כשמשווים חודש לחודש המקביל אשתקד, ההנחה היא ששני החודשים דומים באופיים. יוני 2025 לא היה חודש רגיל, ולכן כל השוואה אליו מייצרת קפיצה שנראית דרמטית הרבה יותר ממה שקרה באמת. הכלכלן הראשי עצמו מדגיש את זה בסקירה, ומציע במקום זאת להשוות ליוני 2024. וכשעושים את זה, מתקבלת תמונה אחרת לגמרי.

למה הכותרת של 50% מטעה

נתחיל מהמספר עצמו. בחודש יוני 2026 נרכשו 8,757 דירות, יד שנייה וחדשות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה ליוני 2025 מדובר בגידול חד של כ-50%, ובהשוואה לחודש הקודם, מאי 2026, בעלייה מתונה של 6%.

אלא שהכלכלן הראשי עצמו מסביר בסקירה מדוע אסור להסתפק בהשוואה הזו: יוני 2025 היה חודש חריג, שהושפע ממבצע צבאי, ולכן רמת העסקאות בו הייתה נמוכה במיוחד. כשמשווים במקום זאת ליוני 2024, שיעור הגידול מסתכם ב-7% בלבד, והוא מתרכז דווקא בפלח של יד שנייה ובדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי. במילים אחרות, ההשוואה השנתית מודדת בעיקר כמה נמוך היה יוני שעבר. הערה למי שמצליב מקורות: הלמ"ס מדווחת על 8,810 דירות שנמכרו באותו חודש, פער קטן שנובע מכך ששני הגופים מודדים ומדווחים בשיטות שונות. הפער אינו משנה את התמונה, וסקרנו את נתוני הלמ"ס בנפרד.

המספר שמספר את האמת: השוק החופשי

הנתון המשמעותי באמת בסקירה הוא זה של השוק החופשי, כלומר בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי. ביוני הסתכמו העסקאות בשוק החופשי ב-7,550 דירות, גידול של 42% מול יוני אשתקד ושל 7% מול מאי. אבל בהשוואה ליוני 2024, קובעת הסקירה, לא חל שינוי כלל במספר העסקאות בשוק החופשי.

הסקירה מוסיפה הקשר היסטורי שמחדד את התמונה: בהשוואה רב-שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי יוני, הרמה של יוני 2026 נמצאת בשליש התחתון של הדירוג מאז תחילת שנות האלפיים. הגורם המרכזי לדירוג הנמוך הזה הוא פלח היד השנייה. אכן, מכירות היד השנייה ביוני עמדו על 5,164 דירות, ולמרות גידול של 33% מול אשתקד ושל 12% מול יוני 2024, הסקירה מציינת שעדיין מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר בעסקאות יד שנייה בחודשי יוני מאז תחילת שנות האלפיים.

הקבלנים: מכירות מדשדשות, תזרים שהתהפך

מכירות הקבלנים ביוני הסתכמו ב-3,593 דירות כולל סבסוד, גידול חד של 84% מול הרמה הנמוכה של יוני אשתקד, אך ללא שינוי מול יוני 2024 וירידה של 1% מול מאי. בניכוי הסבסוד התמונה פחות מחמיאה: מכירות הקבלנים בשוק החופשי עמדו על 2,386 דירות, גידול של 66% מול אשתקד, אך ירידה של 18% בהשוואה ליוני 2024.

בצד הכספי דווקא חל שיפור ניכר. לפי ניתוח תזרים המזומנים בפועל, המבוסס על דיווחי העסקאות למע"מ, עמד התזרים ממכירת דירות חדשות לפני ניכוי תשומות על 8.3 מיליארד שקל ביוני, גידול ריאלי של 35% מול יוני אשתקד. בניכוי תשומות עמד התזרים על 1.4 מיליארד שקל, לעומת תזרים שלילי של 1.7 מיליארד שקל ביוני אשתקד. אך כאן מגיעה הסתייגות חשובה של הסקירה עצמה: שמונה חברות בלבד ריכזו כחמישית מהתזרים לפני ניכוי תשומות, ובתזרים נטו הריכוזיות בולטת עוד יותר, כששמונה חברות ריכזו מחצית ממנו. כלומר השיפור אינו מתחלק שווה בשווה בין הקבלנים.

ביטולי עסקאות: הנתון שראוי לעקוב אחריו

אחד החלקים המעניינים בסקירה הוא עדכון לניתוח שפורסם בנובמבר 2025 בנוגע לשכיחות ביטולי העסקאות ברכישות מקבלנים בשוק החופשי. המספרים מדברים בעד עצמם: בעוד שנכון לינואר 2026 נקלטו 1,294 ביטולי עסקאות מהשנים 2023 עד 2025, הרי שנכון לאוגוסט 2026 עומד הסך על 1,821 ביטולים, גידול של 41% בתוך כשבעה חודשים.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

בפילוח גיאוגרפי, אזור באר שבע הוא הבולט ביותר בשכיחות המוחלטת והיחסית של הביטולים, ובעסקאות שבוצעו בשנת 2024 ניכרת האצה בקצב הביטולים דווקא באזורי תל אביב וירושלים. ביטול עסקה מול קבלן אינו אירוע פשוט, והוא מלמד לרוב על קושי אמיתי של הרוכשים לעמוד בתשלומים או במימון. זה נתון שכדאי לעקוב אחריו בחודשים הקרובים, במיוחד לאור עסקאות המימון הדחוי שנחתמו בשנים ההן.

הטבות המימון והרכישות על הנייר

שני נתונים נוספים מספרים על אופי השוק. הראשון: שיעור הדירות החדשות שנרכשו על הנייר עמד ביוני על 57%, בדומה לחודש הקודם ונמוך בשלוש נקודות אחוז מיוני אשתקד. הסקירה מציינת שמאז השיא של מרץ 2025, שבו עמד השיעור על 67%, ערב כניסתן לתוקף של מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון, נרשמת מגמת ירידה, שהתייצבה בחודשיים האחרונים.

השני: שיעור העסקאות שבהן דווח על הטבת מימון עמד ביוני על 23% מסך מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחמשת האזורים הנמדדים. מול החודש הקודם זהו גידול של שלוש נקודות אחוז, אך מול יוני אשתקד מדובר בירידה חדה של 14 נקודות אחוז. אזורי המרכז ונתניה ממשיכים לבלוט עם שיעורים של 32% עד 36%. בסקירה הקודמת שסקרנו כבר סימנו את החזרה של הטבות המימון, והנתון הזה מלמד שהמגמה נמשכת בקצב מתון. את התמונה המשלימה של המחירים ושל היקפי העסקאות סקרנו במדד מחירי הדירות ובדוח דירות בעסקאות נדל"ן.

סיכום

סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר לחודש יוני 2026 מציגה 8,757 עסקאות, גידול של כ-50% מול יוני אשתקד. אלא שהסקירה עצמה מבהירה שההשוואה מוטה, מכיוון שיוני 2025 היה חודש חריג בשל מבצע צבאי. מול יוני 2024 הגידול מסתכם ב-7% בלבד, ובשוק החופשי, שבו נרשמו 7,550 עסקאות, לא חל שינוי כלל. יתרה מזו, הרמה בשוק החופשי נמצאת בשליש התחתון של חודשי יוני מאז תחילת שנות האלפיים, ומכירות הקבלנים בשוק החופשי, 2,386 דירות, נמוכות ב-18% מיוני 2024. בצד החיובי, תזרים הקבלנים בניכוי תשומות חזר לחיוב ועמד על 1.4 מיליארד שקל לעומת תזרים שלילי של 1.7 מיליארד אשתקד, אך שמונה חברות ריכזו מחציתו. סימן האזהרה הבולט הוא ביטולי העסקאות מהשנים 2023 עד 2025, שטיפסו מ-1,294 בינואר ל-1,821 באוגוסט, גידול של 41%, כשאזור באר שבע בולט במיוחד. במקביל, שיעור הרכישות על הנייר ירד ל-57% והטבות המימון עומדות על 23% מהמכירות באזורים הנמדדים.

• ביוני 2026 נרכשו 8,757 דירות, גידול של כ-50% מול יוני אשתקד. אך הסקירה מבהירה שההשוואה מוטה, ומול יוני 2024 הגידול עומד על 7% בלבד.
• בשוק החופשי, בניכוי סבסוד ממשלתי, נרכשו 7,550 דירות. מול יוני 2024 לא חל שינוי כלל, והרמה נמצאת בשליש התחתון של חודשי יוני מאז תחילת שנות האלפיים.
• מכירות הקבלנים בשוק החופשי עמדו על 2,386 דירות, נמוך ב-18% מיוני 2024.
• ביטולי עסקאות מהשנים 2023 עד 2025 טיפסו מ-1,294 בינואר ל-1,821 באוגוסט, גידול של 41%. אזור באר שבע בולט במיוחד.
• תזרים הקבלנים בניכוי תשומות עמד על 1.4 מיליארד שקל, לעומת תזרים שלילי של 1.7 מיליארד ביוני אשתקד, אך שמונה חברות בלבד ריכזו מחציתו.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות1

נעמי·לפני 3 שבועות

שמונה חברות מחזיקות חצי מהתזרים של כל הקבלנים?? זה נשמע מטורף. מה עם כל שאר הקבלנים הקטנים?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו