קריית שמונה היא אחת הערים הבודדות בישראל שבהן מוסד אקדמי גדול יושב בקצה הצפוני של המדינה, ולכן שוק השכירות בה מושפע ישירות ממשהו שכמעט לא מדברים עליו: כמה מיטות לסטודנטים יש בעיר, ומי בונה אותן. בפועל יש כאן שני מסלולים נפרדים לגמרי. האחד הוא מתחם פרטי שקם מכוח תכנית ייעודית משלו, והשני הוא מעונות מוסדיים במתחם ותיק שגדל בהדרגה. ריכזנו מה בדיוק כתוב בתכנית, כמה מיטות מדובר, ולמה דווקא סעיף אחד בטבלת הזכויות מסביר את הדבר המוזר שקרה שם בשנתיים האחרונות.

שני מסלולים נפרדים של דיור סטודנטים באותה עיר

בערים אוניברסיטאיות ותיקות בישראל, דיור הסטודנטים הוא בדרך כלל עניין של המוסד עצמו: מעונות שהמוסד בונה, מנהל ומשכיר. בקריית שמונה, שמונה כיום כ-24 אלף תושבים, התמונה שונה. יש כאן שני מסלולים שפועלים במקביל, והם שונים זה מזה בבעלות, בהיקף ובאופן שבו הם משפיעים על שוק השכירות בעיר.

המסלול הראשון הוא מתחם פרטי. הוא נבנה מכוח תכנית ייעודית שהוגשה על ידי גורם פרטי, על מגרש אחד בשדרות תל חי, והוא מכיל מאות יחידות. המסלול השני הוא מעונות מוסדיים במתחם ותיק בשם "מצדה", שפועל לפי הודעות המוסד משנת 2009 והתרחב בהדרגה בשנים האחרונות בסיוע קק"ל.

ההבחנה הזו אינה טכנית. מתחם פרטי גדול נכנס לשוק בבת אחת, בתמחור שהיזם קובע, והוא מתחרה ישירות בדירות פרטיות שמושכרות לסטודנטים. מעונות מוסדיים נכנסים בהדרגה, בעשרות מיטות בכל פעם, ובתנאים שהמוסד קובע. מי שבוחן דירה להשקעה בעיר צריך להכיר את שניהם, כי הם קובעים יחד כמה מיטות מוצעות לסטודנטים בלי לעבור דרך שוק השכירות הרגיל. את התמונה העירונית הרחבה ריכזנו במדריך ההשקעות בקריית שמונה.

שורה אחר שורה בטבלת הזכויות של המתחם הפרטי

התכנית שחלה על המתחם היא 217-0644526, ושמה במרשם הוא "ג/24544 מעונות סטודנטים מכללת תל חי, קריית שמונה". היא תכנית מתאר מקומית שכוללת הוראות של תכנית מפורטת, כלומר אפשר להוציא מכוחה היתרי בנייה בלי שלב תכנוני נוסף. מרחב התכנון הוא קריית שמונה, והמחוז הוא צפון.

השטח שעליו היא חלה קטן: 3,051 מטרים רבועים, כלומר כשלושה דונם, בשדרות תל חי 83, בגוש 13167 חלקה 7 בחלקה. התכנית משנה את ייעוד החלקה מאזור משולב מיוחד לעירוני מעורב, ובמסגרת הביצוע נהרס מבנה קיים נטוש בן שתי קומות ובכללו המקלט שהיה בו.

טבלת הזכויות היא הלב של העניין. בייעוד הדיור המיוחד מותרים 10,700 מטרים רבועים עיקריים ו-1,500 מטרים רבועים של שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת, ועוד 700 ו-1,000 בהתאמה מתחתיה, ובסך הכול 316 יחידות דיור בעשר קומות מעל הכניסה הקובעת ובשתי קומות מתחתיה. מותרות גם מרפסות בהיקף של 1,300 מטרים רבועים בנוסף לשטח העיקרי.

לצד המגורים התכנית מקצה 450 מטרים רבועים עיקריים למסחר בקומה אחת, 500 מטרים רבועים למשרדים בקומה אחת, וחניון של 3,000 מטרים רבועים בשתי קומות שהכניסה אליו מרחוב טרומפלדור בלבד. בשורת הסיכום של הטבלה: 11,650 מטרים רבועים עיקריים, תכסית של 60% וגובה של עד 36 מטרים. שלוש שורות המגורים, המסחר והמשרדים מסתכמות בדיוק במספר הזה, כך שהטבלה מתלכדת עם עצמה.

שווה לשים לב לגודל היחידות. הערה בטבלה קובעת יחידות של כ-20 מטרים רבועים לבודדים וכ-30 מטרים רבועים לזוגות. אלה יחידות קטנות מאוד לפי אמות המידה של שוק המגורים הרגיל, והן מסבירות איך 316 יחידות נכנסות למגרש של שלושה דונם.

הסעיף שמתיר להפוך את החדרים לאכסון מלונאי

הפרט המעניין ביותר בתכנית אינו במספרים אלא בשימושים. רשימת השימושים המותרים בייעוד העירוני המעורב כוללת, לצד המעונות ושירותים נלווים כמו ספרייה, חדר כושר וחדר כביסה, גם שימוש בחדרי מעונות הסטודנטים כמתקן לאחסון מלונאי בתקופת חופשות. הערה נפרדת בטבלת הזכויות חוזרת על כך ומתירה להשתמש בזכויות הדיור המיוחד לשימוש אכסון מלונאי בחופשות הסטודנטים.

במילים אחרות, האפשרות להפעיל את המבנה כאכסניה או כמלון בחלק מהשנה תוכננה מראש ונכתבה לתוך המסמך הסטטוטורי. זו החלטה כלכלית הגיונית במבנה שמושכר לפי שנת לימודים: בחודשי הקיץ, שבהם הביקוש הסטודנטיאלי יורד, אפשר להפעיל את החדרים לקהל אחר במקום להשאיר אותם ריקים.

הסעיף הזה קיבל משמעות אחרת לגמרי בשנתיים האחרונות. על פי הפרסומים, בתקופה שבה יישובי הצפון פונו והלימודים התקיימו מרחוק, המתחם שימש בפועל לאירוח ולא לסטודנטים. מי שקורא את הכותרות בלבד יכול לחשוב שמדובר בשינוי ייעוד או בכשל, אבל התכנית עצמה מתירה את השימוש הזה במפורש.

למי שבוחן השקעה בעיר, זו נקודה מעשית. מבנה שמותר להפעיל אותו גם כאכסון מלונאי הוא מבנה גמיש יותר מבחינת הבעלים, אבל הוא גם אומר שמלאי המיטות הסטודנטיאלי בעיר אינו קבוע לאורך כל השנה. הקשר בין תיירות ובין ערך נדל"ן בגליל פירטנו במדריך ההשקעות בגליל.

מעונות מצדה: מה נוסף למתחם המוסדי

המסלול השני שקט הרבה יותר, והוא מתקדם בעשרות מיטות בכל פעם. מתחם המעונות "מצדה" בקריית שמונה פועל, לפי הודעות המוסד האקדמי, משנת 2009. בשנים האחרונות הוא התרחב בשני שלבים שפורסמו בנפרד.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

בטקס הנחת אבן הפינה לשני בניינים נוספים במתחם נמסר מפי מנכ"ל המוסד שהמבנים החדשים יכללו 132 מיטות נוספות, שיתווספו ל-119 המיטות שהיו אז במתחם. באותה הודעה נאמר גם שהקמת המעונות בתוך העיר היא חלק מתפיסה שמבקשת לשלב את הסטודנטים בקהילה המקומית ולא להשאיר אותם בקמפוס.

בשלב מאוחר יותר פורסמה הודעה על חנוכת מבנה מעונות חדש באותו מתחם, שנבנה בסיוע קק"ל. בהודעה נמסר שהמבנה מוסיף 140 מיטות, ושיותר מ-364 סטודנטים מתגוררים בכלל מעונות המוסד בקריית שמונה. עותק של אותה הודעה מופיע בארכיון החדשות של קק"ל תחת דצמבר 2025.

שני המספרים, 132 ו-140, אינם סותרים בהכרח: האחד נמסר בשלב אבן הפינה כתכנון לשני בניינים, והשני נמסר בשלב חנוכת מבנה. אנחנו מביאים כאן את שניהם עם המקור שבו נאמרו, ולא מאחדים אותם למספר אחד. מי שצריך מספר מדויק ועדכני של מיטות לצורך החלטת השקעה, כדאי שיפנה ישירות למוסד.

הנקודה החשובה לשוק היא הקצב. עשרות מיטות בכל פעם אינן משנות שוק שכירות עירוני באופן דרמטי, אבל הן כן מסמנות כיוון: המוסד בוחר לגדול בתוך העיר, ולא מחוצה לה. את המשמעות הרחבה של הפיכת המוסד לאוניברסיטה פירטנו בכתבה על האוניברסיטה הראשונה בגליל.

מה שווה לבדוק לפני שקונים דירה להשכרה לסטודנטים

הדבר הראשון הוא לספור את המלאי המתחרה. במתחם הפרטי לבדו דווחו 400 מיטות, ובמעונות המוסדיים מדובר במאות נוספות. בעיר שמונה כ-24 אלף תושבים, מלאי כזה של יחידות קטנות ומרוהטות הוא שחקן משמעותי בשוק השכירות לצעירים, במיוחד ליד הקמפוס.

הדבר השני הוא מה בדיוק מקבל השוכר בצד השני. בהשקת המתחם הפרטי באוקטובר 2022 פורסם טווח מחירים של כ-1,400 שקלים לסטודנט בדירת זוג, כלומר כ-2,800 שקלים לדירה, וכ-2,000 שקלים לדירת יחיד, בתוספת דמי ניהול של 240 שקלים שכללו ועד בית, אינטרנט, ביטוח ושימוש בחללים המשותפים. אלה מחירי השקה מלפני הפינוי בצפון ולא מחיר היום, אבל הם מלמדים מול איזה סוג הצעה מתחרה דירה פרטית: מרוהטת לחלוטין, עם שירותים משותפים ובלי צורך לרהט או להתקין דבר.

הדבר השלישי הוא עונתיות. מכיוון שהתכנית מתירה במפורש אכסון מלונאי בחופשות, ומכיוון שהלימודים האקדמיים בנויים סביב שנת לימודים, הביקוש הסטודנטיאלי בעיר אינו אחיד לאורך השנה. משכיר פרטי שמתמחר לפי 12 חודשים מלאים צריך לבדוק כמה חודשים בשנה הדירה שלו באמת מושכרת.

הדבר הרביעי הוא מיקום ביחס לקמפוס ולתחבורה. המתחם הפרטי יושב על שדרות תל חי, עם כיכר ציבורית מתוכננת בפינת הרחובות תל חי ואורי אילן וחניון שהכניסה אליו מרחוב טרומפלדור. דירה שמרוחקת מהציר הזה מתחרה על אותו שוכר בתנאים פחות טובים.

הדבר החמישי הוא לזכור מה תכנית אומרת ומה היא לא. תכנית מאושרת קובעת מה מותר לבנות, לא מה נבנה, לא מתי משווקים ולא באיזה מחיר. אופק המימוש שהתכנית עצמה נוקבת בו הוא 15 שנה מיום אישורה, וזו תזכורת טובה לכך שבין מסמך תכנוני ובין מפתח ביד יש מרחק. את השאלות התכנוניות שכדאי לשאול לפני קנייה ריכזנו במדריך התכנון העירוני למשקיעים.

סיכום

בקריית שמונה, שמונה כיום כ-23,500 תושבים, פועלים שני מסלולים נפרדים של דיור לסטודנטים. המסלול הפרטי נשען על תכנית 217-0644526, "ג/24544 מעונות סטודנטים מכללת תל חי, קריית שמונה", תכנית מתאר מקומית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת שמכוחה אפשר להוציא היתרים. היא חלה על 3,051 מטרים רבועים בשדרות תל חי 83, משנה את הייעוד מאזור משולב מיוחד לעירוני מעורב, ומאפשרת 316 יחידות דיור בעשר קומות מעל הכניסה הקובעת ובשתי קומות מתחתיה, בגובה של עד 36 מטרים ובתכסית של 60%. שטחי הבנייה העיקריים מסתכמים ב-11,650 מטרים רבועים, מהם 10,700 למעונות, לצד 450 למסחר, 500 למשרדים וחניון של 3,000 מטרים רבועים. היחידות עצמן קטנות: כ-20 מטרים רבועים לבודדים וכ-30 לזוגות. התכנית מתירה במפורש להשתמש בחדרים לאכסון מלונאי בתקופת החופשות. במסלול המוסדי, מתחם המעונות "מצדה" פועל משנת 2009, ובהודעות המוסד נמסר על 132 מיטות מתוכננות מעבר ל-119 שהיו בו, ובשלב מאוחר יותר על מבנה שמוסיף 140 מיטות ועל יותר מ-364 מתגוררים בכלל המעונות בעיר. מחירי השכירות שמופיעים כאן הם מחירי ההשקה שפורסמו באוקטובר 2022 ואינם מחיר היום.

• תכנית 217-0644526, "ג/24544 מעונות סטודנטים מכללת תל חי, קריית שמונה", היא תכנית מתאר מקומית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת, ולכן אפשר להוציא מכוחה היתרי בנייה. היא חלה על 3,051 מטרים רבועים בשדרות תל חי 83, ומשנה את ייעוד החלקה מאזור משולב מיוחד לעירוני מעורב.
• טבלת הזכויות בתכנית מאפשרת 316 יחידות דיור בעשר קומות מעל הכניסה הקובעת ובשתי קומות מתחתיה, בגובה של עד 36 מטרים ובתכסית של 60%. שטחי הבנייה העיקריים מעל הכניסה הקובעת הם 11,650 מטרים רבועים, מהם 10,700 למעונות עצמם.
• התכנית מגדירה יחידות קטנות במיוחד: כ-20 מטרים רבועים ליחידה לבודדים וכ-30 מטרים רבועים ליחידה לזוגות. לצד המגורים היא מקצה 450 מטרים רבועים עיקריים למסחר, 500 למשרדים וחניון תת-קרקעי של 3,000 מטרים רבועים בשתי קומות.
• הערה בטבלת הזכויות מתירה במפורש להשתמש בזכויות הדיור המיוחד לאכסון מלונאי בחופשות הסטודנטים, ורשימת השימושים המותרים כוללת שימוש בחדרי המעונות כמתקן לאחסון מלונאי בתקופת חופשות. זהו שימוש מתוכנן מראש, ולא חריגה.
• במסלול המוסדי, מתחם המעונות "מצדה" פועל משנת 2009. בהודעה על חנוכת מבנה חדש במתחם נמסר שהוא מוסיף 140 מיטות ושיותר מ-364 סטודנטים מתגוררים בכלל מעונות המוסד בעיר. בטקס הנחת אבן הפינה לשני בניינים נוספים נמסר על 132 מיטות שיתווספו ל-119 המיטות שהיו במתחם.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

שלומית·לפני 1 חודש

יחידה של 20 מטר לבודד זה לא קצת מטורף? איך גרים שם בכלל??

עדי·לפני 1 חודש

ווואלה לא ידעתי שמותר להפוך מעונות לאכסון מלונאי בחופשות, נראה לי שזה יכול להיות עניין מעניין למשקיעים שם בצפון

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו