בקצרה
- ההצעה הזוכה עמדה על כ-44 מיליון שקל מול שומה של 89 מיליון, כלומר נמוכה ב-50.56 אחוזים.
- הפרט שמסביר: זהו מכרז ייזום, טרום תכנון. אין תוכנית מאושרת, והיזם מביא אותה לאישור תוך 36 חודשים.
- ממוצע שמונה ההצעות היה כ-30 מיליון שקל, כלומר גם הזוכה הציע הרבה מעל השאר.
- לפחות 30 אחוזים מ-66 הדירות יוקצו להשכרה לטווח ארוך, וזו דרישת תכנון מחייבת.
- ולמה זו לא מגמה: לפני שבועות מגרש במעלות תרשיחא נמכר 18 אחוזים מעל השומה, ובנוף הגליל מכרז נכשל בלי הצעות.
מספר אחד נראה כמו קריסה, ומספר אחר באותו חודש נראה כמו גאות. שניהם נכונים, והבעיה היא בקריאה.
למה ההצעה חצי מהשומה
מה קרה בהרצליה
קרן ריאליטי זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לבניית 66 יחידות דיור בשטח של 2.5 דונם, בין הרחובות גלבוע ובר כוכבא בשכונת נווה ישראל. התמורה: כ-44 מיליון שקל.
הנתונים כפי שדווחו. הדיווח מציין במפורש שהשומה וממוצע ההצעות כוללים הוצאות פיתוח, ושיעור הפער שנקבע בו מאשר ששני הצדדים של ההשוואה מוצגים על אותו בסיס.
למכרז הוגשו שמונה הצעות, וממוצע ההצעות עמד על כ-30 מיליון שקל. כלומר גם הזוכה הציע הרבה מעל הממוצע, ועדיין נשאר רחוק מהשומה.
הפרט שמסביר את הפער
לפני שממהרים למסקנות על מחירי קרקע, יש כאן פרט אחד שמשנה את כל הקריאה: זהו מכרז ייזום, כלומר מכרז טרום תכנון.
המשמעות היא שאין עדיין תוכנית מאושרת. המתחם נכלל בתוכנית המתאר הכוללנית להרצליה, שנמצאת בהכנה, כחלק מאזור המיועד לשיקום ולהתחדשות. מה שהיזם קנה הוא לא זכויות בנייה מוכנות אלא את הזכות והחובה לייצר אותן.
- חוזה פיתוח ל-84 חודשים, כלומר שבע שנים
- לקדם, לתכנן ולממן את אישור התוכנית החדשה מול מוסדות התכנון
- 36 חודשים להביא תוכנית לאישור ממועד החתימה על חוזה הפיתוח
- ורק אחר כך היתרי בנייה והבנייה עצמה
הצעה בכמחצית מהשומה במכרז כזה אינה בהכרח אמירה על שווי הקרקע. היא בראש ובראשונה תמחור של סיכון תכנוני: כמה שנים ייקחו, מה יאושר בסוף, וכמה יעלה להגיע לשם.
על ההבדל בין שווי שוק למחיר בפועל כתבנו בכתבה על שווי שוק של נכס מול מחיר, ועל מי קובע שווי ואיך בכתבה על מה עושה שמאי מקרקעין.
התנאי שמקטין את ההיצע למכירה
יש במכרז הזה תנאי שכדאי להכיר: לפחות 30 אחוזים מסך יחידות הדיור בפרויקט יוקצו להשכרה לטווח ארוך.
זו אינה כוונה או שאיפה. לפי הדיווח מדובר בהנחיית תכנון של מהנדסת עיריית הרצליה, בהתאם להוראות התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה. כלומר דרישה מחייבת שנגזרת מהוראות החוק.
מבחינת רוכש דירה, המשמעות פשוטה: מתוך 66 הדירות, לפחות עשרים לא יגיעו לשוק המכירה. זה גם משפיע על התמחור של היזם, כי חלק מהפרויקט מיועד להכנסה שוטפת ולא למכירה.
ומה עם קריית גת
באותו יום נסגר מכרז נוסף של רשות מקרקעי ישראל, הפעם בפארק התעשייה בקריית גת, בתמורה כוללת של 80 מיליון שקל.
- כ-64.5 מיליון שקל על מגרש של 20.5 דונם לשימושי תעשייה
- כ-15.5 מיליון שקל על מגרש נוסף בשטח של כ-4 דונם
- כל הסכומים, לפי הדיווח, כוללים הוצאות פיתוח
- זהו מכרז התעשייה השני בדרום בתוך שבוע, אחרי נתיבות בכ-370 מיליון שקל
וכאן נדרשת הסתייגות: לא פורסמה שומה למכרז בקריית גת. בלי שומה אי אפשר לומר אם הוא נסגר מעליה או מתחתיה, ולכן הוא אינו נתון נוסף על פערים מול שומה. הוא מובא כאן כהקשר לביקוש לקרקע לתעשייה בדרום, וזה כל מה שאפשר ללמוד ממנו.
למה זו לא מגמה
קל מאוד לקחת תוצאה אחת ולבנות עליה סיפור. אז הנה שלוש תוצאות מאותם שבועות.
שלוש תוצאות משלושה מכרזים בתוך שבועות. מי שרואה באחת מהן מגמה, רואה רעש. שני המקרים האחרונים מתועדים בכתבה שלנו על מכרזי אוגוסט.
שני המקרים האחרונים מתועדים בכתבה שלנו על תוצאות מכרזי רמ"י באוגוסט: מגרש במעלות תרשיחא שנמכר 18 אחוזים מעל השומה, ומכרז ל-562 דירות בשכונת הר יונה ג' בנוף הגליל שנכשל בלי שהוגשה אף הצעה. ובדיווח על קריית גת מופיע מקרה נוסף: מכרז דיור מוגן ל-300 דירות בבית שמש שנכשל.
חיפשנו נתון רשמי של רשות מקרקעי ישראל על שיעור המכרזים שנסגרו מתחת לשומה בשנת 2026, ולא מצאנו כזה. בלי סדרה כזאת, אי אפשר לקבוע מגמה, ומה שיש כאן הוא תמונה נקודתית.
על ההשפעה של מדיניות ההגרלות על המכרזים כתבנו בכתבה על מה אמר בנק ישראל על השפעת ההגרלות.
איך לקרוא תוצאת מכרז
- לבדוק איזה סוג מכרז: מכרז ייזום טרום תכנון ומכרז על קרקע עם תוכנית מאושרת הם שני מוצרים שונים
- לבדוק אם הסכומים כוללים פיתוח: השוואה בין מספר שכולל לבין אחד שלא כוללת חסרת ערך
- לספור הצעות: שמונה הצעות מעידות על תחרות, אפס הצעות זה סיפור אחר
- לחפש את התנאים: חובת השכרה, לוחות זמנים או דרישות תכנון משנות את המחיר
- ולא לגזור מחיר דירה: הקרקע היא רכיב אחד, והדרך משם לדירה ארוכה
- נתוני המכרז בהרצליה, ובהם ההצעה הזוכה של כ-44 מיליון שקל, שומת רמ"י של 89 מיליון, ממוצע שמונה ההצעות של כ-30 מיליון, שטח של 2.5 דונם, 66 יחידות הדיור ותנאי ההשכרה, מגיעים מדיווח של מרכז הנדל"ן מ-8 בספטמבר 2026.
- הדיווח מציין במפורש שהשומה וממוצע ההצעות כוללים הוצאות פיתוח. לגבי ההצעה הזוכה הניסוח שונה, אך שיעור הפער שנקבע בדיווח, 50.56 אחוזים, תואם בדיוק את היחס בין 44 ל-89, ומכאן ששני צדי ההשוואה מוצגים על אותו בסיס.
- מאפייני מכרז הייזום, ובהם חוזה פיתוח ל-84 חודשים והחובה להביא תוכנית לאישור בתוך 36 חודשים, מופיעים באותו דיווח.
- תנאי ההשכרה לטווח ארוך יוחס בדיווח להנחיות התכנון של מהנדסת עיריית הרצליה ולהוראות התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה. את התוספת עצמה לא פתחנו.
- נתוני קריית גת מגיעים מדיווח נפרד מאותו יום. לא פורסמה שם שומה, ולכן המכרז אינו מוצג כאן כנתון על פער מול שומה.
- לא נמצא נתון רשמי של רשות מקרקעי ישראל על שיעור המכרזים שנסגרו מתחת לשומה בשנת 2026. בהיעדר סדרה כזאת אין כאן קביעת מגמה, אלא תמונה נקודתית.
- המקרים של מעלות תרשיחא ושל נוף הגליל מתועדים בכתבה שלנו על מכרזי אוגוסט, שנפתחה ונבדקה לצורך הכתבה הזאת ומקושרת בגוף.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- המכרז של פרשקובסקי: 53 דירות נמכרו, והקמפיין עלה 15 מיליון
- תוצאות מכרזי רמ"י: יותר מ-1,500 דירות באופקים, והמכרז בנוף הגליל נכשל ללא הצעות
- מודל תכנן ובנה בקצרין: כשקבלן אחד בונה שכונה שלמה
- 37% יותר דירות, 5% יותר כסף: מה דוחות הרבעון של היזמים מספרים באמת על שוק הדיור
- רווח של 1.1 מיליון שקל על דירת מחיר למשתכן בלוד: וכמה מהזוכים בכלל מכרו
סיכום
מגרש בהרצליה נמכר בכמחצית משומת רמ"י, וזה נשמע דרמטי עד שרואים שמדובר במכרז ייזום בלי תוכנית מאושרת. הפער משקף סיכון תכנוני, לא קריסת מחירים.
- המספרים: 44 מיליון מול שומה של 89, וממוצע של כ-30 מיליון
- ההסבר: מכרז ייזום, 36 חודשים לאישור תוכנית, חוזה ל-84
- התנאי: 30 אחוזים מהדירות להשכרה ארוכת טווח, כדרישה מחייבת
- קריית גת: 80 מיליון, אבל בלי שומה שפורסמה אין מה להשוות
- ולמה זו לא מגמה: באותם שבועות היו גם 18 אחוזים מעל השומה וגם מכרז שנכשל בלי הצעות
שאלות ותשובות
איך הצעה יכולה להיות חצי מהשומה?
אז מחירי הקרקע יורדים?
מה זו בכלל שומה, ולמה היא לא המחיר?
מה זה אומר על מחיר הדירה שאני אקנה שם?
ומה קורה במכרזי התעשייה בדרום?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
מעניין מה הוא רואה שם שהאחרים לא ראו
עוד שנים עד שיהיו שם דירות בכלל 😅