ברוב שוקי הדיור בישראל, מי שקונה דירה חדשה הוא אדם פרטי, משקיע או קבוצת רכישה. בפריפריה הצפונית נכנס לתמונה בשנה האחרונה קונה מסוג אחר: קרן קיימת לישראל, שרוכשת דירות מיזמים בלי כוונה למכור אותן, ומשכירה אותן בתנאים מועדפים. במקביל היא בוחנת מהלך גדול יותר, שבו היא לא קונה דירה אלא מממנת את הפרויקט עצמו. שני המהלכים נראים כמו חדשות טובות, ושניהם גם מספרים משהו פחות נעים על השוק שאליו הם נכנסים.

המסלול הראשון: קונים דירה גמורה, ולא כדי למכור אותה

המהלך הראשון פשוט להבנה. קק"ל הקצתה כ-100 מיליון שקל לשנת 2026 לרכישת דירות חדשות מיזמים פרטיים ביישובי הנגב והגליל. הרשימה שפורסמה כוללת את בית שאן, שדרות, קצרין, נהריה וקריית שמונה. הדירות אינן מיועדות למכירה חוזרת אלא להשכרה בתנאים מועדפים, לתקופה של עד חמש שנים, למשפחות צעירות, לאנשי חינוך ולגרעינים משימתיים.

העסקה הראשונה שאושרה במסלול הזה הייתה בבית שאן, יישוב של כ-21 אלף תושבים: 12 דירות בכ-14.5 מיליון שקל, כלומר כ-1.3 מיליון שקל לדירה בת 3 עד 4 חדרים. בקצרין, שמונה כ-8,400 תושבים, נחתמה רכישה של תשע דירות בפרויקט מגורים חדש שמקימות שתי חברות יזמיות, ולפי הדיווח זהו שלב ראשון שאחריו צפויות רכישות נוספות באותו פרויקט.

שווה לשים לב למספרים עצמם. 12 דירות ותשע דירות אינן מספרים שמשנים שוק ארצי, אבל ביישוב שבו נמכרות עשרות דירות בשנה הם משמעותיים מאוד. זו בדיוק הנקודה: ככל שהשוק המקומי דק יותר, כך לקונה בודד יש בו יותר משקל. את גודל השוק בגולן ואת הקצב שבו הוא נע ריכזנו במדריך ההשקעות ברמת הגולן ובכתבה על המעבר של קצרין למעמד עיר.

המסלול השני: לא קונים דירה, מממנים פרויקט

המהלך השני שונה במהותו, והוא גם הגדול מבין השניים. בשיתוף עמותת מנוף, שעוסקת בנדל"ן חברתי, מתוכננת השקעה של 300 עד 350 מיליון שקל בחמישה פרויקטי פינוי-בינוי בהיקף כולל של כ-2,200 דירות. היישובים שנקבעו הם עכו, חצור הגלילית, אופקים, אשקלון וחיפה. שניים מחמשת המתחמים נמצאים אפוא בגליל.

המנגנון כאן אינו רכישת דירות אלא ארבעה כלים פיננסיים שפועלים יחד. הראשון הוא הלוואות להשלמת ההון העצמי של היזם, בריבית של כ-5%, במקום שבו הבנק דורש הון עצמי גבוה מכפי שהיזם מסוגל להעמיד. השני הוא ערבויות למממנים מוסדיים, שמורידות את הריבית שהם גובים מהפרויקט. השלישי הוא רכישה של כ-5% מהדירות כבר בשלב הקדם-מכירה, מה שמסייע לפרויקט לעבור את רף המכירות שהבנק דורש כדי לפתוח ליווי. הרביעי הוא רכישה של כ-120 דירות שיועמדו למשפחות צעירות באותם יישובים.

סייג חשוב שנכון להדגיש: נכון לפרסום, המהלך הזה טרם אושר סופית. הוא היה טעון אישור של הדירקטוריון, ובמקביל נבחן באגף התקציבים באוצר. כלומר מדובר בתכנית מוצהרת ולא בכסף שכבר נמצא בפרויקטים. את מתחמי ההתחדשות בשתי הערים הצפוניות שברשימה כיסינו בנפרד, בכתבה על מתחמי הפינוי-בינוי בעכו ובכתבה על ההליכים התכנוניים בחצור הגלילית.

למה פרויקט צריך את זה בכלל, ומה זה מגלה על השוק

כדי להבין מדוע נדרשים כלים כאלה, צריך להסתכל על משוואת הכדאיות של פרויקט התחדשות. בצד אחד עומדות ההוצאות: הריסה, בנייה, פיתוח, דיור חלופי לדיירים במשך שנות הבנייה, מימון ורווח יזמי. בצד השני עומדות ההכנסות, שנגזרות ממחיר הדירה באזור כפול מספר הדירות שנמכרות.

ההוצאות דומות בכל הארץ, ולעיתים גבוהות יותר דווקא בפריפריה בגלל מרחק מספקים ומקבלני משנה. ההכנסות, לעומת זאת, נגזרות ממחיר מקומי. לכן פרויקט שבמרכז הארץ סוגר את המשוואה במכפיל של פי שלושה, יכול בפריפריה שלא לסגור אותה גם במכפיל גבוה בהרבה. זו הסיבה שיישובים שלמים נשארו מחוץ למפת ההתחדשות למרות שיש בהם בדיוק את סוג הבניינים שמתאים לה.

התוצאה היא שהמדינה, וכעת גם גופים ציבוריים אחרים, מפעילים כלים שמגשרים על הפער: השלמה כלכלית מתקציב המדינה, ערבויות, הלוואות והבטחת ביקוש. הכלים האלה אמיתיים והם מזיזים פרויקטים, ובאותה נשימה הם גם אינדיקטור: פרויקט שנזקק להם הוא פרויקט שהשוק לבדו לא היה מוציא לדרך. את הדפוס הזה ראינו קרוב מאוד, למשל בבדיקת תקן 21 באחד ממתחמי עכו, שנמצא לא כדאי, ובמתחם הפינוי-בינוי הראשון בצפת, שמקודם בהסתמך על השלמה כלכלית.

שתי הקריאות של אותו נתון, ושתיהן נכונות

אפשר לקרוא את המהלכים האלה בשתי דרכים הפוכות, ואף אחת מהן אינה שקרית. הקריאה האופטימית אומרת שגוף ציבורי גדול מזהה הזדמנות ארוכת טווח בצפון, מוכן להעמיד מאות מיליוני שקלים, ומייצר ביקוש יציב שמאפשר ליזמים לצאת לדרך במקומות שבהם השוק לבדו היה מהסס. בשוק דק, שחקן כזה מקטין את הסיכון גם לרוכשים הפרטיים סביבו, כי הוא מקטין את הסיכוי שהפרויקט ייתקע באמצע.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

הקריאה הזהירה אומרת דבר אחר. גוף ציבורי נדרש להיכנס בדיוק במקום שבו הביקוש הפרטי אינו מספיק כדי להזיז את הפרויקט לבד. אם היה ביקוש חזק ומחירים שמצדיקים בנייה, לא היה צורך בערבויות, בהלוואות מזנין וברכישה מוקדמת של חלק מהדירות. הכניסה עצמה היא עדות למצב השוק.

שתי הקריאות מתקיימות יחד, וזה בדיוק מה שהופך את הצפון לשוק שדורש בדיקה פרטנית ולא כלל אצבע. מי שקונה שם לצורך מגורים ומתכנן להישאר עשור מקבל תמונה אחת. מי שקונה כדי למכור בטווח בינוני צריך לשאול מה יקרה למחירים כשהתמיכה הציבורית תסתיים, ואם הביקוש הטבעי יחליף אותה. את התמונה הרחבה של מה שהמדינה מזרימה לצפון ולאן, ריכזנו במפת הכסף של שיקום הצפון.

מה זה אומר בפועל למי שקונה או מוכר בצפון

הדבר הראשון שכדאי לעשות הוא להפריד בין המסלולים. אם אתם בוחנים דירה בפרויקט חדש בקצרין, בבית שאן או בקריית שמונה, ייתכן שחלק מהדירות בבניין נרכשו על ידי גוף שמייעד אותן להשכרה ולא למגורי בעלים. זו אינה בעיה כשלעצמה, וכן שווה לשאול את היזם כמה דירות בפרויקט נמכרו לגוף כזה, כי תמהיל של שוכרים מול בעלי דירות משפיע על אופי הבניין ועל ניהול הוועד.

הדבר השני נוגע למי שמחזיק דירה במתחם התחדשות באחת הערים שברשימה. הודעה על תכנית מימון אינה הסכם חתום ואינה מועד ביצוע. עד שהדירקטוריון מאשר, עד שהיזם מקבל ליווי בנקאי ועד שנחתמים הסכמים מול בעלי הדירות, שום דבר לא זז בפועל. את סדר השלבים ואת מה שכדאי לבדוק לפני חתימה פירטנו במדריך לבחירת יזם בפרויקט התחדשות.

והדבר השלישי הוא שאלה שכדאי לשאול לפני כל רכישה בשוק דק: מי יהיו הקונים הבאים. בעיר גדולה יש תמיד שוק משני. ביישוב של כמה אלפי תושבים, שבו חלק ניכר מהעסקאות מגיע מיזם אחד או מגוף ציבורי אחד, השאלה הזו אינה תיאורטית. היא לא סיבה להימנע, והיא כן סיבה לתכנן אופק החזקה ארוך יותר ולא להסתמך על מכירה מהירה. את התמונה הרחבה של הגליל, כולל הטבות המס והמכרזים, ריכזנו במדריך ההשקעות בגליל ובמדריך הטבות המס ביישובי הצפון.

סיכום

קק"ל נכנסת לשוק הדיור בפריפריה הצפונית בשני מסלולים נפרדים. הראשון הוא רכישת דירות חדשות מיזמים פרטיים, בהיקף של כ-100 מיליון שקל בשנת 2026, ביישובים ובהם קצרין, נהריה, קריית שמונה, בית שאן ושדרות. הדירות מיועדות להשכרה בתנאים מועדפים לתקופה של עד חמש שנים למשפחות צעירות, לאנשי חינוך ולגרעינים משימתיים. העסקה הראשונה שאושרה כללה 12 דירות בבית שאן בכ-14.5 מיליון שקל, ובקצרין נחתמה רכישה של תשע דירות בפרויקט מגורים חדש. המסלול השני, בשיתוף עמותת מנוף, הוא השקעה של 300 עד 350 מיליון שקל בחמישה פרויקטי פינוי-בינוי בהיקף כולל של כ-2,200 דירות, בעכו, בחצור הגלילית, באופקים, באשקלון ובחיפה, באמצעות הלוואות להשלמת הון עצמי בריבית של כ-5%, ערבויות למממנים, רכישה של כ-5% מהדירות בקדם-מכירה ורכישה של כ-120 דירות למשפחות צעירות. נכון לפרסום המסלול השני היה טעון אישור דירקטוריון ונבחן באוצר. את שני המהלכים אפשר לקרוא כהזדמנות וגם כעדות לכך שהביקוש הפרטי לבדו אינו מספיק, ושתי הקריאות נכונות.

• מסלול ראשון: כ-100 מיליון שקל בשנת 2026 לרכישת דירות חדשות מיזמים פרטיים ביישובי הנגב והגליל, ובהם קצרין, נהריה, קריית שמונה, בית שאן ושדרות.
• העסקה הראשונה שאושרה במסלול הזה: 12 דירות בבית שאן בכ-14.5 מיליון שקל, כלומר כ-1.3 מיליון שקל לדירת 3 עד 4 חדרים. בקצרין נחתמה רכישה של תשע דירות בפרויקט מגורים חדש.
• הדירות מיועדות להשכרה בתנאים מועדפים לתקופה של עד חמש שנים, למשפחות צעירות, לאנשי חינוך ולגרעינים משימתיים.
• מסלול שני, נפרד וגדול יותר: 300 עד 350 מיליון שקל בשיתוף עמותת מנוף לחמישה פרויקטי פינוי-בינוי בהיקף כולל של כ-2,200 דירות, בעכו, בחצור הגלילית, באופקים, באשקלון ובחיפה.
• המסלול השני אינו רכישת דירות אלא מימון: הלוואות להשלמת הון עצמי בריבית של כ-5%, ערבויות שמוזילות את הריבית למממנים, רכישה של כ-5% מהדירות בקדם-מכירה, ורכישה של כ-120 דירות למשפחות צעירות. נכון לפרסום הוא טעון אישור דירקטוריון ונבחן באוצר.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו