הסכם גג הוא אחד הכלים המשמעותיים ביותר שמדינה מפעילה על שוק דיור מקומי, ובכל זאת רוב מה שהציבור יודע עליו מגיע מכותרת של יום אחד. במקרה של מעלות תרשיחא אפשר לעשות משהו אחר: המסמך החתום עצמו מפורסם לציבור באתר הממשלתי, ואפשר לקרוא מה בדיוק סוכם. בפנים יש טבלה שמפרטת מתחם מתחם, שורת סיכום שמראה מספר שונה ממה שהופיע בכותרות, לוח זמנים לאישור התכניות, וחלוקת עבודה ברורה בין העירייה ובין רשות מקרקעי ישראל. ריכזנו מה כתוב שם, ומה זה אומר למי שקורא היום על הסכם גג בעיר שלו.

המסמך עצמו: מי חתם, על מה, ואיך הוא בנוי

מעלות תרשיחא היא עיר בגליל המערבי שמונה כיום כ-23 אלף תושבים. בפברואר 2017 נחתם בה מסמך בין רשות מקרקעי ישראל ובין עיריית מעלות תרשיחא, והוא מפורסם לציבור באתר הממשלתי במלואו.

הפרט הראשון שקופץ לעין הוא השם. בשיח הציבורי קוראים לזה "הסכם גג", אבל המסמך עצמו נושא את הכותרת "הסכם אסטרטגי". זו אינה קוריוזה: המסמך מסדיר הרבה מעבר לבנייה של דירות, וכולל תשתיות, מבני ציבור, מוסדות חינוך ועבודות פיתוח.

המבנה שלו פשוט למדי. בפתיחה מוסבר שהמדינה, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל הם הבעלים של עתודות קרקע נרחבות לבנייה בשטח השיפוט של העירייה, ושרשות מקרקעי ישראל והעירייה מקדמות יחד תכניות מפורטות למגורים ברחבי העיר. אחרי סעיף ההגדרות ורשימת הנספחים מגיע החלק שנקרא "התכניות וקצב השיווק", ובו הטבלה המרכזית. אחריו מגיע פרק מטלות הרשות המקומית.

כלומר ההסכם אינו הצהרה כללית על שיתוף פעולה. הוא מסמך שמפרט תכנית תכנית, עם מספר תכנית, סטטוס תכנוני, היקף יחידות, שנה משוערת למתן תוקף ושנה משוערת לשיווק. את התמונה העירונית הרחבה ריכזנו במדריך ההשקעות במעלות תרשיחא.

הטבלה שבלב ההסכם, ושתי השורות שמסבירות את ההפרש

החלק החשוב ביותר בהסכם הוא טבלה אחת. היא מפרטת ארבעה עשר מתחמי מגורים, ולכל אחד מהם מופיעים שם המתחם, מספר התכנית, הסטטוס והמסלול התכנוני, היקף יחידות הדיור ומטרים רבועים לתעסוקה, אחוז המדינה בקרקע, הערכה למועד מתן תוקף והערכה למועד השיווק.

שורת הסיכום של הטבלה נוקבת בשני מספרים ולא באחד: 5,545 יחידות דיור של רשות מקרקעי ישראל, מתוך 6,151 יחידות דיור, ולצדם 277,777 מטרים רבועים של תעסוקה, מסחר ותיירות.

ההפרש בין שני המספרים מוסבר בטבלה עצמה. בשני מתחמים חלקה של רשות מקרקעי ישראל בקרקע הוא חלקי: באחד מופיעות 510 יחידות של הרשות מתוך 850, ובשני 494 מתוך 760. שאר היחידות באותם מתחמים נמצאות בידי בעלי קרקע אחרים. אם מחברים את שתי היתרות, 340 ו-266, למספר של הרשות, מקבלים בדיוק 6,151. גם סכימה של כל שורות הרשות בטבלה מגיעה בדיוק ל-5,545. במילים אחרות, הטבלה מתלכדת עם עצמה בשני הכיוונים.

ההבחנה הזו אינה טכנית בכלל. הסכם גג מסדיר את מה שהמדינה יכולה לשווק, ולכן המספר הרלוונטי לשאלה "כמה דירות המדינה מוציאה לשוק כאן" הוא הנמוך מבין השניים. המספר הגבוה כולל גם יחידות בבעלות פרטית, שהמדינה אינה קובעת מתי ואיך הן ייצאו לשוק. ההסכם עצמו מקדיש לכך סעיף נפרד על בעלי קרקע פרטיים בתוך הקו הכחול של התכניות.

בפרסומים שליוו את החתימה הופיעו מספרים אחרים, ובהם 5,138 לפני החתימה ו-6,700 ו-6,800 ביום החתימה עצמו. איננו יודעים על מה בדיוק התבסס כל פרסום, וייתכן שחלקם ספרו גם תכניות שאינן בטבלה. מי שרוצה לעבוד עם מספר, כדאי שיעבוד עם זה שמופיע בשורת הסיכום של המסמך החתום.

איפה מרוכז רוב ההיקף, ומה היה הסטטוס שלו בחתימה

קריאה בטבלה מראה שההיקף אינו מפוזר שווה בשווה. שני מתחמים נושאים יחד יותר משני שלישים מכלל היחידות: אחד עם 2,350 יחידות דיור ו-9,000 מטרים רבועים של מסחר, שבמועד החתימה היה בשלב הפקדה במוסד התכנון הארצי לדיור, והשני עם 1,500 יחידות דיור ו-55,000 מטרים רבועים של תעסוקה, שבמועד החתימה עדיין לא היה לו מספר תכנית והוא מסומן בטבלה כמסמכים מוכנים המיועדים לאותו מוסד.

שאר השורות קטנות בהרבה, ורובן היו כבר בתוקף בעת החתימה: 185 יחידות ועוד 500 מטרים רבועים של מסחר במתחם אחד, 48 יחידות בשני, 66 יחידות בשלישי, ושורות של 20, 23 ו-29 יחידות. שתי שורות נוספות היו בשלבי הגשה לוועדה המחוזית, ואחת הוגדרה כ"בהכנה" עם כ-300 יחידות בלבד.

הטבלה אינה עוסקת רק במגורים. שורה אחת בה מוקדשת לאזור תעסוקה משותף עם מועצה מקומית שכנה, ובה מחצית משטחי אזור התעסוקה: 112,044 מטרים רבועים לתעסוקה ו-183,345 מטרים רבועים לתעשייה. שורה אחרת מוקדשת לרה-תכנון של אזור אגם מונפורט בהיקף של 65,582 מטרים רבועים למלונאות, מסחר ותיירות, וההסכם אף מציין בגוף הטקסט שמדובר בפרויקט מחולל שינוי עירוני ואזורי. את סיפור האגם עצמו הרחבנו בכתבה על אגם מונפורט כמנוע תיירות.

מה שהקריאה הזו מלמדת היא שכשקוראים כותרת על "אלפי דירות", רוב המספר בדרך כלל יושב בשני מתחמים שנמצאים בתחילת הדרך התכנונית, לא בעשרות תכניות בשלות. זה אינו פסול, אבל זה משנה לגמרי את לוח הזמנים שאפשר לצפות לו.

לוחות הזמנים וחלוקת העבודה שההסכם קובע

שלושה סעיפים בהסכם קובעים איך הדברים אמורים לקרות, והם מעניינים יותר מהמספרים.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

הראשון הוא לוח הזמנים לאישור. ההסכם קובע שהצדדים מתחייבים לפעול כמיטב יכולתם כדי להביא לאישור התכניות שטרם קיבלו אישור עד תום 18 חודשים ממועד החתימה. הניסוח הזה מלמד גם מה ההסכם אינו: הוא אינו ערובה לאישור, אלא התחייבות למאמץ.

השני הוא קצב השיווק. ההסכם מציין את כוונת רשות מקרקעי ישראל לשווק, החל משנת 2016, את כלל יחידות הדיור המתוכננות בתכניות המגורים, בכפוף לאישורן. מסלולי השיווק, הוראות ההקצאה, תנאי המכרזים וקביעת ערך הקרקע נקבעים לפי שיקול דעתה של הרשות בתיאום עם העירייה, ועם הודעה מראש ובכתב של 30 יום לפחות. אם העירייה מבקשת לשנות מסלול או תמהיל, הנושא נדון בוועדת היגוי משותפת.

השלישי הוא חלוקת העבודה, וזה הסעיף שהכי פחות מוכר לציבור. העירייה היא זו שמקבלת על עצמה לתכנן ולבצע את כל עבודות הפיתוח ואת עבודות המבנים, במימון רשות מקרקעי ישראל. ההסכם קובע שהתחייבות זו היא הבסיס להסכם כולו, ושהיא מותנית בקבלת האישורים והתקציבים.

התקציב עצמו נקבע במנגנון ולא במספר קבוע מראש. לפי ההסכם, לכל תכנית מכינה העירייה אומדן לעלויות הפיתוח בשיתוף חברת הבקרה של הרשות, האומדן מובא לדיון בוועדת פרויקטים עליונה, והוועדה קובעת את התקציב ואת תכולת הפרויקט. מכרזי הביצוע יוצאים בשיטת הנחה מאומדן. זו הסיבה שאין בכתבה הזו מספר שקלי כולל: ההסכם פשוט אינו קובע אחד.

מה שווה לבדוק כשקוראים על הסכם גג בעיר שלכם

הדבר הראשון הוא לחפש את המסמך עצמו. הסכמי גג מתפרסמים באתר הממשלתי, וקריאה בטבלה של ההסכם נותנת תמונה מדויקת בהרבה מכל כותרת. שם תמצאו מספר תכנית לכל מתחם, ואת מספר התכנית אפשר לקחת למרשם התכנון ולראות מה קרה לה מאז.

הדבר השני הוא להבחין בין מספר המדינה ובין המספר הכולל. כשבטבלה כתוב "X יחידות של הרשות מתוך Y", רק החלק הראשון הוא מה שהמדינה משווקת. יחידות בבעלות פרטית תלויות בבעלים, ולוח הזמנים שלהן שונה.

הדבר השלישי הוא לקרוא את עמודת הסטטוס ולא רק את עמודת היחידות. שורה שכתוב לידה "בתוקף" ושורה שכתוב לידה "טרם נקבע" הן שני עולמות שונים, גם אם המספר בשורה השנייה גדול פי עשרה.

הדבר הרביעי הוא להסתכל על השנים המשוערות. ההסכם נוקב בהערכה למועד מתן תוקף ובהערכה למועד שיווק, ואלה הערכות שנכתבו במועד החתימה. השוואה בין ההערכה ובין מה שקרה בפועל היא הכלי הפשוט ביותר להעריך כמה משקל לתת להסכם הבא שתקראו עליו.

הדבר החמישי הוא לזכור שהסכם גג אינו היתר בנייה ואינו מכרז. הוא מסמך שמסדיר כוונות, תקציבים וחלוקת עבודה בין שני גופים. בין החתימה ובין מפתח ביד עוברים אישור תכנית, פיתוח, מכרז, היתר ובנייה, וכל אחד מהשלבים האלה יכול להתארך. את השאלות התכנוניות שכדאי לשאול לפני קנייה ריכזנו במדריך התכנון העירוני למשקיעים.

סיכום

ההסכם שנחתם בפברואר 2017 בין רשות מקרקעי ישראל ובין עיריית מעלות תרשיחא, בעיר שמונה כיום כ-23,300 תושבים, מפורסם לציבור במלואו באתר הממשלתי. המסמך נושא את הכותרת "הסכם אסטרטגי", והחלק המרכזי בו הוא טבלה שמפרטת ארבעה עשר מתחמי מגורים, ולכל אחד מהם מספר תכנית, סטטוס תכנוני, היקף יחידות, אחוז המדינה בקרקע והערכות למועד מתן תוקף ולמועד שיווק. שורת הסיכום של הטבלה נוקבת ב-5,545 יחידות דיור של רשות מקרקעי ישראל מתוך 6,151 יחידות, ולצדן 277,777 מטרים רבועים של תעסוקה, מסחר ותיירות. ההפרש בין שני המספרים נובע משני מתחמים שבהם חלקה של הרשות חלקי, 510 מתוך 850 ו-494 מתוך 760. שני מתחמים נושאים יחד יותר משני שלישים מההיקף, ושניהם היו בשלב תכנוני מוקדם במועד החתימה. ההסכם קובע התחייבות לפעול כמיטב היכולת לאישור התכניות שטרם אושרו בתוך 18 חודשים, מציין כוונה לשווק החל מ-2016 את כלל היחידות המתוכננות בכפוף לאישורן, ומטיל על העירייה לתכנן ולבצע את עבודות הפיתוח והמבנים במימון הרשות, כשתקציב כל תכנית נקבע בוועדת פרויקטים עליונה על בסיס אומדן. הכתבה מתארת מה ההסכם קבע, ולא מה נבנה בפועל מאז.

• המסמך אינו נושא את הכותרת "הסכם גג" אלא "הסכם אסטרטגי", והוא נחתם בין רשות מקרקעי ישראל ובין עיריית מעלות תרשיחא בפברואר 2017.
• טבלת התכניות שבסעיף 3 מונה ארבעה עשר מתחמים, ושורת הסיכום שלה נוקבת ב-5,545 יחידות דיור של רשות מקרקעי ישראל מתוך 6,151 יחידות, לצד 277,777 מטרים רבועים של תעסוקה, מסחר ותיירות.
• ההפרש בין שני המספרים אינו טעות: בשני מתחמים חלקה של רשות מקרקעי ישראל חלקי בלבד, 510 יחידות מתוך 850 באחד ו-494 מתוך 760 בשני. שאר היחידות באותם מתחמים שייכות לבעלי קרקע אחרים.
• שני מתחמים נושאים יחד יותר משני שלישים מההיקף: אחד עם 2,350 יחידות דיור ו-9,000 מטרים רבועים של מסחר, והשני עם 1,500 יחידות דיור ו-55,000 מטרים רבועים של תעסוקה. שניהם היו בשלב תכנוני מוקדם במועד החתימה.
• ההסכם קובע שהצדדים יפעלו כמיטב יכולתם להביא לאישור התכניות שטרם אושרו בתוך 18 חודשים ממועד החתימה, ושהעירייה תתכנן ותבצע בעצמה את עבודות הפיתוח והמבנים במימון רשות מקרקעי ישראל.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

אביגיל·לפני 1 חודש

אז 5,545 יחידות מתוך 6,151 זה של רמ"י, והשאר של בעלים פרטיים? לא הבנתי איך זה עובד בפועל, מי בונה מה?

שחר·לפני 1 חודש

מה שמעניין פה זה שהעירייה היא זו שמתכננת ומבצעת את עבודות הפיתוח, אבל במימון רמ"י. זה מודל לא שגרתי. בדרך כלל הסיכון והתקציב יושבים באותו מקום, כשהם מופרדים ככה זה יוצר בעיות תמריץ אמיתיות

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו