההודעה מבהירה במפורש את הקשר לתכנית: המגרשים המשווקים הם חלק מתוכנית שכונת הר כרמי, ועל המגרשים עצמם חלה תוכנית ג/19636. ייעוד המגרשים הוא בנייה רוויה למגורים. המועד האחרון להגשת הצעות נקבע ל-10 במרץ 2025.

שיטת התחרות מתוארת בהודעה כתחרות על ההצעה הגבוהה ביותר עבור הקרקע, או לפי שיטת מקסום רווחים, בהתאם לתנאי המכרז. השיווק נעשה לפי פרק משנה 4.7 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, שעל פיו ניתנת הנחה ממחיר הדירה עבור יחידות דיור שמיועדות להימכר לזכאים. בנוסף לסכום שיוצע עבור הקרקע, הזוכה משלם הוצאות פיתוח שמפורטות בחוברת המכרז.

זו הנקודה שהכי חשוב להבין במסלול הזה, והיא מבלבלת רבים. ההנחה אינה ניתנת לרוכש על ידי היזם מרצונו הטוב, אלא נובעת מכך שהמדינה מוזילה את מרכיב הקרקע ומחייבת את הזוכה למכור חלק מהדירות במחיר מוגבל לזכאים בלבד. לכן שתי השאלות המעשיות לכל מי שהמסלול מעניין אותו הן אם הוא עומד בהגדרת הזכאות, ומתי נפתחת ההרשמה לדירות שבפרויקט המסוים. את המנגנון המלא של רכישת קרקע מהמדינה הסברנו במדריך מכרזי רמ"י, ודוגמה מקבילה מהאזור תמצאו בכתבה על מכרז מחיר מטרה במעלות תרשיחא.

על פי הפרסומים, בקיץ 2026 הוכרזו תוצאות של מכרז מחיר מטרה נוסף בכרמיאל, ובו כמה עשרות יחידות דיור ברמת נבון, לצד אומדן מחירים לזכאים. לא אותרה בגין התוצאות האלה הודעת דוברות רשמית, ולכן איננו מציגים אותן כאן כנתון מאומת. מי שמתעניין במספרים מדויקים כדאי שיבדוק אותם ישירות בחוברת המכרז ובפרסומי רמ"י.

מה זה אומר בפועל, ומה עדיין לא ידוע

ההבחנה החשובה כאן היא בין תכנית ובין בנייה. תכנית ג/19636 קובעת מה מותר להקים בהר כרמי, אבל היא אינה מחייבת אף אחד להקים את זה ואינה קובעת מתי. העדות הטובה ביותר לכך היא לוח הזמנים עצמו: התכנית הופקדה ברשומות באוגוסט 2012, קיבלה תוקף ברשומות בסוף ינואר 2013, והמכרז הראשון שאנחנו מכירים לשלושה מתחמים בתוכה פורסם רק בדצמבר 2024. יותר מעשור עבר בין השניים.

בינתיים התכנית לא עמדה במקום. מאז שקיבלה תוקף שונתה בשבע תכניות נוספות, משנת 2017 ואילך, כשהאחרונה שבהן פורסמה לתוקף ביולי 2025. חלקן שינויים בהוראות בינוי ופיתוח, ואחת מהן עוסקת בהגדלת בריכת המים שמשרתת את האזור. המשמעות המעשית לרוכש היא שהמסמך הקובע לגבי מגרש מסוים אינו בהכרח התכנית המקורית, אלא התכנית האחרונה שחלה עליו.

לכן המשמעות שונה לפי מי שאתם. מי שמחפש דירה בהנחה במסלול מחיר מטרה צריך לעקוב אחרי פרסומי רמ"י ואחרי מועדי ההרשמה, ולא אחרי מספר היחידות הכולל בשכונה. מי ששוקל רכישה בשוק החופשי בסביבה צריך לזכור שכ-2,500 יחידות דיור שייכנסו לעיר לאורך שנים הן היצע משמעותי, וההיצע הזה משפיע על מחירים לשני הכיוונים. ומי שמסתכל על כרמיאל כמשקיע צריך להסתכל על הר כרמי לצד המתחמים האחרים בעיר, ולא במנותק מהם.

ומה עדיין לא ידוע? אין בידינו לוח זמנים לאכלוס, אין מספר עדכני של יחידות שכבר נבנו בשכונה, ואין נתון רשמי על מספר היחידות שכבר שווקו מתוך התכנית. גם חלוקת התמהיל בין בנייה רוויה לבנייה צמודת קרקע אינה עולה מהנתונים שבידינו ברמה המדויקת. את המתחם הגדול האחר של העיר סקרנו בכתבה על מורדות הרכבת בכרמיאל, ואת ההקשר האזורי הרחב תמצאו במדריך ההשקעות בגליל.

סיכום

שכונת הר כרמי במערב כרמיאל, עיר שמונה כיום כ-47 אלף תושבים, מתוכננת בתכנית ג/19636 על שטח של 1,499.710 דונם, שמתואר בהודעת המכרז של רמ"י כ-1,525 דונם. טבלת הייעודים של התכנית מונה 2,492 יחידות דיור ב-176 מגרשי מגורים, בעוד שמטרת התכנית מנוסחת כשכונה של כ-2,614 יחידות. שטחי המגורים תופסים 26.54 אחוזים מהתכנית והשטחים הפתוחים 48.96 אחוזים, כלומר הצפיפות מתונה. התכנית קיבלה תוקף ברשומות בינואר 2013 ושונתה מאז בשבע תכניות, והמכרז שמוציא ממנה 302 יחידות דיור בשלושה מתחמים במסלול דיור במחיר מטרה פורסם בדצמבר 2024, במספר צפ/439/2024.

• תכנית ג/19636 מתכננת את שכונת הר כרמי במערב כרמיאל על שטח של 1,499.710 דונם, ובהודעת המכרז של רמ"י מתוארת השכונה כמשתרעת על כ-1,525 דונם.
• טבלת הייעודים בתכנית מונה 2,492 יחידות דיור ב-176 מגרשי מגורים, בעוד שמטרת התכנית עצמה מנוסחת כהקמת שכונה שתכלול כ-2,614 יחידות דיור.
• שטחי המגורים תופסים 398.030 דונם, שהם 26.54 אחוזים מהתכנית, ואילו השטחים הפתוחים תופסים 734.323 דונם, שהם 48.96 אחוזים, כלומר כמעט מחצית מהשטח.
• התכנית הופקדה ברשומות באוגוסט 2012 וקיבלה תוקף ברשומות בסוף ינואר 2013, ומאז שונתה בשבע תכניות נוספות, האחרונה שבהן ביולי 2025.
• בדצמבר 2024 פרסמו רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון את מכרז צפ/439/2024 במסלול דיור במחיר מטרה, לשלושה מתחמים ובהם 302 יחידות דיור בבנייה רוויה.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות1

יניב·לפני 1 חודש

מישהו יודע אם ה-302 יחידות האלה במחיר מטרה זה כל השיווק או שיש עוד מכרזים מתוכננים?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו