פעם בחודש מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את תמונת עסקאות הדירות בישראל, ובה כל המספרים שחשובים למי שמתכנן לקנות או למכור. הדו"ח החדש, לחודשים פברואר-אפריל 2026, מראה שוק שממשיך להתקרר, אבל מתחת לכותרת מסתתרים כמה נתונים מעניינים: הפער בין הירידה הגולמית למתונה יותר בניכוי עונתיות, מגמה הפוכה בין דירות חדשות ליד שנייה, וערמת מלאי של 84 אלף דירות חדשות שממתינות לקונה. הנה הפירוט המלא, ומה הוא אומר לכם.

84 אלף דירות חדשות מחכות לקונה

84 אלף דירות חדשות מחכות לקונה

מכירות בירידה של 4.3%, אבל דירות חדשות עולות 2.9%

הנתון המרכזי

84,000

דירות חדשות במלאי

29.5 חודשי היצע כוח מיקוח לרוכשים

4.3% ירידה בניכוי עונתיות

לעומת 15.4% בנתון גולמי

30% מלאי תל אביב

25,320 דירות מתוך 84 אלף

5,120 מכירות אפריל

42% חדשות, 58% יד שנייה

מקור: הלמ"ס, 2026

המספר המרכזי: 20,610 דירות, וההבדל שחשוב להבין

בשלושת החודשים פברואר-אפריל 2026 נמכרו בישראל כ-20,610 דירות, ירידה של 15.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים (נובמבר 2025-ינואר 2026). זו הכותרת, אבל היא לא מספרת את כל הסיפור. בניכוי עונתיות, כלומר אחרי תיקון שמנטרל את ההשפעה של עיתוי החודשים והחגים, הירידה מתונה הרבה יותר: 4.3% בלבד.

גם בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (פברואר-אפריל 2025) נרשמה ירידה: 10.9% בנתון הגולמי ו-8.2% בניכוי עונתיות. כלומר, השוק אכן ממשיך להתקרר ביחס לשנה שעברה, אבל קצב ההתקררות מתון יותר ממה שהמספר הראשי משדר. ההבחנה הזו חשובה: כשמדובר בנתון רבעוני, ניכוי העונתיות הוא שמראה את המגמה האמיתית.

חדשות מול יד שנייה: שתי מגמות הפוכות

הפילוח לפי סוג הדירה חושף את אחד הממצאים המעניינים בדו"ח. כ-39% מהדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-8,050 דירות, מתוכן כ-26% בסבסוד ממשלתי. כ-61% הן דירות יד שנייה, כ-12,560 דירות.

וכאן מגיע ההבדל: בעוד שתי הקטגוריות ירדו בנתון הגולמי, בניכוי עונתיות הן נעות בכיוונים הפוכים. מכירות הדירות החדשות דווקא עלו ב-2.9%, בעוד מכירות יד שנייה ירדו ב-8.5%. במילים אחרות, שוק היד השנייה הוא זה שמושך את הירידה כלפי מטה, בעוד השוק החדש מפגין יציבות ואף שיפור קל. גם בהשוואה השנתית התמונה דומה: הדירות החדשות ירדו 3.3% בניכוי עונתיות, לעומת ירידה חדה יותר של 11.1% ביד שנייה.

אפריל לבדו, ופילוח לפי מחוזות

בחודש אפריל 2026 בלבד נמכרו 5,120 דירות. כ-42% מהן היו דירות חדשות (כ-2,160 דירות), ומתוך אלה כ-34% נמכרו בסבסוד ממשלתי. כ-58% מהמכירות (כ-2,960 דירות) היו יד שנייה.

בפילוח הגיאוגרפי, מחוזות המרכז והדרום מובילים בסך הדירות שנמכרו, עם 26.3% ו-20.8% בהתאמה. בין המחוזות בולטים פערים גדולים בקצב הירידה לעומת הרבעון הקודם:

מאחורי הרבעון: מה אומרת מגמת הטווח הארוך

מעבר לנתון הרבעוני, הדו"ח בוחן את מגמת הטווח הארוך, שמנטרלת רעשים חודשיים. התמונה מלמדת שהשוק נמצא בעיצומו של מחזור: בסך הדירות שנמכרו נרשמה עלייה בקצב חודשי ממוצע בין מאי 2023 ליוני 2024, ומאז יולי 2024 המגמה התהפכה לירידה מתונה של כ-0.8% בממוצע לחודש.

הפילוח לפי סוג מחדד את הסיפור של שתי המגמות ההפוכות. בדירות החדשות, אחרי תקופת ירידות, נרשמת מאז יולי 2025 מגמה מעורבת שנוטה להתייצבות, עם עלייה ממוצעת קלה של 0.9% לחודש. לעומת זאת, בדירות יד שנייה נמשכות מאז דצמבר 2024 ירידות בשיעור ממוצע של כ-1% לחודש. כלומר, החולשה מתרכזת בשוק היד השנייה, בעוד השוק החדש מתייצב.

84 אלף דירות חדשות במלאי: ההזדמנות של הרוכשים

אחד הנתונים המשמעותיים ביותר לרוכשים נוגע למלאי. בסוף אפריל 2026 נותרו למכירה כ-84 אלף דירות חדשות. במונחים של זמן, מדובר ב-29.5 חודשי היצע, מספר החודשים שיידרשו כדי שכל הדירות הללו יימכרו בקצב הנוכחי. למי שמחפש דירה, מלאי גדול כזה משמעו יותר אפשרויות בחירה, ובדרך כלל גם יותר נכונות של מוכרים לנהל משא ומתן.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

גם כאן יש סימן להתייצבות: אחרי שנים של עלייה במלאי, מתחילת 2026 נרשמת התייצבות, עם ירידה קלה של 0.2% בממוצע לחודש. הפילוח הגיאוגרפי מגלה היכן מרוכזות הדירות הפנויות: כ-30% מהמלאי נמצא במחוז תל אביב (כ-25,320 דירות) וכ-24% במחוז המרכז (כ-20,620 דירות). בערים הגדולות, ירושלים מובילה עם כ-10,130 דירות שנותרו למכירה, ואחריה תל אביב-יפו עם כ-9,960.

מה זה אומר לרוכשים ולמשקיעים?

קודם כל, פרספקטיבה: הכותרת על ירידה של 15.4% נשמעת חדה, אבל הנתון המנוכה עונתיות מצייר שוק שמתקרר במתינות, לא שקורס. ובתוך ההתקררות הזו, השוק של הדירות החדשות דווקא מפגין יציבות. זו תזכורת טובה לקרוא תמיד את הנתון המלא, ולא רק את המספר הגדול.

שנית, ולמי שמחפש דירה זו אולי השורה החשובה: שוק עם מעט קונים ומלאי של 84 אלף דירות חדשות הוא שוק שבו כוח המיקוח עובר לצד הרוכשים, במיוחד באזורים שבהם מרוכז המלאי, כמו תל אביב והמרכז. מי שמגיע מוכן, עם מימון מסודר וידע על המחירים האמיתיים באזור, נמצא בעמדה טובה. למי שרוצה להעמיק בתמונה, סקרנו גם את דו"ח הלמ"ס הקודם לינואר-מרץ 2026 ואת סקירת הכלכלן הראשי לאפריל, שמשלימים את התמונה ממקורות נוספים.

סיכום

דו"ח הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לפברואר-אפריל 2026 מתעד שוק דיור שממשיך להתקרר, אך במתינות גדולה ממה שהכותרת משדרת: ירידה של 15.4% במכירות, אך 4.3% בלבד בניכוי עונתיות. מתוך כ-20,610 הדירות שנמכרו, רוב הירידה מגיעה משוק היד השנייה, בעוד מכירות הדירות החדשות אף עלו קלות בניכוי עונתיות. הסיפור הגדול לרוכשים הוא המלאי: כ-84 אלף דירות חדשות נותרו למכירה, 29.5 חודשי היצע, שמרוכזים בעיקר בתל אביב ובמרכז, מה שמיטיב את עמדת המיקוח של הקונים. כמו תמיד, מי שמבין את הנתון המלא, ולא רק את הכותרת, מקבל החלטות חכמות יותר.

• פברואר-אפריל 2026: 20,610 דירות נמכרו, ירידה של 15.4% (4.3% בניכוי עונתיות)
• חדשות 8,050 (39%) · יד שנייה 12,560 (61%)
• מגמה הפוכה: חדשות עלו 2.9% בניכוי עונתיות, יד שנייה ירדה 8.5%
• אפריל לבדו: 5,120 דירות
• מלאי: כ-84 אלף דירות חדשות, 29.5 חודשי היצע
• ריכוז המלאי: תל אביב 30%, המרכז 24%

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

רינת·לפני 1 חודש

רגע, אז 84 אלף דירות חדשות במלאי זה לא נשמע לי כמו שוק מתקרר, זה נשמע כמו שוק שנתקע ברצינות. מישהו מבין למה הקבלנים ממשיכים לבנות בקצב כזה אם הדירות לא נמכרות?

ענת·לפני 4 שבועות

וואלה 5,120 דירות רק באפריל, זה בכלל הרבה או מעט? 😅 אין לי מושג מה הממוצע הרגיל

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו