קריית שמונה, עיר של כ-23 אלף תושבים בקצה הצפוני של הארץ, נמצאת בתוך גל תכנוני שקשה להפריז בגודלו. בין רובע הנחלים לרובע הרכבת ולשורת מתחמי פינוי-בינוי, מדובר באלפי יחידות דיור מאושרות או בקידום. בתוך כל זה יש מתחם אחד שנחשב למתקדם ביותר, ולכן גם לזה שסביר שיצא לפועל ראשון: מתחם הנרייטה סולד בשכונת ז'בוטינסקי. הנה מה שכולל התהליך, ומה חשוב להבין לפני שמסיקים מסקנות.

מה כוללת תוכנית מתחם הנרייטה סולד

המתחם ממוקם בשכונת ז'בוטינסקי בקריית שמונה ומשתרע על שטח של כ-70 דונם. כיום עומדים בו 14 בנייני מגורים ותיקים ובהם 271 יחידות דיור, מהסוג שאפיין את הבנייה הציבורית של העשורים הראשונים לעיר.

התוכנית מציעה להרוס את המבנים הקיימים ולבנות במקומם כ-1,280 יחידות דיור, כלומר פי ארבעה ויותר מהמצב הנוכחי. הבנייה משלבת מרקם עירוני של עד עשר קומות עם שני מגדלים גבוהים יותר, בני 18 ו-14 קומות.

לצד המגורים מתוכננים כ-4,800 מ"ר לשטחי מסחר ותעסוקה וכ-43 אלף מ"ר למבני ציבור. הנתון האחרון בולט במיוחד: היקף מבני הציבור המתוכנן גדול מהיקף המסחר פי כמה, מה שמעיד על תכנון שמכוון למשפחות ולשירותים עירוניים ולא רק להיצע דירות.

הפארק, הנחל והחיבור בין השכונה לעיר

אחד המרכיבים המעניינים בתוכנית הוא כתשעה דונם של שטחים פתוחים, עם חיבור מתוכנן בין השכונה לנחל עין זהב שעובר בקרבת מקום. במקום שכונה שמסתיימת בגדר, נוצר רצף ירוק שמחבר את המגורים אל מרחב הטבע העירוני.

בשוק הנדל"ן, מרכיב כזה הוא לא נוי בלבד. קרבה לשטח פתוח מטופח, גישה רגלית לפארק ורצף הליכתי ברור הם בין הגורמים שמשפיעים על איכות החיים בשכונה, ובעקיפין גם על הביקוש אליה לאורך זמן.

לצד זה, התוכנית מדברת גם על שיפור התשתיות והנגישות במתחם, ועל חיבור עתידי לתחנת רכבת מתוכננת באזור. קריית שמונה נמצאת בקצה תוכנית המסילה הצפונית, מהלך שנמצא בעצמו בשלבי תכנון ואישור ולא במימוש.

למה דווקא המתחם הזה הוא הראשון

בקריית שמונה מקודמים כיום כשבעה מתחמי פינוי-בינוי, שמסתכמים יחד במעל 4,000 יחידות דיור חדשות. מתוכם, מתחם הנרייטה סולד נחשב למתקדם ביותר, וסביר שיהיה מהראשונים שיצאו לפועל בפועל.

הסיבות לכך מעשיות: מדובר במתחם עם מספר יחידות קיים קטן יחסית, 271 בלבד, מה שמקל על השגת הסכמות דיירים. בנוסף, יש בו יחס גבוה בין הדירות החדשות לישנות, מה שמשפר את הכדאיות הכלכלית ליזם.

נקודה חשובה נוספת היא המימון הציבורי. פרויקטי התחדשות עירונית בצפון נתקלו לאורך שנים בקושי כלכלי, ולכן הופנו תקציבי סבסוד ממשלתיים לערים הקרובות לגבול, ובכללן קריית שמונה, כדי להביא מיזמים שנבלמו לכדי כדאיות. בלי המרכיב הזה, פרויקטים כאלה מתקשים לצאת לדרך.

איפה התוכנית עומדת, ומה השלבים הבאים

התוכנית מקודמת במסלול הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור, מסלול שנועד לקצר הליכים בפרויקטים בעלי חשיבות לאומית. היא נדונה בוועדה לקראת הפקדה, ביוזמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יחד עם עיריית קריית שמונה.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

חשוב להבין את המשמעות: הפקדה אינה סוף הדרך אלא תחנה בה. אחריה מגיע שלב ההתנגדויות, הדיון בהן ומתן תוקף לתוכנית. רק לאחר מכן מתחילים תהליכי ההסכמות עם הדיירים, בחירת יזם, תכנון מפורט, היתרי בנייה, פינוי ובנייה.

לאורך הדרך, המספרים עשויים להשתנות. גרסה מוקדמת יותר של התוכנית דיברה על כ-286 דירות ישנות וכ-1,265 חדשות, לעומת 271 ו-1,280 בגרסה הנוכחית. אלה שינויים קטנים, אבל הם ממחישים שהמספרים מתעדכנים תוך כדי תנועה, ולכן כדאי לעגן כל נתון מול המסמך העדכני.

מה זה אומר לדיירים, לרוכשים ולמשקיעים

לדיירים במתחם מדובר בהזדמנות לשדרוג משמעותי של הדירה, ובמקביל בתהליך ארוך שדורש הבנה. הדברים שכדאי לבדוק הם מה מציע ההסכם מבחינת שטח הדירה החדשה, מרפסת, חניה ומחסן, אילו ערבויות ניתנות, ומה מוסדר לגבי דיור חלופי לאורך תקופת הבנייה.

לרוכשים ולמשקיעים שמסתכלים על קריית שמונה, התמונה הרחבה חשובה לא פחות. העיר נמצאת בנקודת מחירי כניסה נמוכה במיוחד בקנה מידה ארצי, ובמקביל בגל תכנוני ענק. שני הדברים האלה יוצרים פוטנציאל אמיתי, אבל גם היצע גדול שייכנס לשוק לאורך שנים ויתחרה בעצמו.

לצד זה, יש לזכור את ההקשר: קריית שמונה נמצאת על קו העימות, פונתה במלחמה, ותהליך חזרת האוכלוסייה ושיקום הביקוש עודנו בעיצומו. ההשקעה כאן מתאימה למי שמסתכל לטווח ארוך ומבין את מכלול השיקולים. אנחנו ממליצים לעגן כל נתון מול מסמכי התוכנית ומול העירייה, ולבנות תוכנית מימון מסודרת, ובכלל זה בחינת המשכנתה, לפני כל החלטה.

סיכום

מתחם הנרייטה סולד הוא הפרויקט המתקדם בגל ההתחדשות של קריית שמונה: 271 דירות ב-14 בניינים ותיקים שמפנות מקום לכ-1,280 חדשות, על כ-70 דונם בשכונת ז'בוטינסקי. לצד המגורים מתוכננים כ-4,800 מ"ר של מסחר ותעסוקה, כ-43 אלף מ"ר של מבני ציבור וכתשעה דונם של שטחים פתוחים עם חיבור לנחל עין זהב. התוכנית מקודמת במסלול הוועדה הארצית, אך היא עדיין בשלבי תכנון ואישור, ולא בביצוע. הקריאה המאוזנת היא פוטנציאל אמיתי לטווח ארוך, לצד היצע גדול שייכנס בהדרגה ותהליך שיקום שעודנו בעיצומו. בדיקה פרטנית מול מסמכי התוכנית ומול העירייה היא הצעד הראשון.

• התוכנית משתרעת על כ-70 דונם בשכונת ז'בוטינסקי, ומייעדת 271 יחידות דיור ב-14 בניינים ותיקים לפינוי ולהריסה.
• במקומן מתוכננות כ-1,280 יחידות דיור, בבנייה מרקמית של עד עשר קומות לצד מגדלים בני 18 ו-14 קומות.
• לצד המגורים מתוכננים כ-4,800 מ"ר למסחר ולתעסוקה וכ-43 אלף מ"ר למבני ציבור.
• כתשעה דונם מוקדשים לשטחים פתוחים, עם חיבור מתוכנן בין השכונה לנחל עין זהב.
• התוכנית מקודמת ביוזמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והעירייה, במסלול הוועדה הארצית למתחמים מועדפים לדיור.
• זהו המתחם המתקדם מבין כשבעה מתחמי פינוי-בינוי בקידום בעיר, שמסתכמים יחד במעל 4,000 יחידות דיור.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות1

אלון הרשקוביץ·לפני 4 שבועות

פי כמה של יחידות דיור פה?? 😳 נראה לי לא הבנתי, מישהו יכול להסביר איך 14 בניינים ישנים הופכים ל-1,280 דירות חדשות?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו