בקריית ים, עיר של כ-42 אלף תושבים, רשומות במאגר מינהל התכנון תכניות להתחדשות עירונית ולפינוי בינוי בכמה מתחמים, חלקן כבר מאושרות וחלקן עוד בשלבי תכנון. מי שקונה שם דירה בבניין ישן שואל כמה מזה כבר נכנס למחיר. כדי לבדוק, הצלבנו כל עסקת דירה שנרשמה ברשות המסים מיולי 2025 עד יוני 2026 עם המגרש שלה ועם התכניות שחלות עליו.

דירה ישנה בקריית ים, בתוך תכנית התחדשות ומחוץ לה: הפער באותו גודל

מיולי 2025 עד יוני 2026 נרשמו ברשות המסים בקריית ים 549 עסקאות של דירה בבית קומות. הוצאנו מהן 65 עסקאות שנרשמו עם שנת בנייה עתידית, ועליהן בהמשך, ונשארנו עם 484. לכל עסקה איתרנו את המגרש שלה בשכבת החלקות של המרכז למיפוי ישראל, ובדקנו אם הוא בתוך הקו הכחול של תכנית שבשמה, במאגר מינהל התכנון, מופיעות המילים התחדשות עירונית או פינוי בינוי. 100 עסקאות היו במגרשים כאלה ו-383 מחוץ להם. עסקה אחת, שלא מצאנו את המגרש שלה, לא נכללה.

כדי להשוות דירות דומות לקחנו רק בניינים ששנת הבנייה הרשומה שלהם 1980 ומטה, ודירות בגודל דומה. דירה של 55 עד 70 מ"ר במגרש שחלה עליו תכנית התחדשות נמכרה בחציון ב-1,530,000 שקל (36 עסקאות), ודירה באותו גודל מחוץ לתכניות ב-1,107,500 שקל (64 עסקאות). הפער הוא 422,500 שקל. למטר זה 24,275 מול 17,783 שקל, כ-37% יותר, והשטח החציוני כמעט זהה: 66 מול 63 מ"ר.

עסקאות דירה בבית קומות שנרשמו ברשות המסים בקריית ים מיולי 2025 עד יוני 2026, בבניינים ששנת הבנייה הרשומה שלהם 1980 ומטה. "בתוך תכנית" הוא מגרש שחלה עליו, במאגר מינהל התכנון, תכנית שבשמה התחדשות עירונית או פינוי בינוי, בכל שלב שהיא. בעיבוד קליקת הנדל"ן.

אותו דפוס חוזר בדירות הקטנות, עד 54 מ"ר, ובדירות 3 חדרים. דירת 3 חדרים ישנה בתוך תכנית נמכרה בחציון ב-1,350,000 שקל, ומחוץ לתכניות ב-1,072,500 שקל, פער של 277,500 שקל, אף שהשטח החציוני של הדירות בתוך התכניות קטן יותר: 54 מול 61 מ"ר. בדירות של 71 עד 90 מ"ר היו בתוך התכניות רק 11 עסקאות, מעט מדי להשוואה.

קריית ים ב: באותה שכונה, 25,831 מול 18,391 שקל למטר

אפשר לחשוב שהפער הוא בעצם פער של מיקום: 72 מתוך 87 העסקאות בבניינים ישנים בתוך התכניות נרשמו בשכונה שרשומה כקריית ים ב. לכן בדקנו גם בתוך השכונה הזו לבד. בבניינים ישנים בקריית ים ב, דירה במגרש שחלה עליו תכנית נמכרה בחציון של 25,831 שקל למטר (72 עסקאות), ודירה מחוץ לתכניות בחציון של 18,391 שקל למטר (41 עסקאות). הדירות מחוץ לתכניות אפילו קטנות מעט יותר, 54 מול 58 מ"ר, ודירה קטנה נמכרת בדרך כלל ביותר למטר, כך שהגודל לא מסביר את הפער.

חשוב לדייק במה שהנתונים אומרים. הם מראים שדירות ישנות במגרשים שחלה עליהם תכנית התחדשות נמכרו ביוקר, ולא מסבירים למה. ייתכן שחלק מהקונים משלמים היום על הדירה החדשה שהם מצפים לקבל, וייתכן שיש גם הבדלים אחרים בין הבניינים. והתכניות עצמן נמצאות בשלבים שונים מאוד: חלקן כבר אושרו, וחלקן עוד בשלבי תכנון מוקדמים, לפני הפקדה. על אחת מהן, התכנית למתחם שפירא, כתבנו בכתבה על התכנית שמגיעה להכרעה בהתנגדויות.

65 עסקאות במגרש אחד: מתחם צבא קבע ושנת הבנייה 2031

מתוך 549 עסקאות הדירה בקריית ים, 65, כ-12%, נרשמו במגרש אחד, כולן בשכונה שרשומה כקריית ים ב, וכולן עם שנת בנייה 2031. 36 מהן נרשמו בדצמבר 2025. החציון שלהן הוא 1,798,000 שקל לדירה בשטח חציוני של 61 מ"ר, כלומר 26,963 שקל למטר, ו-51 מהן רשומות כדירות 3 חדרים.

המגרש הזה נמצא בתוך תכנית ההתחדשות העירונית של מתחם צבא קבע. לפי מאגר מינהל התכנון, התכנית אושרה ופורסמה ברשומות בנובמבר 2021, ויש בה 1,450 יחידות דיור במקום 224, כלומר תוספת של 1,226. באוגוסט 2025 אושרה תכנית נוספת למתחם, שמשנה את הבינוי, את קווי הבניין ואת החניה.

ומה עם שנת הבנייה? במגרש רשומות עסקאות כבר מ-1999, וגם בהן שנת הבנייה הרשומה היום היא 2031. כלומר, זו לא שנת הבנייה של הבניין הקיים. הרישום לא אומר מה בדיוק נמכר בעסקאות האלה, ולכן לא ניחשנו. מה שכן חשוב לדעת: מי שמחפש עסקאות השוואה בקריית ים באתר הנדל"ן הממשלתי יראה אותן כעסקאות בבניין עתידי, בחציון של 1,798,000 שקל, ולא כדאי להשוות אליהן דירה רגילה בבניין ישן. על המתחם עצמו כתבנו בכתבה על מתחם צבא קבע.

קריית ים מול ביאליק, מוצקין ואתא: הדירה זולה יותר, המטר לא

בלי 65 העסקאות האלה, דירה בקריית ים נמכרה בחציון ב-1,250,000 שקל. זה פחות מאשר בשלוש הקריות האחרות: 1,413,050 שקל בקריית מוצקין, 1,695,500 שקל בקריית ביאליק ו-1,720,000 שקל בקריית אתא, וגם פחות מאשר בחיפה, 1,379,500 שקל.

אבל הדירות בקריית ים קטנות יותר. השטח החציוני של דירה שנמכרה בה הוא 70.5 מ"ר, מול 87 מ"ר בקריית מוצקין, 91.5 מ"ר בקריית ביאליק ו-102 מ"ר בקריית אתא, ו-53.9% מהדירות שנמכרו בה היו של עד 3 חדרים, יותר מאשר בכל אחת מהקריות האחרות. ולמטר, קריית ים לא זולה: החציון בה הוא 18,196 שקל, יותר מאשר בקריית ביאליק, בקריית מוצקין ובקריית אתא, ופחות מאשר בחיפה.

עסקאות דירה בבית קומות שנרשמו ברשות המסים מיולי 2025 עד יוני 2026, בלי עסקאות ששנת הבנייה הרשומה בהן מאוחרת משנת העסקה. בחיפה 22 עסקאות בלי מחיר למ"ר לא נכללו בחציון למ"ר. בעיבוד קליקת הנדל"ן.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

באותו גודל התמונה מעורבת. בדירות של 55 עד 70 מ"ר המטר בקריית ים עולה 18,623 שקל, יותר מאשר בקריית ביאליק (18,170) ובקריית מוצקין (17,826). בדירות של 75 עד 90 מ"ר הוא 15,973 שקל, פחות משתיהן (18,665 ו-16,647). כלומר, דווקא הדירות הקטנות בקריית ים יקרות למטר, ובהן גם רוב העסקאות במגרשים של תכניות ההתחדשות: 78 מתוך 100 היו בדירות של עד 70 מ"ר. על שתי הקריות השכנות כתבנו במפת הנדל"ן של קריית ביאליק וקריית מוצקין.

השכונות של קריית ים: מ-16,254 ועד 21,242 שקל למטר

בחלוקה לפי השכונות, כפי שהן רשומות ברשות המסים, המטר היקר ביותר הוא בקריית ים ב, 21,242 שקל בחציון, והזול ביותר בשכונה שרשומה בשם א, 16,254 שקל. בקריית ים ב ובקריית ים ג הדירות קטנות והבניינים ותיקים, עם שנת בנייה חציונית של 1970 ו-1960. בשכונות החדשות יותר, כמו סביוני ים ופסגות ים, הדירות גדולות יותר והמטר זול יותר.

עסקאות דירה בבית קומות שנרשמו ברשות המסים בקריית ים מיולי 2025 עד יוני 2026, בלי 65 העסקאות עם שנת בנייה 2031, לפי שם השכונה ברישום. עסקה אחת בשכונת בנה ביתך לא מוצגת. בעיבוד קליקת הנדל"ן.

צריך לזכור ש-79 מתוך 100 העסקאות במגרשים של תכניות ההתחדשות נרשמו בקריית ים ב, ולכן החציון של השכונה משקף גם אותן. מי שמשווה דירה בשכונה לחציון השכונתי משווה, בלי לדעת, גם לדירות שבתוך מתחמים.

שכירות בקריית ים: 2,900 שקל לדירת 3 חדרים, ומה זה עושה לתשואה

לפי אתר הנדל"ן הממשלתי, שכר הדירה החציוני לדירת 3 חדרים בקריית ים ברבעון השני של 2026 היה 2,900 שקל, מול 3,875 שקל בכל הארץ. לדירת 4 חדרים הוא היה 3,900 שקל, מול 4,825 שקל בכל הארץ.

מול חציון עסקאות 3 החדרים בעיר, 1,150,000 שקל, שכר דירה של 2,900 שקל נותן תשואה משוערת של 3.03% בשנה. וכאן חוזרת ההתחדשות: מול דירת 3 חדרים ישנה מחוץ לתכניות, 1,072,500 שקל בחציון, זו תשואה של 3.24%, ומול דירה כזו במגרש של תכנית התחדשות, 1,350,000 שקל, רק 2.58%. מי שקונה בתוך מתחם משלם מחיר גבוה יותר, והחשבון מניח אותו שכר דירה בשני המקרים, כי הנתון של אתר הנדל"ן הממשלתי הוא לכל העיר. לכן הפער בתשואה נובע כאן רק מהמחיר. בדירת 4 חדרים, מול חציון של 1,430,000 שקל, שכר דירה של 3,900 שקל נותן 3.27%.

אלה תשואות ברוטו, לפני הוצאות, חודשים בלי שוכר ומס. את התשואות בערים אחרות אפשר לראות במפת התשואות הארצית, שמחושבת ממודעות ולכן לא ניתנת להשוואה ישירה למספרים שכאן.

חמש בדיקות לפני שקונים דירה ישנה בקריית ים

• התכנית שחלה על המגרש: בדקו במאגר מינהל התכנון אם חלה על הבניין תכנית להתחדשות עירונית, ובאיזה שלב היא
• השלב של התכנית: תכנית מאושרת היא לא היתר בנייה, ומתכנית שעוד לא הגיעה להפקדה ועד מפתח עוברות בדרך כלל שנים. את ההבדלים בין המסלולים ריכזנו בהשוואת מסלולי ההתחדשות העירונית
• עסקאות ההשוואה: השוו לדירות באותו גודל, באותה שכונה ובמגרשים עם אותו מצב תכנוני. עסקה עם שנת בנייה 2031 היא לא השוואה לדירה ישנה
• התשואה: חשבו אותה לפי המחיר שאתם משלמים, ולא לפי החציון של העיר
• מס הרכישה: מדרגות מס הרכישה מראות כמה תשלמו במחירים של קריית ים

סיכום: מה קובע את המחיר של דירה ישנה בקריית ים

בקריית ים דירות ישנות דומות נמכרו במחירים שונים מאוד, לפי השאלה אם המגרש שלהן נמצא בתוך תכנית להתחדשות עירונית או לפינוי בינוי.

• בתוך תכנית: 1,530,000 שקל לדירה של 55 עד 70 מ"ר, מול 1,107,500 שקל מחוץ לתכניות
• באותה שכונה: 25,831 מול 18,391 שקל למטר בקריית ים ב
• שנת בנייה 2031: 65 עסקאות במגרש אחד במתחם צבא קבע, לא להשוות אליהן
• תשואה: 3.24% על דירת 3 חדרים ישנה מחוץ לתכניות, 2.58% בתוכן

שאלות ותשובות על מחירי הדירות בקריית ים

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

ליאור·לפני 2 שבועות

כמה מהתכניות האלה בכלל מתממשות בפועל?

ניצן·לפני 2 שבועות

2,900 שקל שכירות לשלוש חדרים?? אצלנו בנתניה זה 4,500 לפחות, ווואלה קריית ים נשמעת שווה לבדיקה

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו