פעם בחודש מפרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר את התמונה האמיתית של שוק הדיור, זו שמבוססת על דיווחי העסקאות לרשות המסים, לא על הערכות. הסקירה לאפריל 2026 מתעדת חודש שבו השוק עצר לנשום: בין חג הפסח למבצע באיראן, מספר העסקאות ירד לרמה נמוכה במיוחד. מתחת לכותרת מסתתרים הסיפורים המעניינים באמת: ההאטה החדה ביד שניה בתל אביב, השינוי בתמהיל הרוכשים, וההטבות החדשות שהקבלנים מציעים למי שיודעים לבקש. הנה הפירוט המלא, ומה הוא אומר לכם.

האטה חריגה בתל אביב

האטה חריגה בתל אביב

86 דירות יד שניה בלבד נמכרו בעיר באפריל 2026

הנתון המרכזי

86

דירות יד שניה בתל אביב

ירידה של 60% בשנה הרמה הנמוכה מזה תקופה ארוכה

34% ירידה מתחילת השנה

ת״א: 34%, ממוצע ארצי: 6%

₪900k שכר שנתי ממוצע

רוכשי הייטק בת״א השנה, לעומת ₪540k אשתקד

67% רוכשים תושבי ת״א

מעל שני שלישים מהרוכשים מתגוררים בעיר

מקור: משרד האוצר, 2026

המספר המרכזי: 5,081 עסקאות, הרמה הנמוכה מזה שנים

בחודש אפריל 2026 נרכשו בישראל 5,081 דירות, יד שניה וחדשות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. מדובר בירידה של כ-19% לעומת אפריל אשתקד, וירידה של כ-31% לעומת מרץ. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכם השוק החופשי ב-4,340 דירות בלבד, ירידה של כ-20% בשנה וכ-36% לעומת החודש הקודם.

כדי להבין כמה הרמה הזו נמוכה, הסקירה עורכת השוואה רב שנתית של חודשי אפריל מאז תחילת שנות ה-2000: רק בשני חודשי אפריל נרשמו רמות נמוכות יותר, ב-2020, עם פרוץ הקורונה, וב-2023. גם מכירות הקבלנים בשוק החופשי נמצאות קרוב לתחתית הדירוג ההיסטורי, עם רמות נמוכות יותר רק בארבע שנים: 2007, 2018, 2020 ו-2023. במילים של הסקירה עצמה: מספר העסקאות באפריל "נמוך במיוחד, גם בהשוואה היסטורית".

למה דווקא אפריל היה חלש כל כך?

שני גורמים נפגשו בחודש אחד: חג הפסח, שקיצר את חודש העבודה, והשבוע הראשון של אפריל, שבו עדיין התנהל מבצע "שאגת הארי" מול איראן. הסקירה מציינת שימי הלחימה באפריל חלו במקביל לחג הפסח וחול המועד, כלומר הפגיעה הכפולה התרכזה באותם ימים.

מעניין לשים לב לנקודה שהאוצר מדגיש: חודש מרץ, שהתנהל כולו בצל המלחמה, רשם ירידה מתונה יחסית במספר העסקאות, בין היתר בהשוואה לצניחה החדה שנרשמה ביוני 2025, במהלך המערכה הקודמת מול איראן (מבצע "עם כלביא"). דווקא אפריל, שרובו כבר התנהל אחרי סיום הלחימה, יצא חלש במיוחד. חשוב גם לזכור שההשוואה השנתית הוגנת: גם באפריל אשתקד חל חג הפסח, כך שהירידה של כ-19% איננה תוצאה של עיתוי החג בלבד.

מכירות הקבלנים: באר שבע צונחת, תל אביב מזנקת

מכירות הקבלנים הסתכמו באפריל ב-2,107 דירות כולל סבסוד ממשלתי, ירידה של כ-11% בשנה וכ-25% לעומת מרץ. בשוק החופשי בלבד נמכרו 1,366 דירות חדשות, ירידה של כ-12% בשנה וירידה חדה של כ-37% לעומת החודש הקודם.

הפילוח הגיאוגרפי חושף פערים גדולים: הירידה הקיפה שישה מתוך עשרת אזורי מיסוי המקרקעין, ובחלקם בשיעורים חדים במיוחד. באזור באר שבע נרשמה ירידה של 45%, ובאזורי המרכז ורחובות ירידות של 30%. מנגד, אזור תל אביב רשם זינוק של 133% במכירות הקבלנים, 314 דירות, בהמשך לעלייה חדה של 68% גם במרץ.

לפני שממהרים להכריז שתל אביב חסינה, הסקירה מסבירה את החריגה: חלק ניכר מהזינוק נובע ממימוש אופציות לרכישת דירות באחד הפרויקטים הגדולים בעיר. האופציות נחתמו לפני מספר חודשים, במחיר של כמה מאות אלפי שקלים, ומועד המימוש שלהן הגיע במרץ-אפריל. כלומר, מדובר בעסקאות שנולדו מוקדם יותר, ולא בהכרח בגל ביקוש חדש.

תל אביב: צניחה ביד שניה, ופחות רוכשים מההייטק

הסיפור המרתק בסקירה הוא דווקא בצד השני של השוק התל אביבי. בעוד מכירות הקבלנים באזור זינקו, שוק היד השניה האט בחדות: באזור מיסוי ת"א (שכולל גם את בת ים) נמכרו 128 דירות יד שניה בלבד, ירידה חדה של 54% לעומת אפריל אשתקד, השיעור החד ביותר בהשוואה ארצית. בעיר תל אביב עצמה נמכרו 86 דירות בלבד, ירידה של כ-60%. מתחילת השנה ירדו רכישות היד השניה בעיר בכ-34%, בזמן שהממוצע הארצי ירד ב-6% בלבד.

האוצר ניתח את מאפייני התעסוקה של הרוכשים בעיר, והממצא בולט: שיעור המועסקים בענף ההייטק מקרב רוכשי יד שניה בתל אביב צנח מ-26% באפריל אשתקד ל-11% בלבד השנה. ומי שכן קונה? ככל הנראה הבכירים ביותר: השכר השנתי הממוצע של רוכשי ההייטק שקנו השנה עמד על כ-900 אלף שקל, לעומת כ-540 אלף שקל אצל מי שרכשו אשתקד. בסקירה מסייגים שמדובר במספר תצפיות קטן, אבל הכיוון ברור: הרכישות בקרב העובדים בדרגים הפחות בכירים התמעטו.

ממצא נוסף: יותר משני שלישים מרוכשי היד השניה בתל אביב מתגוררים בעיר עצמה. לעומת זאת, רק 35% מרוכשי הדירות החדשות בעיר השנה מתגוררים בה, ירידה של 10 נקודות אחוז בשנה. כלומר, שוק היד השניה בעיר תלוי בעיקר בתושבים המקומיים, בעוד הדירות החדשות, שרובן נמכרות "על הנייר", מושכות גם קונים מבחוץ.

והאם הירידה נובעת מהעדפה לדירות עם מרחב מוגן אחרי המלחמה? הסקירה בדקה גם את זה: ברמה הארצית, שיעור עסקאות היד השניה שבהן דווח על ממ"ד נשאר גבוה, 64%, הרמה הגבוהה בשנתיים האחרונות לפחות. אבל בתל אביב השיעור דווקא ירד מ-37% במרץ ל-30% באפריל. המסקנה של האוצר: הקריסה התל אביבית לא מוסברת בהעדפת ממ"ד, לפחות לא במידה רבה.

הקבלנים: תזרים שלילי והטבות מימון שמשנות צורה

נתון שכדאי לעצור עליו: תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, על בסיס דיווחי המע"מ, עמד באפריל על 5.4 מיליארד שקל לפני ניכוי תשומות, ירידה ריאלית של כ-16% בשנה. אבל בניכוי התשומות, התזרים היה שלילי: מינוס 200 מיליון שקל, וזה עוד לפני הוצאות המימון. גם התזרים הפוטנציאלי, המשקף את שווי העסקאות שנחתמו, ירד ריאלית בכ-20% ל-4.9 מיליארד שקל.

בצד הטבות המימון, המבצעים המוכרים מסוג 10/90 ממשיכים להתכווץ: באפריל דווח על הטבת מימון ב-21% בלבד ממכירות הקבלנים בשוק החופשי בחמשת האזורים שהאוצר בוחן (המרכז, ת"א, חדרה, נתניה ובאר שבע), ירידה חדה של 17 נקודות אחוז לעומת אפריל אשתקד. ברקע: מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון, שבתוקף עד סוף 2026. אזור המרכז עדיין מוביל עם 35% מהעסקאות בהטבה, ואחריו נתניה עם 28%.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

אבל כאן מגיעה הנקודה החשובה לרוכשים: האוצר מציין שיש עדויות לכך שהקבלנים החלו להציע הטבות כספיות מסוג אחר, כמו סבסוד ריבית המשכנתה או הנחה משמעותית במחיר תמורת פריסת תשלומים קצרה יותר. ייתכן שחלק מההטבות האלה כלל לא מדווח, ולכן לא נכלל בניתוח. במילים פשוטות: המבצעים לא נעלמו, הם מחליפים צורה. מי שנכנס למשא ומתן מול קבלן, שווה שישאל גם על ההטבות האלה, כמו שהסברנו במדריך על קניית דירה מקבלן.

נתון משלים: שיעור הדירות שנמכרו "על הנייר" (מסירה בעוד שנתיים ומעלה) עמד על 59%, ירידה של שתי נקודות אחוז לעומת מרץ וחמש נקודות לעומת אפריל אשתקד. מאז השיא של 67% במרץ 2025, ערב כניסת מגבלות בנק ישראל, השיעור הזה במגמת ירידה. יוצא הדופן: אזור תל אביב, עם 81% מכירות על הנייר, שוב בהשפעת מימוש האופציות.

המשקיעים האטו, ותושבי החוץ כמעט נעלמו

רכישות המשקיעים הסתכמו באפריל ב-751 דירות, ירידה של כ-12% בשנה וירידה חדה של כ-43% לעומת מרץ. משקל המשקיעים מסך העסקאות ירד ל-15%. במקביל, מכירות המשקיעים הסתכמו ב-922 דירות, ירידה של כ-28% הן בהשוואה שנתית והן לעומת החודש הקודם. בשורה התחתונה, "מלאי" הדירות בידי משקיעים הצטמצם באפריל ב-170 דירות, ומאז אוקטובר 2021, ערב העלאת מס הרכישה, נגרעו ממנו 8,378 דירות, כמות שהאוצר עצמו מגדיר כלא משמעותית ביחס למלאי הדירות להשכרה.

מעניין שדווקא בקרב המשקיעים בולטת העדפה לדירות חדשות: כ-47% מרכישות המשקיעים באפריל היו דירות חדשות, גידול של תשע נקודות אחוז לעומת אפריל אשתקד. רכישות תושבי החוץ ירדו ל-77 דירות בלבד, לעומת 106 באפריל אשתקד ו-177 במרץ. מחצית מהרוכשים הזרים הם אמריקאים, כחמישית צרפתים וכ-14% בריטים. למתעניינים בהשפעת המיסוי על שוק המשקיעים, ההקשר המלא נמצא בכתבה על הוראת השעה במס הרכישה שפוקעת בסוף 2026.

דירה ראשונה ומשפרי דיור: כולם ירדו, משפרי הדיור הכי חזק

רוכשי דירה ראשונה רכשו באפריל 3,064 דירות כולל סבסוד ממשלתי, ירידה של כ-12% בשנה וכ-20% לעומת מרץ. בשוק החופשי בלבד: 2,323 דירות, ירידה של כ-28% לעומת החודש הקודם. באזור באר שבע נרשמה ירידה חדה של 30% ברכישות אלה. הרכישות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן ומחיר מופחת) הסתכמו ב-741 דירות, לעומת 821 באפריל אשתקד, כמחציתן באזור באר שבע וכחמישית באזור רחובות.

הפלח שנפגע הכי חזק הוא דווקא משפרי הדיור: 1,266 דירות בלבד, ירידה חדה של כ-34% בשנה וכ-44% לעומת מרץ. ההיגיון מאחורי הנתון פשוט: שיפור דיור דורש גם למכור דירה קיימת וגם לקנות חדשה, ובחודש של אי ודאות שתי ההחלטות נדחות יחד. שיעור "מצמצמי הדיור", מי שעברו לדירה זולה יותר, עמד על 25%, ללא שינוי לעומת אפריל אשתקד.

מה זה אומר לכם?

ראשית, פרספקטיבה: אפריל היה חודש מעוות סטטיסטית, עם חג ומבצע צבאי באותו שבוע. אסור להסיק ממנו לבד על כיוון השוק, וגם האוצר נזהר מכך. ואכן, יש כבר סימן ראשון לתיקון: נתוני בנק ישראל שפורסמו השבוע הראו זינוק של 22% במשכנתאות במאי, מה שמרמז שחלק מהעסקאות פשוט נדחו בחודש.

שנית, למי שמחפש דירה: שוק עם מעט קונים, קבלנים בתזרים שלילי ומלאי גדול הוא שוק שבו כוח המיקוח של הרוכשים גדל. ההטבות לא נעלמו, הן השתנו: פחות 10/90 מפורסם, יותר סבסוד ריבית והנחות מחיר תמורת תשלום מהיר. את ההטבות האלה צריך לבקש, הן לא תמיד מוצעות מיוזמת המוכרים. ושלישית, למי ששוקל למכור בתל אביב: שוק היד השניה בעיר עובר תקופה חלשה במיוחד, ותמחור נכון חשוב עכשיו יותר מתמיד.

סיכום

סקירת הכלכלן הראשי לאפריל 2026 מתעדת חודש חריג בחולשתו: 5,081 עסקאות בלבד, מהרמות הנמוכות מאז תחילת שנות ה-2000, על רקע חג הפסח והשבוע האחרון של מבצע "שאגת הארי". הירידה חצתה את כל הפלחים, כשמשפרי הדיור (ירידה של כ-34%) והיד השניה (כ-24%) נפגעו הכי חזק. בתל אביב נחשפה תמונה כפולה: זינוק במכירות קבלנים בגלל מימוש אופציות בפרויקט אחד, מול צניחה ביד שניה, עם 86 דירות בלבד וירידה חדה ברכישות של עובדי הייטק בדרגים הזוטרים. אצל הקבלנים, התזרים בניכוי תשומות ירד לטריטוריה שלילית, והטבות המימון המדווחות התכווצו ל-21%, אבל במקביל צצות הטבות חדשות שלא תמיד מדווחות, כמו סבסוד ריבית. נתוני המשכנתאות החזקים של מאי מרמזים שמדובר בקפיאה זמנית, אך עבור רוכשים, התקופה הזו מציעה עמדת מיקוח שלא הייתה כאן הרבה זמן.

• סך העסקאות: 5,081, ירידה של כ-19% בשנה וכ-31% בחודש
• השוואה היסטורית: נמוך יותר רק באפריל 2020 ו-2023
• יד שניה: 2,974 דירות, ירידה חדה מזו של החדשות, לראשונה זה זמן רב
• תל אביב: 86 דירות יד שניה בעיר, הייטקיסטים 11% מהרוכשים בלבד
• קבלנים: תזרים שלילי של 200 מיליון שקל בניכוי תשומות
• הטבות מימון: 21% מהעסקאות, וצורות הטבה חדשות שטרם מדווחות

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו