מי שגר בבניין משנות ה-60 או ה-70 בלי ממ"ד, ושוקל עם השכנים להוסיף מגדל ממ"דים בצד הבניין, נתקל לא פעם בבעיה שנשמעת טכנית ועולה כסף: החלל שנוצר מתחת לממ"ד הראשון. הוא סגור, אטום ואף אחד לא נכנס אליו, אבל הוא עלול להיספר כשטח בנוי. בשבוע הבא המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אמורה לדון בתיקון שמוציא אותו מהחישוב.

מה הבעיה עם החלל שמתחת לממ"ד

מגדל ממ"דים הוא הפתרון הנפוץ לבניין קיים שאין בו מיגון: מוסיפים לצד הבניין מרחבים מוגנים זה מעל זה, אחד לכל דירה בכל קומה. לפי הדיווח בביזפורטל, הבעיה מתחילה בתחתית. הממ"ד הראשון נבנה בקומה הראשונה מעל הקרקע, ומתחתיו נוצר חלל טכני סגור ואטום, בלי פתחים.

היום, לפי אותו דיווח, החלל הזה עלול להיספר כשטח בנוי ולגרוע מזכויות הבנייה של הבניין, אף שאיש אינו משתמש בו. בבניין שזכויות הבנייה שלו כבר מנוצלות כמעט עד הסוף, כל מטר שנספר כך הוא מטר שלא יהיה זמין לתוספת אחרת בעתיד.

למה זה חשוב יותר מאז 2025

בספטמבר 2025 חתם יריב לוין, כממלא מקום שר הפנים, על תקנות שביטלו בהיתרי בנייה את ההפרדה הישנה בין שטח עיקרי לשטח שירות. לפי הדיווח במרכז הנדל"ן באותו יום, מאז ההיתרים מתייחסים רק לשטח הכולל של הבנייה, גם בהיתרים שיוצאים מכוח תוכניות שאושרו לפני כן.

כשכל השטח נספר בסל אחד, השאלה מה נכנס אליו נעשית חשובה יותר. זה בדיוק מה שהתיקון החדש מטפל בו: לפי הנוסח המוצע, חלל מתחת לרצפת המרחב המוגן, שמוקף כולו בקירות ואטום בלי פתחים, לא ייכלל במניין השטח הכולל.

מה עוד בחבילה

לפי ביזפורטל, מינהל התכנון מציג את החבילה כתיקונים שנועדו להסיר חסמים שצפו בתקופת החירום. מלבד החלל שמתחת לממ"ד יש בה שלושה תיקונים נוספים.

הראשון נוגע לבתי ספר: מוצע לאפשר מרחב מוגן מאוחד לשתיים עד ארבע כיתות, בשטח של עד 60 מ"ר נטו, שאפשר לבנות בטור אנכי עד שתי קומות. השני נוגע לשינוי שימוש למטרת עסק: גורם מאשר יצטרך להשיב בתוך 15 ימים, ואם לא ישיב, יראו אותו כמי שאינו מתנגד. השלישי הוא תקנות השלד והביסוס, שעליהן כתבנו השבוע בכתבה על התקינה האירופית וסיבי הזכוכית. לפי הדיווחים, הן קובעות בין השאר ששלד של בניין מגורים יתוכנן ל-50 שנה לפחות, ושל מבנה ציבור ל-100 שנה לפחות.

מה זה אומר לבעלי דירות בבניין בלי ממ"ד

התיקון לא משנה את הדרך שבה מחליטים בבניין על מגדל ממ"דים. עדיין צריך את הסכמת בעלי הדירות לפי הרוב שהחוק קובע, ואת הכללים פירטנו במדריך על הסכמת השכנים לממ"ד בבית משותף. מה שהוא כן משנה, אם יאושר, הוא שהחלל בתחתית המגדל לא יגרע מזכויות הבנייה של הבניין.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

במקביל, לפי ביזפורטל, מינהל התכנון ביקש להאריך את הפטור מהיתר לבניית ממ"דים עד סוף 2028. איך עובד המסלול הזה ומי זכאי לו, כתבנו בהמדריך לממ"דים בפטור מהיתר.

מה קורה מכאן

התיקונים עדיין לא בתוקף. הדיון במועצה הארצית הוא שלב אחד, והנוסח הסופי ייקבע רק אחרי הדיון והחתימה על התקנות. מי שמתכנן עכשיו מגדל ממ"דים כדאי שישאל את האדריכל איך החלל בתחתית נספר בהיתר שלו, והאם שווה לחכות לנוסח הסופי לפני הגשה.

ומי שבודק דירה לקנייה בבניין ישן: לממ"ד יש משקל במחיר, כמו שראינו בבדיקת הפער בין דירות עם ממ"ד לדירות בלי. שווה לשאול את ועד הבית אם יש תוכנית למגדל ממ"דים ובאיזה שלב היא.

סיכום

המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אמורה לדון ב-6 באוקטובר 2026 בארבעה תיקונים בתקנות שמביא מינהל התכנון. במרכזם, לפי ביזפורטל ומרכז הנדל"ן, החרגה של החלל האטום מתחת לממ"ד הראשון במגדל ממ"דים מהשטח הכולל, כך שלא יגרע מזכויות הבנייה. בחבילה גם מרחב מוגן מאוחד לבתי ספר, מועד של 15 ימים לתשובה בשינוי שימוש לעסק, ותקנות השלד והביסוס.

• המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אמורה להתכנס ביום שלישי, 6 באוקטובר 2026, ולדון בארבעה תיקונים בתקנות התכנון והבנייה שמביא מינהל התכנון, לפי ביזפורטל ומרכז הנדל"ן.
• לפי הנוסח המוצע, חלל מתחת לרצפת מרחב מוגן שנבנה בקומה הראשונה מעל הקרקע, כשהוא מוקף כולו בקירות ואטום בלי פתחים, לא ייכלל במניין השטח הכולל.
• בבתי ספר יתאפשר מרחב מוגן מאוחד ל-2 עד 4 כיתות, בשטח של עד 60 מ"ר נטו ועד שתי קומות בטור אנכי. לפי מרכז הנדל"ן, התקרה של 180 מ"ר נטו במגרש לא משתנה.
• בשינוי שימוש לעסק, גורם מאשר שלא ישיב בתוך 15 ימים ייחשב כמי שאינו מתנגד. לפי ביזפורטל, מינהל התכנון גם ביקש להאריך את הפטור מהיתר לבניית ממ"דים עד סוף 2028.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו