בקצרה
שוב מתחיל המרוץ נגד השעון. מס הרכישה הגבוה על דירה נוספת, זה שמכונה לעיתים "מס המשקיעים", עומד לפוג בסוף השנה, וענף הנדל"ן נכנס לדריכות. מצד אחד, האוצר רוצה להשאיר אותו גבוה. מצד שני, הבחירות וממשלת המעבר עלולות לתקוע את ההחלטה. אם אתם שוקלים לרכוש דירה להשקעה, זה בדיוק הזמן להבין מה עומד על הפרק.
- מס הרכישה על דירה נוספת עומד היום על 8%, ו-10% על חלק השווי הגבוה.
- השיעור הזה קבוע ב"הוראת שעה" זמנית שפגה בסוף 2026.
- בלי הארכה, המס יירד בתחילת 2027 לכ-5% עד 6% במדרגה הראשונה.
- גורמי האוצר ורשות המסים דוחפים להארכה ולהשארת המס על 8%.
- הבחירות וממשלת המעבר עלולות להקשות על העברת ההחלטה בזמן.
- אי-הוודאות עלולה להקפיא עסקאות בחודשים שלפני התפוגה.
המרוץ נגד השעון: מס רכישה 8% או 5%?
מה עומד על הפרק?
מס הרכישה על דירה נוספת הוא אחד הכלים המרכזיים של המדינה לריסון רכישות המשקיעים. כיום הוא עומד על 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 שקל, ו-10% על הסכום שמעבר לכך. אבל השיעור הזה אינו קבוע בחוק באופן קבוע, אלא נשען על "הוראת שעה", מנגנון זמני שפג מדי כמה שנים.
הדד-ליין הנוכחי הוא סוף 2026. אם הוראת השעה לא תוארך, המס יירד אוטומטית בתחילת 2027 לרמה הקודמת, כך שהמדרגה הראשונה תעמוד על כ-5% עד 6% בלבד. מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', התייחס לכך לאחרונה:
"ב-1.1.27 מס רכישה על דירה נוספת אמור לחזור ל-5% עד 6%. אנחנו נהיה אז בסוג של ממשלת מעבר כנראה. הממשלה הבאה תצטרך לקבל החלטה אם מאריכים את הוראת השעה או לא. אני לא יודע מה תהיה ההחלטה. כדאי שהממשלה הנוכחית תגיד באופן ברור אם להאריך את הצו."
כמה משלמים היום?
כדי להבין את גודל ההשפעה, כדאי לזכור על אילו סכומים מדובר. מי שרוכש דירה נוספת, ולא דירה יחידה, משלם היום מס רכישה לפי שתי מדרגות:
- 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 שקל.
- 10% על חלק השווי שמעבר לסכום הזה.
ההבדל בין 8% ל-5% נשמע קטן, אבל בדירה של כמה מיליוני שקלים מדובר בעשרות אלפי שקלים, ולעיתים יותר. לכן השאלה אם הוראת השעה תוארך או לא אינה תיאורטית, אלא נוגעת ישירות לכיס של כל מי ששוקל דירה להשקעה. כדי להבין לעומק איך מחושב המס ומהם הפטורים, אפשר לקרוא את המדריך המלא למס רכישה.
למה זה מסובך? הבחירות וממשלת המעבר
על פניו, חצי שנה עד סוף השנה נשמעת תקופה מספקת כדי לקבל החלטה. בפועל, זה לא כל כך פשוט. ראשית, לקראת סוף השנה צפויות להתקיים בחירות, ואחריהן תקופת ממשלת מעבר, שבה קשה יותר להעביר חקיקה חדשה.
שנית, יש תקדים טרי. בפעם האחרונה שבה האוצר ניסה להעביר החלטה בנושא, בשנת 2024, חלפו חודשים ארוכים של מאבקים עד שההחלטה אושרה, כמעט ברגע האחרון. החשש הוא שגם הפעם ההכרעה תידחק לסוף, מה שמייצר חוסר ודאות ממושך בשוק.
עמדת האוצר: "הכוונה היא הארכה"
למרות שעמדת הממשלה הרשמית טרם נשמעה, גורמי המקצוע באוצר נשמעים החלטיים. תמר צ'ין, רכזת שיכון והתחדשות עירונית באגף התקציבים במשרד האוצר, אמרה לאחרונה:
"מבחינת האוצר, גם הכלכלן הראשי וגם רשות המסים, צריך להשאיר את מס הרכישה על 8%. אנחנו לא רוצים לראות את הירידה ל-5%. אני אומרת בצורה חד-משמעית, הכוונה היא הארכה."
הרציונל שהאוצר מציג הוא שמס גבוה על דירה נוספת נועד למתן את הביקוש של משקיעים ולסייע בבלימת עליית מחירי הדירות, וכן ליצור יציבות מיסויית. עם זאת, באוצר עצמו הודו בעבר שהניסיון הזה "טרם השיג את מטרתו". לפני כשנתיים האוצר אף ביקש לקבע את שיעורי המס בחוק באופן קבוע, אך נחסם, ונאלץ להתפשר על הארכה נוספת של הוראת השעה לשנתיים.
מס שלא מפסיק להשתנות
אחת הסיבות לכל הדרמה היא שמס הרכישה על דירה נוספת השתנה תכופות לאורך השנים, כמעט תמיד דרך הוראת שעה זמנית. הנה ציר הזמן של התנודות:
המס נקבע עוד בימיו של משה כחלון כשר אוצר, לפני למעלה מעשור, במטרה לצנן את רכישות המשקיעים. ב-2015 הוא עלה ל-8% בהוראת שעה לחמש שנים. ביולי 2020, על רקע החשש מקיפאון בעקבות הקורונה, הפחית שר האוצר ישראל כ"ץ את המס ל-5%. בסוף 2021 שר האוצר אביגדור ליברמן העלה אותו שוב ל-8% בהוראת שעה לשלוש שנים, ובסוף 2024 הוארכה הוראת השעה פעם נוספת בשנתיים, עד סוף 2026.
מה זה אומר למשקיעים ולשוק?
החשש המרכזי בשוק אינו רק מה תהיה ההחלטה, אלא מתי היא תתקבל. אם ההכרעה נדחקת לרגע האחרון, נוצרת תקופה ארוכה של חוסר ודאות, שבה משקיעים רבים מעדיפים להמתין עד שיתבהר המצב. התוצאה עלולה להיות קיפאון בעסקאות דווקא בחודשים שלפני תום הוראת השעה, והעמקת ההאטה בשוק.
אם אתם שוקלים רכישת דירה להשקעה, כדאי לקחת את אי-הוודאות הזו בחשבון. מצד אחד, ייתכן שהמס יישאר גבוה, ומצד שני, ייתכן שיירד בתחילת 2027, אם כי אין על כך כל ודאות. ההחלטה הנכונה תלויה בנתונים האישיים שלכם, בלוח הזמנים ובכדאיות הכוללת של העסקה, ולא רק בהימור על מהלך עתידי. כמו תמיד, ליווי מקצועי שבוחן את התמונה המלאה עוזר לקבל החלטה שקולה ולא להיגרר אחרי הכותרות.
סיכום
מס הרכישה הגבוה על דירה נוספת, 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 שקל ו-10% מעבר לכך, קבוע כיום בהוראת שעה זמנית שפגה בסוף 2026. בלי הארכה, המס יירד בתחילת 2027 לכ-5% עד 6% במדרגה הראשונה. גורמי המקצוע באוצר וברשות המסים דוחפים להארכה ולהשארת המס על 8%, אך הבחירות הקרבות ותקופת ממשלת המעבר עלולות להקשות על העברת ההחלטה בזמן, כפי שקרה כבר ב-2024. מס זה השתנה תכופות לאורך השנים, מ-8% ב-2015, ל-5% ב-2020, ובחזרה ל-8% מסוף 2021. עבור משקיעים, אי-הוודאות הזו היא שיקול מרכזי בתזמון עסקה, וכדאי לבחון את התמונה המלאה ולא להמר על מהלך עתידי.
- היום: 8% עד 6,055,070 שקל, 10% מעבר לכך
- הוראת השעה: פגה בסוף 2026
- בלי הארכה: ירידה לכ-5% עד 6% בתחילת 2027
- עמדת האוצר: דוחף להארכה ולהשארת ה-8%
- המכשול: בחירות וממשלת מעבר
- הסיכון לשוק: אי-ודאות שמקפיאה עסקאות
שאלות ותשובות
כמה מס רכישה משלמים היום על דירה נוספת?
מה יקרה למס הרכישה בסוף 2026?
למה לא בטוח שההחלטה תתקבל בזמן?
מהי "הוראת שעה" בהקשר של מס רכישה?
מה כדאי למשקיעים לעשות עכשיו?
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- מדרגות מס רכישה, מדרגות המס המעודכנות לשנת 2024, קליקת הנדל"ן
- מדרגות מס רכישה, מדרגות המס המעודכנות לשנת 2025 I קליקת הנדל"ן
- מס שבח דירת השקעה 2026: 25% + מס יסף 5%
- סקירת הכלכלן הראשי מרץ 2026: 7,395 עסקאות, ת"א בולטת ונתניה מאבדת גובה | קליקת הנדל"ן
- מס רכישה 2026: המדריך המלא למדרגות, חישוב ופטורים
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
תגובה אחת
רגע, אז אם לא יאריכו את ההוראה, המס פשוט יורד מ-8% ל-5%-6% בתחילת 2027 אוטומטית? בלי שום הצבעה?