רוב מה שהציבור מכיר בהתחדשות עירונית הוא שני מסלולים: פינוי-בינוי, שבו הבניין נהרס והדיירים עוברים דירה, ותמ"א 38, שבה הבניין מתחזק ומתעבה במקומו. בשכונת הפרחים בכרמיאל מקודמת תכנית שמנסה דרך שלישית. המבנים הוותיקים מחוזקים בלי שנוספות להם דירות, והכסף שמממן את החיזוק מגיע מבניינים חדשים שייבנו על מגרשי חנייה ציבוריים במרכז השכונה. הוראות התכנית מפורסמות במאגר מסמכי התכנון, וקראנו מה בדיוק כתוב בהן: כמה מבנים, כמה יחידות, מה נדרש מכל צד, ובאיזה סדר הדברים אמורים לקרות.

איזו שכונה זו בכלל, ולמה היא מתאימה למסלול הזה

כרמיאל היא עיר בגליל המערבי שמונה כיום כ-47 אלף תושבים. שכונת הפרחים היא אחת השכונות הוותיקות שלה, ולפי דברי ההסבר שבמסמך התכנון היא הוקמה בסוף שנות השבעים.

התיאור שבמסמך מסביר הרבה מהמבנה של התכנית. במרכז השכונה יש מקבץ מבני ציבור, ובהם בית ספר וגני ילדים, וכן מרכז מסחרי קטן. השכונה מרושתת בשבילי הולכי רגל ובמדרגות ואינה נחצית על ידי כביש, והכניסה לכלי רכב היא לארבעה חניונים ציבוריים בלבד, שכל הכניסות אליהם מרחוב הפרחים. התכנית שלפנינו כוללת את חלקה הדרומי של השכונה.

שכונה בנויה כזו היא בדיוק המקום שבו פינוי-בינוי מתקשה. הריסה של מבנים קיימים דורשת מכפיל דירות גבוה כדי להיות כדאית, ומכפיל כזה קשה להשיג בעיר שבה מחירי הדירות נמוכים יחסית. מכאן נולד המנגנון שהתכנית מציעה: לא להרוס, אלא לחזק, ולממן את החיזוק ממקום אחר.

לפי הדיווחים העיתונאיים שליוו את ההחלטה בוועדה המחוזית, שטח התכנית הוא כ-56 דונם והיא ממוקמת בדרום העיר, מצפון לשמורת נחל חילזון. אותם דיווחים מציינים שהתכנית מקודמת על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יחד עם עיריית כרמיאל, ושהמסמך הרשמי אכן רושם את הרשות להתחדשות עירונית גם כמגישת התכנית וגם כיזמית שלה.

המנגנון: חיזוק בלי תוספת דירות, ומימון מקרקע סמוכה

כדאי להתעכב על מה שהתכנית עושה, כי הוא שונה משני המסלולים המוכרים.

בתמ"א 38 הקלאסית, ובמסלולי ההתחדשות שבאו אחריה, החיזוק ממומן בתוספת דירות על אותו בניין ממש. הקבלן מוסיף קומות, מוכר את הדירות החדשות, ומהתמורה הוא מחזק את הבניין הישן ומשפר אותו. בשכונת הפרחים זה לא מה שקורה. המבנים הקיימים מסומנים בייעוד מגורים א' ומיועדים לחיזוק, והיחידות החדשות אינן יושבות עליהם אלא בשלושה מגרשים אחרים, בייעוד מגורים ג'.

מאיפה מגיעה הקרקע לשלושת המגרשים האלה? לפי דברי ההסבר, תוספת היחידות הדרושה למימון החיזוק תיבנה על גבי מגרשי החנייה הציבוריים שנמצאים במרכז השכונה, שייעודם יוסב למגורים במסגרת התכנית, וכן על שטח בהיקף קטן שייגרע ממגרשי מגורים קיימים. במילים אחרות, המשאב שמממן את החיזוק הוא קרקע ציבורית שכבר נמצאת בתוך השכונה.

המסמך גם מציע להרוס את המבנה המסחרי הנמצא בלב השכונה, ולהקצות במקומו שטחים למסחר בקומות הקרקע של מבנה מגורים מוצע. כלומר המרכז המסחרי הישן לא נעלם, אלא עובר אל תוך הבינוי החדש.

הדיווחים העיתונאיים תיארו את השילוב הזה כמנגנון ראשון מסוגו בפריפריה. אנחנו מביאים את המסגור הזה כפרסום ולא כקביעה, מפני שהוא אינו מופיע במסמך התכנון עצמו. את התמונה הרחבה של ההתחדשות בעיר ריכזנו בכתבה על הסכם הגג ומתחמי ההתחדשות בכרמיאל.

טבלת הזכויות: שלושה מגרשים, 68 יחידות בכל אחד

החלק שאפשר באמת לבדוק בו מספרים הוא טבלת זכויות הבנייה. היא מפרטת שלושה תאי שטח בייעוד מגורים ג', והם המגרשים שבהם ייבנו היחידות החדשות.

בכל אחד משלושת המגרשים נקבעו 68 יחידות דיור. סכום שלוש השורות הוא 204 יחידות בדיוק, וזה אותו מספר שמופיע בדברי ההסבר של התכנית. זו בדיקה קטנה אבל חשובה: הטבלה והטקסט אומרים את אותו דבר.

התכסית המרבית בכל שלושת המגרשים היא 60 אחוזים משטח התא. הגובה שנקבע לשניים מהם הוא 33 מטרים, ומספר הקומות מעל הכניסה הקובעת הוא עשר, עם קומה אחת מתחתיה. במגרש השלישי הגובה הוא 27 מטרים, תשע קומות מעל הכניסה הקובעת ושתי קומות מתחתיה. סך שטחי הבנייה בשלושת המגרשים נע בין כ-11,300 לכ-12,700 מטרים רבועים לכל מגרש.

לצד המספרים יש בהוראות שני כללים ששווה להכיר. הראשון: לפחות 20 אחוזים מהדירות יהיו דירות קטנות ששטחן קטן מ-85 מטרים רבועים, שטח עיקרי ושירות יחד. השני: בכל המתחמים לא תותר הקמת מבנים רבי-קומות כהגדרתם בחוק התכנון והבנייה. יחד, שני הכללים האלה מסמנים כוונה לשמור על קנה מידה שכונתי ולא להפוך את השכונה לאשכול מגדלים.

בקומות הקרקע הוקצו גם שטחים למסחר: 500 מטרים רבועים באחד התאים, ועוד 40 מטרים רבועים של שטחי שירות למסחר בתא אחר. ההוראות קובעות במפורש שלא תהיה אפשרות לנצל את השטחים האלה למגורים.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

ההתניה הכפולה שבהוראות: היתר קשור לחיזוק, איכלוס קשור לתעודת גמר

בכל פרויקט התחדשות, השאלה הגדולה של הדייר הוותיק אינה מה מבטיחים לו אלא מתי ההבטחה הופכת למחייבת. בהוראות התכנית הזו יש שתי הוראות שמטפלות בדיוק בזה.

הראשונה נוגעת להיתר הבנייה. תנאי להיתר באחד המגרשים החדשים הוא חיזוק ועיבוי של שני מבני מגורים קיימים המסומנים בתאי שטח מוגדרים, ותנאי דומה נקבע לשני המגרשים האחרים. כלומר אי אפשר להוציא היתר לבניין החדש בלי לקשור אותו למבנים הישנים שהוא אמור לממן.

השנייה נוגעת לאיכלוס, והיא החזקה מבין השתיים. ההוראות קובעות שמתן אישור איכלוס ליחידות דיור חדשות בייעוד מגורים ג' יותנה במתן תעודת גמר למבנים הקיימים. מבחינת דייר ותיק, המשמעות היא שהדירות החדשות לא מאוכלסות לפני שהחיזוק אצלו הושלם והבניין קיבל תעודת גמר.

ומה בדיוק נכלל ב"חיזוק"? ההוראות מפרטות רשימה: חיזוק המבנה לפי תקן ישראלי 413 או כל תקן עמידות מבנים ברעידות אדמה שיהיה תקף בעת הוצאת ההיתר, תוספת ממ"ד תקני לכל יחידת דיור, התקנת מעליות, שיפוץ קומת העמודים, לובי הכניסה, חדר המדרגות והשטחים המשותפים, שיפוץ כל חזיתות המבנה, חידוש הפיתוח והגינון סביבו, תוספת או שדרוג או החלפה של התשתיות הבנייניות המשותפות, הסדרת פתרונות חניה חלופיים למבנים הקיימים בהתאם לנספח התנועה, והסדרת הנגשה מכיוון הרחוב.

לצד זה נקבע כלל פשוט לתוספות בדירה עצמה: לכל יחידת דיור בשטח 60 מטרים רבועים ברוטו ומעלה תותר תוספת ממ"ד ומרפסת, ולכל יחידה קטנה מ-60 מטרים רבועים תתאפשר תוספת ממ"ד בלבד. שטח הדירה לצורך החישוב הזה אינו כולל מחסנים בקומת הקרקע. ההוראות גם מאפשרות בנייה של שטחים נוספים לדירות הקיימות, ובכללם מעליות, חדרים וחדרי שירות, בתנאי שהתוספת תתבצע באחידות לכל גובה הבניין ותשולב בעיצוב המבנה המשופץ.

מה עוד כתוב, ומה עדיין לא ידוע

שני פרטים נוספים במסמך מלמדים משהו על אופי התכנית. הראשון הוא שהיא כוללת איחוד או חלוקה ללא הסכמת כל הבעלים בכל תחום התכנית או בחלק ממנו. השני הוא שהשטחים המיועדים לצורכי ציבור יופקעו על ידי הוועדה המקומית ויירשמו על שם הרשות. אלה כלים שמאפשרים לתכנית להתקדם גם בלי הסכמה מלאה, והם שכיחים בתכניות התחדשות בהיקף כזה.

בצד הסביבתי נקבע שמגרשי התכנית יותירו לפחות 15 אחוזים שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל, כדי לאפשר קליטה של מי נגר עילי בתוך המגרש. יש גם סקר עצים ונספח נופי שמחייבים שמירה על עצים בוגרים.

ומה לא ידוע? שלושה דברים מרכזיים. ראשית, המסמך אינו נוקב בשמות היזמים המבצעים; היזם הרשום בו הוא הרשות להתחדשות עירונית. שנית, אין בו לוח זמנים לביצוע ואין מועד אכלוס. שלישית, ומה שחשוב מכול, המסמך שבידינו נושא החלטה של הוועדה המוסמכת "להפקיד את התכנית", וסעיף האישורים בו אינו ממולא. כלומר הוא מתעד שלב בהליך ולא סופו.

לכן ההמלצה המעשית פשוטה. אם אתם דיירים בשכונה, אם אתם שוקלים לרכוש שם דירה, או אם אתם מתבקשים לחתום על מסמך כלשהו בהקשר הזה, בדקו את מעמדה הסטטוטורי העדכני של התכנית במאגר מסמכי התכנון ומול הוועדה המקומית בכרמיאל, ואל תסתמכו על כותרת. את כללי הבדיקה הכלליים לפני חתימה בהתחדשות עירונית ריכזנו במדריך ארבע הבדיקות, ואת מערכת הערבויות שמגנה על דיירים בכתבה על רפורמת הערבויות.

סיכום

בשכונת הפרחים בכרמיאל, עיר שמונה כיום כ-47 אלף תושבים, מקודמת תכנית התחדשות שמנסה דרך שלישית בין פינוי-בינוי ובין חיזוק קלאסי. לפי הוראות תכנית 208-0699694, שישה מבנים טוריים קיימים ובהם 216 יחידות דיור יחוזקו במקומם, ובתמורה ייבנו 204 יחידות דיור חדשות בשלושה מגרשים נפרדים, על גבי מגרשי חנייה ציבוריים שבמרכז השכונה שייעודם מוסב למגורים. טבלת הזכויות מפרטת 68 יחידות בכל מגרש, תכסית של 60 אחוזים, ובנייה של תשע עד עשר קומות מעל הכניסה הקובעת. ההוראות קושרות בין שני חלקי התכנית: היתר לבניין החדש מותנה בחיזוק מבנים קיימים, ואיכלוס היחידות החדשות מותנה בתעודת גמר למבנים הוותיקים. המסמך שבידינו נושא החלטה להפקיד את התכנית וסעיף האישורים בו ריק, ולכן מעמדה הסטטוטורי העדכני טעון בדיקה.

• תכנית 208-0699694 מאפשרת חיזוק של שישה מבנים טוריים קיימים ובהם 216 יחידות דיור, ובתמורה בניית 204 יחידות דיור חדשות בשלושה מגרשים נפרדים.
• שלושת המגרשים החדשים נושאים 68 יחידות דיור כל אחד. הגובה שנקבע לשניים מהם הוא 33 מטרים ועשר קומות מעל הכניסה הקובעת, ולשלישי 27 מטרים ותשע קומות.
• היחידות החדשות ייבנו על מגרשי חנייה ציבוריים שבמרכז השכונה, שייעודם מוסב למגורים במסגרת התכנית, ולא על קרקע פנויה חדשה בשולי העיר.
• הוראות התכנית קובעות שאישור איכלוס ליחידות החדשות יינתן רק לאחר שהמבנים הקיימים יקבלו תעודת גמר, כלומר החיזוק אמור להתבצע ולא רק להיות מובטח.
• כל דירה קיימת ששטחה 60 מטרים רבועים ברוטו ומעלה זכאית לפי התכנית לתוספת ממ"ד ומרפסת, ודירה קטנה מכך זכאית לתוספת ממ"ד בלבד.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו