כשבודקים דירה להשקעה מסתכלים על המחיר, על שכר הדירה ועל התשואה. על היום שבו תרצו למכור אותה חושבים פחות. אבל בעיר שבה נמכרות מעט דירות כמו שלכם, יש פחות קונים פוטנציאליים ופחות עסקאות שאפשר להשוות אליהן את המחיר. ספרנו את העסקאות שנרשמו בפועל, עיר אחרי עיר, ושמנו אותן ליד התשואה.

היום שבו תרצו למכור: למה לספור עסקאות לפני שקונים

מספר העסקאות שנרשמות בעיר הוא מדד פשוט לנזילות, כלומר לשאלה כמה קל להפוך את הדירה בחזרה לכסף. יש לו שלוש השלכות על משקיעים:

• יציאה: בעיר שבה נמכרות מעט דירות כמו שלכם, יש פחות קונים שמחפשים בדיוק אותה, והמכירה עלולה לקחת יותר זמן.
• בדיקת מחיר: כשנרשמות מעט עסקאות, קשה יותר לבדוק אם המחיר שמבקשים מכם סביר, וקשה יותר לתמחר נכון כשתמכרו.
• שמאות: גם שמאי נשען על עסקאות דומות. על מה שמאי בודק ולמה כדאי לעשות את זה לפני שחותמים, כתבנו בעמוד השמאות של הקליקה.

ספרנו לכל עיר את העסקאות של דירות 3 חדרים בבית קומות שנרשמו ברשות המסים ב-12 חודשים, יולי 2025 עד יוני 2026, ושמנו אותן ליד התשואה ברוטו לדירת 3 חדרים לפי מודעות יד2 בספטמבר 2026. עסקה שהופיעה בטבלה פעמיים, פעם עם סיווג ופעם בלי, נספרה פעם אחת.

175 עסקאות בשנה בחציון, ובחלק מהערים פחות מ-50

בחציון של 64 הערים נרשמו 175 עסקאות של דירות 3 חדרים בבית קומות בשנה, כ-15 בחודש. הפיזור גדול: ב-11 ערים נרשמו 15 עד 49 עסקאות בשנה, וב-13 ערים 400 עסקאות ומעלה. 13 הערים הגדולות האלה לבדן אחראיות לכ-56 מכל 100 עסקאות כאלה שנרשמו בכל 64 הערים.

בעוד 13 ערים ויישובים שיש להם מודעות ביד2 היו בטבלה שלנו פחות מ-15 עסקאות כאלה. לא הכנסנו אותם לבדיקה ולא הסקנו מזה שהשוק שם קטן: מספר כזה יכול לנבוע גם מאופן הרישום ומהכיסוי של הנתונים.

חשוב לזכור שמספר העסקאות תלוי בגודל העיר. עיר קטנה עם מעט עסקאות יכולה להיות שוק יציב לגמרי. השאלה היא לא אם העיר גדולה, אלא כמה קונים יחפשו דירה כמו שלכם כשתרצו למכור.

האם עיר עם מעט עסקאות מפצה בתשואה? ארבע קבוצות, כמעט אותו מספר

לפי ההיגיון הכלכלי, נכס שקשה יותר למכור אמור להניב יותר, כפיצוי על הסיכון. בדקנו אם זה קורה בדירות 3 חדרים בישראל. חילקנו את 64 הערים לארבע קבוצות לפי מספר העסקאות, ובדקנו את התשואה ברוטו בחציון של כל קבוצה.

עסקאות: דירות 3 חדרים בבית קומות שנרשמו ברשות המסים, יולי 2025 עד יוני 2026. מחיר ושכר דירה: מודעות יד2 לדירת 3 חדרים, ספטמבר 2026. תשואה ברוטו: שכר הדירה המבוקש לשנה חלקי המחיר המבוקש, לפני הוצאות ומסים.

התוצאה: הפער בין הקבוצות קטן מאוד. בחציון של כל קבוצה התשואה בין 2.97% ל-3.14%, והקבוצה עם הכי מעט עסקאות לא מניבה יותר מהאחרות. בחציון של כל 64 הערים התשואה היא 3.03%.

כלומר מי שקונים דירה להשקעה בעיר עם מעט עסקאות לא מקבלים, בחציון, תשואה גבוהה יותר בתמורה לנזילות הנמוכה. זה לא אומר שאין שם עסקאות טובות. זה אומר שאת הנזילות צריך לשקול כגורם נפרד, ולא להניח שהתשואה כבר מתמחרת אותה. את התשואה של כל עיר בנפרד תמצאו במפת התשואות לדירות 3 חדרים.

ראש העין ופתח תקווה: תשואה כמעט זהה, קצב עסקאות שונה מאוד

ראש העין ופתח תקווה הן שכנות, והתשואה ברוטו לדירת 3 חדרים בשתיהן כמעט זהה. ההבדל הוא במספר העסקאות: בפתח תקווה נרשמו 545 עסקאות 3 חדרים בבית קומות ב-12 חודשים, כ-45 בחודש, ובראש העין 70, כ-6 בחודש.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

מחיר ושכר דירה: מודעות יד2, ספטמבר 2026. עסקאות: דירות 3 חדרים בבית קומות שנרשמו ברשות המסים, יולי 2025 עד יוני 2026.

זו לא המלצה על אחת מהן. זו דוגמה לכך שאותה תשואה יכולה להגיע עם קצב מכירות שונה מאוד. אם אתם שוקלים דירה בראש העין, כדאי לבדוק לעומק כמה עסקאות נרשמו בשכונה ובסוג הבניין שמעניין אתכם, ולא רק בעיר כולה.

שימו לב גם לשורה האחרונה: חציון העסקאות שנרשמו שונה מהמחיר במודעות, בשתי הערים. מחיר של מודעה הוא עדיין לא מחיר של עסקה, והעסקאות משקפות תקופה של 12 חודשים שנגמרה לפני כמה חודשים.

זמן מכירה, שכונות וחודשים אחרונים: הגבולות של ספירת עסקאות 3 חדרים

• היא לא אומרת כמה זמן לוקח למכור: אין בידינו נתון על משך הזמן שדירות עומדות למכירה. מספר העסקאות הוא רק סימן לעומק השוק.
• היא לא סופרת את החודשים האחרונים: עסקה נרשמת ברשות המסים שבועות עד חודשים אחרי החתימה, ולכן חתכנו את החלון ביוני 2026.
• היא לא מבחינה בין שכונות: בעיר גדולה יכולים להיות רחובות עם מעט מאוד עסקאות, ובעיר קטנה שכונה מבוקשת מאוד.
• התשואה היא לפי מודעות: שכר דירה ומחיר מבוקשים ביד2, לפני הוצאות, מסים וחודשים בלי שוכר. את התשואה של דירה מסוימת, אחרי ההוצאות שלה, אפשר לחשב במחשבון התשואה שבראש מפת התשואות.

ועוד נקודה אחת: עיר עם הרבה עסקאות היא לא ערובה למכירה מהירה. דירה במצב גרוע או במחיר גבוה מהשוק תחכה גם בעיר גדולה. על טעויות נפוצות בבחירת דירה להשקעה כתבנו במדריך איך לא לקנות דירה גרועה להשקעה.

ארבע שאלות על היציאה, לפני שחותמים

• כמה דירות כמו שלכם נרשמו בשנה האחרונה בעיר, ובעיקר בשכונה, לפי העסקאות באתר הנדל"ן הממשלתי
• מה חציון המחיר של העסקאות האלה מול המחיר שמבקשים מכם
• מי יקנה מכם את הדירה: משפחה שגרה בה, או משקיע אחר
• מה התוכנית אם המכירה תתארך: האם שכר הדירה ממשיך לכסות את ההחזר בזמן הזה

על היתרונות והחסרונות של דירה להשקעה, מעבר לתשואה, כתבנו במדריך מה לא מספרים לכם על דירות להשקעה.

סיכום: תשואה ונזילות הן שתי שאלות שונות

התשואה אומרת כמה הדירה מכניסה בזמן שהיא אצלכם. מספר העסקאות אומר משהו על היום שבו תרצו למכור. בנתונים שבדקנו, הראשון כמעט לא מפצה על השני.

• בחציון של 64 ערים נרשמו 175 עסקאות 3 חדרים בשנה, כ-15 בחודש
• ב-11 ערים פחות מ-50 בשנה
• התשואה ברוטו בחציון דומה בכל ארבע הקבוצות, בין 2.97% ל-3.14%
• לפני שחותמים כדאי לספור עסקאות בדירות דומות בשכונה, ולא רק בעיר

שאלות ותשובות על נזילות של דירה להשקעה

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

שלומי·לפני 1 שבוע

אז אם אני מבין נכון, ערים עם פחות עסקאות לא בהכרח נותנות תשואה יותר טובה? זה קצת מפתיע אותי. חשבתי שיש איזשהו פיצוי...

עדי שמעוני·לפני 1 שבוע

פתח תקווה מול ראש העין זה דוגמה מעולה. אותה תשואה, הבדל עצום במספר העסקאות. ברור לי עכשיו איפה הייתי מעדיף להיות תקוע 😅

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו