מג'אר יושב על מדרונות הר כמון בגליל התחתון, בין כרמיאל לכינרת, והוא אחד היישובים הגדולים במגזר הדרוזי בישראל. באתר שלנו לא כתבנו עליו עד היום אף מילה. כשפתחנו את מאגר הפרסום התכנוני של מינהל התכנון וביקשנו ממנו את כל התכניות שמוסיפות יחידות דיור במג'אר, חזרו 17 תכניות. כשהרצנו בדיוק את אותה שאילתה על כרמיאל, העיר הגדולה שנמצאת פחות מ-20 קילומטרים משם, חזרו גם כן 17 תכניות. שם נגמר הדמיון. הרשימה של מג'אר מחזיקה יותר מפי שניים יחידות דיור, ופרוסה על פי חמישה שטח. הכתבה הזו קוראת את שתי הרשימות זו מול זו, ומסבירה מה הפער הזה אומר ומה הוא לא אומר.

שתי רשימות באורך זהה, ושני מספרים שונים לגמרי

התחלנו משאלה טכנית. במאגר הפרסום התכנוני של מינהל התכנון יש שדה שמודד כמה יחידות דיור תכנית מוסיפה או גורעת. ביקשנו מהמאגר את כל התכניות שהשדה הזה בהן חיובי במג'אר, וקיבלנו 17. הרצנו את אותה שאילתה בדיוק על כרמיאל, וקיבלנו גם כן 17.

צירוף המקרים הזה נוח, כי הוא מאפשר להשוות תפוח לתפוח. שתי רשימות באורך זהה, מאותו מאגר, באותו רגע. ומכאן ההבדלים.

שבע עשרה התכניות של מג'אר מוסיפות יחד 7,658 יחידות דיור, ביישוב שחיים בו כ-24 אלף תושבים. שבע עשרה התכניות של כרמיאל מוסיפות 3,330, בעיר שחיים בה כ-47 אלף תושבים, והיא אחת הערים המתוכננות ביותר בגליל. כלומר הצנרת התכנונית של היישוב הקטן גדולה יותר מפי שניים מזו של העיר שגדולה ממנו פי שניים.

ההפרש בשטח גדול עוד יותר. התכניות של מג'אר פרוסות על 2,118 דונם, אלה של כרמיאל על 391 דונם. פי חמישה ויותר.

לפני שממשיכים, חשוב לקבע מה בדיוק נמדד כאן. השדה מודד קיבולת סטטוטורית מתוכננת, לא דירות שנבנו, לא דירות שמשווקות ולא לוח זמנים. תכנית שמוסיפה אלף יחידות דיור על הנייר יכולה להישאר על הנייר שנים ארוכות. את ההבדל בין תכנית שמכוחה אפשר להוציא היתר ובין תכנית שרק מתווה כיוון פירטנו במדריך קריאת תב"ע, והוא רלוונטי לכל מספר בכתבה.

הצפיפות היא ההסבר, ולא גודל היישוב

כשמחלקים יחידות דיור בדונמים מקבלים את התשובה. במג'אר יוצא ממוצע של כ-3.6 יחידות דיור לדונם על פני כל 17 התכניות. בכרמיאל כ-8.5. פי שניים ויותר.

ההסבר לכך נמצא בשדה ייעודי הקרקע, וגם הוא נקרא ישירות מהרשומות. ייעוד מגורים ב, שהוא ייעוד בצפיפות נמוכה יחסית ומתאים לבנייה צמודת קרקע או למבנים נמוכים, מופיע ב-15 מתוך 17 התכניות של מג'אר. ייעוד מגורים א, הנמוך עוד יותר, מופיע בשתיים. ייעוד מגורים ג מופיע פעם אחת בלבד, וייעודי מגורים ד ומגורים ה, הצפופים, אינם מופיעים כלל.

ברשימה של כרמיאל התמונה שונה. שם מופיעים מגורים ה בשלוש תכניות, מגורים ד בשתיים ומגורים ג בשתיים. אלה ייעודים של בנייה רוויה, בניינים ומגדלים, ולכן הן מייצרות הרבה יחידות דיור על מעט קרקע.

זה ההבדל המהותי בין שני סוגי התכנון, והוא לא עניין של גודל אלא של אופי. מג'אר מתכנן הרחבה של יישוב, כלומר שכונות חדשות על קרקע שהייתה חקלאית, בבנייה נמוכה ופרושה. כרמיאל מתכננת בעיקר עיבוי של עיר בנויה, כלומר התחדשות עירונית ובנייה לגובה בתוך המרקם הקיים.

אותה תבנית בדיוק ראינו כשבדקנו את צנרת התכנון של כסרא-סמיע, שם 5,185 יחידות דיור פרוסות באופן דומה. ההבדל בין שתי הכתבות הוא הזווית: שם בחנו את היחס בין מה שכבר בתוקף ובין מה שעדיין בצנרת בתוך יישוב אחד, וכאן ההשוואה היא בין יישוב לעיר סמוכה.

מאושר מול לא מאושר: כאן התמונה מתהפכת

עד כאן נראה כאילו מג'אר מקדים את כרמיאל בכל מדד. חלוקה לפי השלב התכנוני מסבכת את התמונה, ולטובת שני הצדדים.

במג'אר, 11 מתוך 17 התכניות רשומות בשלב אישור, כלומר הן כבר תכניות מאושרות. יחד הן מחזיקות 3,484 יחידות דיור. שש התכניות שטרם אושרו מחזיקות 4,174, כלומר קצת יותר ממחצית הקיבולת עדיין בהליך.

בכרמיאל היחס הפוך וקיצוני בהרבה. עשר תכניות רשומות בשלב אישור, אבל יחד הן מחזיקות 375 יחידות דיור בלבד, כי רובן תכניות זעירות של הגדלת זכויות במגרש בודד. כל התכניות הגדולות של העיר, ובהן מתחמי ההתחדשות העירונית, נמצאות בשלבים שלפני אישור.

המשמעות המעשית של ההבדל הזה גדולה. תכנית מאושרת היא מסמך סטטוטורי בתוקף, ומכוחה אפשר להתקדם לרישוי. תכנית שנמצאת במילוי תנאים להפקדה עוד לא הופקדה בכלל, כלומר היא לפני שלב ההתנגדויות ולפני האישור, ויכולה עוד להשתנות מהותית או לא לצאת לפועל.

לכן שתי המסקנות שאפשר לגזור מהשוואת השלבים הן צנועות. במג'אר קיים כבר היום בסיס סטטוטורי מאושר לכמה אלפי יחידות דיור. בכרמיאל הבסיס המאושר קטן, אבל התכניות הגדולות שלה מרוכזות בשלבים מתקדמים יותר ממה שמספר התכניות המאושרות מרמז, וחלקן כבר קרובות לאישור.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

אל מארג' ומנסורה: שתי תכניות שמחזיקות כמעט את כל הצנרת

ארבעת אלפים מאה שבעים וארבע יחידות הדיור שטרם אושרו במג'אר אינן מפוזרות על שש תכניות באופן שווה. שתי תכניות מחזיקות 3,716 מהן, כלומר כמעט את הכול.

הגדולה היא תכנית 251-0725531, "מע'אר – שכונת אל מארג'". היא פרוסה על 720.542 דונם ומוסיפה 2,723 יחידות דיור, וזו התכנית הגדולה ביותר של היישוב בפער ניכר. מטרתה כלשונה ברשומה היא הקמת שכונת מגורים חדשה ומרכז עירוני חדש במזרח היישוב, ובין ייעודי הקרקע שלה מופיעים גם שטח עירוני מעורב, חניון, מתקנים הנדסיים ומבנים ומוסדות ציבור. כלומר לא רק מגורים אלא ניסיון לייצר מרכז. השלב הרשום הוא במילוי תנאים להפקדה, והעדכון האחרון ברשומה הוא מסוף יולי 2026.

השנייה היא תכנית 251-1301563, "הרחבת שכונת מנסורה מע'אר", על 256.564 דונם ועם 993 יחידות דיור. גם היא במילוי תנאים להפקדה. מטרותיה כוללות איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, וזה פרט שראוי לשים לב אליו: מנגנון כזה משמש כשמבנה הבעלות בקרקע מפוצל, והוא מאפשר לתכנון להתקדם בלי הסכמה של כל בעלי הזכויות.

שאר הצנרת שטרם אושרה קטנה בהרבה. הבולטת בה היא תכנית 251-1553981, "מתחמי תכנון מפורט בדרום מערב מע'אר מתחם 7", על 104.944 דונם ועם 446 יחידות דיור. היא בשלב בבדיקה תכנונית, המוקדם מכולם, וייחודה בכך שאינה תכנית חדשה אלא תכנון מפורט של מתחם קיים לפי תכנית מתאר מאושרת מספר ג/13365. כלומר המסגרת כבר קיימת, וזה השלב שבו יוצקים לתוכה תוכן.

בצד המאושר, ארבע התכניות הגדולות הן שכונה מערבית חלת אל שריף עם 718 יחידות על 170.282 דונם, מתחמים 8 ו-9 עם 607 יחידות על 148.072 דונם, השכונה הדרומית המכונה שכונת בכיר עם 593 יחידות על 125.071 דונם, ושכונת מגורים במג'אר מערב עם 576 יחידות על 169.28 דונם. הערה קטנה על שכונת בכיר: שדה השינוי ברשומה נוקב ב-593 יחידות, ואילו מטרות התכנית כלשונן כותבות כ-590. פער של שלוש יחידות בין שני שדות באותה רשומה, וזה בדיוק סוג הפרט שכדאי לבדוק במסמך המלא ולא להסתמך עליו.

למי מהקוראים המספרים האלה נוגעים, ואיך לקרוא אותם נכון

נתחיל במה שאין כאן. אין הודעה על שיווק, אין מכרז, אין מחירים, אין לוח זמנים ואין מידע על מי יוכל לרכוש. רוב הקיבולת שטרם אושרה נמצאת בשלב שלפני ההפקדה, ומשם ועד היתר בנייה הדרך ארוכה.

הסתייגות שנייה, והיא חשובה במיוחד בהשוואה הזו. מספר גדול של יחידות דיור מתוכננות אינו מנבא קצב בנייה. קצב הבנייה תלוי בבעלות על הקרקע, בפיתוח התשתיות, בזמינות המימון ובביצוע, ואף אחד מהגורמים האלה אינו נמצא בשדות הרשומה שקראנו. יישוב יכול להחזיק אלפי יחידות דיור מאושרות ולבנות מהן מעט מאוד לאורך שנים.

מי שכן צריך לשים לב הוא בעל קרקע או נכס במג'אר ובסביבתו. כשמתקדמות בו זמנית תכניות על יותר מאלפיים דונם, השאלה אם חלקה מסוימת נמצאת בתחום אחת מהן, גובלת בה או מחוץ להן, היא שאלה שיש לה משמעות ישירה. את זה בודקים מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולא מול פרסום.

ומי שמסתכל על האזור בעיניים של רוכש, שווה שיחזיק שני הקשרים. הראשון הוא שמג'אר אינו מקרה יחיד: אותה תבנית של הרחבה מתוכננת בהיקף גדול חוזרת ביישובים נוספים בגליל, ובהם ג'וליס, חורפיש ופקיעין. השני הוא שהיצע מתוכנן ביישוב אחד משפיע גם על שכניו, ולכן מי שבוחן השקעה בכרמיאל או באזור, כדאי שיכיר את התמונה כולה ולא רק את גבולות העיר. את המפה הרחבה ריכזנו במדריך ההשקעות בגליל.

ולסיום, שלוש בדיקות פשוטות למי שהנושא נוגע לו. ראשית, בדקו מול הוועדה המקומית מה השלב העדכני של התכנית שרלוונטית לכם, כי שדות המאגר מתעדכנים במועדים שונים. שנית, הבחינו בין תכנית מאושרת ובין תכנית שבמילוי תנאים להפקדה, כי ההבדל ביניהן נמדד בשנים. ושלישית, אל תגזרו מקיבולת מתוכננת מסקנה על מחירים: מספר יחידות על הנייר אינו היצע בשוק.

סיכום

במאגר הפרסום התכנוני של מינהל התכנון רשומות על מג'אר, יישוב דרוזי בגליל התחתון שבו חיים כ-24 אלף תושבים, 17 תכניות שמוסיפות יחידות דיור. יחד הן מוסיפות 7,658 יחידות על שטח כולל של 2,118 דונם. אותה שאילתה בדיוק על כרמיאל, עיר של כ-48 אלף תושבים במרחק קצר משם, מחזירה גם היא 17 תכניות, אך אלה מוסיפות 3,330 יחידות בלבד על 391 דונם. הפער נובע מהצפיפות המתוכננת: כ-3.6 יחידות דיור לדונם במג'אר מול כ-8.5 בכרמיאל, מפני שייעוד מגורים ב מופיע ב-15 מתוך 17 התכניות של מג'אר, ואילו בכרמיאל מופיעים גם ייעודי מגורים ד ומגורים ה הצפופים. חלוקה לפי שלב מהפכת את התמונה: במג'אר 11 תכניות מאושרות שמחזיקות 3,484 יחידות, ובכרמיאל עשר תכניות מאושרות שמחזיקות 375 בלבד. רוב הקיבולת שטרם אושרה במג'אר מרוכזת בשתי תכניות: אל מארג' עם 2,723 יחידות על 720.542 דונם, שמטרתה שכונת מגורים חדשה ומרכז עירוני חדש במזרח היישוב, והרחבת שכונת מנסורה עם 993 יחידות על 256.564 דונם. שתיהן במילוי תנאים להפקדה, כלומר לפני שלב ההתנגדויות. כל המספרים הם קיבולת סטטוטורית מתוכננת ולא מלאי דירות זמין.

• במג'אר רשומות 17 תכניות שמוסיפות יחידות דיור, ויחד הן מוסיפות 7,658 יחידות על שטח כולל של 2,118 דונם. בכרמיאל רשומות אף הן 17 תכניות, אבל הן מוסיפות 3,330 יחידות על 391 דונם בלבד.
• מתוך הקיבולת של מג'אר, 3,484 יחידות כבר בתכניות מאושרות ו-4,174 בתכניות שטרם אושרו. בכרמיאל התמונה הפוכה: רק 375 יחידות בתכניות מאושרות, וכל השאר עדיין בהליך.
• הצפיפות המתוכננת היא ההסבר לפער. במג'אר יוצא ממוצע של כ-3.6 יחידות דיור לדונם, בכרמיאל כ-8.5. ייעוד מגורים ב מופיע ב-15 מתוך 17 התכניות של מג'אר, ואילו בכרמיאל מופיעים גם ייעודי מגורים ד ומגורים ה, שהם ייעודים צפופים.
• שתי תכניות מחזיקות כמעט את כל הצנרת שטרם אושרה: אל מארג' עם 2,723 יחידות על 720 דונם, ששם מתוכנן גם מרכז עירוני חדש במזרח היישוב, והרחבת שכונת מנסורה עם 993 יחידות על 257 דונם. שתיהן במילוי תנאים להפקדה, כלומר בשלב מוקדם.
• במג'אר חיים היום כ-24 אלף תושבים, ובכרמיאל כ-47 אלף. כלומר מג'אר מתכנן יותר מפי ארבעה יחידות דיור לתושב מכרמיאל, ובכל זאת מדובר בקיבולת תכנונית רשומה ולא בדירות שנבנות.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות1

אלון·לפני 1 חודש

מה זה בדיוק ייעוד מגורים ב לעומת מגורים ד?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו