בדרך כלל, טיל שפוגע בבניין ותיק מעכב כל תוכנית שהייתה לו. במקרה הזה קרה ההפך, אבל לא מעצמו. בין הפגיעה לבין ההריסה המתוכננת התגלה פער בין שתי מערכות של המדינה, וזה בדיוק הפער ששווה להכיר למי שנמצא בפרויקט התחדשות בבניין שנפגע.

מה היה שם לפני הפגיעה

ארבעה בניינים ברחוב לואי מרשל בתל אביב, במספרים 10, 12, 14 ו-16, ובהם 54 דירות, היו לקראת תחילת פרויקט תמ"א 38/2, כלומר הריסה ובנייה מחדש. הסכם התמ"א נחתם ביולי 2019, והיתר הבנייה ל-86 יחידות דיור התקבל ביוני 2024. הפרויקט קודם על ידי White City Builders ולאחר מכן על ידי עופר השקעות.

מה שהדיירים היו אמורים לקבל מוגדר היטב: תוספת של 9 עד 14 מטרים רבועים לכל דירה, מרפסת, חניה ומחסן. אחרי שנים של בירוקרטיה הם כבר תיאמו מועד לטקס ההריסה, שהוא בפרויקטים כאלה רגע מכונן.

שווה לעצור על מספר אחד: חמש שנים בין חתימת ההסכם לקבלת ההיתר. זהו קצב לא חריג בהתחדשות עירונית, והוא מסביר למה כל עיכוב נוסף כל כך משמעותי לדיירים.

מה קרה ב-24 במרץ

באותו יום פגע טיל בסמוך לבניין במספר 16 וגרם לו נזק כבד. איש מהדיירים לא נפגע, אך הבניין הפך בלתי ראוי למגורים, ו-11 בעלי הדירות פונו למלונות. שלושת הבניינים האחרים ספגו נזק קל, והדיירים חזרו אליהם לאחר תיקונים.

מקור: כלכליסט, 18.08.2026. שלושת הבניינים האחרים, במספרים 10, 12 ו-14, נפגעו קל והדיירים חזרו אליהם לאחר תיקונים.

ברוב המקרים פגיעה כזו מעכבת פרויקט. כאן, בסופו של דבר, היא דווקא האיצה אותו, אבל רק אחרי שנפתרה בעיה שאיש לא צפה.

הפער: היתר להריסה מול סיווג לשיקום

עורכת הדין עינת שקד, שותפה במשרד יהב ושות" המייצג את דיירי הבניין, תיארה את הבעיה בפשטות: הפרויקט קיבל היתרים ב-2024, וכשהטיל פגע, ההיגיון אמר שמדובר בהריסה. אלא שהתברר שהעירייה סיווגה את הבניין כמבנה לשיקום, למרות ההיתר שכבר היה בידי הדיירים.

הסיווג הזה הוא לא עניין טכני. הוא קובע לאיזה מסלול נכנס הבניין, מי משלם ומה הדיירים מקבלים בסוף. וכשהסיווג לא תואם את מצב הפרויקט, נוצרות פעולות שסותרות זו את זו.

שני המסלולים לגיטימיים, אך הם אינם מתחברים זה לזה. הנקודה הרגישה היא המעבר ביניהם, ובעיקר הרצף בתשלומי שכר הדירה.

בפועל זה כבר קרה: לפי שקד, הדיירים קיבלו הנחיות סותרות, ומס רכוש אישר לחלק מהם כספי שיפוץ. את האישורים האלה היה צריך לעצור מיד, כי בניין שעומד להיהרס אינו בניין שמשפצים. הצוות נדרש לבנות מסגרת משפטית ומיסויית ייעודית מול רשויות המס, תוך שמירה על זכויות הדיירים.

90 ל-45 יום: הפער שעולה כסף לדיירים

הנקודה המעשית ביותר בסיפור נוגעת לשכר דירה. במסלול השיקום המדינה נושאת בעלות הדיור החלופי, ובפרויקט ההתחדשות היזם הוא שמשלם לפי הסכם התמ"א. בין השניים עלול להיפתח חלון שבו התשלום מהמדינה כבר הסתיים והתשלום מהיזם עוד לא התחיל, והדיירים נושאים בעלות בעצמם.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

כדי למנוע את זה, הצוות תיאם בין רשויות המס, היזם וגורמי העירייה, וקיצר את לוח הזמנים לפינוי מ-90 יום ל-45 יום. המטרה הייתה רצף: שהתשלום מהיזם יתחיל לפני שהתשלום מהמדינה נגמר. זה נשמע טכני, אבל עבור משפחה שגרה במלון או בשכירות, זה ההבדל בין המשכיות לבין חודשים על חשבונה.

על מכלול הזכויות לדיור חלופי כתבנו בהרחבה במדריך דיור חלופי למפונים: הזכאויות והסכומים.

איפה זה עומד עכשיו

לפי שקד, לוח הזמנים של הפרויקט לא נפגע, וייתכן שאף הואץ. הריסת שלושת הבניינים הנוספים צפויה באוקטובר, ומיד לאחריה אמורה להתחיל העבודה בפרויקט. במילים אחרות, הבניין שנפגע קשה ביותר הוא זה שדחף את כל המתחם קדימה.

חשוב לשמור פרופורציה. זהו מקרה אחד, שבו כבר היו היתר בתוקף, הסכם חתום ויזם שנמצא בשטח. בבניינים שנפגעו ואין להם פרויקט מאושר, התמונה שונה לגמרי, וכתבנו עליה בכתבה על מי מממן את שיקום מתחמי ההרס.

מה לקחת מזה אם אתם באותו מצב

אם אתם בבניין שנפגע ונמצא בהליך התחדשות, אלה הדברים שעולים מהמקרה הזה:

• בדקו את הסיווג, לא רק את ההיתר: ההיתר שבידיכם והסיווג שנתנה הרשות המקומית יכולים לא להתאים זה לזה, וזה מה שקובע לאיזה מסלול נכנסים
• עצרו תשלומים שסותרים: אישור לכספי שיפוץ בבניין שעומד להיהרס יוצר בעיה, ולא פותר אותה
• שאלו על הרצף: מתי נגמר התשלום מהמדינה, מתי מתחיל התשלום מהיזם, ומי מכסה את הפער אם נוצר
• ודאו מי מייצג אתכם: במקרה הזה היה לדיירים ייצוג משפטי משלהם, וזה מה שאפשר לבנות את ההסדר
• תעדו הכול: תאריכי פינוי, אישורים והתכתבויות, כי ההסדר נבנה על מסמכים ולא על שיחות

למי שנמצא בתחילת הדרך בהתחדשות עירונית, שווה להכיר את התמונה המלאה בכתבה פינוי בינוי 2026: המדריך השלם לדיירים, ואת סדר הגודל של התחום בכתבה על אחת מכל ארבע דירות חדשות בישראל.

סיכום

בלואי מרשל 16 בתל אביב נפגש בניין שכבר החזיק היתר להריסה עם מערכת פיצויים שסיווגה אותו לשיקום, ומס רכוש אף אישר לחלק מהדיירים כספי שיפוץ. אחרי תיאום מול רשויות המס, היזם והעירייה, ואחרי שלוח הזמנים לפינוי קוצר מ-90 ל-45 יום, הפרויקט חזר למסלול ואפילו הואץ. הריסת יתר הבניינים צפויה באוקטובר.

• הפרויקט: 4 בניינים, 54 דירות, היתר ל-86 יחידות דיור
• הלוח: הסכם ביולי 2019, היתר ביוני 2024, פגיעה במרץ 2026
• הפער: היתר להריסה מול סיווג עירוני לשיקום
• הפתרון: קיצור הפינוי מ-90 ל-45 יום, לרצף בתשלומים
• הלקח: לבדוק את הסיווג ואת הרצף, ולא רק את ההיתר

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

תל אביבית·לפני 2 שבועות

אני גרה ברחוב הסמוך ולא ידעתי שיש פה פרויקט תמא 38 על ארבעה בניינים ביחד. 54 דירות הופכות ל-86 זה תוספת משמעותית לשכונה. מקווה שההריסה באוקטובר תצא לפועל בלי עוד הפתעות...

שגיא·לפני 2 שבועות

מס רכוש אישר לדיירים כסף לשיפוץ ואז עצר את זה? מישהו יכול להסביר איך זה עובד? הם אמורים לקבל את הכסף הזה בסוף או לא?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו