יש רגע אחד בשידור הזה ששווה לכל השאר, והוא לא בכותרות. אנשים שלקחו משכנתה לפני כחמש שנים, בתקופה שבה הריביות היו נמוכות במיוחד, מגיעים בדיוק עכשיו לנקודה שבה הריבית שלהם נקבעת מחדש, ורובם לא יודעים שזה בדרך אליהם. ריכזנו כאן את מה שנאמר, והשידור המלא מוטמע בכתבה.

המספרים שנראים סותרים, ולמה הם לא

השידור נפתח בבלבול אמיתי שמגיע אלינו הרבה בשאלות: מדד המחירים לצרכן עולה, ומדד תשומות הבנייה דווקא יורד. בפרסום האחרון המדד עלה ב-0.3%, ומדד תשומות הבנייה ירד ב-0.1%. איך שני דברים שנשמעים דומים הולכים לכיוונים הפוכים.

התשובה היא שאלה שני מדדים שמודדים דברים שונים לגמרי. מדד המחירים לצרכן מודד את ההתייקרות של סל הצריכה שלנו: הסופר, הדלק, הדיור. מדד תשומות הבנייה מודד את עלויות הבנייה עצמן, כלומר חומרי גלם ושכר עבודה, והוא זה שרלוונטי לחוזים מול קבלנים. אפשר בהחלט שהמחיה תתייקר בזמן שמחיר הברזל דווקא יורד.

מקור: הלמ"ס ובנק ישראל, נכון לפרסומי יולי 2026. הרחבנו על כל אחד מהם בכתבות נפרדות המקושרות בהמשך.

בראייה שנתית, האינפלציה ב-12 החודשים האחרונים עומדת על 1.5%, בתוך היעד של בנק ישראל. עופר מציין בשידור נקודה מעניינת: אנחנו רגילים לספור הכל בשנה קלנדרית, אבל המדדים נמדדים 12 חודשים אחורה, וזה מקור לא קטן לבלבול. פירטנו כל אחד מהנתונים האלה בנפרד בכתבות על מדד המחירים לצרכן ועל מדד תשומות הבנייה.

המיתוס: הריבית ירדה, אז המשכנתה הוזלה

זו לדברי עופר הטעות שהוא נתקל בה הכי הרבה, וכמעט כל יום. אנשים רואים שריבית בנק ישראל ירדה, ומניחים אוטומטית שגם ריבית המשכנתה שלהם ירדה באותה מידה. אלא שאלה לא אותם כספים ולא אותו מקור.

ריבית בנק ישראל היא הריבית שבה הבנקים לווים מבנק ישראל. את הכסף שממנו הם נותנים לכם משכנתה הם מגייסים ממקום אחר: מפיקדונות, מחברות ביטוח ומגיוסים בחו"ל. ועל הכסף הזה חלה גם פרמיית הסיכון של מדינת ישראל, שכדבריו עדיין קיימת ומתומחרת. לכן הקבועות, המשתנות והאיגרות נגזרות ממקור שונה לחלוטין.

המשמעות המעשית: יש ירידה, אבל היא מתונה. אם מסתכלים חצי שנה אחורה רואים ירידה קלה, לא את התנועה החדה שרבים זוכרים מ-2022. הרחבנו על המנגנון בכתבה על הורדת הריבית ל-3.5% ומה היא אומרת למשכנתה.

לגבי ההמשך, עופר מעריך שנגיד בנק ישראל יהיה שמרן וישאיר את הריבית במקום, בין היתר בגלל קפיצות במחירי הנפט שהתגלגלו למחירי הדלק. הוא מוסיף בכנות שכל פעם שהוא ניסה לחזות את הריבית הוא טעה, וזו הערכה ולא תחזית.

האזהרה: מי שלקח משתנה כל 5 לפני חמש שנים

וכאן החלק שהכי כדאי לעצור עליו. לפני כחמש שנים היה פופולרי מאוד לקחת מסלול משתנה כל חמש שנים, והריבית בו הייתה נמוכה, באזור 3.5%. הלקוחות היו מרוצים מאוד, ובצדק גמור.

איך הריבית הזו נבנתה? הבנק גייס כסף, ולעלות הגיוס שלו הוסיף מרווח. באותה תקופה עלות הגיוס הייתה קרובה לאפס, פשוט לא היה מחיר לכסף. כלומר כמעט כל הריבית ששילמתם הייתה בעצם המרווח של הבנק, כ-3.5%. הריבית הזו מלווה את ההלוואה חמש שנים, ואז מגיעה נקודת שינוי הריבית.

מה שקורה עכשיו, לפי עופר, הוא שלקוחות שמגיעים אליו לבדיקת משכנתה מגלים שהריבית שלהם קופצת לכיוון 7% ואף למעלה מזה. הסיבה פשוטה ולא נעימה: עלות הגיוס של הבנק עלתה, והמרווח נשאר בדיוק אותו מרווח. אתם משלמים את שני הרכיבים יחד, אבל רק אחד מהם השתנה, ולא לטובתכם.

מקור: הסבר עופר לוין בשידור. מועד נקודת שינוי הריבית מופיע בלוח הסילוקין ובמסמכי ההלוואה, ואפשר לבקש אותו מהבנק.

שימו לב להבחנה בטבלה, כי היא זו שקובעת אם צריך לעשות משהו. מי שיש לו מסלולי פריים לא צריך לגעת בכלום: הם מתעדכנים אוטומטית, ומי שכאב לו כשהפריים טיפס ב-2022 נהנה עכשיו מהכיוון ההפוך בלי לעשות דבר. גם הקבועות לא זזות. רק המשתנה כל 5 דורש בדיקה יזומה, כי הוא זה שנקבע מחדש.

מה עושים עם זה בפועל

ההמלצה של עופר היא לעשות בדיקת משכנתה אחת לשנה או שנתיים, וגם כשקורה שינוי כזה. הבשורה הטובה היא שלא תמיד צריך למחזר את כל ההלוואה. הרבה פעמים אפשר לעשות מחזור פנימי של המסלול הבעייתי בלבד, וזה תהליך מהיר יחסית מול הבנק הקיים.

הבשורה הפחות טובה היא שצריך לבדוק קנסות. לפעמים הקנס הופך את המהלך ללא כדאי, ולכן שווה שמישהו שמבין יעבור על המספרים לפני שמחליטים, ולא אחרי. את כל מנגנון הקנסות ואת החישוב הנכון פירטנו במדריך על מחזור משכנתה: מתי כן, מתי לא, וכל הקנסות.

ונקודה שקל לפספס: אם יש לכם משכנתה עם ריבית טובה וחלק בפריים, אל תמהרו למחזר את החלק שעובד לטובתכם. עופר אומר את זה במפורש בשידור. מחזור נכון הוא כירורגי, ולא החלפה גורפת של כל ההלוואה.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

השוק היום: למה עופר חושב שזו הזדמנות לקונים

לגבי מי ששוקל לקנות, עופר מציג עמדה ברורה: זהו כרגע שוק של קונים ולא של מוכרים. כשכולם יושבים על הגדר יש פחות ביקוש, ולמי שכן נכנס יש הרבה יותר כוח במשא ומתן, בין אם מול קבלן ובין אם מול מוכר פרטי.

בפועל, לדבריו, קבלנים לא תמיד יכולים להוריד את מחיר הדירה עצמו בגלל מגבלות הליווי הבנקאי, אבל הם כן מוכנים להתגמש בדברים אחרים: מטבח, חניה, מחסן, ולעיתים שדרוג לקומה גבוהה יותר. גם בשוק היד השנייה, מי שמוכר היום הוא לרוב מי שצריך למכור, ולא מי שקם בבוקר והחליט לשדרג לפנטהאוז.

עופר מוסיף זווית שמתאימה למי שקונה מקבלן: לפעמים אפשר לדחות את משיכת המשכנתה, לשים עכשיו את ההון העצמי ולמשוך את היתרה בעוד שנה או שנתיים. בזמן הזה אפשר להמשיך לחסוך, ולהיכנס להלוואה עם הון עצמי גדול יותר. בעסקת יד שנייה אין את המרחב הזה, כי המשכנתה מתחילה כמעט מיד.

חשוב לומר את זה במלואו: זו הערכה מקצועית ולא תחזית מובטחת. עופר ושי מדגישים בשידור שאף אחד אינו נביא, ושהתמונה משתנה בין אזור לאזור ובין יד ראשונה ליד שנייה.

יושבים על הגדר? השאלה היחידה שחשוב לשאול

הנקודה החזקה בשידור נוגעת למי שממתין. אם החלטתם להמתין, זו החלטה לגיטימית לגמרי, אבל שי מציב שאלה אחת: עד מתי. מה הטריגר שיגרום לכם לקום ולפעול. אם אין טריגר כזה, כזה שאפשר לרשום על דף נייר, סביר שתישארו על הגדר גם בעוד עשר שנים ואז תגידו לעצמכם שהחמצתם.

עצה מעשית שעולה שם: קחו דף או גיליון ותחשבו מה המשמעות הכספית של ההמתנה. הכסף שיושב בצד אולי עושה תשואה, אבל צריך להעמיד אותה מול מה שקורה למחירים באותו זמן. עופר מזכיר את 2021, כשאחרי כמה חודשים של קיפאון המחירים קפצו, ואנשים נאלצו לגייס עשרות אלפי שקלים נוספים כדי לקנות את אותה דירה.

ועוד זווית ששווה לשקול: לרכוש דירה להשקעה קל יותר מלרכוש דירה למגורים, כי בדירה למגורים נכנס הרבה רגש. אנשים נמתחים כלכלית לדירת החלומות, לקרבה לבתי ספר או להורים, ולוקחים משכנתה גדולה מדי. בדירה להשקעה קונים את מה שאפשר, והגמישות גדולה יותר אם המצב משתנה.

דירה בהנחה: דדליין, ומה קורה אחרי הזכייה

אותו כלל של הטריגר חל גם על מי שממתין להגרלה. עופר ושי לא מתנגדים להירשם, אבל ממליצים בתוקף לקבוע דדליין מראש: בזמן או במספר הגרלות. אם לא זכיתי עד אז, אני עובר לשוק החופשי. אחרת התוכנית הכלכלית שלכם תלויה בהגרלה שאין לכם שום השפעה עליה.

עופר גם מזכיר סייג שקל לשכוח: זכייה אינה בהכרח התאמה. לא כל פרויקט מתאים לכל אחד, ולוותר על הגרלה זה לא לוותר על דירה. הוא מעריך שהפרויקטים הבאים יהיו באזורים זולים יותר, בגלל תקרת המחיר למ"ר, כלומר פחות במרכז ויותר בפריפריה. גם זו הערכה שלו ולא הודעה רשמית.

ולמי שכבר זכה, זה החלק המעשי: התשלומים נפרסים לפי קצב הבנייה, ובין הזכייה לקבלת המפתח עוברות שנים. בפועל אתם עלולים לשלם שכר דירה ומשכנתה במקביל, ולזה מתווספות הצמדות למדד, שדרוגים ותוספות. עופר מספר על לקוחות שהקצו מראש סכום מההון העצמי לתשלומי המשכנתה בתקופת הביניים. את החישוב הזה כדאי לעשות לפני שממשיכים, וכתבנו עליו בהרחבה בכתבה זכיתם בדירה בהנחה? המקרה שמראה למה חייבים לחשב.

סיכום

המדדים נראים סותרים אבל הם מודדים דברים שונים, וריבית בנק ישראל אינה המקור שממנו מגיע הכסף למשכנתה שלכם. הדבר שהכי כדאי לפעול לפיו הוא נקודת שינוי הריבית: מי שלקח לפני כחמש שנים מסלול משתנה כל 5 בריבית נמוכה מגיע עכשיו לרגע שבו היא נקבעת מחדש, והמרווח של הבנק נשאר בעינו גם כשעלות הגיוס עלתה.

• המדדים: צרכן 0.3% למעלה, תשומות בנייה 0.1% למטה, אינפלציה 1.5%
• הריבית: 3.5% בבנק ישראל, אבל לא משם מגיע הכסף למשכנתה
• האזהרה: משתנה כל 5 שנלקח לפני חמש שנים מגיע לנקודת שינוי
• הפעולה: בדיקת משכנתה, ולעיתים מחזור פנימי של אותו מסלול בלבד
• ליושבי הגדר: לקבוע טריגר ודדליין, אחרת ההמתנה נמשכת מעצמה

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

סיון·לפני 2 שבועות

רגע, אז מי שלקח מסלול משתנה כל 5 לפני חמש שנים עובר עכשיו מ-3.5% ל-7%?? זה כמעט כפול! ומי שעשה פריים עכשיו נהנה מהורדה אוטומטית בלי לעשות כלום? איך אנשים לא יודעים את זה...

שני·לפני 2 שבועות

אני בדיוק במצב הזה 😬 לקחנו ב-2020 מסלול משתנה כל 5 כי זה נראה כל כך משתלם אז. עכשיו הבנק שלח לנו הודעה על עדכון ריבית ולא הבנתי בכלל מה כתוב שם. הכתבה הזו עזרה לי להבין לפחות מה קורה ולמה.

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו