בקצרה
- לבניית מרחב מוגן דירתי או קומתי מספיקים 60 אחוזים מבעלי הדירות, לעומת שלושה רבעים בהרחבה רגילה.
- הרוב המופחת נספר לפי דירות בלבד. דרישת שני השלישים מהרכוש המשותף, שקיימת בהרחבה רגילה, אינה חלה עליו.
- בבית מורכב אפשר לספור כל אגף בנפרד, אבל רק אם הבנייה אינה מחייבת עבודה באגף אחר. זה התנאי שהכל תלוי בו.
- מי שדירתו מורחבת מעבר לחלקו ברכוש המשותף חייב תשלומי איזון לשכן שדירתו אינה ניתנת להרחבה.
- בבניין שאי אפשר לבנות בו ממ"ד כלל, אותו רוב מופחת חל גם על שיפורי מיגון לפי הוראות פיקוד העורף.
רוב האנשים שואלים אם מותר לבנות. השאלה שבאמת עוצרת פרויקטים היא אחרת: מי צריך לחתום, וכמה זה בפועל.
כמה שכנים צריך
הרוב שהחוק דורש
נתחיל במספר, כי הוא זה שמעניין. לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, להרחבת דירה לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי רשאים להחליט מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות.
זה רוב מופחת, והוא מופחת מול משהו. הרחבת דירה רגילה דורשת לפי אותו סעיף שלושה רבעים מהדירות, וגם ששני שלישים מהרכוש המשותף יהיו צמודים לדירותיהם.
הרוב המופחת נקבע בסיפה של סעיף 71ב(א)(1) לחוק המקרקעין. שימו לב שהוא נספר לפי דירות בלבד, ואינו כולל את דרישת הרכוש המשותף שבהרחבה רגילה.
וכאן פרט שקל לפספס, והוא משנה את החשבון בבניינים רבים: הרוב המופחת נספר לפי דירות בלבד. דרישת שני השלישים מהרכוש המשותף, שקיימת בהרחבה רגילה, אינה חלה על מסלול המרחב המוגן. בבניין שבו הדירות אינן שוות בגודלן, ההבדל הזה יכול להכריע אם יש רוב או אין.
ומה אם יש בבניין כמה אגפים
זו השאלה שהגיעה לבית המשפט, והיא רלוונטית לכל מי שגר בבניין שבנוי כמה כניסות או מבנים תחת רישום אחד. החוק נותן פתרון לכאורה פשוט: לעניין בניית מרחב מוגן, רואים אגף או מבנה בבית מורכב כבית משותף נפרד. כלומר סופרים רק את בעלי הדירות באגף שלכם.
אלא שלכלל הזה יש תנאי, והוא כתוב בגוף אותו סעיף: "ובלבד שהרחבת הדירה כאמור אינה מחייבת ביצוע פעולת בנייה באגף או במבנה אחר בבית המורכב".
התנאי מופיע בלשון סעיף 71ב(א)(2): רואים אגף כבית משותף נפרד ובלבד שההרחבה אינה מחייבת ביצוע פעולת בנייה באגף או במבנה אחר.
התנאי הזה הוא כל העניין. אם הבנייה שלכם דורשת עבודה גם באגף השני, למשל חיזוק, תמיכה או מעבר של תשתית, האגף שלכם מפסיק להיחשב בית משותף נפרד, וצריך רוב מכל הבניין.
החוק גם מוסיף שהכלל הזה אינו פוגע בזכויותיו של בעל דירה באגף האחר לפי שאר הוראות הסעיף. כלומר גם כשספירת ההסכמות מצומצמת לאגף, השכן מהאגף השני לא נעלם מהתמונה.
מה קבע בית המשפט
לפי הדיווח שממנו יצאנו, בית המשפט המחוזי נדרש בדיוק לנקודה הזאת. השופטת תמר נאות־פרי קבעה שלא ניתן להחיל את סעיף 59 רק לצורך ספירת ההסכמות באגף אחד, ושנדרשת הגדרה סדורה של האגפים, של הרכוש המשותף הצמוד לכל אחד מהם, ושל השפעת הבנייה על האגף השני.
בפועל זה אומר שמי שמבקש להסתמך על הספירה האגפית צריך להראות שני דברים: שהאגפים מוגדרים כראוי, ושהבנייה באמת אינה נוגעת באגף האחר. אי אפשר לאמץ את הגדרת האגף רק כשהיא נוחה לספירה.
נאמר גם מה לא מופיע כאן. לא פתחנו את פסק הדין עצמו, ולכן אין בכתבה הזאת ערכאה מדויקת, מספר תיק או תאריך. הקביעות מובאות כפי שדווחו.
אישור מיגון אינו הסכמה קניינית
זו הטעות הנפוצה ביותר בנושא הזה, ושווה לומר אותה במפורש. יש כאן שני מסלולים נפרדים, וצריך את שניהם.
- המסלול ההנדסי והביטחוני: אישור פיקוד העורף, שבודק אם המרחב עומד בדרישות המיגון
- המסלול הקנייני: הסכמות בעלי הדירות, כי הרחבה משמעה הוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה שלכם
- ובנוסף: היתר בנייה מהוועדה המקומית
כפי שנוסח בדיווח, אישור פיקוד העורף אינו תחליף להסדרה קניינית. ומהצד השני, החלטת רוב אינה מייתרת את האישור ההנדסי.
ועוד נקודה שהודגשה שם ושווה לזכור: זכות הטיעון היא לב ההליך. שכן שמתנגד זכאי להשמיע את עמדתו, וקיצור דרך בעניין הזה חוזר בדרך כלל כבעיה בהמשך.
השכן שלא יכול להרחיב
מה קורה כשלשכן אחד אין אפשרות לבנות ממ"ד והוא מתנגד. החוק לא מתעלם מזה, והוא נותן מענה כספי.
בעל דירה שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור העולה על חלקו ברכוש המשותף, והמבקש להרחיב, חייב לשלם תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה שלה קטנה מחלקו היחסי.
אם אין הסכמה על הסכום, הוא נקבע על ידי שמאי מקרקעין שממונה בהסכמה, והוצאות השמאות מתחלקות בין בעלי הדירות לפי חלקם ברכוש המשותף. על מה שמאי עושה ומתי באמת צריך אותו כתבנו בכתבה על שמאי מקרקעין.
שתי הוראות נוספות באותו סעיף ששווה להכיר. הראשונה: מי שכבר הרחיב את דירתו נחשב כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בניין. השנייה: אין לקבל החלטת הרחבה שמונעת מבעל דירה לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן קודם.
ואם בכלל אי אפשר לבנות ממ"ד
יש בניינים שבהם מבחינה הנדסית אי אפשר לבנות מרחב מוגן, לא דירתי ולא קומתי. ולסעיף הזה יש המשך שכמעט לא מוכר.
החוק קובע שבבית משותף כזה, אותן הוראות על הרחבה לשם מרחב מוגן יחולו גם על בניית שיפורי מיגון, בהתאם להוראות הרשות המוסמכת לפי חוק ההתגוננות האזרחית.
המשמעות המעשית: גם כשאין אפשרות לממ"ד מלא, אפשר לקדם שיפורי מיגון באותו רוב מופחת של שישים אחוזים ולא ברוב הרגיל של הרחבה. זה פותח דלת לבניינים ישנים שנתקעו בשאלה הזאת.
ועל השאלה הבסיסית יותר, מתי בכלל מותר ואיך זה עובד, כתבנו בכתבה על ממ"ד בדירות בישראל. אם המחלוקת שלכם היא על רישום ובעלות ולא על מיגון, נגענו בכך בכתבה על דירה על שם אחד בלבד.
- כל שיעורי הרוב והתנאים בכתבה נלקחו מלשון סעיף 71ב לחוק המקרקעין: הרוב הרגיל להרחבה, הרוב המופחת של שישים אחוזים מהדירות למרחב מוגן, כלל האגפים והתנאי הצמוד לו, תשלומי האיזון, ההוראה על מי שכבר הרחיב וההוראה בעניין סוכה.
- הרוב המופחת נספר לפי דירות בלבד. דרישת שני השלישים מהרכוש המשותף מופיעה בחלק הראשון של אותו סעיף ואינה חלה על מסלול המרחב המוגן, וזו הבחנה שקל לפספס.
- התנאי שבכלל האגפים, ולפיו רואים אגף כבית משותף נפרד רק אם ההרחבה אינה מחייבת ביצוע פעולת בנייה באגף אחר, מופיע בלשון הסעיף עצמו.
- ההוראה על שיפורי מיגון בבית משותף שלא ניתן לבנות בו מרחב מוגן מופיעה בסעיף קטן נפרד באותו סעיף.
- קביעות בית המשפט מובאות כפי שדווחו בגלובס מאת עו"ד שחר לוינזון ועו"ד אלי הירש. לא פתחנו את פסק הדין עצמו, ולכן אין כאן ערכאה מדויקת, מספר תיק או תאריך.
- מספר התיקון לחוק אינו מצוין כאן. בכותרת הסעיף בנוסח החוק מופיעות שנות תיקון בעברית ולא מספר סידורי, ולא נכתוב מספר שלא אומת.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- דירה על שם אחד בלבד: מתי בית המשפט קובע שהיא בכל זאת משותפת
- 5.85 מיליון שקל לדירת 5 חדרים בבניין בן 20 בגבעתיים: מה מראות העסקאות בבניין
- קניית דירה מקבלן: 7 דברים שחייבים לדעת לפני שחותמים
- בדיקות מקדימות לפני רכישת דירה יד שנייה, כל מה שצריך לדעת I קליקת הנדל"ן
- משכנתה לבנייה עצמית: המדריך המלא, מהקרקע עד טופס 4 | קליקת הנדל"ן
סיכום
לבניית מרחב מוגן החוק דורש רוב מופחת של שישים אחוזים מבעלי הדירות, ולא את הרוב הרגיל של הרחבה. בבית מורכב אפשר לספור אגף בנפרד, אבל רק בתנאי אחד.
- הרוב: שישים אחוזים מבעלי הדירות, לעומת שלושה רבעים בהרחבה רגילה
- הפרט שמפספסים: הרוב המופחת נספר לפי דירות בלבד, בלי דרישת הרכוש המשותף
- התנאי בבית מורכב: אגף נספר בנפרד רק אם הבנייה אינה נוגעת באגף אחר
- לשכן שלא יכול להרחיב: תשלומי איזון, ושמאי בהסכמה אם אין הסכמה על הסכום
- ואם אין אפשרות לממ"ד: אותו רוב מופחת חל גם על שיפורי מיגון
שאלות ותשובות
כמה שכנים צריכים להסכים לבניית ממ"ד?
גרים בבניין עם כמה אגפים. סופרים את כולם?
מה קבע בית המשפט?
יש לי אישור של פיקוד העורף. זה מספיק?
השכן אומר שהוא לא יכול לבנות ממ"ד ולכן הוא מתנגד. מה עושים?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
אז 60 אחוז זה בסה״כ כמה שכנים בבניין ממוצע של 16 דירות? 10 חתימות מספיקות?
ווואלה לא ידעתי שאפשר לספור אגף בנפרד. אנחנו בבניין עם שני אגפים ועכשיו זה פתאום נשמע הרבה יותר ריאלי מבחינת הרוב. צריך לבדוק אם הבנייה שלנו לא נוגעת באגף השני כמו שכתוב פה.