אחרי אפריל חלש שבו חג הפסח קיצץ את מספר ימי המסחר, מאי הביא התאוששות חדה בשוק הדיור. סקירת הכלכלן הראשי החודשית, שמבוססת על נתוני רשות המסים, מראה זינוק של עשרות אחוזים בכמות העסקאות, כשהדירות החדשות מובילות והטבות המימון של הקבלנים חוזרות לתמונה. בכתבה הזו נפרק את הנתונים המרכזיים ונבין מה הם אומרים על כיוון השוק, בלי כותרות מבהילות ובלי אופוריה.

סקירת הכלכלן הראשי, מאי 2026

התמונה של מאי

היקף העסקאות בשוק הדיור לפי משרד האוצר

הנתון המרכזי

8,246

דירות נרכשו במאי 2026

זינוק של 62% לעומת אפריל וגידול של 23% לעומת מאי אשתקד

קבלנים 3,613

מכירות הדירות החדשות, גידול של 51% לעומת מאי אשתקד.

משקיעים 1,319

רכישות המשקיעים, גידול חד של 43% לעומת אשתקד.

יד שנייה 4,633

עסקאות יד שנייה, גידול מתון של 7% בלבד.

מקור: אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר, מאי 2026

הזינוק הגדול, וגם ההקשר שחשוב לזכור

הנתון הבולט בסקירה הוא היקף העסקאות: במאי 2026 נרכשו 8,246 דירות, יד שנייה וחדשות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. מדובר בזינוק של 62% לעומת אפריל, אבל חלק גדול מהקפיצה הזו מוסבר בכך שאפריל היה חודש חלש במיוחד, עם מעט ימי מסחר בגלל חג הפסח. ההשוואה המשמעותית יותר היא השנתית: לעומת מאי אשתקד מדובר בגידול של 23%, ובשוק החופשי בלבד, בניכוי הדירות המסובסדות, נרכשו 7,045 דירות, גידול של 17%.

לצד המספרים המרשימים, הכלכלן הראשי מוסיף הקשר חשוב שממתן את התמונה. בראייה רב-שנתית של חודשי מאי מאז תחילת שנות האלפיים, רמת העסקאות בשוק החופשי במאי השנה עדיין נמצאת בשליש התחתון של הדירוג. במילים אחרות, השוק אכן התעורר וצמח, אבל הוא מתאושש מרמה נמוכה, ולא שובר שיאים. זו בדיוק ההבחנה שמפרידה בין קריאת כותרת לבין הבנה של השוק.

הדירות החדשות מובילות, והטבות המימון חוזרות

הצמיחה במאי לא הייתה אחידה. היא התרכזה בעיקר בפלח הדירות החדשות: מכירות הקבלנים הסתכמו ב-3,613 דירות, גידול חד של 51% לעומת מאי אשתקד, ובשוק החופשי בלבד ב-2,412 דירות, גידול של 40%. פלח הדירות החדשות רשם רמת עסקאות גבוהה יחסית, בעוד שוק יד שנייה, עם 4,633 עסקאות וגידול מתון של 7% בלבד, הוא זה שמשך את הממוצע כלפי מטה בהשוואה הרב-שנתית.

מאחורי חוזק הדירות החדשות עומד גורם שכדאי לשים לב אליו: חזרתן של הטבות המימון. הכלכלן הראשי מציין גידול מחודש בשכיחות הטבות המימון שהקבלנים מציעים, במיוחד באזורים שבהם עד לאחרונה הן היו נדירות. הנתון הבולט: באזור ירושלים קפץ שיעור העסקאות עם הטבת מימון ל-43%, לעומת 17% בלבד בחודשים הקודמים, ובאזור רחובות ל-37%. זו מגמה חשובה, כי הטבות מימון הן למעשה סוג של הנחה סמויה שמלמדת על המאמץ של הקבלנים להזיז מלאי.

מי קונה: המשקיעים חזרו, משפרי הדיור נסוגו

פילוח הקונים במאי מספר סיפור מעניין על אמון. רכישות המשקיעים זינקו ב-43% ל-1,319 דירות, התאוששות ברורה לעומת מאי אשתקד שבו דווקא נרשמה ירידה חדה. מתוך רכישות אלה, מאה דירות נרכשו על ידי קרנות ריט עם הטבות מימון, תופעה שכלל לא נרשמה בשנה שעברה. רוכשי דירה ראשונה המשיכו להוביל, עם גידול של 28% בשוק החופשי, עדות לכך שהביקוש הבסיסי לדיור נשאר חזק.

הסגמנט היחיד שבלט לרעה היה משפרי הדיור: מספר העסקאות בקרבם ירד ב-11% לעומת מאי אשתקד, והוא היחיד שרשם ירידה. ההסבר ההגיוני הוא שמשפרי דיור צריכים למכור דירה קיימת כדי לקנות חדשה, ובסביבה של אי-ודאות ומחירים מתמתנים, רבים מהם בוחרים להמתין. הפער בין רוכשי דירה ראשונה ומשקיעים, שחוזרים לשוק, לבין משפרי הדיור שממתינים, הוא אחד המאפיינים המעניינים של השוק בתקופה הזו.

פילוח הקונים במאי

מי קנה דירות

השינוי בכל סגמנט לעומת מאי אשתקד

במבט מהיר

43%

גידול ברכישות המשקיעים

חזרה של המשקיעים לשוק, לעומת ירידה חדה שנרשמה במאי אשתקד

דירה ראשונה

רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי, גידול של 28%.

משקיעים בחזרה

1,319 רכישות, ובהן 100 דירות של קרנות ריט.

משפרי דיור

הסגמנט היחיד שירד, ירידה של 11% בעסקאות.

מקור: אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר, מאי 2026

מה מניע את השוק, ואיפה הסיכון

הצירוף שעולה מהסקירה ברור: סביבת ריבית שיורדת, שעליה הרחבנו בכתבה על החלטת הריבית, יחד עם הטבות מימון שחוזרות מצד הקבלנים, מחזירים קונים ומשקיעים לשוק. זה משתלב היטב עם הנתונים שראינו על היקף המשכנתאות, שגם הם זינקו, כפי שסקרנו בכתבה על נתוני המשכנתאות. במילים אחרות, כשהכסף מוזל וההנחות חוזרות, השוק מגיב.

לצד המומנטום החיובי, הסקירה חושפת גם נקודת סיכון: ריכוזיות. באזור תל אביב נמכרו במאי 481 דירות חדשות, לעומת 150 בלבד אשתקד, אבל שני פרויקטים בלבד ריכזו 44% מכלל מכירות הקבלנים באזור. גם ברמה הארצית ניכרת עלייה בריכוזיות. המשמעות היא שחלק ניכר מהתמונה החיובית נשען על מספר קטן של פרויקטים גדולים, ולכן צריך להיזהר מהכללות על בסיס חודש אחד או אזור אחד.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

מה זה אומר לרוכשים ולמשקיעים

לרוכשים, נתוני מאי מספקים שתי תובנות מעשיות. ראשית, הטבות המימון חזרו, ולכן שווה לבדוק אותן בקפידה: הן יכולות להוזיל עסקה, אבל צריך להבין את המחיר האמיתי של הנכס מאחוריהן ואת תנאי ההלוואה הנדחית. שנית, העובדה שמשפרי דיור ממתינים יכולה לפתוח חלון הזדמנות למי שכן מוכן לפעול, בשוק עם פחות תחרות בפלח הזה.

למשקיעים, החזרה לשוק היא סימן לאמון מתחדש, אבל הריכוזיות והתלות בהטבות מימון מזכירות שצריך לבחון כל עסקה לגופה ולא להיסחף אחרי כותרת של חודש חזק. מעניין גם המעקב של הכלכלן הראשי אחרי זוכי מחיר למשתכן: בפרויקטים הראשונים בלוד, עפולה וראשון לציון, שיעור ניכר מהזוכים כבר מכרו את דירתם, עם רווחי הון ריאליים ממוצעים של מאות אלפי שקלים ועד 1.2 מיליון שקל, תזכורת לפוטנציאל ארוך הטווח לצד הסיכונים. את התמונה הפיננסית הרחבה ריכזנו במדריך ההון העצמי.

סיכום

סקירת הכלכלן הראשי למאי 2026 מתארת שוק שהתעורר: 8,246 עסקאות, זינוק של 62% לעומת אפריל החלש וגידול של 23% לעומת אשתקד, כשהצמיחה מובלת על ידי הדירות החדשות וחזרתן של הטבות המימון, בעיקר בירושלים וברחובות. המשקיעים חזרו עם גידול של 43%, רוכשי דירה ראשונה הובילו, ורק משפרי הדיור נסוגו. לצד המומנטום, שני סייגים חשובים: בראייה רב-שנתית רמת העסקאות עדיין בשליש התחתון, ובאזורים מסוימים התמונה נשענת על מעט פרויקטים גדולים. עבור רוכשים ומשקיעים, זו סביבה מתעוררת שדורשת בדיקה פרטנית, במיוחד סביב הטבות המימון, ולא היסחפות אחרי כותרת.

• במאי 2026 נרכשו 8,246 דירות (כולל סבסוד ממשלתי), זינוק של 62% לעומת אפריל וגידול של 23% לעומת מאי אשתקד.
• בשוק החופשי נרכשו 7,045 דירות, והצמיחה התרכזה בעיקר בפלח הדירות החדשות.
• מכירות הקבלנים הסתכמו ב-3,613 דירות, גידול של 51%, ובמקביל חזר גידול בשכיחות הטבות המימון.
• רכישות המשקיעים זינקו ב-43% ל-1,319 דירות, בעוד משפרי הדיור היו הסגמנט היחיד שירד (ירידה של 11%).
• בראייה רב-שנתית, רמת העסקאות בשוק החופשי עדיין נמצאת בשליש התחתון מאז תחילת שנות האלפיים.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו