מחירי הדירות ממשיכים לרדת, והפעם בקצב מהיר יותר. נתוני הלמ"ס החדשים מראים ירידה של אחוז שלם בתוך חודשיים, כשתל אביב מובילה את המגמה. אבל כמו תמיד, מתחת לכותרת מסתתרת תמונה מורכבת יותר: לא כל המחוזות יורדים, והירידה בדירות החדשות מתבררת כמשהו אחר לגמרי ממה שנראה במבט ראשון. הנה מה שהנתונים באמת אומרים למי שקונה, מוכר או משקיע.

מדד מחירי הדירות, אפריל עד מאי 2026

מה מראה המדד

שינוי מחירי הדירות לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

הנתון המרכזי

1.0%

ירידה במחירי הדירות באפריל עד מאי

האצה לעומת ירידה של 0.3% במדד הקודם, ובהשוואה שנתית ירידה של 2.0%

שנתי: 2.0%

שיעור הירידה מול אפריל עד מאי אשתקד.

תל אביב 2.3%

המחוז שמוביל את הירידות בתקופה הנוכחית.

חדשות 0.1%

ירידה מתונה בלבד במדד הדירות החדשות.

מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הודעה 222/2026

הירידה מתגברת: מ-0.3% ל-1.0%

הנתון המרכזי בפרסום החדש של הלמ"ס: בהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו באפריל עד מאי 2026 מול אלה שבוצעו במרץ עד אפריל 2026, ירדו מחירי הדירות ב-1.0%. זו האצה ברורה של המגמה, שכן במדד הקודם שפרסמנו נרשמה ירידה של 0.3% בלבד. במילים אחרות, קצב ירידת המחירים כמעט שילש את עצמו בתוך חודש.

גם ההשוואה השנתית מספרת סיפור דומה: מול אפריל עד מאי 2025, מדד מחירי הדירות ירד ב-2.0%. הלמ"ס מוסיפה הקשר היסטורי חשוב: בעשור האחרון נרשמו רק שלוש תקופות של ירידות מחירים שנתיות. הראשונה הייתה בשנת 2018 ונמשכה שלושה רבעונים, השנייה במחצית השנייה של 2023, והשלישית היא התקופה הנוכחית. כלומר, אנחנו נמצאים באחת התקופות הנדירות יחסית שבהן המחירים באמת יורדים בקצב שנתי, ולא רק מאטים.

המפה המחוזית: לא כולם יורדים

הפילוח לפי מחוזות חושף שהירידה רחוקה מלהיות אחידה, וזו אולי הנקודה החשובה ביותר לרוכשים. בתקופה הנוכחית, לעומת מרץ עד אפריל, נרשמו השינויים הבאים: תל אביב מובילה את הירידות עם 2.3%, אחריה ירושלים עם 1.8%, חיפה עם 0.5% והצפון עם 0.3% בלבד. לעומתם, מחוזות המרכז והדרום לא רשמו שינוי כלל, כלומר המחירים בהם נותרו יציבים.

הפער הזה מעניין במיוחד לאור מה שראינו בנתוני המלאי. תל אביב והמרכז הם המחוזות שבהם מרוכז יותר ממחצית ממלאי הדירות החדשות שממתינות לקונה, כפי שסקרנו בדו"ח הלמ"ס על עסקאות הנדל"ן. בתל אביב, שבה המחירים הגבוהים ביותר והמלאי הגדול ביותר, הלחץ על המחירים הוא החזק ביותר. במרכז ובדרום, לעומת זאת, השוק מוצא נקודת איזון. זו תזכורת טובה לכך שאין "שוק דיור" אחד בישראל.

הדירות החדשות: הנתון שמשנה את התמונה

כאן מגיע החלק המעניין ביותר בפרסום, וזה שרוב הכותרות יפספסו. מדד מחירי הדירות החדשות ירד ב-0.1% בלבד בתקופה הנוכחית. במבט ראשון זו ירידה זניחה. אבל הלמ"ס מוסיפה בדיקה משלה, ובה מתגלה משהו אחר: בניכוי העסקאות שבוצעו בסבסוד ממשלתי, מדד מחירי הדירות החדשות דווקא עלה ב-0.2%.

ההסבר טמון בתמהיל. שיעור העסקאות בסבסוד ממשלתי מתוך כלל עסקאות הדירות החדשות עלה מ-34.6% בתקופה הקודמת ל-37.5% בתקופה הנוכחית. דירות בסבסוד ממשלתי נמכרות במחירים נמוכים יותר, ולכן כשחלקן בתמהיל גדל, הממוצע נמשך כלפי מטה גם בלי שמחיר של דירה בודדת ירד. במילים פשוטות: הירידה המדווחת בדירות החדשות אינה ירידת מחירים אמיתית, אלא תוצאה של שינוי בהרכב העסקאות. בשוק החופשי, מחירי הדירות החדשות עלו קלות.

הפילוח המחוזי

איפה המחירים יורדים

שינוי המחירים לפי מחוז, אפריל עד מאי לעומת מרץ עד אפריל

במבט מהיר

2.3%

שיעור הירידה בתל אביב, הגבוה בארץ

המחוז עם המחירים הגבוהים והמלאי הגדול ביותר סופג את הלחץ החזק ביותר

ירושלים 1.8%

המחוז השני בשיעור הירידה בתקופה הנוכחית.

מרכז ודרום

שני המחוזות היחידים שלא רשמו שינוי במחירים.

צפון וחיפה

ירידות מתונות בלבד: 0.3% בצפון ו-0.5% בחיפה.

מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נתונים ארעיים

התמונה הרחבה: למה המחירים יורדים דווקא עכשיו

לכאורה יש כאן סתירה. בשבועות האחרונים דיווחנו שבנק ישראל הוריד את הריבית ל-3.5%, שהיקף המשכנתאות זינק ל-11.1 מיליארד שקל ביוני, ושמספר העסקאות התאושש. אז איך ייתכן שהמחירים דווקא יורדים? התשובה נמצאת בצד ההיצע. כ-84,130 דירות חדשות ממתינות לקונה, כ-28.9 חודשי היצע, וכשיש כל כך הרבה מלאי, גם ביקוש מתעורר לא מספיק כדי להרים מחירים.

זו למעשה הזדמנות למי שקונה. סביבת המימון משתפרת, כפי שהרחבנו בכתבה על החלטת הריבית, בזמן שהמחירים עדיין מתמתנים. השילוב הזה, של כסף שנעשה זול יותר ומחירים שיורדים, אינו נפוץ ולא בהכרח יימשך לאורך זמן. אם המלאי ימשיך להיספג, כפי שמסתמן מהתייצבותו, ייתכן שנקודת האיזון תשתנה בהמשך.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

מה זה אומר לרוכשים, למוכרים ולמשקיעים

לרוכשים: זו סביבה נוחה יחסית, במיוחד בתל אביב ובירושלים שבהן הירידות החדות ביותר, ובמיוחד מול קבלנים שמחזיקים מלאי גדול. כוח המיקוח שלכם אמיתי. יחד עם זאת, אל תצפו לאותה הנחה במרכז ובדרום, שם המחירים יציבים לחלוטין. למוכרי יד שנייה: אתם מתחרים בקבלנים שמציעים הטבות מימון, ולכן תמחור ריאלי הוא המפתח.

למשקיעים: הנתון על הדירות החדשות בניכוי סבסוד הוא תזכורת חשובה לקרוא מספרים לעומק. "ירידה" במדד לא תמיד אומרת שמחיר הנכס שאתם בוחנים ירד. תמיד בדקו את הפרויקט והאזור שלכם ולא את הממוצע הארצי. ולפרספקטיבה: למרות הירידות האחרונות, במבט של חמש שנים מחירי הדירות עדיין גבוהים ב-31.2% ומחירי הדירות החדשות ב-29.9%. את התמונה המלאה של העסקאות סקרנו בסקירת הכלכלן הראשי.

סיכום

מדד מחירי הדירות של הלמ"ס לאפריל עד מאי 2026 מראה ירידה של 1.0%, האצה לעומת 0.3% במדד הקודם, ובהשוואה שנתית ירידה של 2.0%, אחת משלוש תקופות בלבד בעשור שבהן נרשמו ירידות שנתיות. הירידה אינה אחידה: תל אביב מובילה עם 2.3% וירושלים עם 1.8%, בעוד המרכז והדרום יציבים לחלוטין. הנתון החשוב ביותר מוסתר בפרטים: הירידה של 0.1% בדירות החדשות מתהפכת לעלייה של 0.2% כשמנכים עסקאות בסבסוד ממשלתי, שחלקן בתמהיל גדל. כלומר, בשוק החופשי מחירי הדירות החדשות דווקא עלו קלות. לרוכשים זו סביבה נוחה, בעיקר מול מלאי גדול, אך תמיד צריך לבדוק את האזור והפרויקט ולא את הממוצע.

• מחירי הדירות ירדו ב-1.0% באפריל עד מאי 2026 לעומת התקופה הקודמת, האצה לעומת ירידה של 0.3% במדד הקודם.
• בהשוואה שנתית, מול אפריל עד מאי 2025, ירדו מחירי הדירות ב-2.0%.
• תל אביב מובילה את הירידות עם 2.3%, אחריה ירושלים עם 1.8%, בעוד המרכז והדרום לא רשמו שינוי.
• מדד הדירות החדשות ירד ב-0.1% בלבד, אך בניכוי עסקאות בסבסוד ממשלתי הוא דווקא עלה ב-0.2%.
• זו התקופה השלישית בעשור שבה נרשמות ירידות מחירים שנתיות, אחרי 2018 והמחצית השנייה של 2023.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו