יש דוחות שבהם המספר הראשי מטעה, וזה אחד מהם. במבט ראשון נמכרו ברבעון פחות דירות מאשר ברבעון שלפניו, ואפשר היה להסיק שהשוק נחלש. אבל ברגע שמנטרלים את עונתיות הרכישות התמונה מתהפכת לגמרי, ובתוך המספר הכולל מסתתרים שני שווקים שנעים לכיוונים מנוגדים. הנה מה שבאמת קרה באפריל עד יוני.

המספר הראשי, וההיפוך שמסתתר מאחוריו

נתחיל מהנתון הכולל. בשלושת החודשים אפריל עד יוני 2026 נמכרו כ-22,640 דירות. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים, ינואר עד מרץ, מדובר בירידה קלה של 0.6%. אלא שבניכוי עונתיות, כלומר אחרי שמנטרלים את ההשפעה של תקופות חגים וחופשות שמשפיעות על קצב העסקאות, המגמה מתהפכת לחלוטין ומתקבלת עלייה של 14.9%.

ההשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ברורה יותר ואינה מותירה מקום לספק: אפריל עד יוני 2026 חזק מאפריל עד יוני 2025 בשני הנתונים גם יחד, עלייה של 11.7% בנתון המקורי ושל 17.8% בנתון מנוכה העונתיות. בחודש יוני לבדו נמכרו 8,810 דירות. במילים אחרות, מי שמסתכל רק על הנתון המקורי מול הרבעון הקודם מפספס את התמונה.

החדשות מזנקות, היד השנייה נסוגה

הפיצול בין שני סוגי השוק הוא הסיפור האמיתי של הדוח. הדירות החדשות היוו 42.7% מכלל המכירות, כ-9,670 דירות, ורשמו עלייה של 18.4% לעומת הרבעון הקודם. בניכוי עונתיות העלייה חדה עוד יותר, 35.8%, ומול אפריל עד יוני אשתקד מדובר בזינוק של 38.2% בנתון המקורי ו-46.4% בנתון המנוכה. נתון אחד חשוב לא פחות: כ-32.7% מהדירות החדשות שנמכרו היו בסבסוד ממשלתי, כלומר כשליש מהשוק החדש נשען על תוכניות כמו דירה בהנחה.

בצד השני, הדירות מיד שנייה היוו 57.3% מהמכירות, כ-12,970 דירות, וירדו ב-11.3% לעומת הרבעון הקודם בנתון המקורי. גם כאן ניכוי העונתיות מרכך את התמונה ומראה עלייה קלה של 2.7%, אבל הפער בין שני השווקים ברור. הלמ"ס אף מציינת שבסדרת היד השנייה נצפית מחודש אפריל 2026 ירידה ממוצעת של 0.4% לחודש, ומוסיפה במפורש כי "עדיין מוקדם להצביע על היפוך מגמה". זו הסתייגות שכדאי לזכור לפני שקובעים שהשוק התהפך.

הנתון שהכי קל לפספס: חודשי ההיצע ירדו

בסוף יוני 2026 עמד מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה על כ-84,280, ומספר חודשי ההיצע, כלומר כמה חודשים ייקח עד שכל המלאי הזה יימכר בקצב הנוכחי, עמד על 26.0 חודשים. הלמ"ס מציינת שמאפריל 2022 ועד דצמבר 2025 המלאי עלה בקצב ממוצע של 1.4% לחודש, ואילו מינואר 2026 המגמה מתייצבת.

וכאן מגיע הפרט שקל לפספס. במהדורה הקודמת של הדוח, שסקרנו בכתבה על נתוני מרץ עד מאי, עמד המלאי על כ-84,130 דירות ומספר חודשי ההיצע היה 28.9. כלומר המלאי עצמו דווקא עלה מעט, ובכל זאת חודשי ההיצע ירדו בכמעט שלושה חודשים. ההסבר, בחישוב שלנו על בסיס נתוני הלמ"ס, פשוט: חודשי ההיצע נגזרים מהיחס בין המלאי לקצב המכירות, ומאחר שמכירת הדירות החדשות זינקה, אותו מלאי נבלע מהר יותר. 84,280 חלקי קצב של כ-3,220 דירות חדשות בחודש נותן כ-26 חודשים, בדיוק כפי שמדווח. השורה התחתונה: לא המלאי הצטמצם, הביקוש התגבר.

המפה: איפה נמכרו הדירות

בפילוח לפי מחוזות, המרכז והדרום הובילו בסך הדירות שנמכרו עם 23.9% ו-21.9% בהתאמה. בדירות החדשות דווקא מחוז הדרום מוביל עם 25.1%, ואחריו תל אביב עם 23.8% והמרכז עם 22.1%. בדירות יד שנייה מוביל מחוז המרכז עם כרבע מהמכירות, 25.2%.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

הפילוח המחוזי חושף עד כמה הפער בין שני השווקים חוצה גיאוגרפיה. במחוז תל אביב נמכרו 2,302 דירות חדשות, זינוק של 49.9% לעומת הרבעון הקודם, בעוד היד השנייה באותו מחוז ירדה ב-12.6%. בדרום נמכרו 2,425 דירות חדשות, עלייה של 30.0%, מול ירידה של 10.1% ביד שנייה. בחיפה עלו החדשות ב-21.9% וירדו היד השנייה ב-14.0%. התבנית חוזרת כמעט בכל מחוז: הדירות החדשות עולות, היד השנייה יורדת.

מה זה אומר לרוכשים ולמוכרים

למי שקונה דירה חדשה מקבלן, הנתונים מספרים שהתחרות על הדירות גוברת. מלאי של 84 אלף דירות נשמע גדול, אבל הוא מרוכז: 30.2% ממנו נמצא במחוז תל אביב, כ-25,470 דירות, ועוד 24.4% במחוז המרכז. בערים הגדולות מובילה ירושלים עם כ-10,320 דירות שנותרו למכירה, ואחריה תל אביב יפו עם כ-9,550. מחוץ לערים הגדולות בולטות לוד עם 3,050 דירות וקריית גת עם 2,610. במילים אחרות, ההיצע קיים, אבל לא בהכרח במקום שאתם מחפשים בו.

למי שמוכר דירת יד שנייה, התמונה מאתגרת יותר. הירידה של 11.3% ברבעון מגיעה בדיוק כשהדירות החדשות מציעות מבצעי מימון וסבסוד ממשלתי, ומושכות אליהן קונים. הנתונים האלה מתחברים ישירות למדד מחירי הדירות ולהיקפי המשכנתאות שסקרנו, ויחד הם מציירים שוק שמתעורר בעיקר בצד החדש שלו, ובמידה לא מבוטלת בזכות מדיניות ולא בזכות ביקוש טבעי. ההודעה הבאה בסדרה, על מאי עד יולי, צפויה ב-10 בספטמבר.

סיכום

נתוני הלמ"ס לאפריל עד יוני 2026 מציגים שוק מפוצל. בסך הכול נמכרו כ-22,640 דירות, ירידה של 0.6% לעומת הרבעון הקודם בנתון המקורי, אך עלייה של 14.9% בניכוי עונתיות ועלייה של 11.7% מול התקופה המקבילה אשתקד. הדירות החדשות היוו 42.7% מהמכירות, כ-9,670 דירות, וזינקו ב-18.4% לעומת הרבעון הקודם וב-38.2% מול אשתקד, כשכשליש מהן נמכרו בסבסוד ממשלתי. הדירות מיד שנייה, לעומת זאת, ירדו ב-11.3% בנתון המקורי. מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו עמד בסוף יוני על כ-84,280, אך חודשי ההיצע ירדו ל-26.0 לעומת 28.9 במהדורה הקודמת, ובחישוב שלנו הסיבה היא קצב המכירות המהיר יותר ולא הצטמצמות המלאי. תל אביב הובילה בדירות חדשות עם זינוק של 50.7%, ואילו ירושלים הובילה ביד שנייה עם ירידה של 23.2%. הלמ"ס עצמה מסייגת שמוקדם להצביע על היפוך מגמה בשוק היד השנייה.

• באפריל עד יוני 2026 נמכרו כ-22,640 דירות: ירידה של 0.6% לעומת הרבעון הקודם בנתון המקורי, אך עלייה של 14.9% בניכוי עונתיות.
• הדירות החדשות היוו 42.7% מהמכירות, כ-9,670 דירות, עלייה של 18.4% לעומת הרבעון הקודם ושל 38.2% לעומת אשתקד. כשליש מהן נמכרו בסבסוד ממשלתי.
• הדירות מיד שנייה היוו 57.3%, כ-12,970 דירות, ירידה של 11.3% לעומת הרבעון הקודם בנתון המקורי.
• בסוף יוני נותרו כ-84,280 דירות חדשות למכירה, שהם 26.0 חודשי היצע. הלמ"ס מציינת שהמלאי מתייצב מאז ינואר 2026.
• תל אביב הובילה בדירות חדשות עם 1,236 דירות, עלייה של 50.7%, ואילו בירושלים נמכרו הכי הרבה דירות יד שנייה, 808 דירות.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו