בפעם הקודמת דיווחנו כאן על עלייה קטנה אחרי חודשים של ירידות. גם בהודעה החדשה של הלמ"ס המדד עלה מעט, אבל מתחת למספר הארצי כמה דברים זזו, ובהם נתון חדש על דירות יד שנייה.

עלייה שנייה ברציפות, והמחירים עדיין נמוכים מאשתקד

נתחיל במספר המרכזי. מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו ביוני-יולי 2026 לעומת מאי-יוני 2026, מצאה הלמ"ס שמחירי הדירות עלו ב-0.2%. זו העלייה השנייה ברציפות: בהודעה הקודמת שסקרנו נרשמה עלייה של 0.1%, אחרי חודשים של ירידות.

שתי הסתייגויות לפני שמסיקים מסקנות. הראשונה מגיעה מהלמ"ס עצמה: הנתון אינו סופי, מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. השנייה נוגעת להשוואה השנתית: מול יוני-יולי 2025, מדד מחירי הדירות ירד ב-1.2%. זו ירידה מתונה יותר מזו שדיווחנו בפעם הקודמת, אז עמדה הירידה השנתית על 1.5%.

הלמ"ס מזכירה בהודעה שירידות מחירים שנתיות כבר נרשמו בעבר, בשנת 2018 למשך שלושה רבעונים ובמחצית השנייה של 2023, ושלאחרונה נרשמות ירידות שנתיות נוספות. כלומר, גם אחרי שתי עליות קטנות, מחירי הדירות עדיין נמוכים מאשר לפני שנה, ושתי קריאות ארעיות אינן מגמה.

המחוזות: הפעם תל אביב והמרכז עלו

בפילוח לפי מחוזות, התמונה התחלפה מאז ההודעה הקודמת. ביוני-יולי, לעומת מאי-יוני, עלו המחירים בתל אביב ב-0.7%, במרכז ב-0.3% ובדרום ב-0.1%. בירושלים, לעומת זאת, נרשמה ירידה של 0.4%, בחיפה של 0.3% ובצפון של 0.1%.

בהודעה הקודמת המצב היה כמעט הפוך: ירושלים, חיפה והצפון עלו, ואילו המרכז ותל אביב ירדו. רק הדרום עלה בשתי התקופות.

לפני שבונים על השינוי הזה, שווה לקרוא משפט אחר מאותה הודעה. הלמ"ס כותבת שמדד מחירי דירות יד שנייה, הארצי והמחוזי, יתפרסם מעכשיו אחת לרבעון, כדי להבטיח מספר עסקאות גדול מספיק ולצמצם את התנודתיות שקיימת במדדים ברמת המחוז. במילים אחרות, שינוי של כמה עשיריות האחוז במחוז אחד, בתקופה של חודשיים, יכול להתהפך בהודעה הבאה, כמו שקרה הפעם.

בהשוואה השנתית, מול יוני-יולי 2025, הכיוונים כמעט לא השתנו מאז ההודעה הקודמת. ירידות מחירים נרשמו במרכז, עם 3.2%, בחיפה עם 2.4%, בתל אביב עם 0.9% ובדרום עם 0.6%. עליות נרשמו בירושלים, עם 1.1%, ובצפון עם 1.0%. המרכז עדיין מוביל את הירידות השנתיות, וירושלים והצפון עדיין בעלייה. השינוי היחיד בכיוון הוא בדרום, שעבר מעלייה קלה לירידה.

לפי הודעת הלמ"ס 292/2026. כל הנתונים בניכוי איכות, ונתוני התקופות האחרונות ארעיים. העמודה השמאלית משווה רבעון לרבעון שקדם לו ורק בדירות יד שנייה, ולכן אינה ניתנת להשוואה ישירה לשתי העמודות האחרות.

הדירות החדשות: 41.2% מהעסקאות בסבסוד ממשלתי

המדד של הדירות החדשות עלה ביוני-יולי ב-0.5%, אותו שיעור שדיווחנו בהודעה הקודמת. מה שהשתנה הוא משקל הסבסוד. מתוך כלל עסקאות הדירות החדשות, שיעור העסקאות במסגרת סבסוד ממשלתי עלה מ-37.8% במאי-יוני ל-41.2% ביוני-יולי, עלייה של 3.4 נקודות אחוז.

בהודעה הקודמת הסבסוד הסתיר עלייה מהירה יותר: בניכוי העסקאות המסובסדות עלה אז המדד של הדירות החדשות ב-0.9%, כמעט פי שניים מהמספר הכללי. הפעם התמונה שונה. לפי בדיקה של הלמ"ס, בניכוי עסקאות בסבסוד ממשלתי עלה המדד של הדירות החדשות ב-0.4%, מעט פחות מה-0.5% הכללי. כלומר, נתח הסבסוד גדל, אבל הפעם הוא כמעט לא שינה את התמונה של מחירי הדירות החדשות.

הערה על נתון מהפעם הקודמת: שיעור הסבסוד במאי-יוני עמד בהודעה הקודמת על 38.4%, ובהודעה החדשה הוא עומד על 37.8%. זו דוגמה לכך שנתוני התקופות האחרונות ארעיים ומתעדכנים.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

ובהשוואה שנתית, מול יוני-יולי 2025, המדד של הדירות החדשות ירד ב-0.8%, ירידה מתונה יותר מזו של כלל הדירות.

מדד רבעוני ליד שנייה: ירידה של 1.2% ברבעון השני

החידוש בהודעה הזאת נוגע לדירות יד שנייה. מהשוואת מחירי העסקאות ברבעון השני של 2026 לעומת הרבעון הראשון, מצאה הלמ"ס שמדד מחירי דירות יד שנייה ירד ב-1.2%. בפילוח לפי מחוזות, ירידות נרשמו בירושלים, עם 2.9%, בתל אביב עם 2.0% ובמרכז עם 1.1%. בשלושת המחוזות האחרים נרשמו עליות קטנות, של 0.3% בדרום ושל 0.1% בצפון ובחיפה.

שימו לב לצירוף מקרים. הירידה ביד שנייה, 1.2%, זהה בגודלה לירידה השנתית במדד הכללי, אבל אלה שני נתונים שונים. הראשון משווה רבעון לרבעון שקדם לו, ורק בדירות יד שנייה. השני משווה את יוני-יולי 2026 לאותה תקופה אשתקד, בכלל הדירות.

ומה משתנה מעכשיו. לפי הלמ"ס, החל מההודעה הזאת מדד מחירי דירות יד שנייה, הארצי והמחוזי, יתפרסם באופן שוטף אחת לרבעון, בחודשים מרץ, יוני, ספטמבר ודצמבר. למי שמוכרים או קונים דירת יד שנייה, זה הנתון הקרוב ביותר לשוק שלכם, ושווה לחזור אליו פעם ברבעון.

במבט של חמש שנים

כדי לשים את התנודות האחרונות בפרופורציה, הלמ"ס מציגה גם את השינוי המצטבר לאורך חמש שנים, מאז יוני-יולי 2021. בתקופה הזאת עלו מחירי כלל הדירות ב-29.3%, ומחירי הדירות החדשות ב-25.2%. הירידה השנתית של 1.2% קטנה, אם כן, ביחס לעליות של השנים האחרונות, והדירות החדשות עלו לאורך התקופה פחות מכלל הדירות.

מה זה אומר לרוכשים, למוכרים ולבעלי משכנתה

• למי שממתינים לירידת מחירים: המדד עלה בשתי ההודעות האחרונות, בשיעורים קטנים מאוד, והמחירים עדיין נמוכים מאשר לפני שנה. שתי קריאות ארעיות אינן מגמה, ולכן שווה לבדוק גם את ההודעה הבאה
• למי שקונים או מוכרים יד שנייה: המדד הרבעוני ירד ברבעון השני, ובירושלים ובתל אביב יותר מהנתון הארצי. השוו את המחיר לעסקאות האחרונות באותו אזור, ולא לכותרת הארצית
• למי שקונים דירה חדשה: 41.2% מהעסקאות בדירות חדשות היו בסבסוד ממשלתי. מי שקונים בשוק החופשי יכולים להסתכל על המדד בניכוי הסבסוד, שעלה ב-0.4%
• למי שיש להם משכנתה צמודה למדד: מדד מחירי הדירות אינו חלק ממדד המחירים לצרכן, ולכן השינוי בו לא משנה ישירות את יתרת ההלוואה. איך ההצמדה עובדת הסברנו במדריך הצמדה למדד במשכנתה
• למי שקנו דירה על הנייר: בחוזה עם קבלן, יתרת התשלומים צמודה בדרך כלל למדד אחר, מדד תשומות הבנייה. על הדרך להתגונן מההצמדה הזאת כתבנו בכתבה על פיקדון צמוד לתשומות הבנייה

את התמונה המשלימה, כמה דירות נמכרו וכמה נשארו בהיצע, סקרנו בדוח הלמ"ס על הדירות שנמכרו במאי-יולי, ואת צד האשראי בנתוני המשכנתאות של אוגוסט.

סיכום

מדד מחירי הדירות עלה מעט בפעם השנייה ברציפות, והירידה מול אשתקד הצטמצמה. הנתונים ארעיים, ושתי קריאות אינן מגמה.

• המדד הכללי: עלייה של 0.2% ביוני-יולי 2026, וירידה של 1.2% מול אשתקד
• המחוזות: תל אביב, המרכז והדרום עלו, ואילו ירושלים, חיפה והצפון ירדו
• הדירות החדשות: עלייה של 0.5%, ו-41.2% מהעסקאות בסבסוד ממשלתי
• יד שנייה: ירידה של 1.2% ברבעון השני, ומעכשיו מדד שמתפרסם אחת לרבעון

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות1

עדי·לפני 3 שבועות

41.2% מהדירות החדשות בסבסוד ממשלתי? זה הרבה. אז המחיר של הדירות החדשות קצת מעוות, לא?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו