כשמדברים על צמיחה ביישוב, כמעט תמיד מצטטים מספר אחד: כמה יחידות דיור. המספר הזה חשוב, אבל הוא לא מספר לכם את הדבר שהכי משנה לרוכש, והוא סוג הבנייה. שכונה של אלף יחידות בבתים דו-משפחתיים ושכונה של אלף יחידות בבנייני מגורים הן שני מקומות שונים לגמרי לחיות בהם, ושתי משוואות כלכליות שונות לגמרי. בקצרין אושרו בשנים האחרונות שתי תכניות שמסדירות שני רבעים ותיקים, ובשתיהן מפורטת טבלת מגרשים מלאה. פתחנו אותן וספרנו.

איפה זה, ולמה יש כאן שתי תכניות ולא אחת

קצרין היא היישוב העירוני היחיד ברמת הגולן, והיא מונה כיום כ-8,400 תושבים. רובע בתרא ורובע נווה הם שני רבעים בתוך היישוב, לא שכונות חדשות על קרקע פנויה.

שתי התכניות אינן עומדות בפני עצמן. לפי מסמך עקרונות התכנון של תכנית רובע נווה, היא נמצאת בגבולות מתחם בתכנית המתאר הכוללנית המאושרת של קצרין, ולצדה מקודמות שתי תכניות נוספות שמשלימות יחד את תכנון אותו מתחם: תכנית רובע גמלא ותכנית שכבר אושרה לרובע קדמה. במילים אחרות, קצרין מתכננת את עצמה מחדש רובע אחר רובע, כשכל תכנית מפרטת משבצת אחת מתוך התכנית הכוללנית.

המסמך גם מציין את הסיבה הטכנית לקיומן: קיימים אי דיוקים בין המגרשים הסטטוטוריים ובין חלוקת המגרשים שנעשתה בפועל בשטח, והתכניות נועדו להתאים בין השניים. זה מצב מוכר ביישובים ותיקים, ובקצרין הוא כבר טופל גם ברובע נוסף. אבל הצד המעניין יותר לרוכש אינו הסיבה הטכנית אלא התוצאה: אחרי שהתכנית מסדירה, יש בידינו טבלה מלאה שמראה בדיוק מה מותר בכל מגרש.

את התמונה העירונית הרחבה של קצרין וההקשר הכלכלי של הגולן ריכזנו בכתבה על קצרין ותוכנית הצמיחה שלה, ובמדריך ההשקעות ברמת הגולן.

מה יש בכל אחת מהתכניות

נתחיל ברובע בתרא, תכנית מספר 220-0893453, שהיא תכנית מתאר מקומית של הוועדה המקומית קצרין. שטחה 271.907 דונם. טבלת הייעודים שלה מתחלקת לחמש שורות: מגורים 184.355 דונם ב-239 מגרשים, שהם 67.80 אחוזים מהשטח; מסחר ומשרדים 0.992 דונם במגרש אחד; דרכים 67.116 דונם ב-29 מגרשים, שהם 24.68 אחוזים; שטחים פתוחים 17.064 דונם בתשעה מגרשים, שהם 6.28 אחוזים; ויתרה של 2.380 דונם בשני מגרשים בסיווג אחר. סך הכול 280 מגרשים, 163,200 מטרים רבועים של בנייה למגורים ו-721 יחידות דיור.

רובע נווה, תכנית מספר 220-1120856, בנוי אחרת. שטחה 200.458 דונם. מגורים 87.986 דונם ב-101 מגרשים, שהם 43.89 אחוזים; מוסדות ציבור 15.147 דונם בשישה מגרשים, שהם 7.56 אחוזים; דרכים 66.993 דונם ב-61 מגרשים, שהם 33.42 אחוזים; שטחים פתוחים 24.505 דונם ב-28 מגרשים, שהם 12.22 אחוזים; ויתרה של 5.827 דונם בשלושה מגרשים. סך הכול 199 מגרשים, 126,490 מטרים רבועים של בנייה למגורים ו-592 יחידות דיור.

שתי השורות שהכי בולטות בהשוואה הן שיעור המגורים ושיעור הדרכים. ברובע בתרא שני שלישים מהשטח הם מגורים ורבע הוא דרכים. ברובע נווה פחות מחצי הוא מגורים ושליש הוא דרכים. תכנית שבה שליש מהשטח הוא כבישים ומדרכות היא בדרך כלל תכנית עם רשת רחובות צפופה יותר ומגרשים קטנים יותר, וזה בדיוק מה שמתקבל כשסופרים את המגרשים בפועל.

הבדל בולט נוסף הוא ייעוד מוסדות הציבור. ברובע נווה יועדו לו 15.147 דונם בשישה מגרשים, ובטבלת רובע בתרא הייעוד הזה אינו מופיע כלל. זה אינו אומר שאין מבני ציבור בסביבת הרובע, אלא שהתכנית המסוימת הזו אינה כוללת אותם בתחומה, והם מוסדרים בתכניות אחרות. מי שבוחן מגרש כדאי שיבדוק את המרחק לגן, לבית ספר ולמרפאה בפועל, ולא רק את מה שמופיע בטבלה.

כמה יחידות דיור מותרות בכל מגרש, וזו התשובה המעניינת

כאן מגיע החלק שבגללו נכתבה הכתבה. שתי התכניות מפרטות טבלת מגרשים מלאה, ובכל שורה מופיע מספר יחידות הדיור המותרות באותו מגרש. ספרנו את השורות.

ברובע בתרא, מתוך 239 מגרשי מגורים: 79 מגרשים מותרים ביחידת דיור אחת, 110 מגרשים בשתי יחידות, 35 מגרשים בארבע יחידות, 13 מגרשים בשש יחידות, מגרש אחד ב-24 יחידות ומגרש אחד ב-180 יחידות. הסכום, 79 ועוד 220 ועוד 140 ועוד 78 ועוד 24 ועוד 180, נותן בדיוק 721. הבדיקה הזו נשמעת טכנית, אבל היא הדרך היחידה לדעת שקראנו את הטבלה נכון.

ברובע נווה, מתוך 101 מגרשי מגורים: תשעה מגרשים ביחידה אחת, 46 מגרשים בשתי יחידות, ואחריהם זנב ארוך של מגרשים גדולים יותר, ובהם עשרה מגרשים של שש יחידות, ארבעה מגרשים של שמונה, ארבעה של 12, שלושה של 18, שלושה של 20 וארבעה מגרשים של 26 יחידות כל אחד. גם כאן הסכום מגיע בדיוק ל-592.

התמונה המצטברת ברורה. מתוך 340 מגרשי המגורים בשתי התכניות יחד, 244 מגרשים מותרים ביחידה אחת או בשתיים, כלומר קרוב לשלושה רבעים. זו בנייה צמודת קרקע קלאסית: בית פרטי או בית דו-משפחתי על מגרש. במקביל, הקיבולת המספרית מרוכזת דווקא במיעוט המגרשים. ברובע בתרא שני מגרשים בלבד נושאים יחד 204 יחידות דיור, שהם יותר מרבע מהרובע כולו. ברובע נווה ארבעת המגרשים של 26 יחידות נושאים יחד 104 יחידות.

ההבחנה הזו חשובה מאוד למי שקורא כותרת על "יחידות דיור ביישוב". רוב המגרשים אינם רוב היחידות, ורוב היחידות אינן רוב המגרשים. אם רוצים לדעת איך המקום ייראה ברחוב, סופרים מגרשים. אם רוצים לדעת כמה משפחות יגורו שם, סופרים יחידות. את הכללים לקריאת מסמך כזה ריכזנו במדריך קריאת תב"ע.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

השלב הסטטוטורי של כל אחת מהשתיים

שתי התכניות אינן באותו שלב, וזה משנה. תכנית רובע בתרא פורסמה להפקדה ברשומות ביוני 2021, וקיבלה תוקף ברשומות באישור שר באוגוסט 2022. תכנית רובע נווה פורסמה להפקדה ברשומות בסוף דצמבר 2024, ופורסמה לתוקף ברשומות בסוף יוני 2025. כלומר שתיהן כבר בתוקף, אבל בתרא ותיקה בכשלוש שנים.

שתיהן תכניות של הוועדה המקומית קצרין ולא של הוועדה המחוזית, וזה פרט שמסביר הרבה. תכנית מתאר מקומית שמפרטת מתחם מתוך תכנית כוללנית מאושרת עוברת מסלול קצר יחסית, ולכן היא מתקדמת מהר. זו גם הסיבה שקצרין מצליחה להוציא רבעים שלמים בקצב הזה.

מה שהתכניות האלה אינן עושות הוא לבנות. תכנית קובעת מה מותר, ולא מי בונה, מתי ובאיזה מחיר. חלק ניכר מהמגרשים ברבעים האלה כבר בנויים, וההסדרה נועדה בין היתר להתאים את המפה הרשמית למה שכבר עומד. לכן אין לקרוא את 1,313 היחידות כמלאי שנכנס לשוק, אלא כתקרה תכנונית שחלקה כבר ממומש.

לרוכש פוטנציאלי המשמעות מעשית מאוד. כשבודקים מגרש מסוים ברובע, השאלה אינה כמה יחידות יש בתכנית אלא כמה יחידות מותרות באותו תא שטח, ומה כבר נבנה בו בפועל. את שתי התשובות אפשר לקבל רק מטבלת הזכויות שחלה על המגרש ומתיק הבניין בוועדה המקומית. מי שרוכש על סמך מספר כללי מהתכנית עלול לגלות שהמגרש שלו מותר ביחידה אחת בלבד.

פרופיל הבנייה שמתקבל, ומה חסר בנתונים

שילוב שני הרבעים מספר סיפור עקבי על קצרין. עיר קטנה, כ-472 דונם בשתי תכניות בלבד, ורוב מוחלט של מגרשים בני יחידה אחת או שתיים. זהו פרופיל של יישוב שמצמיח את עצמו בעיקר בבנייה נמוכה, ולא בהתעבות של מגדלים.

למי שקונה שם, זה אומר שני דברים. ראשית, ההיצע של דירות בבניין רב-קומות ברבעים האלה מצומצם ומרוכז במספר קטן של מגרשים, ולכן הוא אינו מייצג את מה שיהיה זמין בשוק היד השנייה. שנית, מי שמחפש בית צמוד קרקע ימצא ברבעים האלה סוג נכס שמתאים לו, אבל צריך לזכור שהשוק שם דק, כלומר מספר העסקאות בשנה קטן, והשפעת עסקה בודדת על התמונה גבוהה. את הרגישות הזו הדגמנו בכתבה על עסקת השיא בקצרין.

מבחינה תכנונית, ההבדל בין שני הרבעים מלמד גם על שיקול דעת. ברובע בתרא הושקע שטח מועט יחסית בשטחים פתוחים, 6.28 אחוזים בלבד, וברובע נווה השיעור כפול, 12.22 אחוזים, לצד ייעוד נפרד למוסדות ציבור. מי שבוחר בין השניים כדאי שיבקר בשניהם ויבדוק מה משמעות ההבדל הזה בפועל, כי שטח פתוח בטבלה אינו בהכרח פארק מטופח בשטח.

ומה עדיין לא ידוע? אין בידינו נתון על כמה מהיחידות כבר נבנו בכל רובע, אין לוח זמנים לפיתוח היתרה, ואין מחירים. גם התמהיל המדויק בין בית פרטי לבית דו-משפחתי בתוך קבוצת המגרשים הקטנים אינו נגזר מהנתונים שבידינו. לכן ההמלצה פשוטה: אם רובע מסוים מעניין אתכם, בקשו לראות את טבלת הזכויות של המגרש ובדקו את מעמד התכנית מול הוועדה המקומית בקצרין. את הרקע הרחב על תוכנית החומש לגולן תמצאו בכתבה על תוכנית החומש לרמת הגולן.

סיכום

בקצרין, יישוב שמונה כיום כ-8,400 תושבים, אושרו שתי תכניות מתאר מקומיות שמסדירות שני רבעים ותיקים. תכנית 220-0893453 ברובע בתרא כוללת 721 יחידות דיור על 271.907 דונם, עם 67.80 אחוזי מגורים ורק 6.28 אחוזי שטחים פתוחים. תכנית 220-1120856 ברובע נווה כוללת 592 יחידות דיור על 200.458 דונם, עם 43.89 אחוזי מגורים, 33.42 אחוזי דרכים ו-15.147 דונם למוסדות ציבור. יחד מדובר ב-1,313 יחידות דיור על 472.365 דונם ו-340 מגרשי מגורים, ומהם 244 מגרשים מותרים ביחידה אחת או בשתיים בלבד. הקיבולת המספרית מרוכזת דווקא במיעוט מגרשים גדולים. שתי התכניות כבר בתוקף, בתרא מאוגוסט 2022 ונווה מיוני 2025.

• שתי התכניות יחד, "קצרין, רובע בתרא" ו"קצרין, רובע נווה", מסדירות 1,313 יחידות דיור על שטח כולל של 472.365 דונם ו-340 מגרשי מגורים.
• ברובע בתרא, תכנית 220-0893453, יש 721 יחידות דיור על 271.907 דונם, ושטחי המגורים תופסים בה 67.80 אחוזים מהשטח, שיעור גבוה במיוחד לתכנית עירונית.
• ברובע נווה, תכנית 220-1120856, יש 592 יחידות דיור על 200.458 דונם, ובה 15.147 דונם ייעודי למוסדות ציבור, ייעוד שאינו מופיע כלל בטבלת רובע בתרא.
• מתוך 340 מגרשי המגורים בשתי התכניות, 244 מגרשים מותרים ביחידה אחת או בשתיים בלבד, כלומר קרוב לשלושה רבעים מהמגרשים הם בנייה צמודת קרקע.
• הריכוז נמצא במיעוט המגרשים: ברובע בתרא שני מגרשים בלבד נושאים 204 מתוך 721 היחידות, וברובע נווה ארבעה מגרשים של 26 יחידות כל אחד נושאים 104 יחידות.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

יוסי ק.·לפני 1 חודש

רגע, אז 244 מגרשים מתוך 340 הם צמודי קרקע? זה לא מה שציפיתי לשמוע על עיר שאמורה לצמוח...

לימור·לפני 1 חודש

לא הבנתי מה זה בדיוק ייעוד למוסדות ציבור בתכנית? זה אומר בתי ספר? גנים? מישהו יכול להסביר?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו