השוק במרץ 2026 ממשיך להפגין רמת פעילות נמוכה, אחת הנמוכות שנרשמו בחודשי מרץ מאז תחילת שנות האלפיים. מבצע "שאגת הארי" שנמשך לאורך כל החודש משאיר את חותמו בנתונים: ביקוש מוגבר לדירות עם ממ"ד, ירידה חדה במכירות המשקיעים בערים בלי שיעור גבוה של ממ"ד, והעדפה לדירות עם מסירה קרובה. הנה כל מה שצריך לדעת.

המספר המרכזי: 7,395 עסקאות, ירידה של 8% בשנה

במרץ 2026 נרכשו בסך הכל 7,395 דירות יד שניה וחדשות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה למרץ אשתקד, מדובר בירידה של 8%. בהשוואה לפברואר 2026 נרשם גידול של 3%. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, סך העסקאות בשוק החופשי הסתכם ב-6,778 דירות, ירידה של 6% מול מרץ 2025 וגידול של 5% מול החודש הקודם.

לפי הסקירה, הירידה במספר העסקאות מול מרץ 2025 נחשבת מתונה יחסית, בהינתן שמבצע "שאגת הארי" נמשך לאורך כל החודש. עם זאת, בהשוואה היסטורית עדיין מדובר ברמה נמוכה. בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי מרץ, הרמה במרץ 2026 היא מהנמוכות מאז תחילת שנות האלפיים. רק בשנות האינתיפאדה השנייה, במרץ 2020 (פרוץ הקורונה) ובמרץ 2023 נרשמו רמות נמוכות יותר. הממצא בולט במיוחד בפלח שוק יד שניה, בעוד פלח הדירות החדשות נמצא באמצע הדירוג ההיסטורי.

מכירות הקבלנים: תל אביב לבדה מובילה את השוק

מכירות הקבלנים בחודש מרץ הסתכמו ב-2,789 דירות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי), ירידה של 11% מול מרץ 2025. בהשוואה לחודש הקודם, בו נרשמה רמה נמוכה במיוחד, נרשם גידול של 11%. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, מכירות הקבלנים בשוק החופשי הסתכמו ב-2,172 דירות, ירידה של 8% מול מרץ אשתקד וגידול חד של 20% מול החודש הקודם. הגידול התרכז כמעט כולו בתל אביב ובאזור רחובות.

בפילוח גיאוגרפי, הירידה במספר העסקאות מול מרץ 2025 הקיפה שישה מתוך עשרת אזורי מיסוי מקרקעין:

הסקירה מבהירה שהגידול החריג בתל אביב נרשם בעיקר על רקע הגעת מועד מימוש האופציות באחד הפרויקטים הגדולים בעיר. רכישות האופציות עצמן בוצעו במהלך 2025. בנוסף, במרץ 2026 נרשמה רמה גבוהה יחסית של רכישות מקבצי דיור להשכרה, בעיקר על ידי קרנות רי"ט: 160 דירות באשדוד, תל אביב ורעננה, לעומת פחות מ-50 דירות בחודש הקודם וגם במרץ אשתקד.

"על הנייר" מול מסירה קרובה: ההעדפה לממ"ד

שיעור הדירות שנמכרו "על הנייר" (מסירה תוך 24 חודשים לפחות) עמד על 61% מסך מכירות הקבלנים בשוק החופשי, גידול של 2.5 נקודות אחוז מול החודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי, התמונה מגוונת:

אזור נתניה מציג שינוי דרמטי. הירידה במכירות הקבלנים מתרחשת במקביל להעדפה ברורה של דירות עם מסירה קרובה. הסקירה רומזת שהדבר מצביע על העדפה של רוכשים לדירות עם זמינות גבוהה לממ"ד, על רקע מבצע "שאגת הארי". ממצאים דומים עלו גם מניתוח רכישות יד שניה באזור.

הטבות מימון בנסיגה: רק רבע מהעסקאות

במרץ 2026 עמד שיעור העסקאות שבהן דווח על הטבת מימון על 25% מסך מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחמשת האזורים שנבחנו (המרכז, תל אביב, חדרה, נתניה ובאר שבע). השיעור נמוך משמעותית, ב-25 נקודות אחוז, בהשוואה למרץ 2025, סמוך למועד כניסתן לתוקף של מגבלות בנק ישראל על הטבות אלו. מול החודש הקודם נרשמה ירידה של שלוש נקודות אחוז.

אזור המרכז הוא היחיד שבולט עם גידול בשכיחות הטבות המימון, עלייה של 9 נקודות אחוז שהביאה את שיעור ההטבות באזור זה ל-41% מהעסקאות. בארבעת האזורים האחרים נרשמה ירידה משמעותית מול מרץ אשתקד.

הסקירה מציינת שבזמן האחרון החלו הקבלנים להציע הטבות כספיות חלופיות, שאינן מסוג 10/90, כמו סבסוד של ריבית המשכנתה או הנחה משמעותית במחיר תמורת פריסת תשלומים פחות ארוכה. ייתכן שהטבות מסוג זה אינן מדווחות לרשות המסים, ולכן הן אינן נכללות בניתוח.

תזרים המזומנים של הקבלנים: 5.4 מיליארד בפועל

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות (התמורה הכספית בגין מכירת הדירות, ללא תלות במועד שבו תתקבל בפועל) עמד במרץ 2026 על 7.3 מיליארד ש"ח, ירידה ריאלית של 14% מול מרץ אשתקד. כ-12% מתזרים זה נבעו ממכירות בסבסוד ממשלתי, ירידה של שלוש נקודות אחוז מול החודש הקודם ומול מרץ 2025.

תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים, לפי דיווחי העסקאות למע"מ, עמד במרץ 2026 על 5.4 מיליארד ש"ח, גידול ריאלי של 9% מול מרץ אשתקד. הגידול בפועל נרשם על אף שהתזרים הפוטנציאלי ירד ב-14%. הסבר אפשרי: תשלומים שהתקבלו על עסקאות שבוצעו בשנים האחרונות, בפרט עסקאות עם הטבות מימון שבהן עיקר התשלום מתבצע במועד המסירה.

בניכוי תשומות, תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים במרץ 2026 עמד על 115 מיליון ש"ח בלבד, בדומה לחודש הקודם. במרץ אשתקד היה תזרים זה שלילי ועמד על מינוס 400 מיליון ש"ח. הסקירה מציינת שהתזרים אינו כולל הוצאות מימון.

דירות יד שניה: 65% עם ממ"ד, השיא מאז 2024

סך מכירות יד שניה במרץ 2026 הסתכם ב-4,606 דירות, ירידה של 6% מול מרץ אשתקד וירידה מתונה של 1% מול החודש הקודם. הסקירה מדגישה שמדובר באחד מחודשי מרץ החלשים ביותר במספר עסקאות יד שניה מאז תחילת שנות האלפיים.

אזור תל אביב בלט עם ירידה חדה במכירות יד שניה: 229 דירות בלבד, ירידה של 34% מול מרץ אשתקד וירידה של 19% מול החודש הקודם. נוצר מצב חריג: מספר הדירות החדשות שנמכרו באזור היה גבוה משמעותית ממכירות יד שניה. ביתר האזורים, רמת מכירות יד שניה גבוהה מזו שנרשמה ביוני 2025 (תקופת מבצע "עם כלביא"), עם גידולים שנעים בין 8% (חיפה, באר שבע) ל-44% (נתניה).

הממצא הבולט ביותר נוגע לממ"ד. ברמה הארצית, ב-65% מעסקאות יד שניה במרץ 2026 הדירה כללה ממ"ד, השיעור הגבוה ביותר לפחות מאז תחילת 2024. שיעור זה גבוה משמעותית מהשיעור הכללי במלאי הדירות במשק, שעומד על כ-45% בלבד לפי נתוני התאחדות הקבלנים.

בנתניה הגידול בשכיחות עסקאות יד שניה עם ממ"ד מתרחש במקביל לירידה החדה במכירות דירות חדשות "על הנייר". הסקירה רומזת שהשילוב מצביע על העדפה ברורה של הרוכשים באזור לדירות עם ממ"ד במהלך מבצע "שאגת הארי".

המשקיעים: רכישות עולות 8%, מכירות צונחות 42%

רכישות המשקיעים במרץ 2026 הסתכמו ב-1,309 דירות, גידול של 8% מול מרץ אשתקד וגידול של 12% מול החודש הקודם. הסקירה מציינת שמדובר בתוספת כמותית של כמאה דירות, שהתרכזו בעיקר בתל אביב (על רקע מימוש אופציות בפרויקט גדול) ובאזור רחובות (רכישות של קרן רי"ט). משקל המשקיעים בסך העסקאות עלה ל-17.7%, לעומת 15.2% במרץ אשתקד.

מכירות המשקיעים במרץ 2026 הסתכמו ב-890 דירות בלבד, ירידה חדה של 42% מול מרץ אשתקד. זוהי אחת הרמות הנמוכות ביותר במכירות סגמנט זה בשנים האחרונות (בחודשים ללא חגי תשרי או פסח). הירידה הקיפה את כל האזורים, ובלטה במיוחד בתל אביב ובחיפה, ערים המאופיינות בשיעור נמוך של דירות עם ממ"ד. הסקירה רומזת שאחת הסיבות לירידה החדה במכירות היא היעדר ממ"ד בחלק גדול מ"מלאי" הדירות שמחזיקים משקיעים באזורים אלו.

הגידול ברכישות, יחד עם הירידה החדה במכירות, הביאו לגידול נטו של 420 דירות ב"מלאי" הדירות שמחזיקים המשקיעים. מאז אוקטובר 2021 (חודש לפני העלאת מס הרכישה על משקיעים) ועד מרץ 2026, נגרעו ממלאי המשקיעים 7,704 דירות נטו. כמות זו אינה משמעותית ביחס למלאי הדירות העומדות להשכרה.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

תושבי החוץ: אמריקאים מובילים, צרפתים ובריטים בעלייה

סך רכישות תושבי החוץ במרץ 2026 עמד על 173 דירות, לעומת 125 דירות במרץ 2025. בניכוי הדירות שמכרו תושבי החוץ באותו חודש, הרכישות נטו של סגמנט זה הסתכמו ב-135 דירות (לעומת 88 דירות במרץ אשתקד). ברבעון הראשון של 2026 נרכשו על ידי תושבי החוץ 490 דירות, גידול של 13% מול הרבעון המקביל אשתקד (433 דירות).

לראשונה הסקירה מציגה פילוח של רכישות תושבי החוץ לפי מדינת הדרכון. הניתוח כולל את הרבעון הראשון של 2026, בהשוואה לרבעון המקביל ב-2025:

שלוש המדינות המובילות (ארה"ב, צרפת, בריטניה) ריכזו 87% מסך רכישות תושבי החוץ ברבעון הראשון של 2026. שיעור דומה לזה שנרשם ברבעון המקביל אשתקד, אבל תוך ירידה בשיעור האמריקאים. הסקירה מציינת שאחד ההסברים לירידה ברכישות האמריקאים נעוץ בהיחלשות הדולר ביחס לשקל (ירידה של 13.6%), שגרמה להתייקרות מחירי הדירות במונחים דולריים. באותה תקופה האירו נחלש מול השקל ב-4% בלבד.

איפה האמריקאים קונים

למעלה ממחצית (52.5%) מרכישות האמריקאים ברבעון הראשון של 2026 התרכזו בעיר ירושלים, סך הכל 125 דירות. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מדובר בירידה של 5% בלבד. נתוני המחיר החציוני בירושלים גבוהים: 5.1 מיליון ש"ח לכלל הדירות, 5.95 מיליון ש"ח לדירה חדשה, ו-4.2 מיליון ש"ח ליד שניה.

הירידה החדה ביותר ברכישות האמריקאים נרשמה בבית שמש, שהייתה ברבעון הראשון של 2025 במקום השני (40 דירות) וירדה ל-24 דירות ברבעון הראשון של 2026. נתניה דווקא רשמה גידול: מ-12 דירות ל-27 דירות. תל אביב מדורגת רק במקום החמישי ברכישות האמריקאים בישראל, עם 10 דירות בלבד ברבעון.

איפה הצרפתים קונים

הרכישות של הצרפתים פחות ריכוזיות. נתניה הובילה ברבעון הראשון של 2026 עם 35 דירות, ואחריה ירושלים ותל אביב עם 28 דירות בכל אחת. בנתניה נרשם גידול משמעותי בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. הצרפתים מתמקדים בדירות "עממיות" יותר: מחיר ממוצע של 2.8 מיליון ש"ח. בתל אביב המחיר החציוני בדירות שרכשו הצרפתים עמד על 5 מיליון ש"ח, נמוך משמעותית ממחירי הדירות שרכשו האמריקאים בעיר.

דירה ראשונה ומשפרי דיור

רכישות דירה ראשונה במרץ 2026 הסתכמו ב-4,071 דירות (כולל בסבסוד ממשלתי), ירידה של 2% מול מרץ אשתקד וגידול של 5% מול החודש הקודם. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי, סגמנט זה הסתכם ב-3,454 דירות, גידול של 2% מול מרץ אשתקד וגידול של 9% מול החודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי בולט גידול של 32% באזור ירושלים, בעוד שבאזור באר שבע ממשיכה הירידה. סך הרכישות בסבסוד ממשלתי ("מחיר למשתכן" ו"מחיר מופחת"): 617 דירות, לעומת 774 דירות במרץ אשתקד. כ-60% מרכישות אלו התרכזו באזורי רחובות ובאר שבע.

רכישות משפרי הדיור במרץ 2026 הסתכמו ב-2,015 דירות, ירידה חדה של 23% מול מרץ אשתקד, בהמשך לירידה של 12% בחודש הקודם. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 6%. הירידה הקיפה כמעט את כל האזורים (למעט אזור טבריה שרשם יציבות), עם דגש על חיפה ונתניה.

בניתוח רכישות משפרי הדיור, שיעור "מצמצמי" הדיור (מי שרכשו דירה זולה יותר מזו שמכרו) עמד על 28%, בדומה לחודש הקודם ונמוך בנקודת אחוז בלבד מול מרץ אשתקד. תכנון משכנתה נכון יכול לשנות את התמונה הכלכלית של עסקת שיפור דיור, בפרט במצב שוק שבו מחירי הדירות אינם עולים באופן אחיד.

סיכום

סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר למרץ 2026 משרטטת תמונה של שוק חלש, עם רמת פעילות גבוהה יותר ממה שאפשר היה לצפות בצל מבצע "שאגת הארי". 7,395 עסקאות, ירידה שנתית של 8%, אבל בתל אביב בלבד נרשם זינוק של 68% במכירות הקבלנים בשל מימוש אופציות בפרויקט אחד. הטבות המימון נסוגות (25% מהעסקאות לעומת 50% אשתקד), והמשקיעים חוזרים לרכוש אבל מתקשים למכור. ה"כוכב" הוא ממ"ד: 65% מעסקאות יד שניה כללו ממ"ד, השיא מאז 2024. רכישות תושבי החוץ עלו ב-13% ברבעון, עם שינוי הרכב משמעותי: צרפתים ובריטים מתחזקים, אמריקאים נחלשים בשל הדולר.

• סך עסקאות: 7,395 (-8% שנתי, +3% חודשי)
• שוק חופשי: 6,778 (-6% שנתי)
• מכירות קבלנים (שוק חופשי): 2,172 דירות, ת"א +68%
• הטבות מימון: 25% מהעסקאות (-25 נקודות אחוז)
• תזרים בפועל: 5.4 מיליארד ש"ח (+9% ריאלי)
• יד שניה: 4,606 דירות, 65% עם ממ"ד
• משקיעים: רכישות +8%, מכירות -42%
• תושבי חוץ ברבעון: 490 דירות (+13%)

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות1

אריה ב.·לפני 2 שבועות

115 מיליון ש"ח נשארים לקבלנים אחרי תשומות מתוך 5.4 מיליארד?? זה נשמע כמו מעט מאוד

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו