אחת לחודש מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את מדד מחירי הדירות, המדד שמודד את השינוי האמיתי במחירים, בניכוי הבדלי איכות בין הדירות. הפרסום החדש, לחודשים מרץ-אפריל 2026, מראה שמחירי הדירות ממשיכים לרדת במתינות, אבל מתחת לכותרת מסתתרת תמונה מעניינת ומחולקת לפי אזורים, לצד נתון חדש ובולט על מחירי הקרקעות. הנה הפירוט המלא, ומה הוא אומר לכם.

הצפון עולה, המרכז יורד

הצפון עולה, המרכז יורד

מחירי הדירות בשנה: +2.5% בצפון, -3.1% במרכז

הנתון המרכזי

0.3%

ירידה בחודשיים מרץ-אפריל 2026

ירידה של 1.3% בשנה האחרונה התקררות מתונה ומתמשכת

0.1% ירידה בדירות חדשות

כמעט ללא שינוי בתקופה

38.7% חלק עסקאות בסבסוד

עלייה מ-28.8% בתקופה הקודמת

34% עלייה ב-5 שנים

מחירים גבוהים מ-2021

מקור: הלמ"ס, 2026

המספר המרכזי: ירידה של 0.3%, ובשנה 1.3%

מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מרץ-אפריל 2026, לעומת אלה שבוצעו בפברואר-מרץ 2026, עולה כי מחירי הדירות ירדו ב-0.3%. הירידה הזו מקזזת את העלייה שנרשמה בתקופה הקודמת, ומחזירה את המדד למגמת ירידה מתונה. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, מרץ-אפריל 2025, מדובר בירידה של 1.3%.

חשוב לשים את הדברים בפרופורציה. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מציינת שמדובר בירידות לפי חישוב מתגלגל, בדומה לתקופות קודמות שבהן נרשמו ירידות שנתיות: בשנת 2018, ובמחצית השנייה של 2023. כלומר, אנחנו בתוך תקופה של התקררות הדרגתית, לא של שבר חד. את הנתונים על היקף העסקאות, שמשלימים את התמונה, סקרנו בכתבה על דו"ח הלמ"ס לעסקאות הדירות.

לפי מחוזות: הצפון וירושלים נגד הזרם

אחד הממצאים המעניינים בדו"ח הוא שהתמונה לא אחידה בכל הארץ. בהשוואה השנתית, מרץ-אפריל 2026 לעומת מרץ-אפריל 2025, נרשמו דווקא עליות מחירים בשני מחוזות: הצפון, שעלה ב-2.5%, וירושלים, שעלתה ב-1.7%.

מנגד, במחוזות האחרים נרשמו ירידות: מחוז המרכז הוביל עם ירידה של 3.1%, אחריו תל אביב עם 1.9%, וחיפה והדרום עם 1.1% כל אחד. כלומר, דווקא אזורי הביקוש המסורתיים במרכז הם שמושכים את הממוצע הארצי כלפי מטה, בעוד הפריפריה הצפונית וירושלים מפגינות יציבות ואף עלייה. למי שמסתכל על אזורי הצמיחה, זו תזכורת לכך שהממוצע הארצי לא מספר את כל הסיפור.

דירות חדשות: כמעט ללא שינוי, וזינוק בסבסוד

בשוק הדירות החדשות התמונה רגועה עוד יותר. מהשוואת מרץ-אפריל 2026 לפברואר-מרץ 2026, מדד מחירי הדירות החדשות ירד ב-0.1% בלבד, כמעט ללא שינוי. בהשוואה השנתית נרשמה ירידה של 3.9%.

אבל יש כאן נתון שמסביר חלק מהיציבות הזו: חלקן של העסקאות בסבסוד ממשלתי, כמו מחיר למשתכן, מתוך כלל מכירות הדירות החדשות, זינק מ-28.8% בתקופה הקודמת ל-38.7% בתקופה הנוכחית. מכיוון שדירות מסובסדות זולות יותר, הן ממתנות את המדד. ואכן, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מציינת שבניכוי העסקאות בתמיכה ממשלתית, מחירי הדירות החדשות ירדו ב-0.7%, יותר מהירידה של 0.1% במדד הכולל.

במבט של חמש שנים: המחירים עדיין גבוהים

כדי לא לאבד פרספקטיבה, הדו"ח בוחן גם את השינוי המצטבר לאורך חמש שנים, ביחס לתקופת הבסיס מרץ-אפריל 2021. והתמונה כאן הפוכה לכותרת: מחירי הדירות החדשות עלו ב-5 השנים האחרונות ב-34.5%, וכלל הדירות ב-33.7%.

במילים אחרות, הירידות הקטנות של החודשים האחרונים מתרחשות אחרי גל עליות משמעותי. מי שקנה לפני חמש שנים נמצא היום עם נכס ששווה הרבה יותר, והתיקון הנוכחי הוא מתון יחסית לעלייה שקדמה לו. זו בדיוק הסיבה שצריך לקרוא נתון חודשי בזהירות, ולא להסיק ממנו מסקנות גורפות על כיוון השוק.

הנתון החדש: מחירי הקרקעות צונחים

הפעם הדו"ח כלל גם נתון שמתפרסם רק מאז 2025: מדד מחירי הקרקעות למגורים, המבוסס על עסקאות קרקע ששווקו על ידי רשות מקרקעי ישראל. וכאן הירידות חדות בהרבה. בשנת 2025, לעומת 2024, מדד מחירי הקרקעות הכללי ירד ב-4.9%.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

הפילוח מגלה פער גדול בין סוגי הבנייה: מדד הקרקעות לבנייה רוויה ירד ב-3.9%, אך מדד הקרקעות לבנייה צמודת קרקע צנח ב-18.1%. מאז השיא של 2022, ירד מדד הקרקעות הכללי בכ-25%. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מציינת שמדד הקרקעות תנודתי יותר ממדד הדירות, ושבראייה ארוכה, בין 2004 ל-2025, שני המדדים עלו בשיעור דומה של כ-250%. הירידה החדה במחירי הקרקעות, בעיקר לבנייה צמודת קרקע, היא נתון שכדאי לעקוב אחריו, כי מחיר הקרקע הוא רכיב מרכזי במחיר הדירה הסופי.

מה זה אומר לרוכשים?

ראשית, פרופורציה: ירידה של 0.3% בחודשיים ו-1.3% בשנה היא התקררות מתונה, לא הזדמנות של פעם בדור ולא סיבה לפאניקה. מי שמחכה ל"קריסה" כנראה ימתין הרבה, ומי שחושש מ"בריחת" המחירים יכול להירגע: השוק נע לאט.

שנית, המיקום קובע. כשהצפון וירושלים עולים בזמן שהמרכז יורד, ברור שאין דבר כזה "מחיר הדירות בישראל" אחד. ההחלטה צריכה להישען על נתוני האזור המסוים שמעניין אתכם, לא על הכותרת הארצית. ושלישית, הירידה במחירי הקרקעות, ובמיוחד בצמודי הקרקע, היא איתות מעניין לטווח הבינוני. בסופו של דבר, ההחלטה הנכונה נשענת על הצרכים, היכולת והאופק שלכם, ופחות על ניחוש המגמה החודשית הבאה.

סיכום

מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לחודשים מרץ-אפריל 2026 מצביע על התקררות מתונה ומתמשכת: ירידה של 0.3% בחודשיים ו-1.3% בשנה, שמשתלבת במגמת ירידות הדרגתית שדומה לתקופות קודמות. התמונה מחולקת לפי אזורים, כשהצפון וירושלים עולים בעוד המרכז ותל אביב יורדים, ומחירי הדירות החדשות כמעט לא זזו, בין היתר בזכות עלייה בחלקן של עסקאות מסובסדות. הנתון החד ביותר הוא דווקא במחירי הקרקעות, שירדו ב-2025 ב-4.9%, ובבנייה צמודת קרקע ב-18.1%. ועם זאת, בראייה של חמש שנים, מחירי הדירות עדיין גבוהים בכ-34%. השורה התחתונה לרוכשים: השוק מתקרר לאט, התמונה תלוית אזור, וכדאי להחליט על בסיס הנתונים המקומיים ולא הכותרת הארצית.

• מרץ-אפריל 2026: מחירי הדירות ירדו ב-0.3%, ובשנה ב-1.3%
• עליות: צפון +2.5%, ירושלים +1.7%; ירידות: מרכז -3.1%, ת"א -1.9%
• דירות חדשות: ירידה של 0.1% בלבד; חלק הסבסוד עלה ל-38.7%
• בניכוי סבסוד, הדירות החדשות ירדו ב-0.7%
• מחירי הקרקעות 2025: כללי -4.9%, צמודת קרקע -18.1%
• ב-5 שנים: מחירי הדירות עדיין גבוהים בכ-34%

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

שלומית·לפני 4 שבועות

רגע, אז בקרקעות צמודות ירדו 18.1%?? זה לא נראה לי הגיוני. מישהו מבין למה דווקא שם הירידה כל כך חדה?

מיכל·לפני 4 שבועות

חחח אז ת"א ירדה 1.9% ועדיין אי אפשר לקנות כלום... 34% מעל 2021 זה הנתון שמעניין אותי

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו