שני יישובים בגליל המערבי, מרחק נסיעה קצר זה מזה, ומעל אותם רכסים. בשנת 2008 אפילו נבחנה אפשרות לאחד ביניהם, ובסופו של דבר המהלך לא יצא לפועל. מי שמסתכל עליהם על המפה עשוי להניח שמדובר בשני חלקים של אותו שוק, ומי שיורד לפרטים מגלה שתי משוואות כלכליות שונות לגמרי: סוג נכס אחר, פרופיל רוכשים אחר, מסלולי סבסוד אחרים, ומעל הכול הבדל אחד שנקבע בטבלה רשמית ומשפיע על ההכנסה הפנויה של כל משק בית. השוואה בין השניים היא לא תרגיל אקדמי. זו בדיוק ההתלבטות שעומדת בפני משפחות שמחפשות בית בגליל המערבי, ולכן הורדנו אותה למספרים.

שני יישובים, שני מודלים: עיר מעורבת מול מועצה מקומית

מעלות תרשיחא היא עיר מעורבת במחוז הצפון, במרחק של קילומטרים ספורים מגבול ישראל לבנון וכ-20 קילומטרים ממזרח לנהריה. היא נוצרה מאיחוד של מעלות ותרשיחא, והוכרזה כעיר בשנת 1995. כיום מתגוררים בה כ-23 אלף תושבים. מבחינת מלאי הדיור מדובר בעיר לכל דבר: שכונות של בנייה רוויה, מסחר, מוסדות חינוך ובריאות, אזור תעשייה ותעסוקה, ותשתית שירותים שמתאימה לגודל הזה.

כפר ורדים, כמה דקות נסיעה משם, בנויה על עיקרון אחר לגמרי. היא מועצה מקומית שנוסדה ב-1977 ומונה כ-5,600 תושבים, כלומר פחות מרבע מגודלה של מעלות תרשיחא, והיא בנויה כמעט כולה בתים צמודי קרקע על מגרשים גדולים יחסית, בין חורש טבעי. במדד החברתי כלכלי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה היא מדורגת באשכול 9 מתוך 10, אחד הדירוגים הגבוהים בצפון.

ההבדל הזה אינו רק אסתטי. הוא קובע איזה סוג נכס בכלל קיים בכל אחד מהם, מי קונה שם בדרך כלל, ואיך מתנהג המחיר. בעיר עם בנייה רוויה יש טווח רחב של גדלים ומחירים, מדירת שני חדרים ועד פנטהאוז, ויש גם שוק שכירות תוסס. ביישוב שכולו כמעט צמודי קרקע, מלאי הנכסים קטן, הטווח צר יותר, וכל עסקה בודדת משפיעה יותר על התמונה הסטטיסטית. אגב, ב-2008 נבחנה אפשרות לאחד את שני היישובים במסגרת מהלך ארצי לאיחוד רשויות, והמהלך לא יצא לפועל.

הפער שקבוע בטבלה: הטבת המס

כאן נמצא ההבדל הכי גדול בין השניים, והוא כמעט לא מדובר. רשות המסים מפרסמת בכל שנה את רשימת היישובים המוטבים, ולכל יישוב ברשימה נקבעים שיעור זיכוי ותקרת הכנסה. הרשימה לשנת המס 2026 פורסמה בקובץ התקנות 12212 ביום 14 בינואר 2026, מכוח סעיף 11(ו) לפקודת מס הכנסה. מעלות תרשיחא מופיעה בה עם שיעור זיכוי של 14% ותקרת הכנסה של 259,920 ש"ח. בחישוב פשוט שלנו, מדובר בזיכוי שנתי מרבי של כ-36,400 ש"ח.

כפר ורדים אינה מופיעה ברשימה. עברנו על כל שמות היישובים שבה, כולל וריאציות איות, כדי לוודא שלא מדובר בהבדל כתיב. על פי הפרסומים, ההטבה בכפר ורדים פקעה בחודש יולי 2021 יחד עם עשרות יישובים נוספים, ובנימוקים שניתנו נכללו אי עמידה בקריטריון המרחק מהגבול והדירוג החברתי כלכלי הגבוה של היישוב. לפי אותם פרסומים, ועדת הכספים של הכנסת סיכמה אז על תקופת הארכה מוגבלת, אך היישוב אינו חוזר לרשימה של 2026.

שווה להבין מה זה אומר בפועל, כי קל להתבלבל. הזיכוי אינו הנחה במחיר הדירה ואינו קשור לנכס. הוא ניתן על הכנסה מיגיעה אישית, כלומר שכר עבודה, הכנסה מעסק וקצבאות, לתושב שגר ביישוב ומרכז חייו שם, ואינו חל על הכנסה משכר דירה. מי שקונה דירה במעלות תרשיחא וממשיך לגור במקום אחר אינו זכאי לו. לעומת זאת, עבור משפחה שעוברת לגור, מדובר בתוספת של אלפי שקלים בחודש להכנסה הפנויה, וזה נתון שמשנה את החישוב של המשכנתה. את המפה המלאה של הזיכוי בכל יישובי הצפון ריכזנו בנפרד.

מה בונים בכל אחד מהם, ובאילו מחירים

בשני היישובים המדינה משווקת קרקע בהנחה, אבל המוצר שונה. בכפר ורדים שווקו כ-44 דונם שעליהם ייבנו 122 יחידות דיור צמודות קרקע. על פי הפרסומים, 98 מהן שווקו במסלול מחיר מטרה בהנחה של 30% עד 40% ממחיר השוק, והיתר בשוק החופשי. הזוכות במכרז היו שי-חי יזמות והשקעות יחד עם מור לוגיסטיקה, ששילמו כ-7.07 מיליון ש"ח עבור הקרקע ועוד כ-37 מיליון ש"ח הוצאות פיתוח. מחירי הפתיחה שדווחו התחילו ב-915 אלף ש"ח ליחידה של 85 מ"ר, כ-1.2 מיליון ש"ח ל-100 מ"ר וכ-1.4 מיליון ש"ח ל-120 מ"ר, לעומת מחירי שוק ביישוב שעמדו על כ-14,000 ש"ח למ"ר.

הפרופורציה כאן ראויה לתשומת לב: מכרז אחד שמוסיף 122 יחידות ליישוב של כ-5,600 תושבים הוא תוספת משמעותית מאוד ביחס לגודל, ולא אירוע שולי. על פי הפרסומים, אחת המטרות שהוצהרו למהלך הייתה לבלום מגמת עזיבה של תושבים צעירים, בין היתר על רקע ביטול הטבת המס.

במעלות תרשיחא התמונה שונה בסדר גודל. עתודת הפיתוח המרכזית של העיר היא מתחם צוריאל, המשתרע על כ-783 דונם בקיבולת מתוכננת של כ-2,292 יחידות דיור, בעיקר בבנייה רוויה. במקביל שווקו בעיר מגרשים בשכונת גבעת הנשיא פרס, ובהם מכרז מחיר מטרה ל-96 יחידות שמתוכן 62 בהנחה של עד 25% ממחיר השוק ועד 550 אלף ש"ח לדירה. במלים אחרות, במעלות תרשיחא מדובר בהיצע מתמשך של דירות בעיר, ובכפר ורדים בשיווק נקודתי של בתים.

שלושה הבדלים מעשיים שמשפיעים על ההחלטה

ההבדל הראשון הוא נזילות. בעיר של כ-23 אלף תושבים עם מלאי דירות גדול, יש בכל רגע נתון מספר עסקאות שמאפשר להשוות מחירים ולמכור בתוך זמן סביר. ביישוב של כ-5,600 תושבים שכולו כמעט צמודי קרקע, מספר העסקאות בשנה קטן, ולכן גם קל יותר לקבל מחיר גבוה כשיש ביקוש וגם קשה יותר למכור מהר כשאין. זה אינו יתרון או חיסרון מוחלט, אלא מאפיין שצריך להתאים לאופק ההחזקה שלכם.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

ההבדל השני הוא הרכב ההוצאות. בית צמוד קרקע מגיע עם עלויות תחזוקה שדירה בבניין אינה נושאת: גינה, גג, מערכות פרטיות ולעיתים גם ארנונה גבוהה יותר בשל שטח גדול יותר. מנגד, אין ועד בית ואין תלות בשכנים לצורך שיפוצים. כשמשווים תשלום חודשי כולל ולא רק מחיר רכישה, הפער בין השניים נראה אחרת ממה שנדמה מהמחיר לבדו.

ההבדל השלישי הוא כיוון ההתפתחות. במעלות תרשיחא יש עתודת קרקע מתוכננת גדולה, כלומר היצע עתידי שצפוי להוסיף אלפי יחידות דיור לאורך שנים. תוספת היצע גדולה היא בשורה טובה לרוכש שמחפש מחיר, ופחות למי שמצפה לעליית ערך מהירה. בכפר ורדים ההיצע החדש מוגבל בהרבה בשל גודל היישוב ואופי הבנייה. את התמונה העירונית המלאה של מעלות תרשיחא, כולל אגם מונפורט, אזור התעשייה והדמוגרפיה, אפשר למצוא במחקר העיר שלנו ובמדריך ההשקעה במעלות תרשיחא.

למי מתאים כל אחד מהם

למשפחה שמתכננת לעבור לגור בגליל המערבי ושבה לפחות אחד המפרנסים הוא שכיר או עצמאי עם הכנסה משמעותית, הטבת המס במעלות תרשיחא היא שיקול כבד. עד כ-36,400 ש"ח בשנה בחישוב שלנו, למי שמנצל את התקרה במלואה, הם סכום שמשנה את היכולת לעמוד במשכנתה. נוסף על כך, עיר מספקת שירותים בהיקף שיישוב קטן אינו יכול לספק: מגוון בתי ספר, מרפאות, מסחר ותחבורה ציבורית.

למי שהמניע העיקרי שלו הוא סוג המגורים, התמונה מתהפכת. בית צמוד קרקע עם גינה, בסביבה ירוקה ובקהילה קטנה, הוא מוצר שכמעט אינו קיים במעלות תרשיחא, ובכפר ורדים הוא הסטנדרט. גם הדירוג החברתי כלכלי הגבוה מתורגם בפועל לרמת שירותים מקומית ולפרופיל אוכלוסייה שרבים מחפשים. מי שהטבת המס אינה משנה לו במיוחד, למשל גמלאי או מי שהכנסתו אינה מיגיעה אישית, מפסיד פחות מהפער הזה.

ולמשקיע, השורה התחתונה פשוטה יחסית: הטבת המס אינה חלק מהתשואה, מפני שהיא שייכת לתושב ולא לנכס וגם אינה חלה על הכנסה משכר דירה. מה שכן משנה למשקיע הוא גודל שוק השכירות, קצב תוספת ההיצע ורמת הנזילות, ובשלושת אלה עיר עדיפה על יישוב קטן. מי שבוחן את הגליל המערבי בכללותו ימצא במדריך ההשקעה בגליל את התמונה בין הערים, ובמפת הטבות המס בצפון את השיעור והתקרה של כל יישוב בנפרד.

סיכום

מעלות תרשיחא וכפר ורדים יושבות זו לצד זו בגליל המערבי, וב-2008 אף נבחנה אפשרות לאחד ביניהן, אבל מדובר בשני שווקים שונים. מעלות תרשיחא היא עיר מעורבת של כ-23 אלף תושבים, שהוכרזה כעיר ב-1995, עם מלאי דירות בבנייה רוויה ועתודת פיתוח גדולה במתחם צוריאל, כ-783 דונם בקיבולת של כ-2,292 יחידות דיור. כפר ורדים היא מועצה מקומית שנוסדה ב-1977, כ-5,600 תושבים, בנויה כמעט כולה בתים צמודי קרקע ומדורגת באשכול חברתי כלכלי 9 מתוך 10. ההבדל המהותי ביניהן נקבע בטבלה רשמית: ברשימת היישובים המוטבים לשנת המס 2026 מעלות תרשיחא מקבלת זיכוי של 14% עד תקרת הכנסה של 259,920 ש"ח, שהם עד כ-36,400 ש"ח בשנה בחישוב שלנו, ואילו כפר ורדים אינה מופיעה ברשימה כלל לאחר שההטבה שם פקעה, על פי הפרסומים, ביולי 2021. גם הדיור המסובסד נראה אחרת בכל אחד מהם: בכפר ורדים 122 יחידות צמודות קרקע שמתוכן 98 במחיר מטרה, עם מחירי פתיחה מ-915 אלף ש"ח, ובמעלות תרשיחא דירות בבנייה רוויה במסגרת מכרזי מחיר מטרה. השורה התחתונה היא ששני היישובים משלימים ולא מתחרים: הם עונים על צרכים שונים, ולכן ההשוואה הנכונה אינה איזה מהם עדיף, אלא איזה מהם מתאים לכם.

• מעלות תרשיחא: עיר מעורבת, כ-23 אלף תושבים, הוכרזה עיר ב-1995 לאחר איחוד מעלות ותרשיחא. כפר ורדים: מועצה מקומית שנוסדה ב-1977, כ-5,600 תושבים, בנייה צמודת קרקע ברובה.
• הפער הגדול הוא בהטבת המס: ברשימת היישובים המוטבים לשנת המס 2026 מעלות תרשיחא מקבלת 14% זיכוי עד תקרת הכנסה של 259,920 ש"ח, כלומר עד כ-36,400 ש"ח בשנה בחישוב שלנו. כפר ורדים אינה ברשימה כלל.
• על פי הפרסומים, ההטבה בכפר ורדים פקעה ביולי 2021, ובנימוקים שניתנו נכללו אי עמידה בקריטריון המרחק מהגבול ודירוג חברתי כלכלי גבוה, אשכול 9 מתוך 10.
• דיור מסובסד קיים בשניהם אך בצורה שונה: בכפר ורדים שווקו 44 דונם ל-122 יחידות צמודות קרקע, 98 מהן במחיר מטרה בהנחה של 30% עד 40%, עם מחירי פתיחה מ-915 אלף ש"ח לדירת 85 מ"ר.
• במעלות תרשיחא עתודת הפיתוח המרכזית היא מתחם צוריאל, כ-783 דונם בקיבולת של כ-2,292 יחידות דיור, לצד מכרזי מחיר מטרה בגבעת הנשיא פרס.
• המסקנה המעשית: אלה שני שווקים משלימים ולא מתחרים. מי שמחפש בית פרטי בסביבה ירוקה ומי שמחפש דירה בעיר עם שירותים והטבת מס אינם מחפשים את אותו דבר.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות3

מיכל·לפני 3 שבועות

אז כפר ורדים אשכול 9 מתוך 10 ולכן ההטבה פקעה? זה הגיוני בעצם, אבל עדיין קצת מוזר שיישוב כזה קיבל בכלל הטבה פעם...

רון·לפני 3 שבועות

אני גר במעלות תרשיחא כבר 11 שנה. הזיכוי במס ממש מורגש בתלוש, 14% זה לא סכום קטן בסוף השנה. אנשים לא מודעים לזה מספיק לפני שמחליטים לאן לעבור.

יואב·לפני 3 שבועות

ווואלה זה נשמע אחלה, איך נרשמים למכרז כזה?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו