קליקת הנדל"ן – כשרוצים לעשות נדל"ן באחריות, מגיעים לכאן. 300,000+ חברים כבר גילו את זה. 2,000+ משקיעים ורוכשים קיבלו ליווי אישי מהצוות שלנו. ליווינו אלפי לקוחות במשכנתאות פיננסים וזכאים לדיור. רוצים לעשות את זה בטוח? ← צרו קשר עכשיו
עודכן לאחרונה: 16/04/2026
מדרגות מס רכישה עדכניות לדירה יחידה ושנייה, דוגמאות חישוב עם מספרים אמיתיים, פטורים והקלות, ומה שהממשלה לא מפרסמת על ההקפאה עד 2028
בקצרה
מס רכישה הוא מס חד-פעמי שמשלמים לרשות המיסים בכל רכישת נדל"ן בישראל. ב-2026, דירה יחידה במחיר של עד 1,978,745 ש"ח פטורה לחלוטין. מעל הסכום הזה, המדרגות עולות החל מ-3.5% ועד 10% בהדרגה. על דירה שנייה משלמים 8% מס רכישה החל מהשקל הראשון, ללא פטור וללא הנחה. המדרגות קפואות עד ינואר 2028 לפי החלטת האוצר, מה שאומר שהפטור לא יתעדכן גם אם המחירים ימשיכו לעלות.
על דירה ב-3 מיליון ש"ח, רוכש דירה יחידה ישלם כ-45,500 ש"ח מס רכישה. אותה דירה, אותו מחיר, לרוכש שיש לו כבר דירה: 240,000 ש"ח. הפרש של כמעט 200,000 ש"ח על עסקה אחת. זה לא טעות, זו המדיניות. ולכן חשוב להבין את החישוב לפני שחותמים.
📌 עיקרי הכתבה
- הפרש של כ-194,000 ש"ח מס על אותה דירה בדיוק, תלוי אם זו דירתך הראשונה או השנייה
- הממשלה הקפיאה את המדרגות עד 2028, הסף הפטור של 1,978,745 ש"ח לא יעלה גם אם המחירים יעלו
- עולים חדשים ונכים עם 75%+ נכות קבועה זכאים להנחה משמעותית
- משפרי דיור שמוכרים את הדירה הישנה בתוך 24 חודשים ישלמו כדירה יחידה, לא שנייה
- מועד תשלום: 60 יום מחתימת החוזה, דרך עורך הדין. איחור מוביל לריבית של 4% וקנסות
מה זה מס רכישה ולמה הוא קיים?
מס רכישה הוא מס שמוטל על הרוכש של כל זכות במקרקעין בישראל, בין אם דירה, מגרש או נכס מסחרי. הוא מחושב כאחוז ממחיר העסקה ומשולם לרשות המיסים לא יאוחר מ-60 יום ממועד חתימת הסכם המכר. בניגוד למס שבח, שמשלם המוכר כשהנכס עלה בערכו, מס הרכישה הוא תמיד נטל הרוכש.
ההיגיון מאחורי שיטת המדרגות הוא לתמוך ברוכשי דירה ראשונה ולהכביד יחסית על משקיעים ועל רוכשים שכבר מחזיקים נכס. בפועל, ההפרש בין שתי הקטגוריות הוא עצום. מס שבח, לשם השוואה, הוא מה שמשלם המוכר כשהנכס עלה בערכו מאז שנרכש. זוהי מערכת מיסוי נפרדת לחלוטין.
מדרגות מס רכישה 2026: דירה יחידה
לרוכשי דירה יחידה, שיטת המס מדורגת באופן שמגן על רוכשים עם תקציב מוגבל. הפטור הראשון הוא הכי חשוב: כל סכום עד 1,978,745 ש"ח פטור לחלוטין. כלומר, מי שרוכש דירה ב-1.8 מיליון ש"ח כדירה יחידה לא ישלם אגורה אחת. החישוב הוא מדורג: כל שקל מחויב לפי המדרגה שהוא נופל בה בלבד.
מקור: רשות המיסים, תקף מ-16.01.2024 עד 15.01.2028
מדרגות אלה לא עובדות כמו "הכל או לא כלום". אם קניתם דירה ב-2.5 מיליון ש"ח, תשלמו 3.5% רק על החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 ש"ח, ו-5% על היתרה. לא 5% על כל 2.5 מיליון. ראו דוגמאות חישוב מדויקות בסעיף הבא.
מדרגות מס רכישה 2026: דירה שנייה ומשקיעים
לרוכשי דירה שנייה, אין פטור, אין מדרגות נמוכות ואין "הנחה לרוכש ראשוני". המס מתחיל מ-8% מהשקל הראשון, ועולה ל-10% מעל 6,055,070 ש"ח.
מקור: רשות המיסים 2026
אם יש לכם דירה קיימת ואתם שוקלים לקנות עוד אחת, חשוב מאוד לתכנן מראש. המשכנתה לדירה שנייה מוגבלת ל-50% מימון בלבד, במקום 75% לדירה ראשונה. ביחד עם 8% מס רכישה, הצורך בהון עצמי גבוה הוא אחד הגורמים שמצמצמים את ה-ROI (החזר השקעה) בדירות השקעה ב-2026.
כמה תשלמו בפועל: דוגמאות חישוב
המספרים מהטבלות הופכים ברורים יותר כשמחברים אותם לנקודות מחיר שכיחות בשוק. שלוש דוגמאות מהחיים, עם חישוב מדויק לדירה יחידה לעומת דירה שנייה:
כשאתם בשלב של בדיקת הדירה לפני קנייה, כדאי לשים את מס הרכישה ברשימת ההוצאות הנלוות שצריך לתכנן מראש. זו לא הוצאה שפורסים על פני שנים, זה סכום שצריך להיות נזיל תוך 60 יום לערך מהחתימה. על דירה ב-3 מיליון ש"ח, גם כדירה יחידה, מדובר ב-45,000 ש"ח שצריכים לשבת בצד.
פטורים והקלות: מי לא משלם, ומי משלם פחות?
שלוש קבוצות עיקריות זכאיות להטבות משמעותיות במס רכישה. חשוב להכיר אותן לפני שמתחילים לדבר על עסקה.
עולים חדשים
עולה חדש שרוכש דירה יחידה בתוך שבע שנים מיום עלייתו זכאי לשיעורי מס מוזלים. על חלק השווי עד 1,978,745 ש"ח: 0% (זהה לישראלי). על החלק שבין 1,978,745 ל-6,055,070 ש"ח: 0.5% בלבד, במקום 3.5% עד 5%. על כל שקל מעל 6,055,070: 8% רגיל. הטבה זו ניתנת פעם אחת בלבד. תקופת שירות צבאי לאומי אינה נחשבת בתוך שנות השבע.
נכים ועיוורים
נכה קבוע עם 75% ויותר נכות מביטוח לאומי, הרוכש דירה יחידה שמחירה עד 2,500,000 ש"ח, זכאי לפטור מלא על המדרגה הראשונה ולשיעור 0.5% בלבד על החלק שמעל. ההטבה ניתנת עד פעמיים בחיים. נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות זכאים לתנאים דומים.
משפרי דיור
הקטגוריה הכי פחות מוכרת אבל מאוד חשובה. מי שיש לו דירה קיימת וקונה דירה חדשה, עם כוונה למכור את הישנה, לא יחויב בשיעור דירה שנייה אם ימכור את הדירה הישנה בתוך 24 חודשים מיום הרכישה. אם מכר בזמן, ישלם כדירה יחידה ויקבל החזר על ההפרש. לפני תיקון חוק לאחרונה, החלון היה 18 חודשים. עכשיו הוא עומד על 24.
הקפאת המדרגות עד 2028: מה שהממשלה לא מדגישה
בינואר 2025, רשות המיסים פרסמה הודעה שעברה מתחת לרדאר: המדרגות לא יתעדכנו בהתאם למדד עד 15 בינואר 2028. בדרך כלל, המדרגות מתעדכנות מדי שנה לפי מדד המחירים לצרכן. ההקפאה בוצעה כחלק מחוק ההתייעלות הכלכלית לתקציב 2025.
בפועל, אם מחירי הדירות ממשיכים לעלות ב-2026 ו-2027, הסף הפטור (1,978,745 ש"ח) נשאר קפוא. רוכש שקנה דירה ב-2 מיליון ש"ח ישלם מס על 21,255 ש"ח שמעל הפטור, גם אם בשנה שעברה אותה הדירה הייתה שווה 1.9 מיליון. זו בפועל העלאת מס רכישה סמויה, שמשפיעה בעיקר על רוכשים בטווח של 2 עד 2.5 מיליון ש"ח. הומלץ על ידי צוות קליקת הנדל"ן לקחת זאת בחשבון בתכנון התקציב.
📖 אולי יעניין אותך גם:
מתי ואיך משלמים: המועד, התהליך ומה קורה אם מאחרים
מס רכישה חייב להיות משולם לערך תוך 60 יום מיום חתימת הסכם המכר. בפועל, עורך הדין שמטפל בעסקה מגיש את ההצהרה לרשות המיסים דרך מערכת המייצגים. הרוכש אינו פונה ישירות אלא דרך עורך הדין. חשוב לוודא שהגישו את ההצהרה בזמן, כי האחריות לאיחור תיפול עליכם.
מאחרים? ריבית של 4% לשנה תתווסף על הסכום, בתוספת הפרשי הצמדה ועלולים לצאת קנסות. לא הסוג של הוצאה שרוצים להוסיף על עסקת נדל"ן שכבר מחייבת תזרים גדול. אם יש קשיים בתזרים, אפשר לפנות למשרד האזורי של מיסוי מקרקעין ולבקש פריסת תשלומים, אבל זה דורש פנייה ידנית ואישור פרטני.
3 טעויות נפוצות שעולות עשרות אלפי שקלים
הקליקה עוברת על עסקאות נדל"ן עם חברים מדי חודש, ורואה את אותן טעויות חוזרות על עצמן. הנה השלוש הכי יקרות:
טעות 1: לא לבדוק אם אתם עדיין "דירה יחידה"
לפעמים אנשים שוכחים שיש להם חלק בדירה שירשו מהורים, או שהם עדיין שותפים בדירה שנקנתה לפני שנים. כל בעלות, גם חלקית, יכולה לפסול אתכם מהפטור של דירה ראשונה. לפני חתימה, כדאי לוודא עם עורך הדין שאתם אכן מוגדרים כ"דירה יחידה" מול רשות המיסים.
טעות 2: לא לנצל את חלון 24 החודשים למשפרי דיור
משפרי דיור שלא יודעים על חלון ה-24 חודשים מוותרים על הטבה עצומה. רוכשים שקנו לפני שמכרו, וחששו שישלמו מס דירה שנייה, לא תמיד מבינים שיש להם שנתיים למכור ולקבל החזר. תכנון זמנים נכון יכול לחסוך מאות אלפי שקלים.
טעות 3: לחשב לפי המחיר הכולל במקום לפי מדרגות
חלק מהרוכשים חושבים שמדרגות מס רכישה עובדות כמו מס הכנסה: אם הם "במדרגה של 5%", הם משלמים 5% על כל הסכום. בפועל, כל שקל מחויב לפי המדרגה שהוא נופל בה. דירה ב-2.4 מיליון ש"ח לא מחויבת ב-5% על 2.4M, אלא בפחות מ-17,000 ש"ח בסך הכל כדירה יחידה. ההבדל מהותי.
לא בטוחים כמה מס רכישה תשלמו על הדירה שאתם שוקלים?
הקליקה עוזרת לחברים לחשב את כלל הוצאות הרכישה, להבין מה מגיע להם, ולהיכנס לעסקה בלי הפתעות. 300,000+ חברים כבר בפנים.
🔥 הכתבות הכי פופולריות עכשיו
סיכום
מס רכישה הוא אחת ההוצאות הגדולות ברכישת דירה שאנשים לא תמיד מכינים עבורה תקציב מראש. ב-2026, המדרגות יציבות, כי הממשלה הקפיאה אותן עד 2028. דירה יחידה עד 1,978,745 ש"ח פטורה לחלוטין. מעל זה, כל מדרגה מחושבת בנפרד, ובאחוזים הולכים ועולים. דירה שנייה משלמת 8% מהשקל הראשון, ללא ויתורים.
- פטור דירה יחידה: עד 1,978,745 ש"ח, אחר כך 3.5%, 5%, 8%, 10%
- דירה שנייה: 8% מהשקל הראשון, ללא פטור
- משפרי דיור: חלון 24 חודשים למכירת הדירה הישנה
- תשלום תוך 60 יום מהחוזה, דרך עורך הדין
שאלות ותשובות
כמה מס רכישה משלמים על דירה של 2 מיליון ש"ח כדירה יחידה?
דירה של 2,000,000 ש"ח כדירה יחידה: הסף הפטור הוא 1,978,745 ש"ח. על 21,255 ש"ח שמעל הסף, תשלמו 3.5%, כלומר כ-744 ש"ח בסך הכל. אותה דירה כדירה שנייה: 8% על 2,000,000 = 160,000 ש"ח.
מה זה "חלון 24 חודשים" למשפרי דיור?
מי שמחזיק דירה קיימת ורוכש דירה חדשה ישלם מס דירה שנייה, אלא אם ימכור את הדירה הישנה בתוך 24 חודשים מיום הרכישה. אם מכר בזמן, יוחזר לו ההפרש. תכנון זמנים נכון הוא קריטי כאן ויכול לחסוך מאות אלפי שקלים.
האם ירושת חלק בדירה פוסלת את הפטור לדירה ראשונה?
לא בהכרח. אם ירשתם עד מחצית מדירה ואין לכם דירות אחרות, ייתכן שלא תיחשב כבעלות לצורך מס רכישה. ככלל עדיף לבדוק עם עורך דין לפני כל עסקה.
מתי בדיוק צריך לשלם מס רכישה?
תוך 60 יום לערך מיום חתימת הסכם המכר. ההצהרה מוגשת דרך עורך הדין שמטפל בעסקה. איחור גורר ריבית של 4% לשנה, הפרשי הצמדה וקנסות. חשוב לוודא שעורך הדין הגיש בזמן.
האם יש שינויים צפויים במס רכישה ב-2026?
לא. המדרגות קפואות עד 15 בינואר 2028 לפי החלטת רשות המיסים מינואר 2025, כחלק מחוק ההתייעלות הכלכלית. לא צפוי כל עדכון בסף הפטור (1,978,745 ש"ח) עד אז.
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
פשוט מטורף שהמדרגות קפואות עד 2028 בזמן שהמחירים ממשיכים לעלות. כלומר הפטור על הדירה היחידה הופך פחות ופחות רלוונטי כל שנה…
רגע, אז משפר דיור שמוכר את הדירה הישנה בתוך 24 חודשים משלם כמו דירה יחידה? לא ידעתי את זה. זה שינוי מהותי לאנשים שנמצאים בתהליך…