אחרי כמה תקופות של ירידות, מדד מחירי הדירות שינה כיוון. העלייה קטנה, והלמ"ס עצמה מסמנת שהנתון ארעי, אבל אחרי מגמה ארוכה כל שינוי כיוון ראוי לתשומת לב. ובאותה הודעה בדיוק מופיע נתון שני שנשמע כמו הפוך לגמרי, ומי שלא מכיר את ההבדל ביניהם עלול להתבלבל. הנה כל המספרים, וההסבר.

המדד עצר את הירידות

נתחיל במספר המרכזי. מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו במאי עד יוני 2026 לעומת אפריל עד מאי 2026, נמצא שמחירי הדירות עלו ב-0.1%. זו עלייה קטנה מאוד, אבל היא באה אחרי רצף ירידות: במהדורה הקודמת שסקרנו נרשמה ירידה של 1.0%.

שתי הסתייגויות חשובות לפני שקופצים למסקנות. הראשונה מגיעה מהלמ"ס עצמה, שמציינת בהערת שוליים שהנתון אינו סופי, מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. השנייה היא שההשוואה השנתית עדיין שלילית: מול מאי עד יוני 2025 המחירים נמוכים ב-1.5%. יחד עם זאת, גם כאן יש התמתנות, שכן בתקופה הקודמת עמדה הירידה השנתית על 2.0%. הלמ"ס מציינת שירידות מחירים שנתיות נרשמו בעבר בשנת 2018, למשך שלושה רבעונים, ובמחצית השנייה של 2023.

הפילוח האזורי: הצפון והדרום עולים, המרכז יורד

התמונה הארצית מסתירה פערים גדולים בין המחוזות. בהשוואה לתקופה הקודמת, עליות מחירים נרשמו בירושלים עם 1.8%, בחיפה עם 1.5%, בצפון עם 0.9% ובדרום עם 0.7%. בכיוון ההפוך, מחוז המרכז ירד ב-1.0% ותל אביב ב-0.7%.

ההשוואה השנתית חדה עוד יותר ומראה שהתמונה אינה מקרית. מול מאי עד יוני 2025 נרשמו ירידות מחירים במחוז המרכז עם 4.1%, בחיפה עם 1.8% ובתל אביב עם 1.7%. לעומת זאת, עליות נרשמו בירושלים עם 1.8%, בצפון עם 1.6% ובדרום עם 0.1%. במילים אחרות, הירידות הארציות של השנה האחרונה מרוכזות בעיקר במרכז הארץ, בעוד הפריפריה נשארה יציבה ואף עלתה.

הדירות החדשות, והנתון שהסבסוד מסתיר

מדד מחירי הדירות החדשות עלה במאי עד יוני ב-0.5%. אבל כאן הלמ"ס מוסיפה בדיקה שכדאי לשים לב אליה: בניכוי עסקאות בתמיכה ממשלתית, המדד של הדירות החדשות עלה דווקא ב-0.9%, כלומר כמעט כפול.

ההסבר נמצא בנתון נוסף באותה הודעה: מכלל עסקאות הדירות החדשות, שיעור העסקאות במסגרת סבסוד ממשלתי עלה מ-36.4% בתקופה הקודמת ל-38.4% בתקופה הנוכחית. ככל שיותר דירות חדשות נמכרות בהנחה ממשלתית, כך הן מושכות את המדד כלפי מטה. המשמעות המעשית לרוכשים בשוק החופשי: מחירי הדירות החדשות עולים מהר יותר ממה שהכותרת מספרת, וחלק מהיציבות שנראית בנתונים היא תוצאה של תוכניות הסבסוד ולא של השוק עצמו.

המספר השני: מחיר ממוצע שעלה ב-7.9%

באותה הודעה בדיוק מופיע חלק נוסף, שעוסק במחירים ממוצעים של עסקאות ללא ניכוי איכות. ברבעון השני של 2026 עמד המחיר הממוצע הארצי על כ-2,435 אלף שקל, כלומר כ-2.435 מיליון שקל. מול הרבעון הקודם, שבו עמד הממוצע על כ-2,349 אלף שקל, מדובר בעלייה של 3.7%, ומול הרבעון השני של 2025, שבו עמד על כ-2,256 אלף שקל, בעלייה של 7.9%.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

בפילוח לפי מחוזות, המחיר הממוצע הגבוה ביותר נרשם בתל אביב עם כ-3,577 אלף שקל, והנמוך ביותר בצפון עם כ-1,520 אלף שקל. מול הרבעון המקביל אשתקד עלה הממוצע בתל אביב ב-11.8%, בדרום ב-7.5%, בחיפה ב-6.3%, בירושלים ב-3.2% ובמרכז ב-1.5%, וירד רק במחוז הצפון, ב-1.8%. בערים הגדולות, העליות הבולטות נרשמו באשדוד עם 11.0%, בתל אביב עם 8.4%, בחיפה עם 6.1% וברחובות עם 4.1%, ואילו הירידות הבולטות נרשמו באשקלון עם 2.4%, בבני ברק ובנתניה עם 1.7% וברמת גן עם 1.6%.

אז המחירים עלו או ירדו

התשובה הכנה היא שתלוי מה שואלים. מדד מחירי הדירות, שמנטרל את השפעת האיכות ובודק כמה עולה אותה דירה, כמעט לא זז בתקופה האחרונה ועדיין נמוך ב-1.5% מאשתקד. המחיר הממוצע לעסקה, שאינו מנטרל איכות, עלה ב-7.9% בשנה. הפער נובע מכך שהממוצע מושפע מהרכב הדירות שנמכרו בפועל, ומכך שהסקירה הרבעונית של הממוצעים מתבססת על עסקאות בשוק החופשי בלבד ואינה כוללת עסקאות בסבסוד, בעוד המדד כן כולל אותן.

מה עושים עם זה בפועל. אם אתם שואלים האם כדאי לחכות כי המחירים יורדים, המדד מנוכה האיכות הוא הכלי הנכון, והוא אומר שהירידות נעצרו אך טרם התהפכו לעלייה של ממש. אם אתם בונים תקציב לרכישה באזור מסוים, דווקא המחיר הממוצע רלוונטי יותר, והוא מלמד שהתקציב הנדרש גדל. את התמונה המשלימה של כמות העסקאות ומלאי הדירות סקרנו בדוח דירות בעסקאות נדל"ן, ואת צד האשראי בנתוני המשכנתאות של יולי. ואחרונה חשובה: נתוני התקופה האחרונה ארעיים, ולכן שווה לבדוק אותם שוב בהודעה הבאה.

סיכום

מדד מחירי הדירות של הלמ"ס למאי עד יוני 2026 עלה ב-0.1% לעומת אפריל עד מאי, אחרי ירידה של 1.0% בתקופה הקודמת. בהשוואה השנתית המחירים עדיין נמוכים ב-1.5%, אך גם כאן ניכרת התמתנות לעומת ירידה של 2.0% קודם לכן. הפילוח האזורי מפוצל: ירושלים, חיפה, הצפון והדרום עלו, ואילו המרכז ותל אביב ירדו. בהשוואה השנתית הירידות מרוכזות במרכז עם 4.1%. מדד הדירות החדשות עלה ב-0.5%, אך בניכוי עסקאות בסבסוד ממשלתי עלה ב-0.9%, כששיעור העסקאות המסובסדות טיפס מ-36.4% ל-38.4%. באותה הודעה מופיע גם נתון המחיר הממוצע לעסקה, שעמד ברבעון השני על כ-2.435 מיליון שקל ועלה ב-7.9% מול אשתקד. שני המספרים נכונים, והם מודדים דברים שונים: המדד מנטרל איכות ובודק את מחיר אותה דירה, ואילו הממוצע מושפע מהרכב הדירות שנמכרו ואינו כולל עסקאות מסובסדות. הלמ"ס מדגישה שנתוני התקופה האחרונה ארעיים.

• מדד מחירי הדירות עלה ב-0.1% במאי-יוני 2026 לעומת אפריל-מאי, אחרי ירידה של 1.0% שנרשמה בתקופה הקודמת.
• בהשוואה השנתית, מול מאי-יוני 2025, המחירים עדיין נמוכים ב-1.5%. זו התמתנות לעומת ירידה שנתית של 2.0% בתקופה הקודמת.
• מדד הדירות החדשות עלה ב-0.5%, אך בניכוי עסקאות בסבסוד ממשלתי הוא עלה ב-0.9%. שיעור העסקאות המסובסדות טיפס מ-36.4% ל-38.4%.
• הפילוח האזורי מפוצל: ירושלים עלתה ב-1.8%, חיפה ב-1.5% והצפון ב-0.9%, ואילו המרכז ירד ב-1.0% ותל אביב ב-0.7%.
• המחיר הממוצע לעסקה ברבעון השני עמד על כ-2.435 מיליון שקל, עלייה של 7.9% מול הרבעון המקביל אשתקד. זהו מדד אחר לגמרי מהמדד מנוכה האיכות.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו