מי שבודקים מעבר לקיבוץ נתקלים בסכומים שנשמעים כמו מחירון, אבל מחירון אחיד אין. יש שתי דלתות שונות, עם צד אחר לחוזה ועם כללים אחרים לגבי מה מותר לגבות, ומשם מתחיל הפער.

שתי דלתות: הרחבה או חברות

מי שרוצים לקנות בית בקיבוץ יכולים להגיע אליו בשתי דרכים שונות מאוד: לקנות מגרש בהרחבה הקהילתית, או להתקבל לחברות באגודה השיתופית של הקיבוץ. מבחוץ זה אותו יישוב. מבחינת החוזה, הזכויות והתשלומים, אלה שתי עסקאות נפרדות.

בהרחבה, הקונים לא הופכים לחברי קיבוץ. לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, מגרשי מגורים בהרחבה שמוקצים בפטור ממכרז מיועדים רק ליחידים מעל גיל 18 שאינם חברי קיבוץ ואינם בעלי זכות בנחלה. החוזה נחתם ישירות מול רשות מקרקעי ישראל: קודם הסכם פיתוח, ואחרי שעומדים בתנאיו, הסכם חכירה ל-49 שנה עם זכות חידוש ל-49 שנים נוספות.

בחברות, מצטרפים לאגודה השיתופית עצמה. הקבלה נקבעת לפי התקנון של הקיבוץ והחלטות מוסדותיו, והזכויות בבית תלויות במסלול שהקיבוץ בחר מול רמ"י. בהסדר הקליטה של קיבוץ לביא, למשל, נקבע במפורש שהקיבוץ ימשיך להיות בעל זכויות הקניין במגרשי המגורים, ושזכויות הנקלטים בבית ייקבעו בהסכם מול הקיבוץ.

לפי קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל בנוסח מ-4 באוגוסט 2026, פקודת האגודות השיתופיות וסקר הקליטה של התנועה הקיבוצית. שיעורי התשלום בחברות חלים על קיבוץ שהצטרף להסדר השיוך בחכירה ישירה.

יש הבדל גם בהשפעה על ניהול היישוב. בקיבוץ, חברי ועד ההנהלה של האגודה משמשים גם כוועד המקומי. לפי צו המועצות האזוריות, תושבים שאינם חברים יכולים לבקש שייבחרו לוועד המקומי גם נציגים שלהם. בקיבוץ, השר יורה על כך אם הבקשה הוגשה על ידי 10% מהתושבים הרשומים, ומי שאינם חברים הם לפחות 30% מהתושבים ביישוב.

שכבה ראשונה: הקרקע

במגרש בהרחבה

בעד מגרש בהרחבה משלמים לרשות את מלוא דמי החכירה המהוונים, לפי השיעור הנהוג למגורים באזור שבו נמצא היישוב, ולפי מפת אזורי העדיפות הלאומית שבתוקף בעת ההקצאה. הסכום נקבע לפי שומה, בלי הפיתוח. על ההטבות של רמ"י באזורים מסוימים כתבנו בכתבה על מגרשים ביישובי הגבול בצפון, ועל הדרך להשיג על שומה של רמ"י בכתבה על מסלול ההשגה החדש.

גם הדרך לקבל את המגרש תלויה ביישוב. ביישוב חקלאי שלא חלות עליו הוראות ועדות הקבלה שבפקודת האגודות השיתופיות, רמ"י משווקת את מגרשי המגורים במכרז, ועל התהליך הזה כתבנו במדריך מכרזי רמ"י. ביישוב שחלות עליו ההוראות, ההקצאה עוברת דרך ועדת קבלה, גם כשהמגרשים משווקים במכרז. על הדרך שבה נקבעת מכסת הדירות ביישוב כפרי כתבנו בכתבות על הרחבת חנתון ועל הרחבת גיתה.

על רכישת המגרש משלמים גם מס רכישה. לפי תקנות מס רכישה, השיעור ברכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים הוא 6%, ומי שמקבלים היתר לבניית דירת מגורים בתוך 24 חודשים מיום הרכישה זכאים להחזר של שישית מהמס, בתנאים שבתקנה. כלומר 5% בפועל, למי שעומדים בתנאים.

בחברות

בחברות, מה שמשלמים על הקרקע תלוי במסלול שהקיבוץ בחר מול רמ"י. לפי החלטות המועצה, אלה המצבים העיקריים:

• בלי שיוך: הזכויות בבתי המגורים נשארות בידי הקיבוץ, וזכויות החברים בבית נקבעות מול הקיבוץ
• שיוך בחכירה ישירה: קיבוץ שהצטרף להסדר מאפשר לחברים חכירה לדורות ל-98 שנה. משפחת חברים חדשה משלמת 29.25% משווי מגרש בהיקף בינוי של 120 עד 160 מ"ר, ועוד 33% משווי יתרת זכויות הבנייה ליחידה. באזורי עדיפות לאומית חלות הנחות, ושיעור התשלום המשוקלל על תשלום של 33% יורד ל-13.71% באזור עדיפות לאומית א' ול-20.14% באזור עדיפות לאומית ב'
• רכישה דרך האגודה: הקיבוץ עצמו רוכש את זכויות המגורים, ולפי ההחלטות לא נדרשת התקשרות נוספת בין רמ"י לבין חברי האגודה. ההסדר מול החברים נעשה בתוך הקיבוץ

ויש מצב ביניים שחשוב להכיר: קיבוץ שעוד לא הצטרף לאחד ממסלולי הבנייה. לפי החלטות רמ"י, הרשות יכולה לחתום על בקשה להיתר בנייה לחבר חדש שהקיבוץ מפנה אליה, בכפוף לאחת החלופות שנקבעו. באחת מהן החבר החדש מעמיד ערבות בנקאית של 75,000 שקל באזור עדיפות לאומית ב', או של 250,000 שקל באזור שאינו אזור עדיפות לאומית. עד שהקיבוץ מצטרף למסלול ומשלם לרשות, או עד שהערבות מחולטת, החבר החדש לא זכאי לחתום על הסכם חכירה או לקבל התחייבות לרישום משכנתה.

שכבה שנייה: הוצאות פיתוח בהרחבה

מעבר לקרקע, מי שבונים בהרחבה משלמים גם על התשתית המוניציפלית של השכונה. את העבודות מבצעים המועצה האזורית, רמ"י או משרד הבינוי והשיכון. לפי החלטות רמ"י, העלויות נקבעות לפי חוקי העזר, כלומר אגרות והיטלים, או לפי אומדני פיתוח שהגישה המועצה האזורית ושנבדקו ואושרו בוועדה לתכנון ופיתוח.

ביישובים שיש בהם סבסוד פיתוח מכוח החלטות ממשלה, הסבסוד מופחת מההוצאות המלאות, והמועצה רשאית לגבות רק את ההפרש. יש גם מסלול מקוצר: המועצה האזורית רשאית לגבות הוצאות פיתוח מלאות, לפני הפחתת סבסוד, של עד 120,000 שקל כולל מע"מ, צמוד למדד תשומות הבנייה של 1 בינואר 2018, בלי בדיקה פרטנית של רמ"י. אם המועצה בחרה במסלול הזה, הוא חל על כל מגרשי ההרחבה.

והכלל החשוב ביותר הוא שאסור לגבות מעבר. לפי ההחלטות, המועצה האזורית או מי מטעמה לא יגבו מהמתיישבים כספים מעבר לעלויות הפיתוח שנקבעו, אחרי הפחתת הסבסוד. רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון אמורים לפרסם באתרים שלהם את הוצאות הפיתוח שאישרו, את גובה הסבסוד ואת האיסור לגבות מעבר להם. המועצה והאגודה מתחייבות לפרסם את הנתונים האלה בכל פרסום שיווקי של מגרשי ההרחבה, וגם בהסכם הפיתוח עם המתיישבים.

לרשות מועבר גם ההסכם בין המועצה או האגודה לבין המתיישבים, יחד עם העתק הדיווח עליו לרשויות המס. ואם רמ"י משתכנעת שבמהלך שיווק ההרחבה נדרש תשלום שלא לפי הכללים, היא רשאית להקצות את המגרשים לפי שיקול דעתה.

שכבה שלישית: דמי הצטרפות לחברות

כאן אין מחירון בכלל. דמי ההצטרפות נקבעים בכל קיבוץ, בהחלטות שלו, והתמונה הרחבה ביותר שמצאנו היא סקר הקליטה של התנועה הקיבוצית מ-2020.

לפי מצגת של התנועה הקיבוצית עם נתוני סקר הקליטה 2020. הנתונים הם של הקיבוצים שהשיבו לסקר, והמצגת לא מפרטת את מספר המשיבים.

לפי אותה מצגת, דמי ההצטרפות מבוססים על רכיב אחד או יותר מתוך שלושה: הצטרפות להון האגודה, הצטרפות לערבות ההדדית, ותשתיות עבר. התנועה גם מציבה גבול ברור: אין לגלם בדמי ההצטרפות את הערך הנדל"ני של הבית, לא במישרין ולא בעקיפין. היא מזהירה שדמי קליטה שמשקפים רכישת זכות במקרקעין עלולים להיות חייבים במס, אצל הנקלטים ואצל הקיבוץ, וממליצה לבסס את הסכום על חוות דעת כלכלית מנומקת שתעמוד במבחן של רשות המסים.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

בנוסף לדמי ההצטרפות, המצגת מונה תשלומים נוספים שנקלטים עשויים להידרש להם: בנייה או קנייה של בית, תשלום על הקרקע בעת שיוך, קרנות איזון בין ותיקים לחדשים, והשלמת גירעון פנסיוני.

דוגמה מתועדת אחת: קיבוץ לביא

בהסדר הקליטה שקיבוץ לביא מפרסם באתר שלו, מ-27 בפברואר 2024, נקבעו דמי קליטה של 50,000 שקל לכל אחד מבני הזוג למבקשים מבחוץ, ו-25,000 שקל לכל אחד מבני הזוג למבקשים שהם בני קיבוץ או בני זוג של בני קיבוץ. לזוג מבחוץ זה 100,000 שקל, לפי חישוב פשוט שלנו.

לפי ההסדר, 20% משולמים מיד אחרי הקבלה למועמדות, ו-80% לפני הקבלה לחברות וכתנאי לה. אם תהליך הקליטה נפסק לפני הקבלה לחברות, דמי הקליטה מוחזרים צמודים למדד המחירים לצרכן, בניכוי 20% לפי לשון ההסדר. אחרי הקבלה לחברות הם לא מוחזרים, גם אם החברות מסתיימת. הסכומים נכונים למועד אישור ההסדר, והאסיפה רשאית לשנות אותם.

זה מסמך של קיבוץ אחד, והוא לא מלמד על קיבוצים אחרים. בדיווחים על קיבוצים אחרים הופיעו סכומים גבוהים בהרבה לחברות, של מאות אלפי שקלים. לא מצאנו לסכומים האלה מסמך של הקיבוץ או של גוף רשמי, ולכן לא הבאנו אותם כאן.

ועדת קבלה: מי מחליט אם מקבלים אתכם

בהרחבה, ההחלטה עשויה לעבור דרך ועדת קבלה לפי פקודת האגודות השיתופיות. מאז תיקון מס' 12, שפורסם ב-30 ביולי 2023, ההגדרה של יישוב קהילתי בפקודה כוללת יישוב בגליל, בנגב או יישוב עדיפות לאומית שמאוגד כאגודה קהילתית, וגם הרחבה של קיבוץ, של מושב או של כפר שיתופי שמאוגדת כך. בשני המקרים הרשם צריך לסווג את האגודה כיישוב קהילתי כפרי או כאגודה להתיישבות קהילתית, ומספר יחידות הדיור, ביישוב המקורי ובהרחבה יחד, לא עולה על 400.

יישוב קהילתי יכול לגדול מעבר ל-400 יחידות דיור ולהמשיך להפעיל ועדת קבלה עד 700 יחידות רק אם הוועדה ליישובים קהילתיים אישרה לסווג אותו כיישוב קהילתי המשכי. ואת התחולה בודקים מראש: ביישוב חקלאי שלא חלות עליו ההוראות, רמ"י משווקת את המגרשים במכרז, כך שהשאלה אם הרחבה מסוימת נכללת בחוק משנה את כל המסלול. את זה מבררים מול המועצה האזורית ורמ"י לפני שמגישים מועמדות.

ועדת הקבלה רשאית לסרב רק מהשיקולים שבחוק: מועמד קטין, היעדר יכולת כלכלית להקים בית בפרק הזמן שבהסכם, היעדר כוונה לקבוע את מרכז החיים ביישוב, חוסר התאמה לחיי חברה בקהילה, חוסר התאמה למרקם החברתי-תרבותי, או מאפיינים ייחודיים שאושרו בידי הרשם. סירוב בגלל חוסר התאמה לחיי חברה חייב להתבסס על חוות דעת מקצועית.

הוועדה לא רשאית לסרב מטעמי גזע, דת, מין, לאום, מוגבלות, מעמד אישי, גיל, הורות, נטייה מינית, ארץ מוצא, השקפה או השתייכות מפלגתית. מועמדים שנדחו מקבלים החלטה מנומקת, ויכולים להגיש השגה לוועדת ההשגות.

בחברות בקיבוץ עצמו, הקבלה נקבעת לפי התקנון והמוסדות של הקיבוץ. תקנות האגודות השיתופיות (ייסוד) מחייבות שהתקנון יקבע גם את הגוף שמשמש ערכאת ערעור על סירוב לקבל חבר. בהסדר של לביא, למשל, מופיעים בין התנאים גם יכולת לעמוד בעלויות הקליטה ועמידה בתנאי הסדר הפנסיה.

משכנתה: מה רמ"י נותנת, ומה מבררים עם הבנק

כדי לרשום משכנתה על נכס שרמ"י מנהלת, הרשות נותנת כתב התחייבות לרישום משכנתה. לפי נוהל 90.02B שלה, בנוסח מיולי 2025, אחד התנאים הוא הסכם בתוקף מול הרשות, למעט נחלות ללא הסכם חכירה.

למי שקונים בהרחבה יש חוזה ישיר מול רמ"י, ולכן הם נמצאים במסלול שהנוהל מתאר. את התנאים של הבנק עצמו מבררים מול הבנק, ועל השלבים של משכנתה כזו, מהקרקע ועד טופס 4, כתבנו במדריך המשכנתה לבנייה עצמית.

בחברות המצב מורכב יותר. חבר חדש שבונה בקיבוץ שעוד לא הצטרף לאחד ממסלולי הבנייה לא זכאי להתחייבות לרישום משכנתה עד שמעמד המגרש מוסדר, כפי שתיארנו למעלה. ובמסלול שבו האגודה רוכשת את זכויות המגורים, אין התקשרות בין רמ"י לבין חברי האגודה. לא מצאנו מקור רשמי שמפרט איך בנקים מתייחסים למסלולים האלה, ולכן שווה לקבל אישור עקרוני מהבנק לפני שמשלמים דמי קליטה.

מה לבדוק לפני שחותמים

• באיזה מסלול אתם: מגרש בהרחבה מול רמ"י, או חברות בקיבוץ. כל השאר תלוי בזה
• בהרחבה, הפיתוח: מהן הוצאות הפיתוח שאושרו ומה גובה הסבסוד, והאם הסכום בהסכם תואם אותם. מי שמתבקשים לשלם תשלום נוסף כתנאי להמלצה או להקצאה יכולים לברר מול רמ"י
• בהרחבה, הקבלה: האם ההרחבה בתחולת הוראות ועדות הקבלה, או שהמגרשים משווקים במכרז
• בחברות, ההסדר: מה כתוב בהסדר הקליטה על הסכום, על לוח התשלומים, על מה שמוחזר אם התהליך נעצר ועל מה שקורה אם החברות מסתיימת
• בחברות, הקרקע: באיזה מסלול הקיבוץ נמצא מול רמ"י, ומה זה אומר על הזכויות בבית ועל המשכנתה
• מס: מס רכישה על המגרש, והאם חלק מדמי ההצטרפות עלול להיחשב תמורה בעד מקרקעין. כאן שווה להתייעץ עם יועץ מס
• ייצוג: כמה מהתושבים ביישוב אינם חברים, והאם יש להם נציגות בוועד המקומי

סיכום

מעבר לקיבוץ הוא שתי עסקאות שונות, ולכן גם שני מחירונים שונים. לפני שמשווים סכומים, בודקים באיזו דלת נכנסים.

• הרחבה: חוזה מול רמ"י, דמי חכירה לפי שומה, ומס רכישה על המגרש
• פיתוח: לפי עלויות מאושרות, ואסור לגבות מעבר
• חברות: דמי הצטרפות לפי החלטת הקיבוץ, 5,000 עד 250,000 שקל לחבר בסקר 2020
• משכנתה: תלויה במסלול מול רמ"י, ולכן מבררים מול הבנק לפני שמשלמים

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

טלי·לפני 3 שבועות

אז אם הרחבה זה מול רמ"י וחברות זה מול הקיבוץ עצמו, מה קורה אם הקיבוץ מסרב לך כחבר? נשארים בלי כלום?

אלעד·לפני 3 שבועות

פער של 5,000 עד 250,000 שקל לחבר זה לא טווח, זה פשוט אין מחירון. ווואלה איך מתכננים תקציב על משהו כזה...

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו