בקצרה
- ביולי נרכשו 7,692 דירות, ירידה של 4 אחוזים מול יולי אשתקד, ובשוק החופשי 6,582 בלבד, ירידה של 9.
- מכירות הקבלנים עלו ל-2,968, אבל בניכוי הסבסוד נשארו 1,858 בלבד, ירידה של 5 אחוזים מול אשתקד ושל 22 מול יוני.
- בבאר שבע נמכרו 170 דירות מינואר עד יולי, מול 281 אשתקד ו-666 באותה תקופה ב-2024.
- בקצב הזה יידרשו 38 חודשים למכירת המלאי בעיר, לעומת 12 חודשים בלבד בסוף יולי 2024.
- הסגמנט היחיד שגדל הוא הרכישות בסבסוד, 1,110 דירות בעלייה של 46 אחוזים.
מספר אחד בסקירה נראה כמו התאוששות. חיסור אחד מראה שהוא כולו כסף ציבורי, ושבעיר אחת השוק החופשי פשוט נעצר.
הגידול כולו סבסוד
באר שבע: 170 דירות במקום 666
נתחיל בעיר אחת, כי בה רואים הכי בבירור מה קרה. בשבעת החודשים הראשונים של 2026 מכרו קבלנים בבאר שבע 170 דירות בשוק החופשי.
נתוני העיר באר שבע עצמה, ולא אזור המיסוי כולו. חודשי ההיצע מחושבים בסקירה מול מלאי של כ-1.1 אלף דירות חדשות שנותרו למכירה בעיר בסוף יוני 2026, גידול של 15 אחוזים מול אשתקד. מקור: משרד האוצר, אגף הכלכלן הראשי, סקירת ענף הנדל"ן למגורים
שש מאות שישים ושש דירות באותה תקופה ב-2024, ומאה שבעים ב-2026. זו ירידה של כ-74 אחוזים בתוך שנתיים, ובחלון השוואה זהה של שבעה חודשים, לא בקפיצה חודשית שנובעת מרעש.
ובאזור המיסוי כולו נמכרו מינואר עד יולי 1,974 דירות, ירידה של 25 אחוזים מול אשתקד, והיא החדה ביותר ברמה הארצית. גם אופקים ירדה ב-52 אחוזים ל-205 דירות, ונתיבות ב-30 אחוזים ל-539.
על הסיבות שמאחורי החולשה בדרום, ובפרט על גל ביטולי העסקאות שם, כתבנו בכתבה על מי מבטל עסקאות ואיפה. הסקירה מוסיפה כאן נתון חד: נתיבות מרכזת 43.6 אחוזים מכלל ביטולי העסקאות בדרום, לעומת משקל של 25.8 אחוזים במכירות.
למה הכותרת של פלוס 9 אחוזים מטעה
ברמה הארצית, מכירות הקבלנים ביולי עלו. 2,968 דירות, גידול של 9 אחוזים מול יולי אשתקד. זה נשמע כמו התאוששות, והוא לא.
החיסור עושה את העבודה. סך העסקאות ביולי היה 7,692, ובשוק החופשי 6,582. ההפרש, 1,110 דירות, הוא בדיוק מספר הרכישות בסבסוד ממשלתי. כשמנכים אותן ממכירות הקבלנים נשארות 1,858 דירות בלבד, ירידה של 5 אחוזים מול יולי אשתקד ושל 22 אחוזים מול יוני.
הסקירה עצמה אינה מסתירה את זה וכותבת שהגידול מוסבר כולו בגידול החד במכירות בסבסוד. כלומר הכותרת החיובית מתארת תוכנית ממשלתית ולא ביקוש.
זו אותה תרגולת שעשינו בחודש שעבר, שם הכותרת אמרה 50 אחוזים. הפירוק המלא מופיע בכתבה על סקירת יוני 2026.
כמה חלש זה באמת, במבט רב-שנתי
כאן נמצא ההקשר שהופך את המספר החודשי למשמעותי. לפי הסקירה, רמת העסקאות בשוק החופשי ביולי 2026 היא בין הנמוכות שנרשמו מאז תחילת שנות האלפיים, וביולי רק בשנת 2023 ובשנת 2002 נרשמה רמה נמוכה יותר.
ובהשוואה ל-2002 יש פרט שמחדד: מספר העסקאות בשוק החופשי ביולי 2026 גבוה ב-18 אחוזים בלבד מרמתו ביולי 2002, ובסך העסקאות הפער עומד על 38 אחוזים. מנגד, מספר משקי הבית בישראל גבוה היום ב-60 אחוזים מאשר ב-2002.
כלומר ביחס לגודל האוכלוסייה, מספר העסקאות ביולי נמוך מזה שהיה לפני עשרים וארבע שנים. בפלח יד שנייה הדירוג נמוך במיוחד, וגם שם רק יולי 2023 ויולי 2002 היו חלשים יותר.
מי קנה, ומי נעלם
כשמסתכלים לפי קבוצות רוכשים, התמונה אחידה להפתיע.
שתי השורות שכדאי לקרוא יחד הן דירות חדשות עם הסבסוד ובלעדיו: אותו חודש, וכיוון הפוך. מקור: משרד האוצר, אגף הכלכלן הראשי, סקירת ענף הנדל"ן למגורים
משפרי הדיור ירדו ב-18 אחוזים, המשקיעים ב-4, ורכישות דירה ראשונה בשוק החופשי, בניכוי הסבסוד, ב-5 אחוזים ל-3,395 דירות. הסגמנט היחיד שגדל הוא הסבסוד: 1,110 דירות, עלייה של 46 אחוזים.
וכאן שני הממצאים של הכתבה נפגשים. מינואר עד יולי נרכשו בסבסוד 6,231 דירות, עלייה של 19 אחוזים, בעוד סך העסקאות בשוק החופשי באותה תקופה עלה באחוז אחד בלבד. 36 אחוזים מהרכישות המסובסדות ביולי התרכזו בקריית גת, במחיר ממוצע של 1.34 מיליון שקל. כלומר הסבסוד הוא שמחזיק את הנתונים, והעיר שהייתה תלויה בו יותר מכולן היא זו שנעצרה.
עוד שני נתונים על המשקיעים: הם היו 15 אחוזים מסך העסקאות ביולי, ומאחר שמכרו 1,366 דירות ורכשו 1,146, מלאי הדירות בידיהם ירד ב-220. מאוקטובר 2021 ועד יולי 2026 נגרעו ממלאי זה 8,697 דירות. רכישות תושבי החוץ עמדו על 115 דירות בלבד, ובניכוי מכירותיהם נטו 70.
תנאי המכירה: ההטבות חוזרות, מרמה נמוכה
שיעור העסקאות שבהן דווח על הטבת מימון עמד ביולי על 27 אחוזים ממכירות הקבלנים בשוק החופשי בחמשת האזורים שהאגף עוקב אחריהם.
- הכיוון: עלייה של ארבע נקודות אחוז מול יוני, שבו נרשמה עלייה של שלוש נקודות מול מאי. שתי עליות רצופות
- אבל מרמה נמוכה: לפני כן השיעור ירד לחמישית, הנמוך ביותר מאז נובמבר 2024 לפחות
- ועדיין מתחת לאשתקד: נמוך בעשר נקודות אחוז מיולי 2025
- ולפי אזור: המרכז בולט עם 39 אחוזים, ונתניה היא האזור היחיד שבו השיעור גבוה מאשתקד
- ובדרום ההיפך: באזור באר שבע נרשמה הירידה החדה ביותר, מ-38 אחוזים ל-19
והסתייגות שהסקירה עצמה מציבה: מבדיקות מדגמיות בחוזי מכר עולה שגם כשלא דווח על הטבת מימון, לעיתים ניתנת הטבה עקיפה בדרך של ביטול ההצמדה למדד תשומות הבנייה. לכן ייתכן שהשיעור המדווח מוטה כלפי מטה.
מה זו בכלל הטבת מימון ואיך היא עובדת פירטנו בכתבה על סקירת מאי והטבות המימון, ואת המגבלות שהוטלו עליהן בכתבה על סקירת אפריל. שיעור הדירות שנמכרו על הנייר נשאר 57 אחוזים, ללא שינוי בחודש השלישי.
ולסיום החלק הזה, נתון שכדאי להכיר: תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ביולי עמד על 6.3 מיליארד שקל, גידול ריאלי של 7 אחוזים. אבל שמונה חברות בלבד ריכזו חמישית מהתזרים, ובתזרים נטו, אחרי ניכוי תשומות, אותן שמונה ריכזו קרוב ל-70 אחוזים.
מה זה אומר לרוכשים ולמשקיעים
- אל תקראו כותרת של מכירות קבלנים בלי לנכות סבסוד: אותו חודש נראה פלוס 9 או מינוס 5, תלוי בזה
- בדרום כוח המיקוח עבר לרוכשים: 38 חודשי היצע בבאר שבע הם מצב שבו יש מה לבקש
- אבל לבדוק ביטולים: באזור שבו מבטלים הרבה עסקאות, כדאי לברר למה, ומה קורה לכם אם תבטלו
- ההטבות חוזרות, אז אפשר לשאול עליהן: ובעיקר לבדוק אם ההצמדה למדד תשומות הבנייה בוטלה, כי זו הטבה שלא תמיד מדווחת
- ולמשקיעים: המלאי בידי משקיעים ממשיך להצטמצם, וזה השוק שממנו קונים יד שנייה
ולמי שמצליב מקורות: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדווחת על 7,600 דירות שנמכרו באותו חודש, ואת הפער בין שני הגופים הסברנו בכתבה על הודעת הלמ"ס למאי עד יולי.
- הכתבה מבוססת על סקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודש יולי 2026, שפרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, צוות מחקר נדל"ן, בספטמבר 2026.
- כל הנתונים כאן מגיעים מהסקירה, ובהם 7,692 העסקאות, 6,582 בשוק החופשי, 2,968 ו-1,858 מכירות הקבלנים, 4,724 יד שנייה, 1,146 ו-1,366 רכישות ומכירות משקיעים, 4,505 ו-3,395 רכישות דירה ראשונה, 2,040 משפרי הדיור, 1,110 ו-6,231 הרכישות בסבסוד, נתוני באר שבע, אופקים ונתיבות, שכיחות הטבות המימון ותזרים המזומנים.
- הזהות שלפיה 7,692 פחות 6,582 שווה 1,110, וש-2,968 פחות 1,110 שווה 1,858, נבדקה על ידינו ונסגרת בדיוק. היא מאמתת את קביעת הסקירה שהגידול במכירות הקבלנים מוסבר כולו בסבסוד.
- חודשי ההיצע בבאר שבע מחושבים בסקירה מול מלאי של כ-1.1 אלף דירות חדשות שנותרו למכירה בעיר בסוף יוני 2026, נתון שהסקירה מייחסת ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
- הסקירה מציינת במפורש שייתכן ששכיחות הטבות המימון ביולי מוטה כלפי מטה, וכן שהניתוח מתמקד בחמישה אזורי מיסוי מקרקעין מתוך עשרה, בשל בעיות שזוהו באופן מילוי שדות ההטבות באזורים אחרים.
- הירידה של 12 אחוזים מול יוני מוסברת בסקירה בחלקה בתקופת ימי בין המצרים.
- ⚠️ נתוני עסקאות מתעדכנים בדיווחים עוקבים, ולכן מספרים עשויים להשתנות בסקירות הבאות.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- סקירת הכלכלן הראשי יוני 2026: 8,757 עסקאות, אבל מול 2024 השוק החופשי לא זז
- דו"ח הלמ"ס: 22,640 דירות נמכרו באפריל-יוני, והדירות החדשות מזנקות ב-18%
- סקירת הכלכלן הראשי מרץ 2026: 7,395 עסקאות, ת"א בולטת ונתניה מאבדת גובה | קליקת הנדל"ן
- סקירת הכלכלן הראשי מאי 2026: זינוק של 62% בעסקאות, הדירות החדשות מובילות והטבות המימון חוזרות
- נתיבים זכתה במכרז הדיירים בהדרים 21-23 בלוד: מ-32 לכ-200 דירות
סיכום
יולי 2026 נראה בכותרת כמו חודש של גידול במכירות הקבלנים. בפועל הגידול כולו סבסוד, והשוק החופשי נמצא באחת הרמות הנמוכות מאז תחילת שנות האלפיים.
- סך העסקאות: 7,692, ירידה של 4 אחוזים מול אשתקד
- החיסור: 2,968 מכירות קבלנים פחות 1,110 מסובסדות שווה 1,858
- באר שבע: 170 דירות מינואר עד יולי, מול 666 ב-2024, ו-38 חודשי היצע
- הסגמנט היחיד שגדל: הרכישות בסבסוד, 1,110 בעלייה של 46 אחוזים
- וההטבות: 27 אחוזים, שתי עליות רצופות אך עשר נקודות מתחת לאשתקד
שאלות ותשובות
כמה דירות נמכרו ביולי 2026?
אם מכירות הקבלנים עלו ב-9 אחוזים, למה אומרים שהשוק נחלש?
מה קרה בבאר שבע?
מי כן קנה ביולי?
הטבות המימון חוזרות?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
38 חודשים למכירת המלאי בבאר שבע??
ווואלה, קניתי דירה בבאר שבע ב-2024 וחשבתי שאני חכמה… עכשיו קוראת שהמכירות ירדו מ-666 ל-170 באותה תקופה, קצת מודאגת מה זה אומר על הערך של הנכס שלי