בקצרה
- בשלושת החודשים מאי עד יולי נמכרו 25,160 דירות, עלייה של 20.8 אחוזים מול הרבעון הקודם ושל 14.6 מול אשתקד.
- חודשי ההיצע עלו ל-26.9, אחרי ארבע קריאות יורדות רצופות: 32, 29.5, 28.9 ו-26.0.
- המלאי דווקא גדל ל-84,990 דירות, כלומר הירידה הקודמת לא נבעה מהתכווצות המלאי.
- הדירות החדשות זינקו ב-42 אחוזים מול אשתקד, והיד השנייה עלתה ב-0.8 בלבד.
- שליש מהמלאי מרוכז בתל אביב, ובירושלים לבדה נותרו כ-10,100 דירות חדשות למכירה.
ארבע פעמים רצוף דיווחנו שחודשי ההיצע יורדים. הפעם הם עלו, והסיבה מלמדת מה באמת הניע את הירידה הזאת.
ההיצע חזר לעלות
הנתון שהתהפך
בארבע ההודעות הקודמות של הלמ"ס שסיקרנו כאן, חודשי ההיצע ירדו בכל אחת מהן. בהודעה החדשה, לסוף יולי 2026, הם עלו ל-26.9 חודשים.
חמש הקריאות כפי שדיווחנו אותן בזמן אמת. שימו לב לעמודה השמאלית: המלאי לא הצטמצם לאורך הירידה, אלא גדל. כלומר הירידה בחודשי ההיצע נבעה מהתגברות המכירות.
ועכשיו החלק שמסביר למה זה קרה, והוא נמצא בעמודה הימנית של הטבלה. המלאי עצמו לא הצטמצם לאורך אותה ירידה. הוא נשאר סביב 84 אלף דירות ואף גדל, ובסוף יולי הוא עומד על 84,990.
כלומר הירידה בחודשי ההיצע, זו שדיווחנו עליה ארבע פעמים, לא נבעה מכך שהמלאי נמכר. היא נבעה מכך שקצב המכירות התגבר, וחודשי ההיצע הם יחס בין השניים. ברגע שקצב המכירות נחלש, היחס חזר לעלות.
הלמ"ס מציינת שהמלאי עצמו מתייצב מאז ינואר 2026, אחרי שבין אפריל 2022 לדצמבר 2025 הוא גדל בקצב של 1.4 אחוזים בחודש בממוצע. על מה המספר הזה כולל ומה הוא לא, כתבנו בהרחבה בכתבה על מה באמת אומרות 84 אלף הדירות, ולכן לא נחזור על כך כאן. את הקריאה הקודמת סיקרנו בכתבה על הודעת אפריל עד יוני.
המספר הראשי: 25,160 דירות
בשלושת החודשים מאי עד יולי 2026 נמכרו כ-25,160 דירות. מול שלושת החודשים הקודמים זו עלייה של 20.8 אחוזים, ובניכוי עונתיות 12.8. מול התקופה המקבילה אשתקד, עלייה של 14.6 אחוזים בנתון המקורי ו-19.2 בנתון המנוכה.
כל השינויים בטבלה הם בנתון המקורי ובכיוון עלייה. בניכוי עונתיות השיעורים נמוכים יותר: 12.8 אחוזים בסך הדירות מול הרבעון הקודם, 24.0 בדירות החדשות ו-5.5 ביד שנייה. שליש מהדירות החדשות שנמכרו, 33.7 אחוזים, נמכרו בסבסוד ממשלתי.
הפער בין שתי השורות התחתונות הוא הסיפור. הדירות החדשות זינקו ב-42 אחוזים מול אשתקד, והיד השנייה עלתה ב-0.8 אחוזים בלבד. חלק מההסבר פשוט: שליש מהדירות החדשות שנמכרו, 33.7 אחוזים, נמכרו בסבסוד ממשלתי, וזה מסלול שלא קיים בשוק יד שנייה.
בחודש יולי לבדו נמכרו 7,600 דירות, מהן 38.6 אחוזים חדשות. הלמ"ס מציינת גם שבנתוני המגמה חל שינוי מינואר 2026, עם עלייה מתונה של 0.8 אחוזים לחודש בסך הדירות, אחרי ירידה שנמשכה מיוני 2024. ביד שנייה, לעומת זאת, נצפית מאפריל 2026 ירידה ממוצעת של 0.8 אחוזים לחודש, והלמ"ס מוסיפה שעדיין מוקדם להצביע על היפוך מגמה.
המפה: איפה נמכרו הדירות
בסך הדירות שנמכרו מובילים המרכז עם 23.0 אחוזים והדרום עם 22.4. בדירות החדשות התמונה שונה: מוביל הדרום עם 25.5 אחוזים, אחריו תל אביב עם 22.9 והמרכז עם 20.7.
המרכז הוא המחוז היחיד שבו מכירות הדירות החדשות ירדו מול הרבעון הקודם, בעוד כל השאר עלו. בסך הדירות שנמכרו מוביל המרכז עם 23.0 אחוזים והדרום עם 22.4.
שימו לב לשורה של המרכז. זה המחוז היחיד שבו מכירות הדירות החדשות ירדו מול הרבעון הקודם, בעוד בכל השאר הן עלו, ובצפון ובתל אביב בשיעורים של יותר מחמישים אחוזים.
ברמת הערים, בדירות החדשות מובילות תל אביב יפו, קריית גת וחיפה. שתי קפיצות בולטות במיוחד: בקריית גת נמכרו 768 דירות חדשות לעומת 345 ברבעון הקודם, ובאשדוד 510 לעומת 138. בדירות יד שנייה מובילות ירושלים, חיפה ובאר שבע.
איפה יושב ההיצע
84,990 דירות הן מספר גדול, אבל הוא לא מפוזר שווה, וזה מה שהופך אותו לשימושי.
- תל אביב: 30.8 אחוזים מהמלאי, כלומר 26,170 דירות
- המרכז: 24.7 אחוזים, כלומר 20,990 דירות
- בערים הגדולות: ירושלים מובילה עם כ-10,100 דירות, ואחריה תל אביב יפו עם כ-9,720
- ומחוץ לערים הגדולות: לוד עם 3,060, קריית גת עם 2,410, יהוד מונוסון עם 1,780 ובאר יעקב עם 1,530
שני שלישים מהמלאי, אם כן, מרוכזים בשני מחוזות. מי שמחפש באזור שבו ההיצע גדול נמצא בעמדת מיקוח טובה יותר ממי שמחפש באזור שבו הוא דליל, וזה נכון גם כששני האזורים מופיעים באותה כותרת.
על מה שההיצע הזה עושה למחירים ולהטבות שהיזמים מציעים כתבנו בכתבה על עונת הדוחות וההנחות.
למה קראתם מספר אחר לאותו חודש
אם ראיתם מספר אחר ליולי 2026, כנראה לא טעיתם. הלמ"ס מדווחת שביולי נמכרו 7,600 דירות. אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מדווח על 7,692 עסקאות באותו חודש.
הפער עצמו קטן, כאחוז אחד, והוא נובע מכך ששני הגופים מודדים ומדווחים בשיטות שונות, ומגדירים אחרת מה נחשב עסקה ומתי היא נרשמת.
אבל יש הבדל גדול יותר, והוא בחלון ההשוואה. הלמ"ס משווה רבעון לרבעון שקדם לו. האוצר משווה חודש לאותו חודש בשנה שעברה. אותם נתונים יכולים להיראות כעלייה בהשוואה אחת וכירידה בשנייה, בלי שאף אחד מהגופים שוגה. לכן כשמשווים כותרות, כדאי לבדוק קודם מה בדיוק הושווה למה.
את הסקירה החודשית של האוצר אנחנו מסקרים בנפרד, והקריאה הקודמת שלה מופיעה בכתבה על סקירת הכלכלן הראשי ליוני.
מה זה אומר לרוכשים ולמוכרים
- לרוכשים: ההיצע עדיין גדול, וכמעט 27 חודשים יידרשו למכירתו בקצב הנוכחי. זו עמדה שבה יש מה לבקש
- אבל לא להמתין בהנחה שהוא ימשיך להצטבר: היחס הפסיק להשתפר בקריאה הזאת
- לבדוק אזור ולא כותרת: שני שלישים מהמלאי בשני מחוזות, ובשאר הארץ התמונה אחרת
- למוכרי יד שנייה: בשוק שלכם העלייה מול אשתקד הייתה 0.8 אחוזים בלבד, בעוד החדשות זינקו ב-42
- ולזכור שהנתונים מתעדכנים: הלמ"ס מעדכנת נתוני עבר, וקריאה אחת אינה מגמה
והערה על מספר שהופיע אצלנו בעבר: בכתבה על 85,000 הדירות התקועות הבאנו את הנתון כפי שצוטט בשידור, וציינו במפורש שלא פתחנו עבורו סדרה של הלמ"ס. עכשיו יש נתון רשמי: 84,990 דירות בסוף יולי 2026.
- הכתבה מבוססת על הודעת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מספר 283/2026, שפורסמה ב-10 בספטמבר 2026 ונושאת את הכותרת "דירות בעסקאות נדל"ן, מאי-יולי 2026".
- כל הנתונים המוצגים כאן, ובהם 25,160 הדירות שנמכרו, הפילוח בין 10,470 חדשות ל-14,690 יד שנייה, שיעורי השינוי בנתון המקורי ובניכוי עונתיות, 7,600 הדירות שנמכרו ביולי לבדו, המלאי של 84,990 דירות, 26.9 חודשי ההיצע, הפילוח המחוזי והערים המובילות, מגיעים מההודעה עצמה.
- ניכוי העונתיות הוא עיבוד של הלמ"ס ולא חישוב שלנו. נתוני המגמה ושיעורי השינוי הממוצעים לחודש הם גם הם של הלמ"ס.
- חמש קריאות חודשי ההיצע שבטבלה, 32 בסוף מרץ, 29.5 בסוף אפריל, 28.9 בסוף מאי, 26.0 בסוף יוני ו-26.9 בסוף יולי, נלקחו מהכתבות שלנו על ההודעות הקודמות בסדרה ואומתו מולן לצורך הכתבה הזאת.
- הנתון שאגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מדווח 7,692 עסקאות ביולי מגיע מסקירת הענף שלו לאותו חודש. שני הגופים מודדים בשיטות שונות, ואיננו מכריעים ביניהם.
- ההודעה הבאה בסדרה, לחודשים יוני עד אוגוסט 2026, אמורה להתפרסם ב-14 באוקטובר 2026.
- ⚠️ הלמ"ס מעדכנת נתוני עבר בפרסומים עוקבים, ולכן מספרים שהוצגו בקריאות קודמות עשויים להשתנות.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- דו"ח הלמ"ס: 22,640 דירות נמכרו באפריל-יוני, והדירות החדשות מזנקות ב-18%
- דו"ח הלמ"ס: 20,610 דירות נמכרו בפברואר-אפריל 2026, ו-84 אלף דירות חדשות ממתינות לקונה | קליקת הנדל"ן
- דו"ח הלמ"ס: 21,390 דירות נמכרו במרץ-מאי, הדירות החדשות בעלייה והיד השנייה בירידה חדה
- 234 דירות באלעד, 80% מהן במחיר מטרה: מה שווה לדעת לפני שנפתחת ההרשמה
- 29 מטר מפרידים בין 4 חדרים ישנים לחדשים בשדרות
סיכום
הרבעון היה חזק במכירות, אבל הנתון שראוי לעקוב אחריו הוא אחר: חודשי ההיצע עלו אחרי ארבע ירידות רצופות, והסיבה היא שהמלאי מעולם לא הצטמצם.
- נמכרו: 25,160 דירות, עלייה של 20.8 אחוזים מול הרבעון הקודם
- הפילוח: 10,470 חדשות, זינוק של 42 אחוזים מול אשתקד, מול 14,690 יד שנייה שעלו ב-0.8 בלבד
- ההיפוך: 26.9 חודשי היצע, אחרי 32, 29.5, 28.9 ו-26.0
- המלאי: 84,990 דירות, ובסך הכול הוא גדל ולא הצטמצם
- איפה הוא יושב: שני שלישים בתל אביב ובמרכז
שאלות ותשובות
כמה דירות נמכרו במאי עד יולי 2026?
מה זה חודשי היצע, ולמה העלייה שלהם חשובה?
למה הדירות החדשות זינקו והיד השנייה כמעט לא זזה?
קראתי מספר אחר לאותו חודש. איזה נכון?
אני שוקל לקנות. מה הנתונים האלה אומרים לי?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
מה זה בעצם חודשי היצע?
חיכינו שנה וחצי לפני שקנינו, כל הזמן אמרו לנו לחכות שהמחירים ירדו… בסוף קנינו בלי שום ירידה, ואפילו שילמנו יותר ממה שתכננו 😅 הנתון על 42 אחוז עלייה בדירות חדשות מול אשתקד מסביר הכל לדעתי.