כשקוראים את דו"ח הלמ"ס החדש, הכותרת עלולה להטעות. המספר הגולמי מראה ירידה של יותר מ-10% בעסקאות, אבל ברגע שמנכים את העונתיות מגלים שהשוק דווקא צמח. ומתחת לפני השטח מסתתר סיפור מעניין הרבה יותר: פער שהולך ונפתח בין הדירות החדשות ליד השנייה, ומלאי ענק של דירות שממתינות לקונה, שאחרי שנים של טיפוס סוף סוף נבלם. הנה מה שהנתונים באמת אומרים.

למ"ס, מרץ עד מאי 2026

התמונה בשלושה חודשים

מכירות הדירות לפי פלחי השוק

הנתון המרכזי

21,390

דירות נמכרו במרץ עד מאי 2026

ירידה של 10.6% בנתון הגולמי, אך עלייה של 2.4% בניכוי עונתיות

חדשות 8,910

41.6% מהמכירות, עלייה של 8.2% לעומת אשתקד.

יד שנייה 12,480

58.4% מהמכירות, ירידה של 13.7% לעומת אשתקד.

מלאי 84,130

דירות חדשות שממתינות לקונה, כ-28.9 חודשי היצע.

מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הודעה 216/2026

למה הכותרת מטעה: הגולמי מול המנוכה

הנתון הראשון שקופץ מהדו"ח הוא ירידה של 10.6% במספר הדירות שנמכרו במרץ עד מאי 2026, לעומת שלושת החודשים הקודמים. אבל זה בדיוק המקום שבו צריך לעצור ולקרוא את האותיות הקטנות. הנתון הזה הוא הנתון הגולמי, והוא מושפע מאוד מעונתיות, למשל ממספר ימי המסחר ומחגים. כשמנכים את העונתיות, מה שהלמ"ס עושה בדיוק כדי לאפשר השוואה הוגנת, התמונה מתהפכת: מדובר בעלייה של 2.4%.

אותו דפוס חוזר גם בהשוואה השנתית. מול התקופה המקבילה אשתקד, הנתון הגולמי מראה ירידה של 5.7%, אבל בניכוי עונתיות מדובר בעלייה מתונה של 0.5%. ההבדל הזה אינו טכני בלבד: הוא ההבדל בין כותרת שאומרת "השוק נחלש" לבין המציאות, שבה השוק למעשה יציב ואף צומח קלות. הלמ"ס אף מציינת שינוי מגמה: מאז פברואר 2026 נרשמת עלייה מתונה של 0.9% בחודש בממוצע בסך הדירות שנמכרו, אחרי תקופה ארוכה של ירידות.

הפער שנפתח: החדשות עולות, יד שנייה יורדת

הסיפור המשמעותי באמת הוא לא הסך הכולל, אלא הפיצול בין שני פלחי השוק. הדירות החדשות היוו 41.6% מכלל המכירות, כ-8,910 דירות, מתוכן כ-28.9% נמכרו בסבסוד ממשלתי. הפלח הזה רשם עלייה של 8.2% לעומת אשתקד בנתון הגולמי, ועלייה מרשימה של 17% בניכוי עונתיות. גם מול שלושת החודשים הקודמים נרשמה עלייה חדה של 20.6% בניכוי עונתיות.

בצד השני, יד שנייה. הפלח הזה היווה 58.4% מהמכירות, כ-12,480 דירות, ורשם ירידה של 13.7% לעומת אשתקד ושל 17.2% לעומת שלושת החודשים הקודמים. במילים אחרות, זה הפלח שמושך את המספר הכולל כלפי מטה. ההסבר ההגיוני מתחבר לנתונים שראינו בסקירות אחרות: הקבלנים מציעים הטבות מימון ומבצעים שמושכים קונים לדירות החדשות, בעוד מוכרי יד שנייה מתקשים להתחרות בתנאים כאלה. את התמונה המשלימה סקרנו בסקירת הכלכלן הראשי למאי.

מלאי 84 אלף הדירות: סוף סוף מתייצב

הנתון שאולי מעניין ביותר למי שעוקב אחרי השוק הוא המלאי. בסוף מאי 2026 נותרו כ-84,130 דירות חדשות למכירה, ומספר חודשי ההיצע, כלומר כמה זמן ייקח עד שכל המלאי הזה יימכר בקצב הנוכחי, עמד על כ-28.9 חודשים. זהו מלאי גדול מאוד בסטנדרטים היסטוריים, כמעט שנתיים וחצי של היצע.

אבל כאן מגיעה הבשורה: המגמה נבלמה. הלמ"ס מציינת כי מאפריל 2022 ועד נובמבר 2025 המלאי טיפס בקצב ממוצע של 1.4% בחודש, עלייה מתמדת שנמשכה שנים. החל מדצמבר 2025 המגמה התייצבה. זו נקודת מפנה חשובה: אחרי תקופה ארוכה שבה ההיצע הצטבר ללא הפסקה, קצב המכירות הדביק את קצב ההיצע. אם המגמה תימשך, זהו סימן מוקדם לאיזון מחודש בשוק.

המלאי שממתין לקונה

איפה נמצאות הדירות הפנויות

פילוח המלאי של הדירות החדשות שנותרו למכירה

במבט מהיר

84,130

דירות חדשות שממתינות לקונה

כ-28.9 חודשי היצע, אך המלאי התייצב מאז דצמבר 2025 אחרי שנים של עלייה

תל אביב 30.2%

כ-25,390 דירות, ריכוז המלאי הגדול בארץ.

מרכז 25.0%

כ-21,000 דירות שממתינות לקונה במחוז המרכז.

המגמה נבלמה

אחרי עלייה של 1.4% בחודש מאז 2022, המלאי התייצב.

מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מאי 2026

המפה הגאוגרפית: איפה קונים ואיפה ממתינים

הפילוח המחוזי חושף פער מעניין בין המקום שבו קונים לבין המקום שבו המלאי מצטבר. במכירות, מחוזות המרכז והדרום מובילים עם 24.4% ו-21.2% מסך הדירות שנמכרו בהתאמה. בפלח הדירות החדשות דווקא מחוז הדרום מוביל עם 24%, ואחריו המרכז עם 23.2% ותל אביב עם 22.3%. ביד שנייה, מחוז המרכז מוביל עם רבע מהעסקאות.

אבל כשמסתכלים על המלאי, התמונה שונה לגמרי: כ-30.2% מכלל הדירות שנותרו למכירה מרוכזות במחוז תל אביב, כ-25,390 דירות, ועוד 25% במחוז המרכז, כ-21,000 דירות. כלומר, יותר ממחצית ממלאי הדירות הפנויות בישראל מרוכז בשני מחוזות היקרים ביותר. זהו נתון שמסביר הרבה על שוק הדיור: במרכז ובתל אביב נבנה הרבה, אבל המחירים הגבוהים מקשים על ספיגת ההיצע, ולכן שם המלאי מצטבר.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

מה זה אומר לרוכשים ולמשקיעים

שלוש מסקנות מעשיות עולות מהדו"ח. ראשית, אל תיבהלו מכותרות: כשמדווחים על ירידה של 10% בעסקאות, שווה לבדוק אם מדובר בנתון גולמי או מנוכה עונתיות, כי כאן ההבדל הוא בין ירידה לעלייה. שנית, אם אתם בשוק לדירה חדשה, המלאי הגדול הוא הידיד שלכם: 84 אלף דירות שממתינות לקונה, ורובן במרכז ובתל אביב, מתורגמות לכוח מיקוח אמיתי ולנכונות של קבלנים להציע תנאים.

שלישית, ואולי החשוב מכולם: התייצבות המלאי היא סימן מוקדם לכך שהשוק מתחיל לספוג את ההיצע שנבנה בשנים האחרונות. בשילוב עם סביבת הריבית היורדת, שסקרנו בכתבה על החלטת הריבית, ועם הזינוק בהיקף המשכנתאות שפירטנו בכתבה על נתוני המשכנתאות, מצטיירת תמונה של שוק שמתעורר בהדרגה. למי שמתכנן רכישה, זו סביבה נוחה יחסית, אך היא עדיין דורשת בדיקה פרטנית של הפרויקט, האזור והתנאים.

סיכום

דו"ח הלמ"ס למרץ עד מאי 2026 מלמד שהכותרות לא תמיד מספרות את הסיפור: הירידה של 10.6% במכירות היא נתון גולמי, ובניכוי עונתיות מדובר דווקא בעלייה של 2.4%, עם שינוי מגמה חיובי מאז פברואר. מתחת לפני השטח נפתח פער ברור בין הדירות החדשות, שעולות ב-8.2% לעומת אשתקד ונתמכות בהטבות המימון של הקבלנים, לבין יד שנייה שיורדת ב-13.7%. הנתון החשוב ביותר הוא המלאי: כ-84,130 דירות חדשות ממתינות לקונה, כ-28.9 חודשי היצע, אך אחרי שנים של טיפוס המלאי התייצב. יותר ממחצית ממנו מרוכז בתל אביב ובמרכז. לרוכשים, זהו כוח מיקוח אמיתי, ולשוק כולו זהו סימן מוקדם לאיזון מחודש.

• במרץ עד מאי 2026 נמכרו כ-21,390 דירות: ירידה של 10.6% בנתון הגולמי, אך בניכוי עונתיות דווקא עלייה של 2.4%.
• הדירות החדשות היוו 41.6% מהמכירות (כ-8,910 דירות), עם עלייה של 8.2% לעומת אשתקד ושל 17% בניכוי עונתיות.
• יד שנייה היוותה 58.4% (כ-12,480 דירות), עם ירידה של 13.7% לעומת אשתקד, הפלח שמושך את השוק מטה.
• בסוף מאי נותרו כ-84,130 דירות חדשות למכירה, כ-28.9 חודשי היצע, ומלאי זה התייצב מאז דצמבר 2025.
• כ-30.2% מהדירות שממתינות לקונה מרוכזות במחוז תל אביב (כ-25,390 דירות) וכ-25% במחוז המרכז.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו