כשקוראים כותרת על "תוספת דירות" ביישוב, ההנחה האוטומטית היא שמדובר בשכונה חדשה על קרקע פנויה. ברובע אפק שבמרכז קצרין מתרחש משהו אחר לגמרי. התכנית שמקודמת שם כמעט אינה מוסיפה בנייה חדשה, אלא מרחיבה את הזכויות במגרשים הבנויים הקיימים ומאפשרת לבעלי הדירות לפצל את מה שכבר עומד. התוצאה על הנייר היא כמעט הכפלה של מספר היחידות המאושרות ברובע. קראנו את דברי ההסבר של התכנית, וריכזנו מאיפה בדיוק מגיעה כל תוספת, מה התנאים שנקבעו לה, ומה המחיר התכנוני שהיא גובה.

איפה זה, ולמה התכנית הזו נכתבה מלכתחילה

קצרין היא היישוב העירוני היחיד ברמת הגולן, והיא מונה כיום כ-8,400 תושבים. רובע אפק, לפי דברי ההסבר של התכנית, נמצא במרכז העיר.

המסמך פותח בשתי מטרות שנשמעות טכניות אבל הן הלב של העניין. הראשונה: התכנית נמצאת בגבולות מתחם מסוים בתכנית המתאר הכוללנית המאושרת של קצרין, והיא מפרטת אותו כנדרש. לצדה מקודמת תכנית נוספת, "קצרין, רובע בתרא", שמשלימה את התכנון של אותו מתחם. כלומר אלה שני חלקים של אותה משבצת תכנונית.

המטרה השנייה מפורשת עוד יותר: התכנית נועדה להתאים את המצב הסטטוטורי למצב בשטח, מפני שקיימים אי דיוקים בין המגרשים הסטטוטוריים ובין חלוקת המגרשים שנעשתה בפועל. זה משפט שחוזר בהרבה יישובים ותיקים בישראל, וההשלכה שלו על בעלי נכסים היא ישירה: כשהמפה הרשמית והמציאות אינן זהות, כל בקשה להיתר הופכת מסובכת.

מכאן שהתכנית אינה תכנית פיתוח קלאסית של שכונה חדשה, אלא מה שאפשר לקרוא לו תכנית תחזוקה תכנונית לשכונה בנויה. את התמונה העירונית הרחבה של קצרין ריכזנו בכתבה על קצרין ותוכנית הצמיחה שלה.

מאיפה מגיעות 310 היחידות הנוספות

סעיף היחידות במסמך נוקב בשני מספרים: 492 יחידות דיור מאושרות, ו-802 יחידות דיור מוצעות. ההפרש הוא 310 יחידות. השאלה המעניינת היא מאיפה הן מגיעות, והמסמך עונה עליה בפירוט.

הרוב המוחלט, 300 יחידות, מגיע מפיצול יחידות דיור קיימות. עשר היחידות הנוספות הן הסדרה של מצב קיים: בחמישה תאי שטח, שבמצב המאושר יועדו לשתי יחידות דיור למגרש, נבנו בפועל בהיתר ארבע יחידות למגרש. התכנית פשוט מיישרת קו עם מה שכבר עומד שם.

אפשר לבדוק את זה משני כיוונים, וזו בדיקה ששווה לעשות לכל מספר שמגיע ממסמך תכנוני. הכיוון הראשון: 492 המאושרות, ועוד 300 בפיצול, ועוד 10 בהסדרה, נותנות בדיוק 802. הכיוון השני הוא הפירוט לפי גודל מגרש שמופיע במסמך: 12 יחידות במגרשים של יחידה אחת בקבוצת תאי שטח מסוימת, ארבע יחידות בשני תאי שטח נוספים, 584 יחידות במגרשים של שתי יחידות, 88 יחידות במגרשים של ארבע, ו-114 יחידות במגרשים של שש. סכום החמישה הוא 802 בדיוק. שתי הדרכים מגיעות לאותו מקום, ולכן אפשר לעבוד עם המספר.

שווה לשים לב לשורה הגדולה. במגרשים של שתי יחידות דיור מופיעות 584 יחידות, והמסמך מפרט שהן מורכבות מ-292 יחידות ועוד 292 יחידות בפיצול. במילים אחרות, כמעט כל הפוטנציאל של התכנית יושב בסוג אחד של מגרש: המגרש הדו-משפחתי הוותיק של קצרין.

לצד תוספת היחידות מוסיפה התכנית גם שטחי בנייה. במסמך מפורטים 8,600 מטרים רבועים ליחידות החדשות, 1,820 מטרים רבועים להשלמת זכויות עד 140 מטרים רבועים ליחידה, 4,550 מטרים רבועים של שטחי שירות מעל הקרקע למרחב מוגן ולגגונים, ו-2,730 מטרים רבועים שמנוידים משימוש של מבני ציבור לשימוש מגורים.

הכלל שמאפשר את זה: פיצול דירה קיימת, ומה התנאי

פיצול דירה הוא אחד הנושאים שהכי הרבה בעלי נכסים בישראל שואלים עליהם, ולרוב התשובה תלויה בתכנית המקומית. כאן היא כתובה במפורש.

המסמך קובע שפרט להסדרת עשר היחידות הקיימות, התכנית מאפשרת פיצול של יחידות דיור קיימות בהתאם לתיקון 117 לסעיף 147י' לחוק התכנון והבנייה. הפיצול יתאפשר לפי התנאים המפורטים באותו סעיף, ובלבד שיוצג פתרון חניה בתחום המגרש לדירות מפיצול ששטחן עולה על 60 מטרים רבועים.

התנאי הזה הוא לא פרט קטן. הוא אומר שיחידה מפוצלת קטנה, עד 60 מטרים רבועים, אינה גוררת דרישת חניה נוספת בתוך המגרש, ואילו יחידה גדולה יותר כן. מבחינת בעל מגרש שמתכנן פיצול, זו נקודת ההכרעה המעשית: גודל היחידה המפוצלת קובע אם יש לו בכלל מקום פיזי לעמוד בדרישה.

התכנית גם פותחת אפשרויות נוספות במגרש. במגרשים של יחידה אחת אפשר לבחור בין יחידת דיור אחת, יחידת דיור אחת בתוספת יחידת סמך בשטח מרבי של 100 מטרים רבועים, או, בקבוצת תאי שטח מסוימת, יחידת דיור אחת בתוספת יחידה אחרת או משרד בשטח של עד 40 מטרים רבועים. במגרשים של שתי יחידות קיימות אפשרויות מקבילות.

כדי שכל זה יהיה אפשרי מבחינה טכנית, התכנית משנה כמה כללים בסיסיים במגרש. גודל המגרש המזערי בייעוד מגורים א' יורד מ-650 מטרים רבועים ל-200, ובייעוד מגורים ב' משטחים של 800 ו-1,200 מטרים רבועים ל-200 מטרים רבועים. התכסית המרבית בייעוד מגורים ב' עולה מ-130 ל-140 מטרים רבועים, ובקבוצת תאי שטח אחרת בייעוד מגורים א' היא עולה מ-200 ל-250 מטרים רבועים. קו הבניין האחורי מצטמצם מחמישה מטרים לשלושה, ומותרת תוספת קומה של עליית גג בתנאי שיישמר הגובה שנקבע בטבלת הזכויות.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

החניה, המקלטים והציבור: מה התכנית מוותרת עליו ומה היא מוסיפה

לכל תכנית שמעבה שכונה בנויה יש מחיר, והמסמך אינו מסתיר אותו. הוא נמצא בסעיף החניה.

המסמך מציין שלפי תקן החניה משנת 2016 דרושים שני מקומות חניה לכל יחידת דיור. הוא מפנה לסעיף בתקן שמאפשר למוסד תכנון לקבוע מספר מקומות חניה נמוך מהמזערי, אם ראה שיש בכך כדי לענות על צורכי התכנון והתחבורה באזור. על בסיס הסעיף הזה מבקשת התכנית מהוועדה המקומית לאפשר תקן של מקום חניה אחד ליחידת דיור בתחום המגרש. חניה לשימושים הנוספים, כמו יחידה נוספת, תעסוקה או פיצול, נדרשת גם היא בתחומי המגרשים, והתכנית מוסיפה מקומות חניה בתחומי הדרכים המשולבות כמענה לצורך הכולל.

צריך לקרוא את זה בכנות. הכפלת מספר היחידות ברובע בנוי, בלי הרחבת הכבישים, עם תקן חניה מופחת, פירושה יותר רכבים לכל מטר של רחוב. זה שיקול לגיטימי בתכנון, והוא נעשה בהרבה יישובים, אבל הוא שיקול אמיתי ולא פרט טכני. מי ששוקל לרכוש שם, כדאי שיבקר ברחוב בשעות הערב לפני שהוא מחליט.

בצד הביטחוני יש התייחסות מפורשת. המסמך מציין שבשכונת אפק קיימים מקלטים ציבוריים, ושהתכנית כוללת נספח שמנסה למפות את שיוך המקלטים הציבוריים למגרשי המגורים. במקביל, אחד ממקורות תוספת השטחים הוא 4,550 מטרים רבועים של שטחי שירות מעל הקרקע למרחב מוגן ולגגונים. כלומר התכנית מנסה לטפל בהגנה בשני מסלולים: מיגון פרטי בתוך הדירה, ומיפוי המיגון הציבורי הקיים.

לצד המגורים מרחיבה התכנית גם את הזכויות במגרשי מבני הציבור ובשטחים הציבוריים הפתוחים. בארבעה תאי שטח בייעוד מבנים ומוסדות ציבור נקבעות תוספות זכויות בשיעור 90 אחוזים, לצד הגדלת תכסית והעלאת מספר הקומות המותר לשלוש קומות בגובה עשרה מטרים בחלקם. בייעוד שטח ציבורי פתוח נקבעות זכויות בנייה בשיעור חמישה אחוזים, בקומה אחת ובגובה של ארבעה מטרים.

מה זה אומר בפועל, ומה עדיין לא ידוע

ההבחנה החשובה ביותר בכתבה הזו היא בין קיבולת תכנונית ובין בנייה. התכנית מעלה את מספר היחידות שמותר להקים ברובע, אבל היא אינה בונה אותן ואינה מחייבת איש לפצל את דירתו. מי שיחליט לממש הוא בעל הנכס, אחד אחד, לאורך שנים.

לכן המשמעות המעשית שונה לפי מי שאתם. בעלי בתים ברובע מקבלים אפשרות שלא הייתה להם: זכות תכנונית לפצל, להוסיף יחידת סמך או להוסיף עליית גג, בכפוף לתנאים. מי ששוקל לרכוש דירה שם צריך לבדוק את התנאי המעשי, כלומר האם במגרש המסוים יש בכלל מקום לפתרון החניה שהתכנית דורשת. ומי שמסתכל על קצרין ברמת השוק צריך לזכור שמספר של 802 יחידות ברובע בנוי אינו מלאי שיוצא לשוק, אלא תקרה.

ומה לא ידוע? ראשית, ואולי החשוב מכול, המסמך שקראנו הוא דברי הסבר, והוא מצהיר בעצמו שהוא מהווה רקע לתכנית ואינו חלק ממסמכיה הסטטוטוריים. אין בו תאריך מתן תוקף, ולכן אין לקרוא אותו כאישור. שנית, אין בו נתון על כמה דירות פוצלו בפועל עד היום. שלישית, אין בו לוח זמנים ואין בו מחירים.

לכן ההמלצה פשוטה. אם התכנית רלוונטית לכם, בדקו את מעמדה הסטטוטורי העדכני במאגר מסמכי התכנון ומול הוועדה המקומית בקצרין, ובקשו לראות את טבלת הזכויות שחלה על המגרש המסוים שמעניין אתכם. את הרקע הכלכלי והתכנוני של האזור ריכזנו במדריך ההשקעות ברמת הגולן, ואת תוכנית החומש שמלווה את האזור בשנים הקרובות תמצאו בכתבה על רכישת הדירות בקצרין ובגליל.

סיכום

ברובע אפק שבמרכז קצרין, יישוב שמונה כיום כ-8,400 תושבים, מקודמת תכנית שמעלה את מספר יחידות הדיור מ-492 יחידות מאושרות ל-802 יחידות מוצעות. התוספת אינה בנייה על קרקע פנויה: 300 מתוך 310 היחידות הנוספות מגיעות מהיתר לפצל יחידות דיור קיימות לפי סעיף 147י' לחוק התכנון והבנייה, ועוד עשר יחידות הן הסדרה של דירות שנבנו בהיתר במגרשים שיועדו לשתיים. הפיצול מותנה בפתרון חניה בתחום המגרש לכל דירה ששטחה עולה על 60 מטרים רבועים, והתכנית מבקשת תקן חניה של מקום אחד ליחידה במקום שניים. לצד זה מוקטן גודל המגרש המזערי, מוגדלת התכסית, מקוצר קו הבניין האחורי ומותרת עליית גג. המסמך שקראנו הוא דברי הסבר בלבד ואינו חלק מהמסמכים הסטטוטוריים של התכנית, ולכן מעמדה העדכני טעון בדיקה.

• תכנית 220-0876730 ברובע אפק מעלה את מספר יחידות הדיור ברובע מ-492 יחידות מאושרות ל-802 יחידות מוצעות, בשכונה בנויה שנמצאת במרכז קצרין.
• 300 מתוך 310 היחידות הנוספות מגיעות מפיצול יחידות דיור קיימות, ועוד עשר יחידות הן הסדרה של דירות שנבנו בהיתר במגרשים שיועדו במקור לשתי יחידות בלבד.
• הפיצול מותנה בהצגת פתרון חניה בתחום המגרש לכל דירה מפיצול ששטחה עולה על 60 מטרים רבועים, לפי התנאים שבסעיף 147י' לחוק התכנון והבנייה.
• התכנית מבקשת מהוועדה המקומית תקן חניה של מקום אחד ליחידת דיור בתחום המגרש, במקום שני מקומות שקובע תקן החניה משנת 2016.
• גודל המגרש המזערי בייעוד מגורים א' יורד מ-650 מטרים רבועים ל-200, ובייעוד מגורים ב' משטחים של 800 ו-1,200 מטרים רבועים ל-200 מטרים רבועים.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

עמרי·לפני 1 חודש

אז גודל מגרש מינימלי יורד מ-650 מ"ר ל-200?? זה לא קצת אגרסיבי מדי?

יואב·לפני 1 חודש

אחלה מידע

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו