אישור תכנית פינוי-בינוי בארץ לוקח לרוב 5 עד 8 שנים. מינהל התכנון רוצה לקצר את התהליך הזה ל-18 חודשים בלבד. ההכרזה היא דרמטית, אבל יש לה תנאים מחייבים. הנה כל מה שצריך לדעת על המסלול החדש, מה הקריטריונים, מי מחויב למה, ומה זה אומר לדיירים ויזמים שמתעניינים בהתחדשות עירונית.

ההכרזה: מסלול מהיר לאישור תכניות פינוי-בינוי

מינהל התכנון משיק מסלול חדש שמטרתו לאשר תכניות התחדשות עירונית בהיקף של 250 יחידות דיור לפחות בתוך 18 חודשים. את המסלול הציגה סיגי בארי, סמנכ"לית מגורים במינהל התכנון, בכנס מקצועי. לדבריה, המסלול הוא תוצר של שיח בין מינהל התכנון לבין הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, במטרה לקצר את לוחות הזמנים בענף.

"איכות תכנון מגיעה בלוחות זמנים קצרים", אומרת בארי. "כאשר הכל תחום בזמן ויעיל, ניתן להגיע לתוצאה טובה בזמן קצר". נכון להיום, אישור של תכנית פינוי-בינוי בישראל אורך לרוב בין 5 ל-8 שנים. הקיצור ל-18 חודשים, אם יתממש בפועל, יהיה מהלך תכנוני יוצא דופן.

הקריטריונים: 250 יחידות דיור ומבנים טעוני חיזוק

המסלול אינו פתוח לכל תכנית. כדי להיכלל בו, התכנית צריכה לעמוד בכמה תנאי סף ברורים:

המסלול וולונטרי באופיו: אין חובה לקדם תכנית בו, אלא רק אם כל הצדדים המעורבים מעוניינים בכך. "רשות מקומית חושבת בסופו של דבר על טובת הציבור, ורוצה בהצלחת המהלך", מסבירה בארי. ההנחה היא שראשי השלטון המקומי יראו בקיצור התהליך כלי לקידום פרויקטים גדולים בעיר.

המחויבויות של כל שותף בתהליך

מרגע שתכנית נכנסת למסלול המואץ, יש לכל אחד מהשותפים בה התחייבויות ברורות. הקיצור של לוחות הזמנים תלוי בכך שכל הצדדים יעמדו בחלקם בתהליך.

הדרישה לחברת ניהול תב"ע מקצועית היא ייחודית למסלול הזה. היא מבטאת את ההבנה שתכניות בקנה מידה גדול דורשות תכלול מקצועי מתחילת התהליך, ולא רק ייצוג משפטי או הנדסי.

תקן 21 עובר בחינה מחודשת

חלק מהותי בתהליך הוא בחינה מחודשת של תקן 21, התקן שמסדיר את הערכת הכדאיות הכלכלית של פרויקטי פינוי-בינוי. "במסגרת ההליך הזה מקיימים דיון בנושא תקן 21, וזאת במטרה שתוך 18 חודשים ניתן לעמוד ביעד של אישור תכנית", אומרת בארי.

תקן 21 הוא אחד הגורמים שמעכבים את לוחות הזמנים בענף, מכיוון שהליך הערכת הכדאיות הכלכלית עצמו לוקח חודשים ארוכים. אם הבחינה המחודשת תייצר מנגנון מהיר יותר, השפעתה לא תהיה רק על המסלול החדש, אלא על כלל פרויקטי הפינוי-בינוי בארץ.

למה זה משנה: 50% ממלאי הדירות בהתחדשות

מאחורי המהלך עומדת ההבנה שההתחדשות העירונית היא מנוע מרכזי של שוק הדיור הישראלי. לפי בארי, כ-50 אחוז ממלאי הדירות במדינה הוא בהתחדשות עירונית, ולכן קיצור לוחות הזמנים בענף הוא אינטרס לאומי.

בארי הוסיפה שמינהל התכנון הקים צוות ייעודי לקיצור לוחות הזמנים, מתוך הבנה שמדובר בהליך בעל חשיבות לאומית. "אנחנו נמצאים לפני קפיצת מדרגה בתחום", היא אמרה.

קיצור התהליכים נדרש גם לאור הפערים שנפתחו בשנים האחרונות. לפי דוח הרשות להתחדשות עירונית, ב-2025 נרשמה ירידה של 15% בהיתרי הפינוי-בינוי, למרות שיא של 76 אלף יחידות דיור בתוכניות מאושרות. הפער בין תכניות מאושרות לבין היתרים בפועל הוא הצוואר הצר שהמסלול החדש מנסה לטפל בו.

הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים: דחיפה נוספת לתכנון

בכנס התייחסה בארי גם לוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל). הוועדה קיימת זה זמן רב, אך לאחרונה הגבירה את פעילותה. "אנחנו מנסים להפוך את הוועדה ליוזמת, לא רק מגיבה", אמרה בארי.

הכוונה: הוועדה לא תחכה שיגיעו אליה תכניות, אלא תזהה מראש אזורים שבהם ניתן לקדם שימושים של מגורים. "מינהל התכנון מאמין בעירוב שימושים, והוועדה תואמת ליעדי מינהל התכנון", הוסיפה.

תוספת מגורים לאזורי תעסוקה: התנאים החדשים

במקביל למסלול המהיר, מינהל התכנון מקדם גם תכניות לתוספת מגורים באזורי תעסוקה קיימים. התנאים שנקבעו לכך:

"אנחנו לא מתכוונים להפוך אזורים שלא קשורים לעיר לשכונת מגורים", הבהירה בארי. "כאשר משלבים נכון תעסוקה עם מגורים, מתקבל אזור שפעיל לא רק בבוקר, אלא אזור שמייצג דינמיקה עירונית".

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

מה זה אומר לדיירים, יזמים ועיריות

למסלול החדש יש משמעות שונה עבור כל אחד מהקהלים בענף. עבור דיירים בבניינים מועמדים לפינוי-בינוי, המסלול עשוי לקצר משמעותית את הזמן עד לאישור תכנית. לעומת זאת, אישור תכנית לא אומר שהבנייה מתחילה מיד: יש עוד שלבים של הוצאת היתר ופינוי הדיירים.

עבור יזמים, ההצטרפות למסלול דורשת התחייבות מקצועית גבוהה: חברת ניהול תב"ע מתמחה, צוות מקצועי מטעם היזם, ועמידה בלוחות זמנים תובעניים. מצד שני, היזם מקבל ודאות גבוהה יחסית לגבי מועד אישור התכנית, מה שמאפשר תכנון מימון ושיווק טוב יותר.

עבור עיריות וראשי ערים, המסלול מציב את הרשות המקומית במרכז התהליך. הרשות הופכת ממאשרת לסוכנת ביצוע, ועליה ללוות, לסייע ולהסיר חסמים. תכנון משכנתה של רוכשי דירות בפרויקטים מקודמים גם הוא יושפע מקיצור הזמנים, מכיוון שלוחות זמנים ברורים יותר מאפשרים לבנקים לתמחר משכנתאות באופן מדויק יותר.

סיכום

מינהל התכנון משיק מסלול מהיר חדש להתחדשות עירונית, שמטרתו לאשר תכניות בהיקף של 250 יחידות דיור לפחות בתוך 18 חודשים. המסלול וולונטרי ומותנה בהסכמה משולשת של היזם, הרשות המקומית והמחוז. כל אחד מהשותפים נדרש למחויבות ברורה, ובמקביל מתבצעת בחינה מחודשת של תקן 21. אם המסלול יוכיח את עצמו, הוא עשוי לקצר באופן משמעותי את לוחות הזמנים בענף, שאחראי על כ-50% ממלאי הדירות בישראל.

• סף כניסה: 250 יחידות דיור לפחות + מבנים טעוני חיזוק
• יעד: אישור תכנית תוך 18 חודשים
• מודל: וולונטרי, מחייב הסכמה משולשת
• מחויבות יזם: צוות מקצועי + חברת ניהול תב"ע מתמחה
• תקן 21: עובר בחינה מחודשת
• הקשר: ירידה של 15% בהיתרי הפינוי-בינוי ב-2025

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות1

רועי·לפני 1 שבוע

בפרויקט בשכונה שלנו מחכים כבר 6 שנים לאישור ועוד לא נגמר.

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו