מדרגות מס רכישה עדכניות לדירה יחידה ושנייה, דוגמאות חישוב עם מספרים אמיתיים, פטורים והקלות, ומה שהממשלה לא מפרסמת על ההקפאה עד 2028

על דירה ב-3 מיליון ש"ח, רוכש דירה יחידה ישלם כ-45,500 ש"ח מס רכישה. אותה דירה, אותו מחיר, לרוכש שיש לו כבר דירה: 240,000 ש"ח. הפרש של כמעט 200,000 ש"ח על עסקה אחת. זה לא טעות, זו המדיניות. ולכן חשוב להבין את החישוב לפני שחותמים.

מס רכישה

מס רכישה: הפרש של 194,000 ש"ח

אותה דירה, אותו מחיר, הסכום תלוי רק בזכאות

הנתון המרכזי

45,500 ₪

דירה יחידה

על דירה ב-3 מיליון ש"ח, הפער בין דירה ראשונה לשנייה הוא כמעט 200,000 ש"ח

24 משפרי דיור

חלון של 24 חודשים למכירת הדירה הישנה, שמירה על תעריף דירה יחידה

1.98M הקפאה עד 2028

הסף הפטור קפוא על 1,978,745 ש"ח, לא יתעדכן גם אם המחירים יעלו

דירה שנייה

₪240,000 8% מהשקל הראשון

מקור: רשות המיסים, 2026

מה זה מס רכישה ולמה הוא קיים?

מס רכישה הוא מס שמוטל על הרוכשים של כל זכות במקרקעין בישראל, בין אם דירה, מגרש או נכס מסחרי. הוא מחושב כאחוז ממחיר העסקה ומשולם לרשות המיסים לא יאוחר מ-60 יום ממועד חתימת הסכם המכר. בניגוד למס שבח, שמשלם המוכר כשהנכס עלה בערכו, מס הרכישה הוא תמיד נטל הרוכשים.

ההיגיון מאחורי שיטת המדרגות הוא לתמוך ברוכשי דירה ראשונה ולהכביד יחסית על משקיעים ועל רוכשים שכבר מחזיקים נכס. בפועל, ההפרש בין שתי הקטגוריות הוא עצום. מס שבח, לשם השוואה, הוא מה שמשלם המוכר כשהנכס עלה בערכו מאז שנרכש. זוהי מערכת מיסוי נפרדת לחלוטין.

מדרגות מס רכישה 2026: דירה יחידה

לרוכשי דירה יחידה, שיטת המס מדורגת באופן שמגן על רוכשים עם תקציב מוגבל. הפטור הראשון הוא הכי חשוב: כל סכום עד 1,978,745 ש"ח פטור לחלוטין. כלומר, מי שרוכש דירה ב-1.8 מיליון ש"ח כדירה יחידה לא ישלם אגורה אחת. החישוב הוא מדורג: כל שקל מחויב לפי המדרגה שהוא נופל בה בלבד.

מקור: רשות המיסים, תקף מ-16.01.2024 עד 15.01.2028

מדרגות אלה לא עובדות כמו "הכל או לא כלום". אם קניתם דירה ב-2.5 מיליון ש"ח, תשלמו 3.5% רק על החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 ש"ח, ו-5% על היתרה. לא 5% על כל 2.5 מיליון. ראו דוגמאות חישוב מדויקות בסעיף הבא.

מדרגות מס רכישה 2026: דירה שנייה ומשקיעים

לרוכשי דירה שנייה, אין פטור, אין מדרגות נמוכות ואין "הנחה לרוכש ראשוני". המס מתחיל מ-8% מהשקל הראשון, ועולה ל-10% מעל 6,055,070 ש"ח.

מקור: רשות המיסים 2026

אם יש לכם דירה קיימת ואתם שוקלים לקנות עוד אחת, חשוב מאוד לתכנן מראש. המשכנתה לדירה שנייה מוגבלת ל-50% מימון בלבד, במקום 75% לדירה ראשונה. ביחד עם 8% מס רכישה, הצורך בהון עצמי גבוה הוא אחד הגורמים שמצמצמים את ה-ROI (החזר השקעה) בדירות השקעה ב-2026.

כמה תשלמו בפועל: דוגמאות חישוב

המספרים מהטבלות הופכים ברורים יותר כשמחברים אותם לנקודות מחיר שכיחות בשוק. שלוש דוגמאות מהחיים, עם חישוב מדויק לדירה יחידה לעומת דירה שנייה:

כשאתם בשלב של בדיקת הדירה לפני קנייה, כדאי לשים את מס הרכישה ברשימת ההוצאות הנלוות שצריך לתכנן מראש. זו לא הוצאה שפורסים על פני שנים, זה סכום שצריך להיות נזיל תוך 60 יום לערך מהחתימה. על דירה ב-3 מיליון ש"ח, גם כדירה יחידה, מדובר ב-45,000 ש"ח שצריכים לשבת בצד.

פטורים והקלות: מי לא משלם, ומי משלם פחות?

שלוש קבוצות עיקריות זכאיות להטבות משמעותיות במס רכישה. חשוב להכיר אותן לפני שמתחילים לדבר על עסקה.

עולים חדשים

עולה חדש שרוכש דירה יחידה בתוך שבע שנים מיום עלייתו זכאי לשיעורי מס מוזלים. על חלק השווי עד 1,978,745 ש"ח: 0% (זהה לישראלי). על החלק שבין 1,978,745 ל-6,055,070 ש"ח: 0.5% בלבד, במקום 3.5% עד 5%. על כל שקל מעל 6,055,070: 8% רגיל. הטבה זו ניתנת פעם אחת בלבד. תקופת שירות צבאי לאומי אינה נחשבת בתוך שנות השבע.

נכים ועיוורים

נכה קבוע עם 75% ויותר נכות מביטוח לאומי, שרוכש דירה יחידה שמחירה עד 2,500,000 ש"ח, זכאי לפטור מלא על המדרגה הראשונה ולשיעור 0.5% בלבד על החלק שמעל. ההטבה ניתנת עד פעמיים בחיים. נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות זכאים לתנאים דומים.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

משפרי דיור

הקטגוריה הכי פחות מוכרת אבל מאוד חשובה. מי שיש לו דירה קיימת וקונה דירה חדשה, עם כוונה למכור את הישנה, לא יחויב בשיעור דירה שנייה אם ימכור את הדירה הישנה בתוך 24 חודשים מיום הרכישה. אם מכר בזמן, ישלם כדירה יחידה ויקבל החזר על ההפרש. לפני תיקון חוק לאחרונה, החלון היה 18 חודשים. עכשיו הוא עומד על 24.

הקפאת המדרגות עד 2028: מה שהממשלה לא מדגישה

בינואר 2025, רשות המיסים פרסמה הודעה שעברה מתחת לרדאר: המדרגות לא יתעדכנו בהתאם למדד עד 15 בינואר 2028. בדרך כלל, המדרגות מתעדכנות מדי שנה לפי מדד המחירים לצרכן. ההקפאה בוצעה כחלק מחוק ההתייעלות הכלכלית לתקציב 2025.

בפועל, אם מחירי הדירות ממשיכים לעלות ב-2026 ו-2027, הסף הפטור (1,978,745 ש"ח) נשאר קפוא. רוכש שקנה דירה ב-2 מיליון ש"ח ישלם מס על 21,255 ש"ח שמעל הפטור, גם אם בשנה שעברה אותה הדירה הייתה שווה 1.9 מיליון. זו בפועל העלאת מס רכישה סמויה, שמשפיעה בעיקר על רוכשים בטווח של 2 עד 2.5 מיליון ש"ח. הומלץ על ידי צוות קליקת הנדל"ן לקחת זאת בחשבון בתכנון התקציב.

מתי ואיך משלמים: המועד, התהליך ומה קורה אם מאחרים

מס רכישה חייב להיות משולם לערך תוך 60 יום מיום חתימת הסכם המכר. בפועל, עורך הדין שמטפל בעסקה מגיש את ההצהרה לרשות המיסים דרך מערכת המייצגים. הרוכשים אינם פונים ישירות אלא דרך עורך הדין. חשוב לוודא שהגישו את ההצהרה בזמן, כי האחריות לאיחור תיפול עליכם.

מאחרים? ריבית של 4% לשנה תתווסף על הסכום, בתוספת הפרשי הצמדה ועלולים לצאת קנסות. לא הסוג של הוצאה שרוצים להוסיף על עסקת נדל"ן שכבר מחייבת תזרים גדול. אם יש קשיים בתזרים, אפשר לפנות למשרד האזורי של מיסוי מקרקעין ולבקש פריסת תשלומים, אבל זה דורש פנייה ידנית ואישור פרטני.

3 טעויות נפוצות שעולות עשרות אלפי שקלים

הקליקה עוברת על עסקאות נדל"ן עם חברים מדי חודש, ורואה את אותן טעויות חוזרות על עצמן. הנה השלוש הכי יקרות:

טעות 1: לא לבדוק אם אתם עדיין "דירה יחידה"

לפעמים אנשים שוכחים שיש להם חלק בדירה שירשו מהורים, או שהם עדיין שותפים בדירה שנקנתה לפני שנים. כל בעלות, גם חלקית, יכולה לפסול אתכם מהפטור של דירה ראשונה. לפני חתימה, כדאי לוודא עם עורך הדין שאתם אכן מוגדרים כ"דירה יחידה" מול רשות המיסים.

טעות 2: לא לנצל את חלון 24 החודשים למשפרי דיור

משפרי דיור שלא יודעים על חלון ה-24 חודשים מוותרים על הטבה עצומה. רוכשים שקנו לפני שמכרו, וחששו שישלמו מס דירה שנייה, לא תמיד מבינים שיש להם שנתיים למכור ולקבל החזר. תכנון זמנים נכון יכול לחסוך מאות אלפי שקלים.

טעות 3: לחשב לפי המחיר הכולל במקום לפי מדרגות

חלק מהרוכשים חושבים שמדרגות מס רכישה עובדות כמו מס הכנסה: אם הם "במדרגה של 5%", הם משלמים 5% על כל הסכום. בפועל, כל שקל מחויב לפי המדרגה שהוא נופל בה. דירה ב-2.4 מיליון ש"ח לא מחויבת ב-5% על 2.4M, אלא בפחות מ-17,000 ש"ח בסך הכל כדירה יחידה. ההבדל מהותי.

סיכום

מס רכישה הוא אחת ההוצאות הגדולות ברכישת דירה שאנשים לא תמיד מכינים עבורה תקציב מראש. ב-2026, המדרגות יציבות, כי הממשלה הקפיאה אותן עד 2028. דירה יחידה עד 1,978,745 ש"ח פטורה לחלוטין. מעל זה, כל מדרגה מחושבת בנפרד, ובאחוזים הולכים ועולים. דירה שנייה משלמת 8% מהשקל הראשון, ללא ויתורים.

• פטור דירה יחידה: עד 1,978,745 ש"ח, אחר כך 3.5%, 5%, 8%, 10%
• דירה שנייה: 8% מהשקל הראשון, ללא פטור
• משפרי דיור: חלון 24 חודשים למכירת הדירה הישנה
• תשלום תוך 60 יום מהחוזה, דרך עורך הדין

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

סיון ש.·לפני 3 חודשים

פשוט מטורף שהמדרגות קפואות עד 2028 בזמן שהמחירים ממשיכים לעלות. כלומר הפטור על הדירה היחידה הופך פחות ופחות רלוונטי כל שנה...

אופירה ב.·לפני 3 חודשים

רגע, אז משפר דיור שמוכר את הדירה הישנה בתוך 24 חודשים משלם כמו דירה יחידה? לא ידעתי את זה. זה שינוי מהותי לאנשים שנמצאים בתהליך...

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו